Glossario Notarile: 50 Termini Spiegati in Modo Chiaro
Il linguaggio notarile può risultare ostico anche per chi ha una certa familiarità con il diritto. Molti termini derivano dal latino, altri hanno un significato tecnico che si discosta dall'uso comune. Questo glossario raccoglie cinquanta tra i termini più ricorrenti negli atti notarili, con definizioni sintetiche ma precise.
Accettazione dell'eredità. Atto con cui il chiamato all'eredità manifesta la volontà di acquisire la qualità di erede (art. 459 c.c.). Può essere espressa (con dichiarazione formale) o tacita (mediante comportamenti che presuppongono la volontà di accettare). L'accettazione con beneficio d'inventario limita la responsabilità dell'erede ai beni ereditati.
Atto pubblico. Documento redatto dal notaio con le formalità prescritte dalla legge, al quale l'ordinamento attribuisce pubblica fede (art. 2699 c.c.). Fa piena prova fino a querela di falso dei fatti attestati dal notaio.
Autenticazione. Attestazione da parte del notaio che le firme apposte su un documento sono state effettivamente apposte in sua presenza, previo accertamento dell'identità dei firmatari (art. 2703 c.c.).
Caparra confirmatoria. Somma di denaro versata da una parte all'altra al momento della conclusione del contratto come garanzia dell'adempimento (art. 1385 c.c.). Se chi ha versato la caparra è inadempiente, l'altra parte può trattenere la somma. Se inadempiente è chi l'ha ricevuta, l'altra parte può esigerne il doppio.
Caparra penitenziale. Somma versata come corrispettivo del diritto di recesso (art. 1386 c.c.). Chi ha dato la caparra può recedere perdendola; chi l'ha ricevuta può recedere restituendo il doppio. A differenza della caparra confirmatoria, non è possibile chiedere il risarcimento del danno ulteriore.
Catasto. Sistema di inventario dei beni immobili presenti sul territorio nazionale, gestito dall'Agenzia delle Entrate. Ogni immobile è identificato da un foglio, una particella (o mappale) e, per i fabbricati, un subalterno. Il Catasto dei Fabbricati attribuisce a ciascuna unità immobiliare una rendita catastale, utilizzata come base per il calcolo di numerose imposte.
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno secondo gli strumenti di pianificazione vigenti (art. 30 D.P.R. 380/2001). Obbligatorio per la vendita di terreni non edificati.
Classe energetica (APE). L'Attestato di Prestazione Energetica è il documento che certifica la classe energetica di un edificio, dalla A4 (massima efficienza) alla G (minima efficienza). Obbligatorio in caso di compravendita o locazione (D.Lgs. 192/2005, modificato dal D.L. 63/2013).
Comunione dei beni. Regime patrimoniale legale della famiglia (art. 177 c.c.), in vigore tra i coniugi che non abbiano optato per un diverso regime. Gli acquisti effettuati durante il matrimonio cadono in comunione, con alcune eccezioni (beni personali, beni ricevuti per donazione o successione).
Conformità catastale. Corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e la sua rappresentazione nei registri del Catasto (planimetria e dati identificativi). L'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010, richiede la dichiarazione di conformità catastale nell'atto di trasferimento.
Conguaglio. Somma di denaro versata a compensazione di una differenza di valore tra prestazioni reciproche, frequente negli atti di permuta e divisione.
Conservatoria dei Registri Immobiliari. Ufficio (oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) presso il quale vengono trascritti gli atti relativi a diritti reali immobiliari. La consultazione dei registri consente di ricostruire la catena dei trasferimenti di proprietà e di verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.
Contratto preliminare (compromesso). Contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo (art. 1351 c.c.). Nel settore immobiliare, il preliminare vincola venditore e acquirente alla stipula del rogito. La sua trascrizione (art. 2645-bis c.c.) tutela l'acquirente in caso di fallimento del venditore.
Diritto di superficie. Diritto reale che consente al titolare di costruire e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui, acquistandone la proprietà separatamente dal suolo (art. 952 c.c.). Frequente nelle aree di edilizia residenziale pubblica.
Donazione. Contratto con il quale una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un proprio diritto o assumendo verso di essa un'obbligazione, per spirito di liberalità (art. 769 c.c.). Richiede la forma dell'atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c.).
Fideiussione. Garanzia personale con cui un soggetto (fideiussore) si obbliga personalmente verso il creditore, garantendo l'adempimento di un'obbligazione altrui (art. 1936 c.c.). Frequente nella prassi bancaria a garanzia di mutui e finanziamenti.
Fondo patrimoniale. Vincolo su determinati beni (immobili, mobili registrati, titoli di credito) destinati a far fronte ai bisogni della famiglia (art. 167 c.c.). I beni vincolati non possono essere alienati, ipotecati, pignorati per debiti estranei ai bisogni familiari. La costituzione richiede l'atto pubblico.
Franchigia. In materia di imposta sulle successioni e donazioni, importo entro il quale il trasferimento è esente da imposta. Per il coniuge e i parenti in linea retta, la franchigia è di 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario (art. 2, comma 48, D.L. 262/2006).
Frazionamento. Operazione catastale e urbanistica con cui un immobile viene suddiviso in più unità distinte. Richiede l'intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e, se riguarda un fabbricato, la presentazione di una pratica edilizia al Comune.
Imposta catastale. Tributo dovuto per le volture catastali conseguenti a trasferimenti immobiliari. Pari al 1% del valore catastale (o 50 euro in misura fissa per le compravendite soggette a imposta di registro proporzionale).
Imposta di registro. Tributo dovuto per la registrazione degli atti presso l'Agenzia delle Entrate (D.P.R. 131/1986). Nelle compravendite immobiliari da privato, è pari al 2% del valore catastale per la prima casa e al 9% per le altre.
Imposta ipotecaria. Tributo dovuto per la trascrizione degli atti nei registri immobiliari (D.Lgs. 347/1990). Pari al 2% del valore catastale (o 50 euro in misura fissa per le compravendite soggette a imposta di registro proporzionale).
Ipoteca. Diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato (art. 2808 c.c.). L'ipoteca si iscrive nei registri immobiliari e ha durata ventennale, rinnovabile.
IVA (Imposta sul Valore Aggiunto). Nelle compravendite da costruttore (soggetto IVA), l'IVA si applica sul prezzo di vendita: 4% prima casa, 10% non prima casa, 22% immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9). L'IVA sostituisce l'imposta di registro proporzionale.
Legato. Disposizione testamentaria con cui il testatore attribuisce a un soggetto (legatario) un diritto patrimoniale specifico, senza attribuirgli la qualità di erede (art. 649 c.c.). Il legatario acquista il diritto senza bisogno di accettazione.
Nuda proprietà. Diritto di proprietà gravato da un diritto di usufrutto a favore di un terzo (art. 981 c.c.). Il nudo proprietario non può godere del bene fino all'estinzione dell'usufrutto (tipicamente, alla morte dell'usufruttuario). La cessione della nuda proprietà è un'operazione frequente, utilizzata dagli anziani per monetizzare il patrimonio immobiliare conservando il diritto di abitazione.
Onorario notarile. Compenso per la prestazione professionale del notaio. Dal 2012, l'onorario è liberamente determinato dal professionista (D.L. 1/2012), con l'obbligo di comunicare preventivamente al cliente la previsione dei costi.
Perizia di stima. Valutazione del valore di un bene effettuata da un tecnico qualificato. Nel contesto notarile, la perizia può essere richiesta per atti di divisione, conferimenti in società, operazioni con parti correlate.
Pertinenza. Bene destinato in modo durevole al servizio o ornamento di un altro bene (art. 817 c.c.). Nella compravendita immobiliare, le pertinenze più comuni sono box auto, cantine, posti auto scoperti. Le pertinenze seguono il regime fiscale del bene principale (agevolazione prima casa) nei limiti di una per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6, C/7).
Planimetria catastale. Rappresentazione grafica di un'unità immobiliare, depositata presso il Catasto. L'art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 richiede che negli atti di trasferimento sia dichiarata la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto.
Plusvalenza immobiliare. Differenza positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto di un immobile, tassabile come reddito diverso se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto (art. 67, comma 1, lett. b, D.P.R. 917/1986 -- TUIR), salvo che si tratti di immobile adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo.
Prezzo-valore. Regime fiscale agevolato introdotto dalla L. 266/2005 (art. 1, comma 497), che consente, nelle compravendite immobiliari tra persone fisiche per uso abitativo, di calcolare le imposte sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato. Il valore catastale è generalmente inferiore al prezzo di mercato.
Procura. Atto con cui un soggetto (rappresentato) conferisce a un altro (rappresentante) il potere di compiere atti giuridici in suo nome e per suo conto (art. 1392 c.c.). La procura notarile è necessaria quando l'atto da compiere richiede la forma pubblica.
Registro delle Imprese. Anagrafe delle imprese italiane, tenuto dalle Camere di Commercio (L. 580/1993). Vi sono iscritte tutte le imprese e annotati gli eventi rilevanti della loro vita giuridica.
Rendita catastale. Valore fiscale attribuito dal Catasto a ciascuna unità immobiliare, basato su tariffe d'estimo che tengono conto della categoria, della classe e della dimensione dell'immobile. La rendita catastale è la base per il calcolo del valore catastale e di numerose imposte.
Repertorio notarile. Registro in cui il notaio annota cronologicamente tutti gli atti ricevuti (art. 62 L. 89/1913). A ciascun atto viene assegnato un numero di repertorio, utilizzato per l'identificazione univoca del documento.
Rogito. Termine colloquiale per indicare l'atto pubblico di compravendita immobiliare. In senso tecnico, il rogito è l'atto pubblico notarile, ma nell'uso corrente il termine si riferisce specificamente alla stipula del contratto di vendita.
Separazione dei beni. Regime patrimoniale alternativo alla comunione legale (art. 215 c.c.), in cui ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio. Può essere scelta all'atto del matrimonio (davanti all'ufficiale di stato civile) o successivamente (con convenzione matrimoniale in forma di atto pubblico).
Servitù prediale. Peso imposto sopra un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Esempi: servitù di passaggio, di veduta, di acquedotto. La costituzione per contratto richiede l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata.
Statuto societario. Documento che disciplina il funzionamento interno di una società: regole sugli organi sociali, diritti dei soci, modalità di trasferimento delle quote o azioni, clausole di prelazione, diritto di recesso.
Successione. Trasferimento del patrimonio di un soggetto deceduto (de cuius) ai suoi eredi e legatari. Può essere legittima (secondo le regole del Codice civile, in assenza di testamento) o testamentaria. La legge riserva una quota del patrimonio ai legittimari (coniuge, figli, ascendenti), detta quota di legittima.
Surroga del mutuo. Trasferimento del mutuo da una banca a un'altra a condizioni più favorevoli per il mutuatario, senza costi per il cliente (art. 120-quater D.Lgs. 385/1993 -- TUB, introdotto dalla L. 40/2007). L'atto di surroga è stipulato dal notaio senza oneri per il mutuatario.
Testamento. Atto revocabile con cui una persona dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse (art. 587 c.c.). Può essere olografo (scritto di pugno dal testatore), pubblico (ricevuto dal notaio) o segreto (consegnato al notaio in busta chiusa).
Titolo esecutivo. Documento che consente di procedere direttamente all'esecuzione forzata senza dover previamente ottenere una sentenza. L'atto pubblico e la scrittura privata autenticata sono titoli esecutivi per le obbligazioni in essi contenute (art. 474 c.p.c.).
Trascrizione. Pubblicità legale nei registri immobiliari degli atti relativi a diritti reali su beni immobili (art. 2643 c.c.). La trascrizione rende l'atto opponibile ai terzi: tra due acquirenti dello stesso immobile prevale chi ha trascritto per primo (art. 2644 c.c.).
Usucapione. Modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali mediante il possesso continuato per un determinato periodo di tempo (art. 1158 c.c.: venti anni per gli immobili). L'usucapione deve essere accertata con sentenza del giudice o, dal 2013, mediante accordo di mediazione (D.Lgs. 28/2010).
Usufrutto. Diritto reale che attribuisce al titolare (usufruttuario) il potere di godere di un bene altrui e di trarne i frutti, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). L'usufrutto ha durata limitata: se costituito a favore di persona fisica, non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
Valore catastale. Valore fiscale dell'immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale (115,5 per la prima casa, 126 per le altre abitazioni, 168 per gli uffici). Il valore catastale è la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nelle compravendite tra persone fisiche con regime del prezzo-valore.
Visura catastale. Documento estratto dagli archivi del Catasto che riporta i dati identificativi, la rendita catastale, la categoria e la classe di un immobile, nonché i dati del proprietario. Consultabile online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate (gratuitamente per i propri immobili).
Visura ipotecaria. Documento estratto dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari che riporta l'elenco degli atti trascritti a carico di un soggetto o di un immobile: trasferimenti di proprietà, ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli. È lo strumento con cui il notaio verifica la "pulizia" giuridica di un immobile.
Voltura catastale. Adempimento con cui si aggiornano i dati di intestazione di un immobile nei registri del Catasto, a seguito di un trasferimento di proprietà (compravendita, donazione, successione). Il notaio è tenuto a presentare la domanda di voltura entro 30 giorni dalla registrazione dell'atto (art. 3 D.P.R. 650/1972).
Domande frequenti
Qual è la differenza tra rendita catastale e valore catastale? La rendita catastale è il valore attribuito dal Catasto a ciascuna unità immobiliare sulla base delle tariffe d'estimo. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente (ad esempio, 115,5 per la prima casa). Le imposte di compravendita sono calcolate sul valore catastale, non sulla rendita.
Cosa significa "fino a querela di falso"? Significa che il contenuto attestato dal notaio nell'atto pubblico non può essere contestato con una semplice prova contraria, ma solo attraverso uno specifico procedimento giudiziario (la querela di falso, artt. 221-227 c.p.c.), che è particolarmente gravoso per chi lo promuove.
Qual è la differenza tra trascrizione e voltura? La trascrizione avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e serve a rendere opponibile ai terzi il trasferimento di proprietà. La voltura avviene presso il Catasto e serve ad aggiornare l'intestazione catastale dell'immobile. Sono due adempimenti distinti, entrambi a carico del notaio.
Si desidera calcolare le imposte su una compravendita? Il calcolatore costi notarili per compravendita utilizza rendita catastale e valore catastale per fornire una stima precisa delle imposte dovute.
Fonti e riferimenti normativi
- Codice civile, articoli citati nelle singole voci
- Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (Legge Notarile)
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U. Imposta di Registro)
- D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (Imposte ipotecaria e catastale)
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR)
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266 (regime del prezzo-valore)
- D.L. 31 maggio 2010, n. 78 (conformità catastale)
Le definizioni contenute in questo glossario hanno carattere divulgativo e non esaustivo. Per l'applicazione a casi concreti è opportuno consultare un notaio o un professionista qualificato.