Bonus prima casa under 36 nel 2026: cosa rimane e come funziona
Per i giovani under 36 che comprano casa nel 2026, la situazione è cambiata rispetto agli anni precedenti. Il cosiddetto "bonus under 36", un pacchetto di forti agevolazioni fiscali introdotto nel 2021, si è chiuso alle nuove richieste il 31 dicembre 2023 (con un regime transitorio fino al 31 dicembre 2024 per chi aveva un preliminare registrato entro il 31/12/2023). Tuttavia, restano attivi strumenti importanti: il Fondo di Garanzia Consap per i mutui (prorogato fino al 2027) e le normali agevolazioni prima casa valide per tutti.
Questa guida fa chiarezza su cosa è rimasto, cosa è scaduto e come calcolare le spese notarili reali per un under 36 che acquista nel 2026.
Cos'è stato il bonus prima casa under 36
Il bonus prima casa under 36 era un pacchetto di misure fiscali straordinarie introdotto dall'art. 64, commi 6–11 del D.L. 73/2021 (Decreto Sostegni-bis), con la finestra per le nuove richieste prorogata più volte fino al 31 dicembre 2023.
Le agevolazioni originarie includevano:
- Esenzione dall'imposta di registro (normalmente 2%) per acquisto da privato
- Imposte ipotecaria e catastale a 0 € invece di 50 € ciascuna (da privato)
- Credito d'imposta pari all'IVA pagata per acquisto da costruttore
- Accesso prioritario al Fondo di Garanzia Consap per il mutuo
Queste agevolazioni fiscali dirette erano potenzialmente valse migliaia di euro in meno sulle imposte.
Cosa è scaduto e cosa rimane nel 2026
Cosa è scaduto il 31/12/2023
Le agevolazioni fiscali specifiche sotto-elencate non sono più applicabili agli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2025 in poi:
- Esenzione imposta di registro per acquisto da privato (era 0% invece di 2%)
- Imposte ipotecaria e catastale a 0 € (invece di 50 € ciascuna)
- Credito d'imposta pari all'IVA pagata per acquisto da costruttore
- Esenzione imposta sostitutiva sul mutuo
Nota: un'eccezione transitoria era prevista per chi aveva sottoscritto un preliminare registrato entro il 31/12/2023 e rogitato entro il 31/12/2024. Dal 2025 questa finestra si è definitivamente chiusa.
Cosa rimane attivo nel 2026
| Beneficio | Stato nel 2026 | Scadenza |
|---|---|---|
| Agevolazioni fiscali specifiche under 36 (esenzione registro, catastale, ipotecaria) | Scadute | 31/12/2023 |
| Fondo di Garanzia Consap (garanzia 80% sul mutuo) | Attivo | 31/12/2027 |
| Agevolazioni ordinarie prima casa (registro 2%, ipotecaria/catastale 50 €) | Attive | Nessuna scadenza |
Le agevolazioni ordinarie prima casa: ancora convenienti
Anche senza il bonus under 36, l'acquisto della prima casa in Italia beneficia di agevolazioni fiscali significative rispetto alla seconda casa. Queste agevolazioni si applicano a tutti, indipendentemente dall'età.
Acquisto da privato (persona fisica)
| Imposta | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% sul valore catastale | 9% sul valore catastale |
| Imposta catastale | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Minimo imposta di registro | 1.000 € | 1.000 € |
[Fonte: D.P.R. 131/1986, Tariffa parte I; valori confermati dal calcolatore del notaio]
Acquisto da costruttore (con IVA)
| Imposta | Prima casa | Seconda casa | Lusso |
|---|---|---|---|
| IVA | 4% | 10% | 22% |
| Imposta di registro | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta catastale | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
Quanto si risparmia con l'agevolazione prima casa ordinaria?
Per un appartamento acquistato da privato con valore catastale di 150.000 €:
| Scenario | Imposta di registro | Risparmio |
|---|---|---|
| Prima casa | 150.000 × 2% = 3.000 € | — |
| Seconda casa | 150.000 × 9% = 13.500 € | +10.500 € rispetto alla seconda casa |
La differenza tra prima e seconda casa resta sostanziale anche senza il bonus specifico under 36.
Il Fondo di Garanzia Consap: cosa è e come funziona nel 2026
L'unica agevolazione specificamente riservata agli under 36 che rimane attiva nel 2026 è l'accesso prioritario al Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa gestito da Consap S.p.A. per conto del Ministero dell'Economia.
Cos'è la garanzia Consap
La garanzia Consap copre fino all'80% della quota capitale del mutuo in caso di insolvenza del mutuatario. In pratica, la banca eroga un mutuo che potrebbe altrimenti rifiutare (perché il richiedente non ha abbastanza patrimonio in garanzia), sapendo che lo Stato copre una parte del rischio.
Chi può accedere nel 2026
Per la sezione speciale under 36 con garanzia all'80%:
- Età: non aver compiuto 36 anni nell'anno solare in cui si stipula il contratto di mutuo
- ISEE: non superiore a 40.000 € annui (calcolato sulla DSU corrente)
- Immobile: deve essere la prima abitazione principale e non di lusso (no categorie A/1, A/8, A/9)
- Mutuo: importo finanziato non superiore a 250.000 €; la garanzia elevata può essere richiesta, ricorrendone le condizioni, quando il mutuo supera l'80% del prezzo d'acquisto comprensivo degli oneri accessori
Fino a quando è valido
La proroga della sezione speciale under 36 del Fondo Consap è confermata fino al 31 dicembre 2027 dalla Legge 207/2024.
Esempio pratico: spese notarili under 36 nel 2026
Un under 36 acquista la propria prima casa da un privato. Appartamento in provincia, rendita catastale di 700 €.
Calcolo spese notarili:
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore catastale (prima casa) | 700 × 115,5 | 80.850 € |
| Imposta di registro (2%) | 80.850 × 2% = 1.617 (sopra il minimo 1.000 €) | 1.617 € |
| Imposta catastale (fissa) | — | 50 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | — | 50 € |
| Archivio (fisso) | — | 38 € |
| Onorario notaio (scala regressiva sul valore, ridotto 30% prezzo-valore, floor mercato) | — | 1.050 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 1.050 × 22% | 231 € |
| Totale stimato | circa 3.036 € |
Questi numeri riflettono le agevolazioni ordinarie prima casa, senza il bonus under 36 (scaduto). Per calcolare la stima personalizzata basata sulla tua rendita catastale e sulla tipologia di venditore, usa il nostro calcolatore gratuito.
Confronto: under 36 nel 2023 vs 2026
| Voce | Con bonus under 36 (pre-2025) | Senza bonus (2026) |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 0 € (esente) | 1.617 € (2% sul valore catastale) |
| Imposta catastale | 0 € | 50 € |
| Imposta ipotecaria | 0 € | 50 € |
| Fondo garanzia 80% | Sì | Sì (fino al 2027) |
| Risparmio perduto | — | circa 1.717 € rispetto al bonus |
Il risparmio del bonus under 36 sulle imposte variava in base al valore catastale dell'immobile. Per immobili di valore catastale elevato, la perdita delle agevolazioni era molto più significativa.
Requisiti per l'agevolazione ordinaria prima casa
Per tutti, under 36 inclusi, per accedere all'aliquota del 2% (invece del 9%) le condizioni da rispettare sono:
- L'immobile deve essere situato nel Comune di residenza o lavoro del compratore (o trasferire la residenza entro 18 mesi dal rogito)
- L'immobile non deve essere di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9)
- Il compratore non deve essere già proprietario di un'altra abitazione nello stesso Comune
- Il compratore non deve possedere su tutto il territorio nazionale un'altra abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa
[Fonte: D.P.R. 131/1986, Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte I]
Se le condizioni non vengono rispettate dopo il rogito (es. mancato trasferimento di residenza nei 18 mesi), si decade dall'agevolazione con obbligo di versare le imposte ordinarie, gli interessi e una sanzione del 30%.
