Nel 2026 un under 36 che compra la prima casa paga le imposte ordinarie: registro al 2% sul valore catastale, più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale. Per una prima casa da privato con rendita catastale di 700 € e prezzo di 160.000 € sono circa 3.032 € di spese notarili. Il cosiddetto "bonus under 36" valeva per i rogiti stipulati fino al 31 dicembre 2023, con un regime transitorio fino al 31 dicembre 2024 per chi aveva un preliminare registrato entro il 31/12/2023. Restano il Fondo di Garanzia Consap per i mutui (con la garanzia elevata all'80% per le domande fino al 31/12/2027) e le normali agevolazioni prima casa, valide per tutti.
Cosa è scaduto e cosa rimane nel 2026
Il bonus prima casa under 36 era un pacchetto di misure fiscali straordinarie introdotto dall'art. 64, commi 6–11 del D.L. 73/2021 (Decreto Sostegni-bis), con una finestra per i rogiti prorogata più volte fino al 31 dicembre 2023.
Nell'acquisto da privato esentava dall'imposta di registro (normalmente 2%) e dalle imposte ipotecaria e catastale (normalmente 50 € ciascuna), art. 64, comma 6. Nell'acquisto dal costruttore in IVA esentava dalle tre imposte fisse da 200 € e dava un credito d'imposta pari all'IVA pagata (commi 6 e 7). Il mutuo per l'acquisto non pagava l'imposta sostitutiva (comma 8), e la garanzia del Fondo Consap saliva all'80% per le categorie prioritarie, under 36 compresi (comma 3).
Cosa è scaduto il 31/12/2023
Le agevolazioni fiscali specifiche sotto-elencate valevano per gli atti stipulati fino al 31 dicembre 2023 (art. 64, comma 9); nel 2024 solo per chi aveva registrato un preliminare entro il 2023, e dal 2025 non si applicano più in nessun caso:
- Esenzione imposta di registro per acquisto da privato (era 0% invece di 2%)
- Imposte ipotecaria e catastale a 0 € (invece di 50 € ciascuna da privato, 200 € ciascuna da costruttore, dove era esente anche il registro fisso di 200 €)
- Credito d'imposta pari all'IVA pagata per acquisto da costruttore
- Esenzione imposta sostitutiva sul mutuo
Nota: un'eccezione transitoria era prevista per chi aveva sottoscritto un preliminare registrato entro il 31/12/2023 e rogitato entro il 31/12/2024 (D.L. 215/2023, art. 3, comma 12-terdecies, conv. L. 18/2024). Né il Milleproroghe 2025 né la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) l'hanno prorogata. Dal 2025 questa finestra si è definitivamente chiusa.
Cosa rimane attivo nel 2026
| Beneficio | Stato nel 2026 | Scadenza |
|---|---|---|
| Agevolazioni fiscali specifiche under 36 (esenzione registro, catastale, ipotecaria) | Scadute | 31/12/2023 |
| Fondo di Garanzia Consap, garanzia ordinaria al 50% | Attiva | Nessuna scadenza fissata |
| Garanzia elevata all'80% per un under 36 (ISEE ≤ 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo, oneri accessori compresi) | Attiva | Domande fino al 31/12/2027 |
| Agevolazioni ordinarie prima casa (registro 2%, ipotecaria/catastale 50 €) | Attive | Nessuna scadenza |
Le agevolazioni ordinarie prima casa: ancora convenienti
Anche senza il bonus under 36, l'acquisto della prima casa in Italia beneficia di agevolazioni fiscali significative rispetto alla seconda casa. Queste agevolazioni si applicano a tutti, indipendentemente dall'età.
Acquisto da privato (persona fisica)
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% sul valore catastale | 9% sul valore catastale |
| Imposta catastale | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Minimo imposta di registro | 1.000 € | 1.000 € |
[Fonte: D.P.R. 131/1986, Tariffa parte I, art. 1 (registro); D.Lgs. 23/2011, art. 10 (imposte fisse di 50 €)]
Acquisto da costruttore (con IVA)
| Imposta | Prima casa | Seconda casa | Lusso |
|---|---|---|---|
| IVA | 4% | 10% | 22% |
| Imposta di registro | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta catastale | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
Requisiti per l'agevolazione ordinaria prima casa
Per tutti, under 36 inclusi, per accedere all'aliquota del 2% (invece del 9%) le condizioni da rispettare sono:
- L'immobile deve essere situato nel Comune di residenza o lavoro del compratore (o trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito)
- L'immobile non deve essere di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9)
- Il compratore non deve avere, da solo o in comunione con il coniuge, un'altra casa di abitazione nello stesso Comune
- Il compratore non deve possedere su tutto il territorio nazionale un'altra abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa, salvo venderla entro due anni dal nuovo acquisto
[Fonte: D.P.R. 131/1986, Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I]
Dal 1° gennaio 2027 queste imposte e i requisiti della prima casa passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.
Se le condizioni non vengono rispettate dopo il rogito (es. mancato trasferimento di residenza nei 18 mesi), si decade dall'agevolazione con obbligo di versare le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30%.
Quanto si risparmia con l'agevolazione prima casa ordinaria?
Per un appartamento acquistato da privato, in regime di prezzo-valore, con rendita catastale di 1.300 € (il moltiplicatore è 115,5 per la prima casa e 126 per la seconda):
| Scenario | Imposta di registro | Risparmio |
|---|---|---|
| Prima casa | 150.150 × 2% = 3.003 € | 11.739 € rispetto alla seconda casa |
| Seconda casa | 163.800 × 9% = 14.742 € | — |
La differenza tra prima e seconda casa resta sostanziale anche senza il bonus specifico under 36.
Esempio: spese notarili di un under 36 nel 2026
Un under 36 acquista la propria prima casa da un privato, in regime di prezzo-valore. Appartamento in provincia, rendita catastale di 700 €, prezzo di 160.000 €.
Calcolo spese notarili:
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore catastale (prima casa) | 700 × 115,5 | 80.850 € |
| Imposta di registro (2%) | 80.850 × 2% = 1.617 (sopra il minimo 1.000 €) | 1.617 € |
| Imposta catastale (fissa) | — | 50 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | — | 50 € |
| Tassa d'archivio notarile | 10% del parametro D.M. 265/2012 per 160.000 € (480 €), ridotto del 30% | 33,60 € |
| Onorario notaio (0,8% di 160.000 = 1.280, sotto il minimo di 1.500 della nostra stima, ridotto del 30% come d'uso in prezzo-valore) | 1.500 × 0,70 | 1.050 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 1.050 × 22% | 231 € |
| Totale stimato | 3.031,60 € |
Questi numeri riflettono le agevolazioni ordinarie prima casa, senza il bonus under 36 (scaduto). Per calcolare la stima personalizzata basata sulla tua rendita catastale e sulla tipologia di venditore, usa il nostro calcolatore gratuito.
Rispetto a chi ha comprato con il bonus, lo stesso acquisto costa oggi circa 1.717 € di imposte in più: 1.617 € di registro, 50 € di catastale e 50 € di ipotecaria, che allora erano tutti a zero. La garanzia Consap all'80%, invece, c'era allora e c'è ancora. Con un valore catastale più alto la perdita cresce in proporzione, perché il registro è il 2% di quel valore.
Il Fondo di Garanzia Consap nel 2026
Resta il Fondo di garanzia Consap, riservato dal 2025 esclusivamente alle categorie ammesse dalla legge, fra cui gli under 36: copre il 50% della quota capitale e, per un under 36 con ISEE non superiore a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo (oneri accessori compresi), l'80%, per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027 (L. 207/2024, art. 1, comma 112). Requisiti, elenco delle categorie, limite di tasso e come si chiede sono nella guida al mutuo prima casa per gli under 36.
Domande frequenti
Il bonus prima casa under 36 è ancora valido nel 2026?
Le agevolazioni fiscali specifiche (esenzione imposta di registro, catastale e ipotecaria) valevano per i rogiti fino al 31 dicembre 2023 (con un regime transitorio fino al 31/12/2024 per chi aveva un preliminare registrato entro il 31/12/2023) e non sono più applicabili agli acquisti effettuati nel 2026. Rimane attivo il Fondo di Garanzia Consap per i mutui: per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo la garanzia sale all'80%, fino al 31 dicembre 2027.
Quale notaio scegliere per l'acquisto da under 36?
Di norma è l'acquirente, che ne paga l'onorario, a scegliere il notaio, d'accordo con il venditore. Puoi cercare un notaio nella tua zona tramite la nostra directory notai o richiedere un preventivo prima del rogito.
Se stai anche pianificando un mutuo, usa il calcolatore mutuo per stimare le spese notarili dell'atto di finanziamento.
Fonti e riferimenti normativi:
- D.L. 73/2021 (Decreto Sostegni-bis) - art. 64, agevolazioni under 36
- Agenzia delle Entrate - Le agevolazioni prima casa under 36
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto con i benefici prima casa
- D.P.R. 131/1986 - Testo Unico Imposta di Registro, Nota II-bis
- D.Lgs. 23/2011 - art. 10, imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 €
- Consap - Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa