Vendere casa senza APE espone a due sanzioni, ciascuna fino a 18.000 €, anche se l'atto resta valido. E l'attestato serve, in genere, anche per affittarla. Intorno a questa regola apparentemente lineare ruotano però tre questioni: quando il documento è davvero obbligatorio, quanto costa farlo redigere, e cosa cambia con la direttiva europea sulle case green, che l'Italia doveva recepire entro maggio 2026.
L'APE, Attestato di Prestazione Energetica, fotografa il rendimento energetico di un edificio o di una singola unità immobiliare. Lo redige un tecnico abilitato e vale al massimo dieci anni. Nelle compravendite va allegato all'atto notarile: se manca, l'atto resta valido ma le parti rischiano una sanzione che parte da 3.000 €.
Cos'è l'APE e chi lo redige
L'APE colloca l'immobile in una classe energetica su una scala che va dalla A4, la più efficiente, alla G, la meno efficiente: dieci classi, fissate dalle Linee guida nazionali del D.M. 26 giugno 2015. Riporta gli indici di prestazione dell'involucro e dell'edificio nel suo insieme e le raccomandazioni per migliorarla.
Serve, in concreto, a tre cose. Chi vende o affitta deve renderlo disponibile a chi tratta fin dall'avvio della trattativa e consegnarlo alla fine (art. 6, comma 2, D.Lgs. 192/2005). Gli annunci di vendita e di affitto devono riportare gli indici di prestazione e la classe, salvo gli affitti di abitazioni usate meno di quattro mesi l'anno (art. 6, comma 8). E le raccomandazioni indicano quali interventi migliorerebbero la classe, cosa utile anche per valutare i bonus edilizi.
Lo firma un tecnico con i requisiti del D.P.R. 75/2013: di norma un professionista iscritto a un ordine o collegio e abilitato alla progettazione di edifici e impianti, oppure un tecnico con titolo di studio idoneo e un corso di formazione con esame finale (art. 2). All'atto della firma dichiara di non avere conflitti di interesse e di non essere coniuge né parente fino al quarto grado di chi gli ha chiesto l'attestato (art. 3). L'APE è reso come dichiarazione sostitutiva di atto notorio (art. 15, comma 1, D.Lgs. 192/2005), quindi chi lo firma risponde di ciò che scrive.
Quando è obbligatorio
| Situazione | APE obbligatorio | Clausola e allegato nell'atto | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Vendita e altri trasferimenti a titolo oneroso | Sì | Clausola sulla consegna e APE allegato | D.Lgs. 192/2005, art. 6, commi 2 e 3 |
| Donazione e altri trasferimenti a titolo gratuito | Sì | La legge non li chiede | D.Lgs. 192/2005, art. 6, commi 2 e 3 |
| Nuova locazione di un intero edificio | Sì | Clausola e APE allegato, se il contratto è soggetto a registrazione | D.Lgs. 192/2005, art. 6, commi 2 e 3 |
| Nuova locazione di una singola unità | Sì | Solo la clausola, senza allegato, se il contratto è soggetto a registrazione | D.Lgs. 192/2005, art. 6, commi 2 e 3 |
| Edifici nuovi e sottoposti a ristrutturazioni importanti | Sì, prima del certificato di agibilità | Non pertinente | D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 1 |
Nella compravendita, quindi, il venditore mette a disposizione l'APE quando la trattativa comincia e lo consegna alla fine; nel rogito l'acquirente dichiara di averlo ricevuto, con le informazioni sulla prestazione energetica, e una copia viene allegata (art. 6, comma 3). La donazione è un caso a sé: l'obbligo di produrre l'attestato c'è, perché il comma 2 nomina espressamente i trasferimenti a titolo gratuito, ma la clausola e l'allegato del comma 3 sono chiesti solo per gli atti a titolo oneroso e per le locazioni.
