Un comproprietario che non vuole vendere non si può costringere a firmare: per vendere l'intero immobile serve il consenso di tutti, e basta un no. Restano però le vie giudiziali: per un appartamento finiscono di solito con l'assegnazione a uno dei comproprietari, che liquida gli altri, oppure, se nessuno vuole tenerlo, con la vendita all'asta. Tre fratelli ereditano una casa, due vogliono venderla e uno no: è uno degli stalli più comuni quando un immobile appartiene a più persone. La buona notizia è che il comproprietario contrario blocca la vendita del bene intero, ma non blocca la tua libertà di uscire.
Perché uno solo blocca tutto
Vendere l'intero immobile significa disporre del bene comune. Per gli atti di alienazione la legge chiede l'unanimità (art. 1108, comma 3, c.c.): non basta la maggioranza, che vale per altri atti di gestione ma non per la vendita. Così anche chi ha una quota piccola può dire no e fermare tutto. Chi promette di "obbligare" l'altro a vendere promette qualcosa che la legge non prevede. Se l'accordo non si trova, la strada è lo scioglimento della comunione, descritto più sotto.
Puoi sempre vendere la tua quota
Quello che ciascuno può fare, senza chiedere il permesso agli altri, è disporre della propria quota (art. 1103 c.c.). La si può vendere, donare, ipotecare. Sul mercato una quota indivisa interessa pochi acquirenti, di solito gli altri comproprietari stessi, e si vende a un prezzo scontato rispetto al valore pieno.
Una cautela quando la comproprietà nasce da un'eredità: finché la comunione ereditaria dura, il coerede che vuole vendere a un estraneo la propria quota dell'eredità, o una parte di essa, deve notificare la proposta, con il prezzo, agli altri coeredi, che hanno due mesi per esercitare la prelazione (art. 732 c.c.). Se la casa è l'unico bene ereditato, vendere la propria quota della casa significa di fatto vendere la quota dell'eredità, e conviene rispettare la prelazione; se l'eredità comprende anche altri beni, è meglio chiarire con il notaio prima della vendita se la notifica serve. Se la notifica manca, possono riscattare la quota dall'acquirente anche dopo la vendita. La regola non riguarda la vendita a un altro coerede.
Lo scioglimento della comunione
La via più netta è chiedere lo scioglimento della comunione. Il codice dice che ciascun partecipante «può sempre» domandarlo (art. 1111 c.c.), con due eccezioni: un patto di rimanere in comunione, valido per non più di dieci anni, e la dilazione fino a cinque anni che il giudice può concedere se lo scioglimento immediato danneggia gli altri. Anche il patto cede se gravi circostanze lo richiedono: in quel caso il giudice può ordinare lo scioglimento prima del termine. Se la casa viene da un'eredità, anche il testamento può rinviare la divisione: per non più di cinque anni dalla morte, oppure, se fra gli eredi istituiti ci sono minorenni, fino a un anno dopo la maggiore età dell'ultimo nato; anche qui il giudice, su richiesta di un coerede, può autorizzarla prima se gravi circostanze lo richiedono (art. 713 c.c.); e per la comunione ereditaria il giudice, su istanza di un coerede, può sospendere la divisione fino a cinque anni se farla subito recherebbe un notevole pregiudizio al patrimonio ereditario (art. 717 c.c.). Se c'è accordo, la divisione si fa davanti al notaio, in tempi e costi contenuti. Se l'accordo manca, prima della causa bisogna tentare la mediazione, che per le divisioni è obbligatoria (art. 5 D.Lgs. 28/2010), e solo dopo si va dal giudice con la divisione giudiziale.
Quando l'immobile è comodamente divisibile in parti corrispondenti alle quote, il giudice lo divide in natura (art. 1114 c.c.). Quando non lo è, e per un appartamento accade quasi sempre, valgono le regole della divisione ereditaria (art. 1116 c.c.): il bene va preferibilmente per intero a chi ha la quota maggiore, o a più comproprietari che lo chiedono insieme, con un conguaglio in denaro agli altri; solo se nessuno lo vuole si arriva alla vendita all'asta (art. 720 c.c.), e il ricavato si ripartisce secondo le quote. Il funzionamento della divisione ereditaria è nella guida dedicata; per i costi notarili dell'operazione c'è la guida sul costo della divisione.
Notaio o tribunale?
La differenza pesa sul portafoglio e sui tempi. Con un accordo, anche minimo, la divisione consensuale dal notaio di solito chiude la partita in poche settimane. La divisione giudiziale, con mediazione, perizie, udienze ed eventuale asta, richiede in genere anni e costa di più. Vale quasi sempre la pena tentare prima un accordo, magari con un conguaglio in denaro a chi rinuncia al bene.