Il rogito è l'ultimo passo di una compravendita, non il primo. Chi pensa che il notaio entri in scena il giorno della firma sottovaluta la parte più delicata del lavoro, le verifiche che lo precedono. Quando le parti si siedono per l'atto definitivo, la trattativa economica è chiusa da settimane e il vincolo giuridico spesso è già nato con il preliminare. La proprietà passa in quel momento finale (art. 1376 c.c., il consenso trasferisce il diritto), ma gli impegni che contano si assumono prima.
Questa guida segue l'iter completo della compravendita immobiliare dal lato del processo: cosa succede e in quale ordine, che funzione ha ciascun atto, quali documenti servono e dove si annidano i ritardi. Per le imposte e l'onorario rimandiamo alla guida sul costo del notaio per l'acquisto e al calcolatore della compravendita, che restituisce una stima sui valori inseriti.
Le tre tappe dell'acquisto: proposta, preliminare, rogito
Un acquisto immobiliare si articola in tre momenti distinti, con effetti giuridici crescenti.
La proposta d'acquisto è il primo impegno scritto. L'aspirante acquirente offre un prezzo e di solito versa una piccola somma a garanzia. Quando la proposta è formulata come irrevocabile (art. 1329 c.c.), chi la firma resta vincolato per il termine indicato e non può ritirarla; il venditore può accettarla o lasciarla scadere. Nel momento in cui l'accettazione arriva a conoscenza del proponente il contratto si conclude (art. 1326 c.c.). Da qui in poi tirarsi indietro ha un prezzo.
Il contratto preliminare, il compromesso, fissa per iscritto tutti i termini della futura vendita: prezzo, immobile, data del rogito, condizioni sospensive. La forma scritta qui non è una formalità ma una condizione di validità, perché il preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo (art. 1351 c.c.) e gli atti immobiliari richiedono la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.). Il compromesso non trasferisce la proprietà: obbliga le parti a stipulare il rogito. Se una delle due si rifiuta, l'altra può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
Il rogito, l'atto di compravendita ricevuto o autenticato dal notaio, chiude il cerchio. Trasferisce la proprietà, viene trascritto nei registri immobiliari e diventa opponibile ai terzi. È il momento in cui si paga il saldo, si consegnano le chiavi e il notaio assume la responsabilità delle imposte d'atto.
Preliminare e rogito: perché il compromesso vincola già
La domanda più frequente di chi compra per la prima volta è dove finisca il "forse" e cominci il "devo". La risposta sta nel preliminare. Firmare il compromesso significa obbligarsi a comprare e a vendere; il rogito che segue è l'esecuzione di quell'obbligo, non una nuova decisione.
Messi a confronto, preliminare e rogito mostrano cosa cambia nel passaggio dall'impegno all'acquisto definitivo.
| Aspetto | Preliminare (compromesso) | Rogito (atto definitivo) |
|---|---|---|
| Effetto giuridico | Obbliga le parti a stipulare | Trasferisce la proprietà (art. 1376 c.c.) |
| Diritto trasferito | Nessuno, solo un obbligo | Proprietà piena all'acquirente |
| Forma richiesta | Scritta a pena di nullità (art. 1351 c.c.) | Atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio |
| Trascrizione | Va trascritto se fatto per atto pubblico o scrittura autenticata dal notaio (art. 2645-bis c.c.) | Obbligatoria, rende l'atto opponibile ai terzi |
| Se una parte si tira indietro | Caparra o causa per stipulare (artt. 1385, 2932 c.c.) | L'atto è già concluso |
| Imposte | Registro fisso più 0,5% (o la minore imposta del definitivo) su caparra e acconti non soggetti a IVA (D.P.R. 131/1986) | Imposte d'atto, meno l'imposta proporzionale già pagata sul preliminare |
Tre strumenti proteggono chi ha firmato. Il primo è la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): se l'acquirente non procede perde la somma versata, se è il venditore a sfilarsi deve restituirla raddoppiata. Il secondo è la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.): quando il rogito viene poi trascritto, prevale su ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi trascritti o iscritti contro il venditore dopo il preliminare. La protezione ha una scadenza: cade se entro un anno dalla data fissata per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare, non vengono trascritti il definitivo, un altro atto che esegua il preliminare o la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica (art. 2645-bis, comma 3, c.c.). Il terzo, già citato, è l'esecuzione in forma specifica davanti al giudice (art. 2932 c.c.).
Una precisazione che evita brutte sorprese: la caparra confirmatoria non va confusa con quella penitenziale (art. 1386 c.c.), che è il prezzo concordato del recesso. Con la penitenziale chi si ritira paga il prezzo pattuito del recesso e nulla di più: l'acquirente che recede perde la caparra, il venditore che recede restituisce il doppio, e il contratto si scioglie senza che l'altra parte possa pretendere il rogito. Con la confirmatoria, invece, la parte fedele può scegliere fra recedere tenendo la caparra (o esigendo il doppio) e chiedere l'esecuzione del contratto o la sua risoluzione con il risarcimento del danno. Il preliminare deve dire con chiarezza quale delle due si applica; le differenze, con gli importi consueti, sono nella guida su caparra confirmatoria e penitenziale. Chi compra con un finanziamento ha poi un'arma in più, la condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo: lega l'efficacia del compromesso alla concessione del mutuo (la delibera della banca) entro una data, così se la banca nega il prestito l'acquirente, di norma, esce senza perdere quanto versato. Vale la pena pretenderla ogni volta che l'acquisto dipende dalla banca, e scriverla bene: cosa succede quando manca, o è scritta male, è nella guida sul mutuo non concesso dopo il preliminare.
C'è poi l'aspetto fiscale, che molti scoprono tardi. Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni (art. 13 D.P.R. 131/1986), con l'imposta di registro fissa più lo 0,5% (o la minore imposta prevista per il definitivo) sulla caparra confirmatoria e sugli acconti non soggetti a IVA (Tariffa parte I, art. 10). Quella quota proporzionale non è persa: si imputa all'imposta principale dovuta per la registrazione del rogito. Registrazione e trascrizione del preliminare sono spiegate passo per passo nella guida al compromesso, gli importi dell'acquisto nella guida ai costi; qui interessa il principio, il preliminare ha già un peso fiscale e va trattato con la stessa serietà del rogito.
Conviene quasi sempre far redigere il compromesso da un notaio anziché affidarlo al modulo dell'agenzia. La trascrizione richiede di norma l'intervento notarile, e un preliminare scritto male si trascina fino all'atto definitivo. La guida su chi paga il notaio nella compravendita chiarisce su chi ricade questa spesa.
Il ruolo del notaio e i documenti del rogito
Il notaio è un pubblico ufficiale, non un consulente di parte. Il suo compito è garantire che il trasferimento sia valido e che entrambe le parti firmino consapevoli. Per arrivarci compie una serie di verifiche, tutte prima della firma.
Controlla la catena di proprietà risalendo di norma al ventennio, per accertare che chi vende sia davvero il titolare e che non ci siano vizi nei passaggi precedenti. Esamina le visure ipotecarie per scoprire ipoteche, pignoramenti o sequestri: se emerge un'ipoteca la gestisce con l'estinzione contestuale al rogito o subordina l'atto alla cancellazione. Individua gli intestatari catastali e ne verifica la corrispondenza con i registri immobiliari, e inserisce in atto il riferimento alla planimetria e la dichiarazione del venditore che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto, richiesta a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Fa dichiarare al venditore gli estremi del titolo edilizio, senza i quali l'atto è nullo: per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985 lo prevede l'art. 46 del D.P.R. 380/2001, per quelle precedenti l'art. 40 della L. 47/1985, che per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 ammette al posto degli estremi una dichiarazione sostitutiva sulla data di inizio dei lavori. Allega l'APE: se manca l'atto resta valido, ma le parti rischiano in solido una sanzione da 3.000 a 18.000 € (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005). Controlla infine stato civile e regime patrimoniale: se l'immobile è in comunione legale, il coniuge che vende senza il consenso dell'altro compie un atto annullabile (art. 184 c.c.).