Sono esclusi dal decreto, fra gli altri, i fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 m², gli edifici rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione, gli edifici industriali e artigianali riscaldati per esigenze del processo produttivo, gli edifici dichiarati inagibili o collabenti, box, cantine, autorimesse e depositi il cui uso non prevede impianti di climatizzazione, e i luoghi di culto (art. 3, comma 3). Per gli immobili vincolati ai sensi del Codice dei beni culturali l'obbligo di APE resta in ogni caso (art. 3, comma 3-bis); dal resto del decreto sono esclusi solo se l'autorità competente per il vincolo giudica che rispettarne le prescrizioni ne altererebbe in modo sostanziale il carattere o l'aspetto (comma 3-bis.1).
Validità: dieci anni, ma non sempre
L'APE vale al massimo dieci anni dal rilascio e va aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica (art. 6, comma 5, D.Lgs. 192/2005). Quando si installa, si sostituisce o si migliora un impianto, si analizza la prestazione della parte modificata e, se la classe cambia, serve un attestato nuovo (art. 6, comma 10-bis).
C'è poi una condizione meno nota. La validità decennale dipende dal rispetto dei controlli di efficienza energetica degli impianti termici: se un controllo non viene fatto, l'APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello della prima scadenza saltata. Per questo i libretti di impianto vanno allegati all'attestato (art. 6, comma 5).
Un APE ancora nei dieci anni, insomma, può essere scaduto lo stesso. A chi vende conviene verificarlo prima di fissare il rogito, non la settimana prima: la guida su cosa fare con un APE scaduto al rogito segue passo per passo questo caso.
Quanto costa
Il prezzo non è fissato da nessuna norma: lo concordi con il tecnico. Incidono la superficie e la complessità dell'immobile, gli impianti, la documentazione disponibile (planimetrie, libretto di impianto, dati sull'involucro) e i tempi richiesti. Chiedi un preventivo scritto a più di un tecnico abilitato e confronta le voci, non solo il totale.
Un punto fermo, però, c'è. Le Linee guida nazionali chiedono a chi redige l'APE almeno un sopralluogo nell'immobile per raccogliere e verificare i dati (Allegato 1 al D.M. 26 giugno 2015). Un attestato compilato a distanza, con dati standard, non rispetta le regole. Il tecnico che rilascia un APE senza rispettare criteri e metodologie rischia una sanzione da 700 € a 4.200 €, e l'ente che applica la sanzione (l'ente locale, la Regione o la Provincia autonoma, secondo le rispettive competenze) ne informa l'ordine o il collegio per i provvedimenti disciplinari (art. 15, comma 3, D.Lgs. 192/2005).
Le sanzioni quando manca
Le sanzioni sono due, e colpiscono persone diverse.
| Violazione | Chi paga | Sanzione | Riferimento |
|---|---|---|---|
| Vendita, altro trasferimento oneroso o locazione di un intero edificio senza clausola o senza APE allegato | Le parti, in solido e in parti uguali | da 3.000 € a 18.000 € | D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 3 |
| Locazione di singola unità senza clausola | Le parti, in solido e in parti uguali | da 1.000 € a 4.000 €, dimezzata se il contratto dura non più di tre anni | D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 3 |
| Vendita di un immobile senza APE | Il proprietario | da 3.000 € a 18.000 € | D.Lgs. 192/2005, art. 15, comma 8 |
| Nuova locazione di un immobile senza APE | Il proprietario | da 300 € a 1.800 € | D.Lgs. 192/2005, art. 15, comma 9 |
| Annuncio senza indici e classe energetica | Il responsabile dell'annuncio | da 500 € a 3.000 € | D.Lgs. 192/2005, art. 15, comma 10 |
La mancata allegazione non rende nullo il contratto. La nullità c'è stata, due volte: fra il 2007 e il 2008 (nel vecchio testo dell'art. 15, comma 8, abrogato dal D.L. 112/2008; il comma 8 di oggi è un'altra norma, la sanzione per il venditore vista sopra) e di nuovo dall'agosto 2013, quando la legge di conversione del D.L. 63/2013 (L. 90/2013) aggiunse il comma 3-bis all'art. 6. Pochi mesi dopo il D.L. 145/2013, convertito dalla L. 9/2014, ha abrogato il comma 3-bis e riscritto il comma 3, sostituendo la nullità con le sanzioni pecuniarie.
Il pagamento, poi, non chiude la questione. Chi paga la sanzione dell'art. 6, comma 3, resta obbligato a presentare alla Regione la dichiarazione o la copia dell'APE entro 45 giorni. Non è una sanatoria che evita la sanzione: è un adempimento in più.
Il ruolo del notaio in compravendita
Il notaio non redige l'APE e non ne valuta il merito tecnico. Controlla che l'attestato ci sia e sia in corso di validità, inserisce nel rogito la clausola in cui l'acquirente dichiara di averlo ricevuto e lo allega all'atto. Nella nostra checklist dei documenti per la compravendita l'APE compare fra quelli che il venditore deve procurare.
Se l'APE manca o è scaduto, clausola e allegato non si possono fare in modo veritiero. L'atto resta valido, ma le parti restano esposte in solido alla sanzione dell'art. 6 e il venditore a quella dell'art. 15. Rinviare la firma di qualche giorno costa quasi sempre meno. Cosa deve fare il venditore, tappa per tappa, lo spiega la guida sugli obblighi del venditore per l'APE.
Cosa cambia con la direttiva Case Green
La direttiva (UE) 2024/1275, nota come EPBD IV o "Case Green", andava recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026 (art. 35). Al 15 luglio 2026 l'Italia non l'aveva ancora recepita per intero: quel giorno la Commissione europea ha inviato lettere di messa in mora, il primo passo della procedura d'infrazione, a tutti i 27 Stati per il mancato recepimento completo. Al 24 settembre 2026 l'unica misura italiana di recepimento registrata nella banca dati EUR-Lex delle misure nazionali è l'art. 1, comma 55, della L. 207/2024, quello sulle caldaie visto qui sotto. Finché non arriva il decreto che recepisce il resto, le regole nuove della direttiva sull'attestato non sono legge in Italia e non toccano gli atti.
Una parte, però, si applica già. La direttiva chiedeva di non concedere più incentivi per le caldaie autonome alimentate solo a combustibili fossili dal 1° gennaio 2025 (art. 17, paragrafo 15, e art. 35), e la legge di bilancio 2025 ha escluso dalle detrazioni edilizie la sostituzione degli impianti con caldaie uniche a combustibili fossili (L. 207/2024, art. 1, comma 55).
Nel frattempo un intervento tutto nazionale ha cambiato il calcolo. Il D.M. 28 ottobre 2025 sui requisiti minimi di prestazione energetica, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 5 dicembre 2025, è entrato in vigore centottanta giorni dopo, il 3 giugno 2026 (art. 11). Da quella data l'APE si redige con le regole nuove: uno rilasciato dal 3 giugno 2026 segue il metodo aggiornato, mentre uno rilasciato prima resta valido alle condizioni viste sopra (art. 6, comma 5, D.Lgs. 192/2005).
Quando sarà recepita, la direttiva porterà fra l'altro:
- una scala delle classi chiusa, dalla A alla G, dove la A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la G agli edifici con le prestazioni peggiori del parco nazionale nel momento in cui la scala viene introdotta, con in più una classe A+ che gli Stati possono prevedere per gli edifici che consumano ancora meno e producono in loco più energia rinnovabile di quanta ne usano (art. 19);
- edifici nuovi a emissioni zero dal 1° gennaio 2028 se di proprietà di enti pubblici, dal 1° gennaio 2030 tutti (art. 7);
- obblighi di impianti solari sui nuovi edifici, con tempi diversi per edifici pubblici, non residenziali e residenziali (art. 10);
- il passaporto di ristrutturazione, un piano degli interventi per tappe, facoltativo per i proprietari salvo che lo Stato lo renda obbligatorio (art. 12).
Per chi vende o ristruttura nel 2026 la regola pratica resta semplice: la scadenza europea non rende inutilizzabile un APE valido, che continua a seguire la disciplina italiana (dieci anni al massimo, aggiornamento dopo interventi che cambiano la classe, decadenza se saltano i controlli degli impianti).
Esempio pratico
Una proprietaria vende un appartamento di 90 m² a Milano nel 2026. Ha un APE del 2017, classe E, e nel 2022 ha sostituito la caldaia.
- L'APE del 2017 è nei dieci anni (scade nel 2027), ma la sostituzione del generatore impone di verificare se la classe è cambiata: se sì, serve un attestato nuovo (art. 6, commi 5 e 10-bis).
- Va controllato anche il libretto di impianto: se un controllo di efficienza è saltato, l'APE può essere già decaduto.
- La proprietaria incarica un tecnico, che fa il sopralluogo e rilascia un nuovo APE in classe D, redatto con il metodo in vigore dopo il 3 giugno 2026.
- Il rogito si firma con clausola e APE aggiornato allegato, e nessuno rischia la sanzione da 3.000 € a 18.000 €.
Domande frequenti
L'APE è obbligatorio anche per la donazione di un immobile?
Sì. L'art. 6, comma 2, del D.Lgs. 192/2005 obbliga il proprietario a produrre l'APE anche nei trasferimenti a titolo gratuito. La clausola e l'allegazione del comma 3, con la relativa sanzione, riguardano invece solo i contratti di compravendita, gli altri trasferimenti a titolo oneroso e le nuove locazioni.
Quanto costa fare l'APE per un appartamento nel 2026?
Non esiste una tariffa di legge: il prezzo lo concordi con il tecnico e dipende da superficie, impianti, documentazione disponibile e tempi. Diffida delle offerte che non prevedono il sopralluogo: le Linee guida nazionali lo chiedono sempre, almeno una volta.
Cosa succede se vendo casa senza APE?
L'atto resta valido, ma se manca la clausola o l'allegato le parti pagano in solido e in parti uguali una sanzione da 3.000 € a 18.000 € (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005), e il venditore rischia in più la sanzione per non aver dotato l'immobile di APE, anch'essa da 3.000 € a 18.000 € (art. 15, comma 8). Pagare la sanzione non esonera dal presentare l'APE alla Regione entro 45 giorni.
Un APE di otto anni fa va ancora bene?
Può andare bene, perché la validità massima è di dieci anni. Prima va verificato che non ci siano stati interventi che hanno cambiato la classe energetica e che i controlli di efficienza degli impianti termici siano stati fatti alle scadenze: se ne è saltato uno, l'attestato è decaduto il 31 dicembre dell'anno successivo (art. 6, comma 5).
La direttiva Case Green obbliga a ristrutturare la mia casa?
No, non per le abitazioni. Per il parco residenziale la direttiva chiede allo Stato una traiettoria nazionale di riduzione dei consumi medi, non un obbligo sul singolo appartamento (art. 9, paragrafo 2). Soglie minime di prestazione riguardano invece gli edifici non residenziali (art. 9, paragrafo 1). E in ogni caso diventeranno regole italiane solo con il recepimento.
Chi deve pagare l'APE in compravendita?
L'obbligo di produrlo è del proprietario che vende (art. 6, comma 2, D.Lgs. 192/2005), quindi di regola il costo è suo. Le parti possono accordarsi diversamente sul costo. La sanzione per l'atto senza clausola o senza allegato, invece, la legge la pone a carico di entrambe «in solido e in parti uguali» (art. 6, comma 3): ciascuna può esserne chiamata a rispondere per intero, qualunque accordo abbiano preso fra loro.
Per stimare le imposte di un atto di compravendita, da affiancare alla spesa per l'APE: calcola le imposte della compravendita.