Acquisto e vendita di immobili: imposte, rogito, documenti e agevolazioni prima casa.
Comprare casa dai genitori con una vera compravendita è del tutto legittimo, a patto che il prezzo venga davvero pagato. Come funziona la vendita tra parenti, quali imposte si pagano, quando la vendita a prezzo simbolico viene riqualificata come donazione e cosa cambia, dopo la L. 182/2025, nella scelta fra donare e vendere ai figli.
L'iter completo della compravendita immobiliare dal lato del processo: proposta, preliminare e rogito, cosa fa il notaio, quali documenti servono e quali sono le tempistiche reali dalla firma all'atto definitivo.
Vendere una casa ricevuta in donazione è sempre stato possibile, ma dal 18 dicembre 2025 è molto più semplice: la L. 182/2025 ha eliminato l'azione di restituzione contro l'acquirente. Cosa cambia per il venditore, quando servono ancora cautele (regime transitorio) e cosa preparare per l'atto.
Il notaio garantisce la regolarità giuridica dell'acquisto, non lo stato materiale della casa. I vizi occulti restano coperti dalla garanzia del venditore (art. 1490 c.c.), ma con termini stretti: otto giorni dalla scoperta per denunciarli, un anno dalla consegna per agire (art. 1495 c.c.). Limiti della clausola visto e piaciuto.
Ipoteca e pignoramento finiscono nello stesso discorso ma bloccano cose diverse. Una casa ipotecata si vende estinguendo il debito al rogito con l'assenso del creditore alla cancellazione; una casa pignorata no, perché dopo la trascrizione gli atti di vendita sono inefficaci verso i creditori (art. 2913 c.c.). Cosa verifica il notaio.
La banca nega il mutuo dopo il compromesso firmato: la sorte della caparra dipende da una clausola. Con la condizione sospensiva legata al finanziamento (art. 1353 c.c.) la caparra torna indietro; senza, il venditore può trattenerla. Pesa anche la buona fede dell'acquirente nel richiedere il mutuo.
Per vendere l'intero immobile in comproprietà serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.): basta un comproprietario contrario per bloccare la vendita. Non lo si può costringere, ma si può cedere la propria quota (art. 1103 c.c.) o chiedere lo scioglimento della comunione (art. 1111 c.c.), fino alla vendita all'asta se il bene è indivisibile.
Procura speciale per vendere un immobile: forma richiesta dall'art. 1392 c.c., onorario notarile 150-400 € + IVA e spese, prezzo minimo, validità e revoca.
Procura per acquistare un immobile: forma richiesta dall'art. 1392 c.c., onorario 150-400 € + IVA, differenze con la procura per preliminare, dichiarazioni prima casa.
La maggior parte dei problemi documentali emerge durante i controlli pre-rogito, non al tavolo della stipula. Alcuni documenti bloccano l'atto in modo assoluto; altri si possono integrare o sostituire. Capire la differenza evita panico inutile, e ritardi evitabili.
Il notaio compie verifiche giuridiche obbligatorie sul titolo di proprietà, sulle ipoteche e sulla conformità catastale. Non controlla però lo stato fisico dell'immobile né può accertare la veridicità delle dichiarazioni urbanistiche del venditore. Capire questo confine protegge l'acquirente.
L'APE è uno dei documenti più trascurati della compravendita, e tra i più sanzionati. Se scade prima del rogito, la vendita non è automaticamente nulla, ma le conseguenze economiche per il venditore possono essere pesanti. Ecco i tempi per ottenerne uno nuovo e le opzioni disponibili.
Il venditore non si limita a trovare un acquirente: deve raccogliere i documenti sull'immobile, rendere dichiarazioni precise al notaio e regolare eventuali pendenze economiche prima della stipula. Partire 60 giorni prima del rogito è la regola pratica che evita rinvii.
L'atto di provenienza dimostra come l'attuale proprietario ha acquisito l'immobile. Quando manca, per case ereditate, atti antichi o archivi incompleti, il notaio deve ricostruire la catena dei passaggi prima di poter rogitare. I tempi e le strade percorribili dipendono dall'epoca dell'atto e dallo stato degli archivi.
Una compravendita immobiliare non segue una linea retta. Le fasi sono sette, alcune parallele e alcune strettamente sequenziali, e i tempi dipendono da chi agisce e da cosa blocca. Dalla proposta accettata al rogito passano in media 3-5 mesi; post-rogito c'è ancora una settimana di lavoro notarile.
La risposta onesta alla domanda "quanto ci vuole?" è: dipende. Ma i numeri reali esistono, e di solito si collocano tra 3 e 5 mesi. Ogni fase ha la sua durata tipica, i suoi attori e le sue cause di ritardo. Conoscerle prima della proposta è l'unico modo per gestire le aspettative.
Dalla domanda di mutuo al rogito passano in media 60-120 giorni. I tempi variano per fase bancaria (istruttoria, perizia, delibera, svincolo fondi) e per area geografica: Nord Italia circa 85-100 giorni, Sud e Isole fino a 185 giorni. Contattare il notaio prima della delibera accelera il processo.
Il momento ideale per contattare il notaio non è dopo la delibera del mutuo, ma prima ancora di firmare la proposta d'acquisto. La verifica preliminare è spesso gratuita o inclusa nell'onorario, e permette di scoprire ipoteche, successioni aperte o abusi edilizi prima di impegnarsi contrattualmente.
Cosa succede se la planimetria catastale è non conforme prima o dopo il rogito: chi risponde, chi paga il DOCFA, quando l’atto si blocca e quali sanzioni valutare.
Dopo la firma del rogito ci sono adempimenti automatici (trascrizione, registrazione, voltura) gestiti dal notaio e obblighi a carico dell'acquirente: residenza anagrafe entro 18 mesi, volture utenze, comunicazione al condominio. Ecco il calendario completo con scadenze e conseguenze.
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio in tre momenti: negli annunci immobiliari, alla consegna del compromesso e allegato in originale al rogito. Lo commissiona il venditore. Se manca al rogito, l'atto è valido ma acquirente e venditore rischiano una sanzione amministrativa da 3.000 € a 18.000 €.
Il notaio non ispeziona fisicamente l'immobile: controlla i documenti edilizi e la dichiarazione del venditore. Se esiste un abuso, l'atto può essere valido ma il rischio passa all'acquirente. Ecco cosa verificare prima del rogito.
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