C'è un confine da tenere a mente. Il notaio verifica la situazione giuridica, non lo stato fisico dell'immobile. Non sale sul tetto, non sonda i muri, non smaschera un abuso edilizio che il venditore non ha dichiarato. Per quello serve un tecnico di fiducia, ingaggiato prima del compromesso. La guida su cosa controlla il notaio prima del rogito traccia con precisione dove arriva la sua responsabilità e dove comincia la vostra.
Sul fronte documenti, il venditore porta il titolo di provenienza (l'atto con cui ha acquistato o, se ha ereditato, gli estremi della successione e dell'accettazione dell'eredità, oltre alla dichiarazione di successione), la planimetria catastale, l'APE, i dati sugli eventuali mutui da estinguere e le abilitazioni edilizie. L'acquirente porta documento d'identità, codice fiscale e, se compra con un finanziamento, la documentazione del mutuo. Chi prende la prima casa aggiunge le dichiarazioni per le agevolazioni, che il notaio inserisce in atto. L'elenco completo, lato pratico, è nella pagina documenti per la compravendita.
Tempistiche reali, dalla proposta al rogito
Tra l'accettazione della proposta e il rogito passano di solito da uno a tre mesi. Non è una regola fissa, è l'ordine di grandezza di una procedura che fila liscia. Diversi fattori la dilatano.
Il più comune è il mutuo. Tra perizia sull'immobile, delibera bancaria e organizzazione della stipula passano settimane, e il contratto di mutuo si firma di norma lo stesso giorno del rogito. La guida sui tempi tra mutuo e rogito entra nel dettaglio di questa coda. Il secondo fattore è la provenienza dell'immobile: con una casa arrivata per successione il notaio verifica che l'accettazione dell'eredità sia trascritta, e con una donazione controlla le visure. Con la L. 182/2025 il legittimario leso non può più farsi restituire l'immobile da chi l'ha comprato dal donatario, salvo una domanda di riduzione (o, per le successioni già aperte, un atto di opposizione) trascritta per tempo; la regola vale per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 e, per quelle già aperte, dal 18 giugno 2026, quindi la vecchia riluttanza delle banche è in gran parte superata; per i casi residui c'è la guida sull'acquisto di un immobile donato. Il terzo sono le irregolarità: una planimetria non aggiornata, un abuso da sanare o un atto di provenienza mancante bloccano tutto finché non si risolvono.
Di tutto questo conviene tenere conto quando si fissa nel preliminare la data del rogito: una scadenza troppo stretta costringe a proroghe che, se non concordate bene, aprono contenziosi.
Esempio pratico
Una coppia accetta una proposta il 1° marzo per un appartamento, con mutuo. Firmano il preliminare il 20 marzo, dopo la due diligence del tecnico. La perizia della banca si fa a inizio aprile, la delibera arriva a metà mese. Rogito e atto di mutuo si stipulano insieme il 15 maggio, due mesi e mezzo dopo la proposta. Senza finanziamento, e con i documenti in ordine, gli stessi passaggi si chiudono in quattro o cinque settimane.
Per i tempi di ogni fase, da chi agisce alle cause di ritardo, vedi le fasi dalla proposta al rogito e, per ciò che accade dopo la firma, cosa succede dopo il rogito. Chi vende trova in cosa deve fare il venditore prima del rogito la lista degli adempimenti dal suo lato.
Prima di firmare qualsiasi cosa conviene confrontarsi con un professionista. Trova un notaio nella tua zona per una consulenza preliminare e usa il calcolatore delle spese di acquisto per stimare imposte e onorario sul tuo caso. Per capire in che momento coinvolgerlo, la guida su quando contattare il notaio per l'acquisto indica il punto giusto del percorso, che di norma è prima del compromesso, non dopo.