Tre fratelli ereditano una casa, due vogliono venderla e uno no. Lo stallo è uno dei più frequenti quando un immobile appartiene a più persone. La buona notizia è che il comproprietario contrario blocca la vendita del bene intero, ma non blocca la tua libertà di uscire.
Perché uno solo blocca tutto
Vendere l'intero immobile significa disporre del bene comune. Per gli atti di alienazione la legge chiede l'unanimità (art. 1108, comma 3, c.c.): non basta la maggioranza, che vale per altri atti di gestione ma non per la vendita. Così anche chi ha una quota piccola può dire no e fermare tutto. Costringerlo a firmare non si può. Chi promette di "obbligare" l'altro a vendere promette qualcosa che la legge non prevede.
Puoi sempre vendere la tua quota
Quello che ciascuno può fare, senza chiedere il permesso agli altri, è disporre della propria quota (art. 1103 c.c.). La si può vendere, donare, ipotecare. Sul mercato una quota indivisa interessa pochi acquirenti, di solito gli altri comproprietari stessi, e si vende a un prezzo scontato rispetto al valore pieno.
Una cautela quando la comproprietà nasce da un'eredità: prima che la divisione sia conclusa, agli altri coeredi spetta un diritto di prelazione sulla quota messa in vendita (art. 732 c.c.). Vanno quindi avvisati, e possono subentrare all'acquirente esterno.
Lo scioglimento della comunione
La via più netta è chiedere lo scioglimento della comunione. È un diritto che ciascun partecipante può esercitare in qualsiasi momento, e non si prescrive (art. 1111 c.c.). Se c'è accordo, la divisione si fa davanti al notaio, in tempi e costi contenuti. Se l'accordo manca, si va dal giudice con la divisione giudiziale.
Quando l'immobile è comodamente divisibile in parti di valore proporzionale alle quote, il giudice lo divide in natura. Quando non lo è, e per un appartamento accade quasi sempre, ne ordina la vendita all'asta e il ricavato si ripartisce tra i comproprietari. Il funzionamento della divisione ereditaria è nella guida dedicata; per i costi notarili dell'operazione c'è la guida sul costo della divisione.
Notaio o tribunale?
La differenza pesa sul portafoglio e sui tempi. Con un accordo, anche minimo, la divisione consensuale dal notaio chiude la partita in poche settimane. La divisione giudiziale, con perizie, udienze ed eventuale asta, dura anni e costa di più. Vale quasi sempre la pena tentare prima un accordo, magari con un conguaglio in denaro a chi rinuncia al bene.