Come richiedere il Fondo di Garanzia Consap
La garanzia Consap non si richiede al notaio, ma direttamente alla banca che eroga il mutuo. Il procedimento è:
- Scegliere una banca aderente al Fondo (l'elenco è pubblicato sul sito di Consap)
- Presentare la domanda di mutuo indicando di voler accedere alla garanzia Consap under 36
- Allegare la DSU/ISEE in corso di validità con ISEE inferiore a 40.000 €
- La banca trasmette la domanda a Consap per l'ammissione alla garanzia
- Una volta ottenuta l'ammissione, si può procedere con la stipula del mutuo dal notaio
Il notaio stipulerà l'atto di mutuo normalmente: le imposte sull'atto di mutuo (imposta sostitutiva dello 0,25% per prima casa) sono le stesse per tutti, indipendentemente dal Fondo Consap.
Domande Frequenti
Il bonus prima casa under 36 è ancora valido nel 2026?
Le agevolazioni fiscali specifiche (esenzione imposta di registro, catastale e ipotecaria) si sono chiuse alle nuove richieste il 31 dicembre 2023 (con un regime transitorio fino al 31/12/2024 per chi aveva un preliminare registrato entro il 31/12/2023) e non sono più applicabili agli acquisti effettuati nel 2026. Rimane attivo il Fondo di Garanzia Consap per i mutui (garanzia 80%) per under 36 con ISEE sotto i 40.000 €, prorogato fino al 31 dicembre 2027.
Quanto risparmia un under 36 che compra nel 2026 rispetto a chi ha comprato nel 2023?
Dipende dal valore catastale dell'immobile. Un appartamento con valore catastale di 80.000 € comporta oggi circa 1.717 € di imposte in più rispetto a un acquisto effettuato con il vecchio bonus (registro 2% = 1.617 € + 50 € + 50 € invece di 0 € + 0 € + 0 €). Per immobili più costosi, la differenza cresce proporzionalmente.
Un under 36 può comunque accedere all'aliquota del 2% sull'imposta di registro?
Sì, ma si tratta della normale agevolazione prima casa, non del vecchio bonus under 36. L'aliquota del 2% (vs 9% per la seconda casa) è disponibile per tutti gli acquirenti di prima abitazione che rispettano i requisiti standard, indipendentemente dall'età.
Il Fondo Consap copre tutto il valore del mutuo?
No. La garanzia copre fino all'80% della quota capitale residua in caso di insolvenza. Non è un contributo diretto: serve a permettere l'accesso al mutuo anche a chi non ha sufficienti garanzie patrimoniali, ma non riduce il tasso di interesse né l'importo delle rate.
È ancora conveniente comprare casa da under 36 nel 2026?
Le agevolazioni ordinarie prima casa (registro al 2%, catastale e ipotecaria fisse a 50 €) offrono comunque un significativo risparmio rispetto all'acquisto di una seconda casa. Il Fondo Consap facilita l'accesso al mutuo. Per chi ha ISEE basso e reddito sufficiente a sostenere le rate, l'acquisto della prima casa rimane sostenibile.
Quale notaio scegliere per l'acquisto da under 36?
La scelta del notaio è libera: la legge italiana garantisce il diritto dell'acquirente di scegliere il notaio di fiducia. Puoi cercare un notaio nella tua zona tramite la nostra directory notai o richiedere un preventivo prima del rogito.
Sfrutta il calcolatore spese notarili per compravendita per ottenere una stima personalizzata in base alla rendita catastale, al tipo di venditore (privato o costruttore) e all'agevolazione prima casa.
Se stai anche pianificando un mutuo, usa il calcolatore mutuo per stimare le spese notarili dell'atto di finanziamento.
Vuoi trovare un notaio vicino a te? Consulta la nostra directory notai per regione.
Fonti e riferimenti normativi: