Acquisto e vendita di immobili: imposte, rogito, documenti e agevolazioni prima casa.
Dopo una ristrutturazione importante, un ampliamento o un cambio di destinazione la rendita catastale va aggiornata con una dichiarazione DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori. L'Agenzia delle Entrate ha avviato una campagna di lettere sugli immobili ristrutturati con i bonus edilizi.
Il Piano Casa dimezza gli onorari notarili, ma solo sull'edilizia convenzionata dei grandi programmi commissariati. Chi compra sul libero mercato non ha alcuno sconto.
L'assenza del certificato di agibilità non impedisce il rogito e non lo rende nullo. Cambia però la posizione di chi compra, che ha termini brevi per reagire, e quella del notaio, che deve avvertire l'acquirente e risponde dei danni se tace.
Al rogito servono il notaio e le parti, o chi le rappresenta con una procura. Testimoni, interprete e firma del coniuge entrano in gioco solo in casi precisi, mentre agente immobiliare e funzionario di banca sono presenze facoltative più spesso di quanto si creda.
Vendere una casa ricevuta in eredità richiede alcuni passaggi preliminari: accettare l'eredità e trascrivere l'accettazione, allineare il catasto con la voltura e, se i coeredi sono più di uno, mettere d'accordo tutti. La buona notizia fiscale è che la casa ereditata è esente da plusvalenza alla rivendita. Ecco il percorso completo e cosa cambia dopo la L. 182/2025.
Comprare un immobile da mettere a reddito con gli affitti brevi richiede attenzione al nuovo regime fiscale 2026 e ad alcune verifiche in fase di acquisto. Ecco cosa cambia e cosa controllare prima del rogito.
Comprare casa dai genitori con una vera compravendita è del tutto legittimo, a patto che il prezzo venga davvero pagato. Come funziona la vendita tra parenti, quali imposte si pagano, quando la vendita a prezzo simbolico viene riqualificata come donazione e cosa cambia, dopo la L. 182/2025, nella scelta fra donare e vendere ai figli.
L'iter completo della compravendita immobiliare dal lato del processo: proposta, preliminare e rogito, cosa fa il notaio, quali documenti servono e quali sono le tempistiche reali dalla firma all'atto definitivo.
Vendere una casa ricevuta in donazione è sempre stato possibile, ma dal 18 dicembre 2025 è molto più semplice: la L. 182/2025 ha eliminato l'azione di restituzione contro l'acquirente. Cosa cambia per il venditore, quando servono ancora cautele (regime transitorio) e cosa preparare per l'atto.
Il notaio garantisce la regolarità giuridica dell'acquisto, non lo stato materiale della casa. I vizi occulti restano coperti dalla garanzia del venditore (art. 1490 c.c.), ma con termini stretti: otto giorni dalla scoperta per denunciarli, un anno dalla consegna per agire (art. 1495 c.c.). Limiti della clausola visto e piaciuto.
Ipoteca e pignoramento finiscono nello stesso discorso ma bloccano cose diverse. Una casa ipotecata si vende estinguendo il debito al rogito con l'assenso del creditore alla cancellazione; una casa pignorata no, perché dopo la trascrizione gli atti di vendita sono inefficaci verso i creditori (art. 2913 c.c.). Cosa verifica il notaio.
La banca nega il mutuo dopo il compromesso firmato: la sorte della caparra dipende da una clausola. Con la condizione sospensiva legata al finanziamento (art. 1353 c.c.) la caparra torna indietro; senza, il venditore può trattenerla. Pesa anche la buona fede dell'acquirente nel richiedere il mutuo.
Per vendere l'intero immobile in comproprietà serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.): basta un comproprietario contrario per bloccare la vendita. Non lo si può costringere, ma si può cedere la propria quota (art. 1103 c.c.) o chiedere lo scioglimento della comunione (art. 1111 c.c.), fino alla vendita all'asta se il bene è indivisibile.
Procura speciale per vendere un immobile: forma richiesta dall'art. 1392 c.c., onorario notarile 150-400 € + IVA e spese, prezzo minimo, validità e revoca.
Procura per acquistare un immobile: forma richiesta dall'art. 1392 c.c., onorario 150-400 € + IVA, differenze con la procura per preliminare, dichiarazioni prima casa.
La maggior parte dei problemi documentali emerge durante i controlli pre-rogito, non al tavolo della stipula. Alcuni documenti bloccano l'atto in modo assoluto; altri si possono integrare o sostituire. Capire la differenza evita panico inutile, e ritardi evitabili.
Il notaio compie verifiche giuridiche obbligatorie sul titolo di proprietà, sulle ipoteche e sulla conformità catastale. Non controlla però lo stato fisico dell'immobile né può accertare la veridicità delle dichiarazioni urbanistiche del venditore. Capire questo confine protegge l'acquirente.
L'APE è uno dei documenti più trascurati della compravendita, e tra i più sanzionati. Se scade prima del rogito, la vendita non è automaticamente nulla, ma le conseguenze economiche per il venditore possono essere pesanti. Ecco i tempi per ottenerne uno nuovo e le opzioni disponibili.
