Vendere casa senza APE non si può. Affittarla, in genere, neanche. Ma intorno a questa regola apparentemente lineare ruotano tre questioni: quando il documento è davvero obbligatorio, quanto costa farlo redigere, e cosa cambia a partire dal 2026 per via del recepimento della direttiva europea sulle case green.
L'APE, Attestato di Prestazione Energetica, è il documento che fotografa il rendimento energetico di un edificio o di una unità immobiliare. Lo redige un tecnico abilitato e ha una scadenza decennale. Nelle compravendite va allegato all'atto notarile, pena sanzioni amministrative significative.
Cos'è l'APE e a cosa serve
L'APE è il documento che attribuisce all'unità immobiliare una classe energetica fra dieci: dalla A4 (massima efficienza) alla G (minima). Riporta indicatori quantitativi sull'energia primaria consumata, sull'involucro edilizio, sugli impianti, oltre a raccomandazioni per migliorare la prestazione (D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 5).
A cosa serve, in concreto:
- Obblighi di trasparenza nei contratti: chi vende o affitta deve mettere a disposizione l'APE prima della trattativa e allegarlo all'atto.
- Annunci immobiliari: classe energetica e indice di prestazione devono comparire negli annunci di vendita e locazione.
- Pianificazione di interventi: le raccomandazioni nell'APE indicano gli interventi che potrebbero migliorare la classe energetica, utili anche per intercettare bonus edilizi.
- Verifiche fiscali: per molti incentivi, l'APE pre e post intervento dimostra il salto di classe necessario per accedere ad aliquote maggiorate.
A redigerlo è un tecnico iscritto in un albo professionale e abilitato dal D.P.R. 75/2013: ingegneri, architetti, geometri, periti industriali in ambito energetico, agronomi forestali per gli edifici rurali. Senza il bollino di certificatore accreditato, l'APE è semplicemente nullo.
Quando è obbligatorio
L'obbligo di APE scatta in cinque situazioni: tre fissate dal D.Lgs. 192/2005, una dal D.M. 26 giugno 2015, una ricavata in via interpretativa dall'art. 6.
| Situazione | APE obbligatorio | Allegato all'atto | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Vendita di edificio o unità | Sì | Sì | D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 3 |
| Locazione di edificio o unità (contratto nuovo) | Sì | Sì (clausola di consegna) | D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 3 (come riscritto dal D.Lgs. 48/2020) |
| Donazione | Sì | Sì | Prassi consolidata, art. 6 in via interpretativa |
| Edifici di nuova costruzione | Sì, prima del rilascio dell'agibilità | — | D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 1 |
| Ristrutturazioni importanti di primo livello | Sì, a fine lavori | — | D.M. 26/06/2015 |
| Edifici esonerati (rurali non abitativi, fabbricati industriali non riscaldati, ruderi, fabbricati isolati < 50 mq) | No | — | D.Lgs. 192/2005, art. 3, comma 3 |
Per la vendita l'APE va consegnato all'acquirente prima della firma dell'atto e allegato al rogito. Per la locazione, deve essere consegnato all'inquilino e una clausola dell'allegato deve dare atto della consegna; per i contratti soggetti a registrazione, va comunicata la prestazione energetica all'Agenzia delle Entrate al momento della registrazione (art. 6, comma 3-bis, come modificato dal D.L. 145/2013 conv. L. 9/2014).
Validità: dieci anni, ma con asterischi
L'APE vale dieci anni dalla data di rilascio (D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 5). Decade prima dei dieci anni, però, se l'edificio o l'unità subisce interventi che modificano sostanzialmente la prestazione energetica: cambio dell'impianto di climatizzazione, sostituzione del generatore di calore, lavori sull'involucro che incidono almeno sul 25% della superficie disperdente.
Non basta avere un APE redatto entro i dieci anni: occorre verificare che le condizioni dell'edificio non siano cambiate e che, in caso di lavori, i libretti di impianto siano stati regolarmente aggiornati e trasmessi al catasto regionale degli impianti termici. Qui si annida una causa frequente di contestazioni in sede di rogito: il venditore presenta un APE valido per data ma in realtà superato dagli interventi successivi.
Quanto costa nel 2026
I prezzi non sono fissati per legge: dipendono dal mercato, dalla zona geografica e dalla complessità dell'edificio. Indicativamente, per un appartamento standard di 80-120 mq in città medio-grande, il costo medio si colloca fra 150 e 350 euro IVA inclusa. Per ville unifamiliari o edifici complessi (più impianti, geometrie articolate, parti comuni) si sale oltre i 500 euro.
Variabili che incidono sul prezzo:
- superficie utile e numero di unità;
- disponibilità di documentazione tecnica (planimetrie aggiornate, libretto di impianto, dati sull'involucro);
- anno di costruzione e presenza di interventi di efficientamento documentati;
- tipologia di sopralluogo (con strumentazione termoflussimetrica o solo visivo);
- urgenza (alcuni tecnici praticano un sovrapprezzo per consegne in pochi giorni).
Sul mercato compaiono offerte a 50-80 euro: spesso si tratta di pratiche compilate senza sopralluogo, con dati standard. È una scelta rischiosa. L'APE ha rilevanza pubblicistica e il certificatore risponde personalmente sia in sede civile sia disciplinare. Un APE compilato in modo superficiale può essere contestato dall'acquirente, dare luogo a controversie sul prezzo o, in casi gravi, essere annullato dalla Regione di appartenenza.
Le sanzioni quando manca o è irregolare
L'art. 15, comma 7 del D.Lgs. 192/2005 prevede sanzioni amministrative pecuniarie a carico delle parti, distinte per tipologia di atto:
| Atto | Sanzione minima | Sanzione massima |
|---|---|---|
| Compravendita senza APE allegato | 3.000 € | 18.000 € |
| Locazione senza APE consegnato | 1.000 € | 4.000 € |
| Sconto sulla durata del contratto di locazione (1-3 anni) | 1.000 € | 4.000 € |
| Annunci immobiliari senza indicazione classe e indice | 500 € | 3.000 € |
La sanzione, in caso di vendita, riguarda sia venditore sia acquirente, ma in pratica viene contestata principalmente al venditore. L'atto, pur viziato sotto il profilo amministrativo, resta valido civilisticamente: la mancata allegazione dell'APE non rende nullo il contratto. Il D.L. 145/2013 ha sostituito il regime precedente, che invece comportava la nullità dell'atto, con uno regime sanzionatorio più equilibrato.
Esiste, tuttavia, una via di sanatoria: la presentazione dell'APE entro 45 giorni dalla stipula, accompagnata dal pagamento della sanzione in misura ridotta, evita le conseguenze più pesanti (D.L. 145/2013, art. 1, comma 7).
Il ruolo del notaio in compravendita
Il notaio non redige l'APE e non ne valuta il merito tecnico. Il suo intervento si concentra su tre profili:
- Verifica formale dell'esistenza dell'APE prima del rogito: il documento deve essere materialmente disponibile e in corso di validità. In molti studi notarili la richiesta dell'APE è inserita nella check-list iniziale della pratica.
- Allegazione all'atto del documento: il PDF firmato digitalmente dal certificatore viene unito al rogito come allegato, con identificazione del codice univoco dell'APE rilasciato dal sistema regionale.
- Inserimento della clausola che dà atto della consegna all'acquirente prima della firma: una formula standard di rito, ma rilevante in caso di controversie successive.
Se l'APE manca o è scaduto, il notaio segnala il problema alle parti e, in genere, raccomanda di rinviare l'atto fino a quando il documento è disponibile. Nei rari casi in cui le parti decidano di procedere comunque, il notaio inserisce in atto la dichiarazione di consapevolezza delle parti sul rischio sanzionatorio: ma resta una via accidentata.
Cosa cambia con la direttiva Case Green nel 2026
Il 2026 avrebbe dovuto essere un anno cardine per la disciplina italiana dell'efficienza energetica. La direttiva (UE) 2024/1275, nota come Energy Performance of Buildings Directive IV o "Case Green", andava recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026. Alla metà del 2026, però, l'Italia non ha ancora adottato il decreto di trasposizione: la delega non è stata inserita nella legge di delegazione europea 2025 e la Commissione ha avviato due procedure di infrazione. Le novità della direttiva (nuova metodologia armonizzata delle classi, standard ZEB, stop agli incentivi per le sole caldaie a fossili) non sono quindi ancora obblighi di legge in Italia e non incidono sugli atti in corso.
Nel frattempo, un intervento tutto nazionale ha già cambiato il calcolo dell'APE. Dal 3 giugno 2026 è operativo il nuovo decreto ministeriale sui requisiti minimi di prestazione energetica (Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica, 28 ottobre 2025). Non tocca il formato dell'attestato né la scala A4-G, ma aggiorna il metodo con cui si determina la classe: un APE emesso dal 3 giugno 2026 adotta il quadro tecnico aggiornato, mentre uno rilasciato prima resta valido secondo le regole con cui è stato prodotto, fino alla naturale scadenza decennale.
Cosa prevede invece la direttiva Case Green, quando sarà recepita:
- Metodologia di calcolo dell'APE: armonizzazione UE delle classi e un nuovo riferimento normativo, la cui portata dipenderà dal futuro decreto di recepimento.
- Standard ZEB (Zero-Emission Buildings): nuovi edifici pubblici a emissioni zero dal 1° gennaio 2028, quelli privati dal 1° gennaio 2030.
