Il linguaggio notarile può risultare ostico anche per chi ha una certa familiarità con il diritto. Molti termini derivano dal latino, altri hanno un significato tecnico che si discosta dall'uso comune. Questo glossario raccoglie i termini più ricorrenti negli atti notarili, con definizioni sintetiche ma precise, organizzate in ordine alfabetico.
Abitazione. Immobile destinato all'uso residenziale, ossia a soddisfare l'esigenza primaria di alloggio di una persona o di un nucleo familiare. In ambito catastale identifica gli immobili classificati nella categoria A esclusa A/10 (riservata agli uffici): A/1 abitazioni signorili, A/2 civili, A/3 economiche, A/4 popolari, A/5 ultrapopolari, A/6 rurali, A/7 villini, A/8 ville, A/9 castelli e palazzi storici, A/11 alloggi tipici dei luoghi. Sinonimo fiscale: immobile residenziale. La distinzione dall'immobile strumentale determina l'applicabilità del regime prezzo-valore (L. 266/2005) e delle agevolazioni prima casa.
Abuso edilizio. Opera realizzata senza titolo abilitativo o in difformità da esso. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, gli atti di trasferimento devono contenere, a pena di nullità, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46 D.P.R. 380/2001); per quelli precedenti vale l'art. 40 della L. 47/1985. La regolarizzazione passa dall'accertamento di conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001 per le opere senza titolo o in totale difformità, art. 36-bis, introdotto dal D.L. 69/2024, per le difformità parziali e le variazioni essenziali) o, nei periodi previsti dalla legge, dal condono edilizio (L. 47/1985).
Accettazione dell'eredità. Atto con cui il chiamato all'eredità manifesta la volontà di acquisire la qualità di erede (art. 459 c.c.). Può essere espressa (con dichiarazione formale) o tacita (mediante comportamenti che presuppongono la volontà di accettare). L'accettazione con beneficio d'inventario limita la responsabilità dell'erede ai beni ereditati.
Accollo. Accordo con cui un terzo (accollante) assume l'obbligo di pagare un debito altrui (art. 1273 c.c.). Nelle compravendite ricorre l'accollo del mutuo: l'acquirente subentra nel debito residuo del venditore verso la banca. È liberatorio se il creditore libera il debitore originario, cumulativo se entrambi restano obbligati.
Agibilità. Attestazione che un immobile possiede le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica richieste dalla legge. Dal 2016 è surrogata dalla segnalazione certificata di agibilità (SCA) presentata al Comune (art. 24 D.P.R. 380/2001). La sua assenza non rende nulla la vendita; nella prassi il notaio dà conto in atto della situazione.
Amministrazione di sostegno. Misura di protezione delle persone prive in tutto o in parte di autonomia, meno invasiva dell'interdizione (artt. 404 e seguenti c.c., introdotti dalla L. 6/2004). L'amministratore, nominato dal giudice tutelare, assiste o rappresenta il beneficiario; per gli atti di straordinaria amministrazione, come la vendita di immobili, serve l'autorizzazione del giudice.
Atto di provenienza. Documento che attesta come l'attuale proprietario ha acquistato l'immobile (compravendita, donazione, successione, divisione, usucapione). Il notaio lo esamina per ricostruire la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) e verificare la validità del titolo. Una provenienza donativa può ridurre l'appetibilità dell'immobile per le banche, per il rischio di azione di riduzione.
Atto notorio (e dichiarazione sostitutiva). L'atto notorio è la dichiarazione resa davanti a un pubblico ufficiale da testimoni che attestano fatti a loro noti. Per molti adempimenti è oggi sostituito dalla dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, resa dall'interessato sotto la propria responsabilità (art. 47 D.P.R. 445/2000); le dichiarazioni mendaci hanno rilevanza penale (art. 76 D.P.R. 445/2000).
Atto pubblico. Documento redatto dal notaio con le formalità prescritte dalla legge, al quale l'ordinamento attribuisce pubblica fede (art. 2699 c.c.). Fa piena prova fino a querela di falso dei fatti attestati dal notaio.
Autenticazione. Attestazione da parte del notaio che le firme apposte su un documento sono state effettivamente apposte in sua presenza, previo accertamento dell'identità dei firmatari (art. 2703 c.c.).
Azione di riduzione. Azione con cui il legittimario leso reintegra la propria quota di legittima, facendo dichiarare inefficaci nei suoi confronti le donazioni e le disposizioni testamentarie che eccedono la quota disponibile (artt. 553-564 c.c.). Si esercita riducendo prima le disposizioni testamentarie, poi le donazioni a partire dalla più recente.
Beneficio d'inventario. Modalità di accettazione dell'eredità che mantiene distinto il patrimonio del defunto da quello dell'erede (art. 490 c.c.), limitando la responsabilità per i debiti ereditari ai soli beni ricevuti. È obbligatoria per minori, anche emancipati, interdetti, inabilitati ed enti diversi dalle società (artt. 471-473 c.c.). Si accetta con dichiarazione ricevuta dal notaio o dal cancelliere (art. 484 c.c.), seguita dalla redazione dell'inventario.
Caparra confirmatoria. Somma di denaro versata da una parte all'altra al momento della conclusione del contratto come garanzia dell'adempimento (art. 1385 c.c.). Se chi ha versato la caparra è inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto trattenendola; se inadempiente è chi l'ha ricevuta, l'altra parte può recedere ed esigerne il doppio. In alternativa, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno.
Caparra penitenziale. Somma versata come corrispettivo del diritto di recesso (art. 1386 c.c.). Chi ha dato la caparra può recedere perdendola; chi l'ha ricevuta può recedere restituendo il doppio. A differenza della caparra confirmatoria, non è possibile chiedere il risarcimento del danno ulteriore.
Catasto. Sistema di inventario dei beni immobili presenti sul territorio nazionale, gestito dall'Agenzia delle Entrate. Ogni immobile è identificato da un foglio, una particella (o mappale) e, per i fabbricati, un subalterno. Il Catasto dei Fabbricati attribuisce a ciascuna unità immobiliare una rendita catastale, utilizzata come base per il calcolo di numerose imposte.
Categoria catastale. Classificazione amministrativa attribuita dal Catasto a ciascuna unità immobiliare in base alla destinazione d'uso. Le categorie principali sono A (abitazioni e A/10 uffici), B (uso collettivo: collegi, ospedali, scuole), C (commerciale e produttiva: negozi C/1, magazzini C/2, laboratori C/3), D (industriale o speciale: opifici, alberghi, banche), E (destinazione particolare: stazioni, ponti) e F (unità in corso di costruzione o senza redditività). La categoria determina aliquote, base imponibile e regimi agevolativi nelle compravendite. Si verifica con una visura catastale.
Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU). Documento rilasciato dal Comune che attesta la destinazione urbanistica di un terreno secondo gli strumenti di pianificazione vigenti (art. 30 D.P.R. 380/2001). Obbligatorio per la vendita di terreni non edificati.
Classe energetica (APE). L'Attestato di Prestazione Energetica è il documento che certifica la classe energetica di un edificio, dalla A4 (massima efficienza) alla G (minima efficienza). Obbligatorio in caso di compravendita o locazione (D.Lgs. 192/2005, modificato dal D.L. 63/2013).
Coacervo. Meccanismo per cui le donazioni fatte in vita dal defunto ai suoi eredi si sommavano al valore dell'asse ereditario per verificare l'erosione della franchigia dell'imposta di successione (art. 8, comma 4, D.Lgs. 346/1990). La Cassazione lo riteneva già superato, e il D.Lgs. 139/2024 ha abrogato quella norma per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025: le donazioni pregresse non erodono più la franchigia della successione. Resta invece, fra donazioni successive fatte dallo stesso donante allo stesso donatario, il cumulo ai soli fini delle franchigie (art. 57 D.Lgs. 346/1990). Vedi la riforma successioni e donazioni dal 2025.
Collazione. Obbligo per i figli, i loro discendenti e il coniuge che accettano l'eredità di conferire alla massa ereditaria le donazioni ricevute in vita dal defunto, così da dividerle con gli altri coeredi (art. 737 c.c.). Può avvenire in natura o per imputazione ed essere dispensata dal donante entro la quota disponibile. Da non confondere con il coacervo, che ha natura fiscale.
ComUnica (Comunicazione Unica). Procedura telematica con cui l'impresa assolve in un solo invio gli adempimenti verso Registro delle Imprese, Agenzia delle Entrate, INPS e INAIL (art. 9 D.L. 7/2007, conv. L. 40/2007). Il notaio la utilizza per il deposito degli atti societari al Registro delle Imprese.
Comunione dei beni. Regime patrimoniale legale della famiglia (art. 177 c.c.), in vigore tra i coniugi che non abbiano optato per un diverso regime. Gli acquisti effettuati durante il matrimonio cadono in comunione, con alcune eccezioni (beni personali, beni ricevuti per donazione o successione).
Conformità catastale. Corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e la sua rappresentazione nei registri del Catasto (planimetria e dati identificativi). L'art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010, richiede la dichiarazione di conformità catastale nell'atto di trasferimento.
Conguaglio. Somma di denaro versata a compensazione di una differenza di valore tra prestazioni reciproche, frequente negli atti di permuta e divisione.
Conservatoria dei Registri Immobiliari. Ufficio (oggi Servizio di Pubblicità Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate) presso il quale vengono trascritti gli atti relativi a diritti reali immobiliari. La consultazione dei registri consente di ricostruire la catena dei trasferimenti di proprietà e di verificare la presenza di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli.
Contratto preliminare (compromesso). Contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto definitivo (art. 1351 c.c.). Nel settore immobiliare, il preliminare vincola venditore e acquirente alla stipula del rogito. La sua trascrizione (art. 2645-bis c.c.) prenota gli effetti del definitivo, purché questo sia trascritto entro un anno dalla data convenuta per la stipula e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare: l'acquirente prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il venditore dopo il preliminare, pignoramenti e ipoteche compresi. Nella liquidazione giudiziale del venditore il preliminare trascritto non si scioglie se l'immobile è destinato ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, oppure a sede principale della sua impresa; negli altri casi il curatore può scioglierlo, e all'acquirente resta un credito privilegiato, senza risarcimento del danno (art. 173 D.Lgs. 14/2019).
