Acquisto e vendita di immobili: imposte, rogito, documenti e agevolazioni prima casa.
Comprare casa in due significa decidere nel rogito chi è proprietario e di quanto. Quote uguali o diverse, coniugi e conviventi, prima casa e mutuo cointestato: le scelte da fare prima di firmare.
Chi compra sulla carta da un costruttore paga prima di avere la casa. La legge gli dà quattro tutele: preliminare dal notaio, fideiussione, polizza decennale e ipoteca frazionata o cancellata. Ecco come funzionano e cosa controlla il notaio.
Dopo una ristrutturazione importante, un ampliamento o un cambio di destinazione la rendita catastale va aggiornata con una dichiarazione DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori. Con un provvedimento del febbraio 2025 l'Agenzia delle Entrate ha definito le lettere che invia sugli immobili ristrutturati con il superbonus.
Il Piano Casa riduce alla metà gli onorari notarili, ma solo sull'edilizia convenzionata dei grandi programmi commissariati. Chi compra sul libero mercato non ha alcuno sconto.
L'assenza del certificato di agibilità non impedisce il rogito e non lo rende nullo. Cambia però la posizione di chi compra, che ha rimedi e tempi diversi a seconda che manchino i requisiti, il solo documento o che l'immobile abbia vizi veri e propri, e quella del notaio, che deve avvertire l'acquirente e risponde dei danni se tace.
Al rogito servono il notaio e le parti, o chi le rappresenta con una procura. Testimoni, interprete e firma del coniuge entrano in gioco solo in casi precisi, mentre agente immobiliare e funzionario di banca sono presenze facoltative più spesso di quanto si creda.
Vendere una casa ereditata richiede che l'eredità sia accettata e che l'accettazione risulti nei registri immobiliari, anche per i passaggi più vecchi; con più coeredi serve il consenso di tutti. La plusvalenza non si paga, ma chi ha avuto le agevolazioni prima casa in successione e vende entro cinque anni rischia di perderle. Il percorso completo e cosa cambia con la L. 182/2025.
Comprare un immobile da mettere a reddito con gli affitti brevi richiede attenzione al nuovo regime fiscale 2026 e ad alcune verifiche in fase di acquisto. Ecco cosa cambia e cosa controllare prima del rogito.
Comprare casa dai genitori con una vera compravendita è del tutto legittimo, a patto che il prezzo venga davvero pagato. Come funziona la vendita tra parenti, quali imposte si pagano, quando la vendita a prezzo simbolico viene riqualificata come donazione e cosa cambia, dopo la L. 182/2025, nella scelta fra donare e vendere ai figli.
L'iter completo della compravendita immobiliare dal lato del processo: proposta, preliminare e rogito, cosa fa il notaio, quali documenti servono e quali sono le tempistiche reali dalla firma all'atto definitivo.
Vendere una casa ricevuta in donazione è sempre stato possibile, ma dal 18 dicembre 2025 è più semplice: la L. 182/2025 ha tolto ai legittimari la restituzione del bene contro chi compra. Cosa resta a carico del venditore, i casi transitori e cosa preparare per l'atto.
Il notaio garantisce la regolarità giuridica dell'acquisto, non lo stato materiale della casa. I vizi occulti restano coperti dalla garanzia del venditore (art. 1490 c.c.), ma con termini stretti: otto giorni dalla scoperta per denunciarli, un anno dalla consegna per agire (art. 1495 c.c.). E il limite della clausola visto e piaciuto: il patto che esclude la garanzia non vale se il venditore ha taciuto i vizi in mala fede (art. 1490 c.c.).
Ipoteca e pignoramento finiscono nello stesso discorso ma bloccano cose diverse. Una casa ipotecata si vende estinguendo il debito al rogito, e l'ipoteca del mutuo bancario si cancella poi senza atto notarile; una casa pignorata no, perché gli atti di vendita sono inefficaci verso i creditori (art. 2913 c.c.). Cosa verifica il notaio.
La banca nega il mutuo dopo il compromesso firmato: la sorte della caparra dipende da una clausola. Con la condizione sospensiva legata al finanziamento (art. 1353 c.c.) la caparra torna indietro; senza, il venditore può trattenerla. Pesa anche la buona fede dell'acquirente nel richiedere il mutuo.