- Eliminazione progressiva degli incentivi alle caldaie a combustibili fossili (art. 17 della direttiva).
- Obblighi di solare sui nuovi edifici, con tempi differenziati fra edilizia pubblica e residenziale.
- Renovation passport: un libretto degli interventi di efficientamento, complementare all'APE, su base volontaria.
Per chi nel 2026 vende o ristruttura, la regola pratica resta semplice: la scadenza europea del 29 maggio 2026 non rende inutilizzabile un APE già valido. Fino al recepimento nazionale l'APE è governato dalla disciplina italiana vigente (validità decennale, salvo decadenza per interventi che modificano la prestazione), con la sola novità tecnica del metodo di calcolo aggiornato per gli attestati emessi dal 3 giugno 2026.
Esempio pratico
Una famiglia vende un appartamento di 90 mq a Milano nel 2026. La proprietaria ha un APE del 2017, classe E, mai aggiornato dopo la sostituzione della caldaia (avvenuta nel 2022).
Cosa fare:
- l'APE del 2017 è ancora nei dieci anni di validità formale (scade nel 2027), ma è probabilmente decaduto per via dei lavori sull'impianto di climatizzazione;
- il notaio chiede prudenzialmente un APE aggiornato, redatto dopo la sostituzione della caldaia;
- la proprietaria si rivolge a un certificatore, sostiene una spesa di circa 200 euro e ottiene un nuovo APE con classe D;
- il rogito si svolge regolarmente con il documento aggiornato allegato.
Il costo del nuovo APE ha evitato un possibile contenzioso e una sanzione fra 3.000 e 18.000 euro.
Domande Frequenti
L'APE è obbligatorio anche per la donazione di un immobile?
Sì, secondo l'orientamento prevalente. La donazione comporta un trasferimento di proprietà a titolo gratuito, e gli obblighi di trasparenza energetica sono pensati per qualunque trasferimento del diritto reale. La prassi notarile applica al rogito di donazione le stesse regole di allegazione previste per la compravendita.
Quanto costa fare l'APE per un appartamento nel 2026?
Il prezzo medio per un appartamento di 80-120 mq oscilla fra 150 e 350 euro IVA inclusa, in funzione della zona, della complessità dell'edificio e della disponibilità di documentazione tecnica. Diffidare di offerte sotto i 100 euro: spesso indicano lavorazioni sommarie senza sopralluogo, esposte a contestazioni successive.
Cosa succede se vendo casa senza APE?
L'atto resta civilisticamente valido, ma scatta una sanzione amministrativa fra 3.000 e 18.000 euro a carico delle parti (D.Lgs. 192/2005, art. 15, comma 7). È prevista una sanatoria se l'APE viene presentato entro 45 giorni dal rogito, con pagamento della sanzione in misura ridotta.
L'APE vecchia di otto anni va ancora bene?
In linea di principio sì, perché la validità è di dieci anni. Va però verificato che nel frattempo non siano stati eseguiti interventi che modificano sostanzialmente la prestazione energetica: sostituzione di impianti di climatizzazione, lavori sull'involucro che incidono almeno sul 25% della superficie disperdente. In quel caso l'APE è decaduto anche se nei dieci anni di validità formale.
La direttiva Case Green obbliga a ristrutturare la mia casa?
La direttiva (UE) 2024/1275 fissa obiettivi nazionali di riduzione del consumo energetico medio degli edifici, ma non impone interventi su singoli immobili esistenti già in essere. Gli obblighi diretti riguardano i nuovi edifici (standard ZEB) e gli incentivi pubblici (stop alle caldaie solo a fossili). Le ristrutturazioni di immobili esistenti restano una scelta del proprietario, supportata da incentivi fiscali e dalle politiche nazionali.
Chi deve pagare l'APE in compravendita?
Per legge l'obbligo è del venditore, perché l'APE va consegnato all'acquirente prima dell'atto (D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 3). Le parti possono però accordarsi diversamente in sede di trattativa: l'eventuale clausola che pone il costo a carico dell'acquirente è valida fra le parti, ma non sposta verso il compratore la responsabilità sanzionatoria amministrativa.
Per stimare le imposte di un atto di compravendita, da affiancare alla spesa per l'APE: calcolatore notaio compravendita.
Fonti e riferimenti normativi:
- D.Lgs. 192/2005 - Rendimento energetico in edilizia
- D.P.R. 75/2013 - Requisiti dei tecnici certificatori energetici
- D.L. 145/2013 conv. L. 9/2014 - regime sanzionatorio APE in atto
- D.M. 26 giugno 2015 - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (MASE)
- Direttiva (UE) 2024/1275 - Prestazione energetica degli edifici (EPBD IV)
- ENEA - Attestato di Prestazione Energetica (APE)