Copia conforme. Riproduzione di un documento che il notaio, o altro pubblico ufficiale depositario dell'originale, dichiara conforme all'atto da cui è tratta (art. 1 L. 89/1913; art. 2714 c.c.). Ha lo stesso valore probatorio dell'originale. Il notaio rilascia copie esecutive, autentiche e semplici degli atti del proprio repertorio.
De cuius. Espressione latina (da is de cuius hereditate agitur, "colui della cui eredità si tratta") che indica la persona deceduta della cui successione si discute. Equivale a defunto o ereditando.
Decadenza dall'agevolazione prima casa. Perdita dei benefici prima casa, con recupero della maggiore imposta, una soprattassa del 30% e gli interessi. Ricorre, tra l'altro, in caso di mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, dichiarazioni mendaci, rivendita entro 5 anni senza riacquisto entro l'anno, o mancata vendita entro due anni della precedente prima casa agevolata (nota II-bis art. 1 Tariffa parte I D.P.R. 131/1986).
Deposito prezzo. Facoltà di ciascuna delle parti di chiedere che il notaio trattenga sul conto dedicato il saldo del prezzo fino alla trascrizione dell'atto e alla verifica dell'assenza di formalità pregiudizievoli (art. 1, commi 63-67, L. 147/2013). Tutela soprattutto il compratore nell'intervallo tra rogito e trascrizione. Vedi il deposito del prezzo dal notaio.
Dichiarazione di successione. Adempimento fiscale con cui gli eredi comunicano all'Agenzia delle Entrate la composizione dell'asse ereditario (art. 28 D.Lgs. 346/1990). Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 l'imposta la calcolano gli stessi eredi nella dichiarazione (autoliquidazione, introdotta dal D.Lgs. 139/2024) e la versano entro 90 giorni dal termine di presentazione (art. 37 D.Lgs. 346/1990). Va presentata in via telematica entro 12 mesi dall'apertura della successione. Non è un atto notarile: il notaio o un CAF possono assistere nella predisposizione. Vedi la dichiarazione di successione.
Diritto di abitazione. Diritto reale di godimento che consente di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della famiglia (art. 1022 c.c.); non è cedibile né locabile. Al coniuge superstite la legge riserva il diritto di abitazione sulla casa familiare e di uso sui mobili che la corredano (art. 540 c.c.), anche in concorso con altri eredi.
Diritto di superficie. Diritto reale che consente al titolare di costruire e mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui, acquistandone la proprietà separatamente dal suolo (art. 952 c.c.). Frequente nelle aree di edilizia residenziale pubblica.
Disposizioni anticipate di trattamento (DAT). Dichiarazioni con cui una persona maggiorenne e capace esprime, in vista di una possibile futura incapacità, le proprie volontà sui trattamenti sanitari (L. 219/2017). Note anche come biotestamento, possono essere ricevute dal notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Vedi DAT e biotestamento dal notaio.
Divisione. Atto o contratto con cui si scioglie una comunione, attribuendo a ciascun condividente una porzione corrispondente alla sua quota (art. 713 c.c.). Frequente tra coeredi o ex coniugi; le differenze di valore si compensano con un conguaglio. Sconta l'imposta di registro all'1%; i conguagli che superano il 5% del valore della quota sono tassati come una vendita (art. 34 D.P.R. 131/1986).
Donazione. Contratto con il quale una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un proprio diritto o assumendo verso di essa un'obbligazione, per spirito di liberalità (art. 769 c.c.). Richiede la forma dell'atto pubblico (art. 782 c.c.), con due testimoni (art. 48 L. 89/1913).
Donazione indiretta. Liberalità realizzata non con un atto formale di donazione, ma attraverso un negozio diverso che produce ugualmente un arricchimento del beneficiario (art. 809 c.c.). Esempio tipico è il genitore che paga il prezzo dell'immobile intestato al figlio. Non richiede l'atto pubblico con testimoni, ma resta soggetta a collazione e ad azione di riduzione. Vedi la donazione indiretta di immobile.
Fideiussione. Garanzia personale con cui un soggetto (fideiussore) si obbliga personalmente verso il creditore, garantendo l'adempimento di un'obbligazione altrui (art. 1936 c.c.). Frequente nella prassi bancaria a garanzia di mutui e finanziamenti.
Fondo patrimoniale. Vincolo su determinati beni (immobili, mobili registrati, titoli di credito) destinati a far fronte ai bisogni della famiglia (art. 167 c.c.). Salvo diversa previsione dell'atto costitutivo, i beni non si possono alienare o ipotecare senza il consenso di entrambi i coniugi e, se ci sono figli minori, senza l'autorizzazione del giudice (art. 169 c.c.); e non possono essere aggrediti per debiti che il creditore sapeva contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia (art. 170 c.c.). La costituzione richiede l'atto pubblico.
Franchigia. In materia di imposta sulle successioni e donazioni, importo entro il quale il trasferimento è esente da imposta. Per il coniuge e i parenti in linea retta, la franchigia è di 1.000.000 € per ciascun beneficiario (artt. 7 e 56 D.Lgs. 346/1990, nel testo in vigore dal 1° gennaio 2025, che ha assorbito le regole prima contenute nel D.L. 262/2006).
Frazionamento. Operazione catastale e urbanistica con cui un immobile viene suddiviso in più unità distinte. Richiede l'intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) e, se riguarda un fabbricato, la presentazione di una pratica edilizia al Comune.
Immobile di lusso. Abitazione classificata nelle categorie catastali A/1 (signorile), A/8 (villa) o A/9 (castelli e palazzi storici di pregio). Per queste categorie non si applicano le agevolazioni prima casa, né per l'imposta di registro, che da privato è dovuta al 9%, né per l'IVA al 4% (Tabella A, parte II, n. 21, D.P.R. 633/1972, come modificata dal D.Lgs. 175/2014). Attenzione: da costruttore, fuori dalla prima casa, la scelta fra IVA al 10% e al 22% dipende ancora dalle caratteristiche di lusso del D.M. 2 agosto 1969, non dalla categoria catastale. Il regime prezzo-valore (L. 266/2005) resta applicabile se l'acquirente è una persona fisica.
Immobile residenziale. Vedi Abitazione. Termine usato negli atti notarili e nelle circolari dell'Agenzia delle Entrate come sinonimo formale di abitazione.
Immobile strumentale. Fabbricato non residenziale destinato all'esercizio di attività d'impresa o professionale. Comprende uffici (A/10), negozi (C/1), magazzini e cantine isolate (C/2), laboratori (C/3), opifici e capannoni industriali (categoria D). Sulle cessioni l'IVA è obbligatoria se vende, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, l'impresa che ha costruito o ristrutturato il fabbricato (di regola al 22%, al 10% se l'impresa cede un fabbricato su cui ha eseguito interventi di recupero: Tabella A, parte III, n. 127-quinquiesdecies, D.P.R. 633/1972); negli altri casi la cessione da impresa è esente, salvo opzione per l'IVA nell'atto (art. 10, n. 8-ter, D.P.R. 633/1972), con imposte ipotecaria 3% e catastale 1% proporzionali, dovute sia in esenzione sia in regime IVA (D.Lgs. 347/1990). Non si applica il regime prezzo-valore.
Imposta catastale. Tributo dovuto per le volture catastali conseguenti a trasferimenti immobiliari. Pari all'1% del valore del bene, per esempio nelle successioni e nelle donazioni, oppure 50 € in misura fissa per le compravendite soggette a imposta di registro proporzionale e 200 € per quelle di abitazioni soggette a IVA. Sulla cessione di un immobile strumentale resta dell'1% anche quando è soggetta a IVA (D.Lgs. 347/1990, art. 10, comma 1).
Imposta di bollo. Tributo dovuto sugli atti, documenti e registri elencati nella tariffa allegata al D.P.R. 642/1972. Negli atti notarili telematici è assolta in modo virtuale. Le compravendite immobiliari soggette a imposta di registro proporzionale ne sono esenti (art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011), mentre quelle soggette a IVA la pagano in misura forfettaria.
Imposta di registro. Tributo dovuto per la registrazione degli atti presso l'Agenzia delle Entrate (D.P.R. 131/1986). Nei trasferimenti immobiliari da privato è pari al 2% per la prima casa, al 15% per i terreni agricoli (vedi Terreno agricolo) e al 9% negli altri casi, con un minimo di 1.000 €; per le abitazioni si calcola sul valore catastale se l'acquirente chiede il prezzo-valore.
Imposta ipotecaria. Tributo dovuto per la trascrizione degli atti nei registri immobiliari (D.Lgs. 347/1990). Pari al 2% del valore del bene, per esempio nelle successioni e nelle donazioni, oppure 50 € in misura fissa per le compravendite soggette a imposta di registro proporzionale e 200 € per quelle di abitazioni soggette a IVA. Sulla cessione di un immobile strumentale è del 3% anche quando è soggetta a IVA (tariffa del D.Lgs. 347/1990, art. 1-bis).
Imposta sostitutiva (sui finanziamenti). Imposta che sostituisce registro, bollo, ipotecaria e catastale sugli atti di finanziamento a medio e lungo termine, mutui inclusi (artt. 15-17 D.P.R. 601/1973). L'aliquota è dello 0,25% della somma erogata, anche per un mutuo di liquidità, per un immobile non abitativo o a un'impresa; sale al 2% solo per un finanziamento di acquisto, costruzione o ristrutturazione di un'abitazione senza i requisiti prima casa (art. 18). La versa la banca, che ne è il soggetto passivo, e di norma la addebita al mutuatario trattenendola dalla somma erogata. Vedi anche Mutuo.
Imposta sulle successioni e donazioni. Tributo sui trasferimenti di beni per causa di morte o per donazione (D.Lgs. 346/1990). Aliquote: 4% per coniuge e parenti in linea retta (franchigia 1.000.000 € ciascuno); 6% per fratelli e sorelle (franchigia 100.000 € ciascuno) e, senza franchigia, per gli altri parenti fino al quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale fino al terzo grado; 8% per gli altri soggetti (artt. 7 e 56 D.Lgs. 346/1990). Vedi aliquote e franchigie 2026.
Ipoteca. Diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato (art. 2808 c.c.). L'ipoteca si iscrive nei registri immobiliari e ha durata ventennale, rinnovabile.
IVA (Imposta sul Valore Aggiunto). Nelle compravendite da costruttore (soggetto IVA), l'IVA si applica sul prezzo di vendita: 4% prima casa (esclusi A/1, A/8 e A/9), 10% negli altri casi, 22% per le abitazioni di lusso secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969. L'IVA sostituisce l'imposta di registro proporzionale.
Legato. Disposizione testamentaria con cui il testatore attribuisce a un soggetto (legatario) un diritto patrimoniale specifico, senza attribuirgli la qualità di erede (art. 649 c.c.). Il legatario acquista il diritto senza bisogno di accettazione.
Legittima (e legittimari). Quota di eredità che la legge riserva a stretti congiunti, i legittimari (coniuge, figli e, in mancanza di figli, ascendenti), e di cui il defunto non può disporre liberamente (art. 536 c.c.). La parte rimanente è la quota disponibile. La lesione della legittima si fa valere con l'azione di riduzione.
Locale commerciale. Termine colloquiale per indicare un immobile a destinazione strumentale o commerciale: ufficio (A/10), negozio (C/1), magazzino (C/2), laboratorio (C/3), capannone industriale (categoria D). In ambito fiscale è preferibile parlare di immobile strumentale. Vedi anche Immobile strumentale.
Mutuo. Contratto con cui una parte (mutuante, tipicamente una banca) consegna a un'altra (mutuatario) una somma di denaro, con l'obbligo di restituirne altrettanta della stessa specie e qualità (art. 1813 c.c.). Nelle compravendite immobiliari, il mutuo ipotecario è quasi sempre stipulato con atto pubblico contestuale al rogito di compravendita e iscritto nei registri immobiliari come ipoteca a garanzia del credito (in misura tipica del 150% della somma erogata). È soggetto a imposta sostitutiva (D.P.R. 601/1973 artt. 17-18) dello 0,25% (2% sui mutui per l'abitazione senza requisiti prima casa), che assorbe registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'atto di mutuo; restano la tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione e la tassa d'archivio notarile. L'onorario è libero: il calcolatore lo stima allo 0,6% dell'importo, con un minimo di 500 €, più IVA al 22%.
Negozio fiduciario. Accordo con cui un soggetto (fiduciante) trasferisce a un altro (fiduciario) la titolarità di un bene, con l'intesa che quest'ultimo la eserciti secondo le istruzioni ricevute e la ritrasferisca al verificarsi di una condizione. Si fonda sull'autonomia contrattuale (art. 1322 c.c.); a differenza del trust, non produce una segregazione patrimoniale opponibile ai terzi.
Nuda proprietà. Diritto di proprietà gravato da un diritto di usufrutto a favore di un terzo (art. 981 c.c.). Il nudo proprietario non può godere del bene fino all'estinzione dell'usufrutto (tipicamente, alla morte dell'usufruttuario). La cessione della nuda proprietà è un'operazione frequente, utilizzata dagli anziani per monetizzare il patrimonio immobiliare conservando l'usufrutto, e quindi la possibilità di continuare ad abitare la casa.
Onorario notarile. Compenso per la prestazione professionale del notaio. Dal 2012 l'onorario è pattuito liberamente con il professionista (D.L. 1/2012), che deve comunicare in anticipo la misura del compenso con un preventivo, obbligatoriamente in forma scritta o digitale dopo la modifica della L. 124/2017 (art. 9, comma 4, D.L. 1/2012).
Patto di famiglia. Contratto con cui l'imprenditore trasferisce, in tutto o in parte, l'azienda o le quote societarie a uno o più discendenti, con la partecipazione obbligatoria del coniuge e di tutti i legittimari (artt. 768-bis e seguenti c.c., introdotti dalla L. 55/2006). Il bene trasferito non è soggetto a collazione né ad azione di riduzione, assicurando la stabilità del passaggio generazionale. Richiede l'atto pubblico a pena di nullità. Vedi il patto di famiglia dal notaio.
Perizia di stima. Valutazione del valore di un bene effettuata da un tecnico qualificato. Nel contesto notarile la relazione di stima è di regola richiesta per i conferimenti in natura nelle società di capitali, per gli acquisti di beni dai fondatori, dai soci o dagli amministratori nei due anni dall'iscrizione della società (artt. 2343, 2343-bis e 2465 c.c.) e per la trasformazione di una società di persone in società di capitali (art. 2500-ter c.c.); nelle divisioni è spesso usata per determinare i conguagli.
Permuta. Contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di beni, o di altri diritti, tra i contraenti (art. 1552 c.c.). Nel settore immobiliare è frequente la permuta di un'area edificabile contro unità da costruire; le differenze di valore si regolano con un conguaglio. Vedi la permuta immobiliare.
Pertinenza. Bene destinato in modo durevole al servizio o ornamento di un altro bene (art. 817 c.c.). Nella compravendita immobiliare, le pertinenze più comuni sono box auto, cantine, posti auto scoperti. Le pertinenze seguono il regime fiscale del bene principale (agevolazione prima casa) nei limiti di una per ciascuna categoria catastale (C/2, C/6, C/7).
Piccola Proprietà Contadina (PPC). Agevolazione per l'acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza agricola: imposta di registro e ipotecaria fisse a 200 € ciascuna e catastale all'1%, più 35 € di tassa ipotecaria e 55 € di voltura catastale, senza bollo; la stessa norma riduce alla metà gli onorari notarili (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009, che dal 2010 ha preso il posto del regime della L. 604/1954). È prevista la decadenza in caso di rivendita o cessazione della coltivazione diretta entro 5 anni.
Planimetria catastale. Rappresentazione grafica di un'unità immobiliare, depositata presso il Catasto. L'art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 richiede che negli atti di trasferimento sia dichiarata la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto.
Plusvalenza immobiliare. Differenza positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto di un immobile, tassabile come reddito diverso se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto (art. 67, comma 1, lett. b, del TUIR, D.P.R. 917/1986), esclusi gli immobili ricevuti in successione e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo. Per gli immobili su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni, la plusvalenza è tassabile anche oltre i cinque anni, con le stesse esclusioni (art. 67, comma 1, lett. b-bis, TUIR).
Prelazione. Diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, nell'acquisto di un bene. Può essere volontaria (per esempio una clausola statutaria sul trasferimento di quote) o legale: spetta al coltivatore diretto, anche confinante, sui terreni agricoli (L. 590/1965 e L. 817/1971) e al conduttore sugli immobili urbani a uso diverso da quello abitativo (L. 392/1978). La violazione della prelazione legale può attribuire il diritto di riscatto verso il terzo acquirente.
Prezzo-valore. Regime fiscale agevolato introdotto dalla L. 266/2005 (art. 1, comma 497), che consente all'acquirente persona fisica (che non agisce nell'esercizio di un'impresa o di una professione), nelle compravendite di immobili a uso abitativo non soggette a IVA, di calcolare le imposte di registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato. Il valore catastale è generalmente inferiore al prezzo di mercato.
Prima casa (agevolazione). Regime fiscale agevolato per l'acquisto dell'abitazione principale, applicabile a quattro condizioni: (a) l'immobile non è classificato A/1, A/8 o A/9; (b) l'acquirente risiede nel Comune (o vi trasferisce la residenza entro 18 mesi) oppure vi lavora; (c) non ha, da solo o in comunione con il coniuge, un'altra casa di abitazione nello stesso Comune; (d) non ha, neppure per quote, un'altra abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, salvo venderla entro due anni dal nuovo acquisto (nota II-bis art. 1 Tariffa parte I D.P.R. 131/1986). Da privato persona fisica: imposta di registro 2% (anziché 9%), ipotecaria e catastale fisse a 50 €. Da costruttore: IVA 4% (anziché 10%), registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna. L'agevolazione si estende a una pertinenza per categoria catastale (C/2 cantina, C/6 box, C/7 tettoia). Per requisiti, decadenza e credito d'imposta vedi la guida alle agevolazioni prima casa.
Procura. Atto con cui un soggetto (rappresentato) conferisce a un altro (rappresentante) il potere di compiere atti giuridici in suo nome e per suo conto (art. 1392 c.c.). La procura deve avere la forma richiesta per l'atto da compiere (art. 1392 c.c.); per un atto da trascrivere, come la compravendita di un immobile, serve la procura per atto pubblico o con firma autenticata dal notaio (art. 2657 c.c.).
Querela di falso. Procedimento giudiziario con cui si contesta l'autenticità o la veridicità di un atto pubblico o di una scrittura privata riconosciuta (artt. 221-227 c.p.c.). È l'unico mezzo per superare la pubblica fede dell'atto notarile riguardo ai fatti che il notaio attesta come avvenuti in sua presenza.
Registro delle Imprese. Anagrafe delle imprese italiane, tenuto dalle Camere di Commercio (L. 580/1993). Vi sono iscritte tutte le imprese e annotati gli eventi rilevanti della loro vita giuridica.
Rendita catastale. Valore fiscale attribuito dal Catasto a ciascuna unità immobiliare, basato su tariffe d'estimo che tengono conto della categoria, della classe e della dimensione dell'immobile. La rendita catastale è la base per il calcolo del valore catastale e di numerose imposte.
Rent to buy. Contratto che unisce il godimento immediato di un immobile al diritto di acquistarlo entro un termine, imputando al prezzo una parte dei canoni versati (art. 23 D.L. 133/2014, conv. L. 164/2014). Si trascrive come il preliminare, a tutela del conduttore-acquirente. Vedi il rent to buy dal notaio.
Repertorio notarile. Registro in cui il notaio annota cronologicamente tutti gli atti ricevuti (art. 62 L. 89/1913). A ciascun atto viene assegnato un numero di repertorio, utilizzato per l'identificazione univoca del documento.
Riconoscimento di figlio. Dichiarazione con cui un genitore assume la genitorialità di un figlio nato fuori del matrimonio (art. 250 c.c.). Può essere reso anche davanti al notaio e produce effetti sullo stato di figlio, sui diritti successori e sul cognome.
Rinuncia all'eredità. Atto con cui il chiamato dismette il diritto di accettare l'eredità (art. 519 c.c.). Deve risultare da dichiarazione ricevuta dal notaio o dal cancelliere del tribunale e inserita nel registro delle successioni. Chi rinuncia è considerato come mai chiamato e la sua quota si devolve agli altri chiamati o per rappresentazione.
Rogito. Termine colloquiale per indicare l'atto pubblico di compravendita immobiliare. In senso tecnico, il rogito è l'atto pubblico notarile, ma nell'uso corrente il termine si riferisce specificamente alla stipula del contratto di vendita.
Scrittura privata autenticata. Documento sottoscritto dalle parti, le cui firme sono autenticate dal notaio che ne attesta l'apposizione in sua presenza previo accertamento dell'identità (art. 2703 c.c.). A differenza dell'atto pubblico, il notaio non redige il contenuto ma garantisce la provenienza delle firme; come l'atto pubblico è titolo idoneo alla trascrizione e all'iscrizione nei registri immobiliari.
Seconda casa. Abitazione diversa da quella adibita a dimora abituale dell'acquirente. Da privato persona fisica: imposta di registro 9%, ipotecaria e catastale fisse a 50 €, base imponibile pari al valore catastale (rendita × moltiplicatore 126) se l'acquirente chiede il prezzo-valore, altrimenti il prezzo. Da costruttore: IVA 10%, registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna. L'IVA sale al 22% per le abitazioni di lusso secondo i criteri del D.M. 2 agosto 1969: vedi Immobile di lusso. Se viene rivenduta entro 5 anni la plusvalenza è tassabile, salvo che per la maggior parte del periodo sia stata l'abitazione principale del venditore o di un suo familiare (art. 67 TUIR).
Separazione dei beni. Regime patrimoniale alternativo alla comunione legale (art. 215 c.c.), in cui ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio. Può essere scelta all'atto del matrimonio (davanti all'ufficiale di stato civile) o successivamente (con convenzione matrimoniale in forma di atto pubblico).
Servitù prediale. Peso imposto sopra un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Esempi: servitù di passaggio, di veduta, di acquedotto. La costituzione per contratto richiede la forma scritta, atto pubblico o scrittura privata (art. 1350 c.c.); per trascriverla, la scrittura privata deve essere autenticata.
Statuto societario. Documento che disciplina il funzionamento interno di una società: regole sugli organi sociali, diritti dei soci, modalità di trasferimento delle quote o azioni, clausole di prelazione, diritto di recesso.
Successione. Trasferimento del patrimonio di un soggetto deceduto (de cuius) ai suoi eredi e legatari. Può essere legittima (secondo le regole del Codice civile, in assenza di testamento) o testamentaria. La legge riserva una quota del patrimonio ai legittimari (coniuge, figli, ascendenti), detta quota di legittima.
Surroga del mutuo. Trasferimento del mutuo da una banca a un'altra a condizioni più favorevoli per il mutuatario, senza costi per il cliente (art. 120-quater del TUB, D.Lgs. 385/1993, dove dal 2010 si trova la disciplina introdotta dall'art. 8 del D.L. 7/2007, conv. L. 40/2007). L'atto di surroga è stipulato dal notaio senza oneri per il mutuatario.
Terreno agricolo. Terreno non edificabile destinato all'attività agricola. L'imposta di registro standard è del 15% sul prezzo dichiarato (art. 1 Tariffa parte I D.P.R. 131/1986). Per coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla previdenza INPS si applica la Piccola Proprietà Contadina (PPC): imposta di registro fissa 200 €, ipotecaria fissa 200 €, catastale 1% proporzionale, più 35 € di tassa ipotecaria e 55 € di voltura, senza bollo e con gli onorari notarili ridotti alla metà (D.L. 194/2009 art. 2 c. 4-bis). Per la cessione è obbligatorio allegare il Certificato di Destinazione Urbanistica.
Terreno edificabile. Terreno che, in base agli strumenti urbanistici comunali (PRG, PUC) o regionali, è destinato all'edificazione. Nella cessione da privato l'imposta di registro è del 9% sul prezzo dichiarato (il regime prezzo-valore resta riservato ai soli immobili abitativi). In caso di cessione da impresa è dovuta IVA 22% obbligatoria. La qualifica di edificabile si verifica con il Certificato di Destinazione Urbanistica.