Per vendere l'intero immobile in comproprietà serve il consenso di tutti (art. 1108 c.c.): basta un comproprietario contrario per bloccare la vendita. Non lo si può costringere, ma si può cedere la propria quota (art. 1103 c.c.) o chiedere lo scioglimento della comunione (art. 1111 c.c.), fino alla vendita all'asta se il bene non è divisibile e nessuno lo chiede per intero.
Procura speciale per vendere un immobile: perché serve il notaio (art. 1392 c.c.), cosa deve dire, costo di 217,30-522,30 € fra onorario, bolli e tassa d'archivio, durata e revoca.
Procura per acquistare un immobile: forma richiesta dall'art. 1392 c.c., differenze con la procura per il preliminare, dichiarazioni prima casa e poteri per il mutuo.
I problemi documentali si possono scoprire durante i controlli che precedono il rogito, se il notaio li avvia per tempo, invece che al tavolo della stipula. Alcune mancanze rendono l'atto nullo, altre lo espongono a sanzioni, altre ancora si risolvono in pochi giorni. Capire la differenza evita panico inutile, e ritardi evitabili.
Il notaio controlla chi vende e se può vendere, la provenienza e le ipoteche nei registri immobiliari, i dati catastali e le dichiarazioni urbanistiche che la legge chiede nell'atto. Non controlla però lo stato fisico dell'immobile né la sua conformità edilizia sul posto. Capire questo confine protegge l'acquirente.
L'APE vale al massimo dieci anni, e può decadere prima se non si fanno i controlli sulla caldaia. Se al rogito manca un attestato valido la vendita resta valida, ma venditore e acquirente pagano in solido una sanzione da 3.000 € a 18.000 € e l'attestato va comunque prodotto.
Il venditore non si limita a trovare un acquirente: deve raccogliere i documenti sull'immobile, rendere dichiarazioni precise al notaio e regolare eventuali pendenze economiche prima della stipula. Partire con un paio di mesi di anticipo è la regola pratica che evita rinvii.
L'atto di provenienza dimostra come l'attuale proprietario ha acquisito l'immobile. Quando manca, per case ereditate, atti antichi o passaggi mai formalizzati, la copia si chiede al notaio che l'ha ricevuto o all'archivio notarile; se il vuoto è nei registri, servono strade diverse, alcune lunghe.
La risposta onesta alla domanda "quanto ci vuole?" è: dipende. Secondo la nostra stima di prassi, che non è un dato ufficiale, le fasi sommate danno un ordine di grandezza di sei-quattordici settimane con un mutuo, quando nessuna si inceppa, e circa quattro-dieci senza mutuo. Ogni fase ha i suoi attori e le sue cause di ritardo: conoscerle prima della proposta è il modo per gestire le aspettative.
Fra la domanda di mutuo e il rogito ci sono istruttoria, perizia, delibera, i sette giorni di riflessione sull'offerta e l'erogazione. Ogni banca indica i propri tempi nel foglio informativo, e l'erogazione va coordinata con il pagamento del prezzo. Sentire il notaio prima della delibera toglie settimane alla fase finale.
Il momento giusto per sentire il notaio non è dopo la delibera del mutuo, ma prima di firmare la proposta d'acquisto, che una volta firmata può già impegnare chi la sottoscrive. Una verifica anticipata fa emergere ipoteche, provenienze delicate e difformità catastali quando si può ancora trattare o rinunciare.
Cosa succede se la planimetria catastale è non conforme prima o dopo il rogito: chi risponde, chi paga il Docfa, quando l'atto si blocca e come si regolarizza.
Dopo la firma del rogito il notaio cura registrazione, trascrizione e voltura catastale, con un unico invio telematico. All'acquirente restano la residenza entro 18 mesi se ha ottenuto le agevolazioni prima casa impegnandosi a trasferirla nel Comune dell'immobile, la comunicazione all'amministratore di condominio entro 60 giorni e le volture delle utenze. Ecco il calendario, con scadenze e conseguenze.
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) conta in tre momenti della vendita: nell'annuncio, all'avvio delle trattative e al rogito, dove una copia va allegata all'atto. Lo procura il proprietario. Se manca al rogito, l'atto è valido ma acquirente e venditore pagano in solido una sanzione da 3.000 € a 18.000 €.
Il notaio non ispeziona fisicamente l'immobile: controlla i documenti edilizi e catastali e le dichiarazioni del venditore. Se esiste un abuso, l'atto può essere valido ma il problema passa all'acquirente. Ecco cosa verificare prima del rogito.
Il Superbonus si è chiuso a fine 2025, salvo i comuni dei crateri sismici. Nel 2026 restano detrazioni IRPEF su ristrutturazioni, efficientamento e sismica, con aliquote ridotte e una distinzione marcata fra abitazione principale e altri immobili. Guida pratica con il ruolo del notaio in compravendita.
L'Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio nelle compravendite e nelle locazioni. Nel 2026 cambia il quadro europeo per via della direttiva Case Green (EPBD IV). Guida pratica con costi, sanzioni e il ruolo del notaio in atto.
Vendere casa prima di 5 anni dall'acquisto può generare una plusvalenza tassabile. Ecco quando si paga, quando si è esenti, come funziona l'imposta sostitutiva del 26% e cosa fa il notaio.
Acquistare una seconda casa costa sensibilmente di più in termini di imposte. Ecco tutti i calcoli concreti per capire la differenza reale.
Cosa resta confermato nel 2026 per il costo del notaio sulla prima casa da privato: aliquote agevolate in vigore, esenzione under 36 non rinnovata e numeri aggiornati.
Acquistare la prima casa con mutuo implica due atti notarili: il rogito e il mutuo. Il costo totale del notaio nel 2026, voce per voce, su una casa da 200.000 € con mutuo di 160.000 €.
Le agevolazioni fiscali under 36 valevano per i rogiti fino al 31/12/2023 (con una coda al 31/12/2024 per i preliminari registrati entro il 2023). Nel 2026 rimangono il Fondo di Garanzia Consap, con la garanzia elevata all'80% per le domande fino al 31/12/2027, e le normali agevolazioni prima casa. Guida aggiornata per i giovani acquirenti.
Le servitù prediali nel diritto italiano: tipologie, modalità di costituzione per atto notarile, usucapione o sentenza, imposte, costi del notaio e cause di estinzione.
Guida al contratto di rent to buy disciplinato dall'art. 23 del D.L. 133/2014: come funziona il godimento dell'immobile con diritto di acquisto futuro, suddivisione del canone, trascrizione e ruolo del notaio.
Acquisto di terreno edificabile: registro 9% da privato, IVA 22% da impresa, prezzo-valore escluso, plusvalenza sempre tassabile per chi vende, CDU e onorario.
Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 la riduzione di una donazione non colpisce più chi ha comprato dal donatario (L. 182/2025, art. 44): il donatario compensa in denaro i legittimari lesi. Cosa resta da controllare, e perché le successioni più vecchie vanno lette a parte.
Quanto costa il rogito casa nel 2026: parcella del notaio, imposte di registro o IVA, costi vivi, da privato e dal costruttore.
Il sistema prezzo-valore permette di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo di acquisto: requisiti, vantaggi e casi in cui non si applica.
La permuta immobiliare consente di scambiare due immobili con un solo atto notarile. Guida a funzionamento, imposte, conguaglio e vantaggi rispetto alla doppia compravendita.
Acquisto e vendita della nuda proprietà: calcolo del valore con i coefficienti per età, imposte ridotte, costi notarili ed esempio pratico completo.
Tutte le imposte dovute nell'acquisto di un immobile: registro, ipotecaria, catastale, IVA, bollo. Come si calcolano, chi le versa e quando si pagano.
Il diritto di superficie nel diritto italiano: definizione, utilizzi nel fotovoltaico e nell'edilizia convenzionata, atto notarile, imposte e differenza dalla locazione.
Confronto dettagliato tra i costi del notaio per prima casa e seconda casa: imposte, agevolazioni, requisiti e esempi di calcolo a confronto.
Guida al deposito del prezzo presso il notaio nella compravendita immobiliare: disciplina dell'art. 1 comma 63 della L. 147/2013, funzionamento del conto dedicato, costi e vantaggi per l'acquirente.
Le imposte sull'acquisto di un terreno agricolo, le agevolazioni per coltivatori diretti e IAP (piccola proprietà contadina) e la prelazione agraria.
Perché il costo del notaio non cresce in proporzione al prezzo della casa: imposte sul valore catastale, onorario stimato a scaglioni e un esempio a 300.000 €.