Il venditore non si limita a trovare un acquirente: deve raccogliere i documenti sull'immobile, rendere dichiarazioni precise al notaio e regolare eventuali pendenze economiche prima della stipula. Partire 60 giorni prima del rogito è la regola pratica che evita rinvii.
L'atto di provenienza dimostra come l'attuale proprietario ha acquisito l'immobile. Quando manca, per case ereditate, atti antichi o archivi incompleti, il notaio deve ricostruire la catena dei passaggi prima di poter rogitare. I tempi e le strade percorribili dipendono dall'epoca dell'atto e dallo stato degli archivi.
Una compravendita immobiliare non segue una linea retta. Le fasi sono sette, alcune parallele e alcune strettamente sequenziali, e i tempi dipendono da chi agisce e da cosa blocca. Dalla proposta accettata al rogito passano in media 3-5 mesi; post-rogito c'è ancora una settimana di lavoro notarile.
La risposta onesta alla domanda "quanto ci vuole?" è: dipende. Ma i numeri reali esistono, e di solito si collocano tra 3 e 5 mesi. Ogni fase ha la sua durata tipica, i suoi attori e le sue cause di ritardo. Conoscerle prima della proposta è l'unico modo per gestire le aspettative.
Dalla domanda di mutuo al rogito passano 85-100 giorni al Nord, 95-115 al Centro e fino a 185 al Sud. I tempi variano per fase bancaria (istruttoria, perizia, delibera, svincolo fondi) e per area geografica: Nord Italia circa 85-100 giorni, Sud e Isole fino a 185 giorni. Contattare il notaio prima della delibera accelera il processo.
Il momento ideale per contattare il notaio non è dopo la delibera del mutuo, ma prima ancora di firmare la proposta d'acquisto. La verifica preliminare è spesso gratuita o inclusa nell'onorario, e permette di scoprire ipoteche, successioni aperte o abusi edilizi prima di impegnarsi contrattualmente.
Cosa succede se la planimetria catastale è non conforme prima o dopo il rogito: chi risponde, chi paga il DOCFA, quando l’atto si blocca e come si regolarizza.
Dopo la firma del rogito ci sono adempimenti automatici (trascrizione, registrazione, voltura) gestiti dal notaio e obblighi a carico dell'acquirente: residenza anagrafe entro 18 mesi, volture utenze, comunicazione al condominio. Ecco il calendario completo con scadenze e conseguenze.
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è obbligatorio in tre momenti: negli annunci immobiliari, alla consegna del compromesso e allegato in originale al rogito. Lo commissiona il venditore. Se manca al rogito, l'atto è valido ma acquirente e venditore rischiano una sanzione amministrativa da 3.000 € a 18.000 €.
Il notaio non ispeziona fisicamente l'immobile: controlla i documenti edilizi e la dichiarazione del venditore. Se esiste un abuso, l'atto può essere valido ma il rischio passa all'acquirente. Ecco cosa verificare prima del rogito.
Il Superbonus si è chiuso a fine 2025. Nel 2026 restano detrazioni IRPEF su ristrutturazioni, efficientamento e sismica, con aliquote ridotte e una distinzione marcata fra prima casa e seconde case. Guida pratica con il ruolo del notaio in compravendita.
L'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio nelle compravendite e nelle locazioni. Nel 2026 cambia il quadro europeo per via della direttiva Case Green (EPBD IV). Guida pratica con costi indicativi, sanzioni e il ruolo del notaio in atto.
Vendere casa prima di 5 anni dall'acquisto può generare una plusvalenza tassabile. Ecco quando si paga il 26%, quando si è esenti e cosa dichiara il notaio.
Acquistare una seconda casa costa sensibilmente di più in termini di imposte. Ecco tutti i calcoli concreti per capire la differenza reale.
Cosa resta confermato e cosa è cambiato nel 2026 per il costo del notaio sulla prima casa da privato: aliquote in vigore, fine del bonus under 36 e numeri aggiornati.
Acquistare la prima casa con mutuo implica due atti notarili: il rogito e il mutuo. Scopri il costo totale del notaio nel 2026 con esempi pratici per ogni fascia di prezzo.
Le agevolazioni fiscali under 36 si sono chiuse alle nuove richieste il 31/12/2023 (regime transitorio fino al 31/12/2024). Nel 2026 rimane il Fondo di Garanzia Consap fino al 2027 e le normali agevolazioni prima casa. Guida aggiornata per i giovani acquirenti.
Le servitù prediali nel diritto italiano: tipologie, modalità di costituzione per atto notarile, usucapione o sentenza, imposte, costi del notaio e cause di estinzione.
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Dal 18 dicembre 2025 la legge Semplificazioni (L. 182/2025) ha eliminato l'azione di restituzione contro il terzo acquirente di un immobile donato: ora il donatario compensa in denaro i legittimari lesi. L'acquisto torna sicuro e finanziabile, salvo il regime transitorio per le successioni aperte prima di quella data.
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