Testamento. Atto revocabile con cui una persona dispone, per il tempo in cui avrà cessato di vivere, di tutte le proprie sostanze o di parte di esse (art. 587 c.c.). Può essere olografo (scritto di pugno dal testatore), pubblico (ricevuto dal notaio) o segreto (consegnato al notaio in busta chiusa).
Titolo esecutivo. Documento che consente di procedere direttamente all'esecuzione forzata senza dover previamente ottenere una sentenza. L'atto ricevuto dal notaio è titolo esecutivo; la scrittura privata autenticata lo è per le sole obbligazioni di somme di denaro in essa contenute (art. 474 c.p.c.).
Trascrizione. Pubblicità legale nei registri immobiliari degli atti relativi a diritti reali su beni immobili (art. 2643 c.c.). La trascrizione rende l'atto opponibile ai terzi: tra due acquirenti dello stesso immobile prevale chi ha trascritto per primo (art. 2644 c.c.).
Trust. Rapporto giuridico in cui un soggetto (disponente) trasferisce beni a un altro (trustee) affinché li gestisca nell'interesse di beneficiari o per uno scopo. In Italia è riconosciuto in forza della Convenzione dell'Aja del 1° luglio 1985, ratificata con L. 364/1989, ed è impiegato per la protezione patrimoniale e la pianificazione successoria. Vedi il trust con il notaio in Italia.
Unione civile e convivenza di fatto. La L. 76/2016 disciplina l'unione civile tra persone dello stesso sesso, con effetti patrimoniali simili al matrimonio (compresa la comunione legale salvo diversa scelta), e la convivenza di fatto, regolabile con un contratto di convivenza in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Vedi il contratto di convivenza.
Usucapione. Modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali mediante il possesso continuato per un determinato periodo di tempo (art. 1158 c.c.: venti anni per gli immobili). L'acquisto si compie con il decorso del tempo; per avere un titolo trascrivibile l'usucapione va accertata con sentenza o, dal 2013, con l'accordo raggiunto in mediazione (art. 2643, n. 12-bis, c.c., introdotto dal D.L. 69/2013).
Usufrutto. Diritto reale che attribuisce al titolare (usufruttuario) il potere di godere di un bene altrui e di trarne i frutti, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). L'usufrutto ha durata limitata: se costituito a favore di persona fisica, non può eccedere la vita dell'usufruttuario.
Valore catastale. Valore fiscale dell'immobile ottenuto moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente che varia in base alla categoria catastale (115,5 per la prima casa, 126 per le altre abitazioni, 63 per gli uffici di categoria A/10): questi coefficienti includono già la rivalutazione del 5% prevista dall'art. 3 comma 48 della L. 662/1996, quindi non va applicata una seconda volta. Il valore catastale è la base imponibile per il calcolo delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nelle compravendite di abitazioni non soggette a IVA in cui l'acquirente, persona fisica, chiede il prezzo-valore.
Visura catastale. Documento estratto dagli archivi del Catasto che riporta i dati identificativi, la rendita catastale, la categoria e la classe di un immobile, nonché i dati del proprietario. Consultabile online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate (gratuitamente per i propri immobili).
Visura ipotecaria. Documento estratto dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari che riporta l'elenco degli atti trascritti a carico di un soggetto o di un immobile: trasferimenti di proprietà, ipoteche, pignoramenti, sequestri, vincoli. È lo strumento con cui il notaio verifica la "pulizia" giuridica di un immobile.
Voltura catastale. Adempimento con cui si aggiornano i dati di intestazione di un immobile nei registri del Catasto, a seguito di un trasferimento di proprietà (compravendita, donazione, successione). Il notaio è tenuto a presentare la domanda di voltura entro 30 giorni dalla registrazione dell'atto (art. 3 D.P.R. 650/1972); con l'adempimento unico telematico la voltura parte insieme alla registrazione e alla trascrizione.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra rendita catastale e valore catastale? La rendita catastale è il valore attribuito dal Catasto a ciascuna unità immobiliare sulla base delle tariffe d'estimo. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente (ad esempio, 115,5 per la prima casa). Nell'acquisto di un'abitazione non soggetto a IVA, se l'acquirente persona fisica chiede il prezzo-valore, registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale e non sulla rendita; altrimenti si calcolano sul prezzo.
Cosa significa "fino a querela di falso"? Significa che il contenuto attestato dal notaio nell'atto pubblico non può essere contestato con una semplice prova contraria, ma solo attraverso uno specifico procedimento giudiziario (la querela di falso, artt. 221-227 c.p.c.), che è particolarmente gravoso per chi lo promuove.
Qual è la differenza tra trascrizione e voltura? La trascrizione avviene presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e serve a rendere opponibile ai terzi il trasferimento di proprietà. La voltura avviene presso il Catasto e serve ad aggiornare l'intestazione catastale dell'immobile. Sono due adempimenti distinti, entrambi a carico del notaio.
Si desidera calcolare le imposte su una compravendita? Il calcolatore costi notarili per compravendita utilizza rendita catastale e valore catastale per fornire una stima precisa delle imposte dovute.