La banca ha detto no, e il compromesso era già firmato. È uno degli incubi ricorrenti di chi compra casa: aver vincolato decine di migliaia di euro di caparra prima di avere in mano la delibera del mutuo. Cosa accade adesso dipende quasi interamente da una riga del contratto.
La clausola che cambia tutto
Il preliminare di compravendita (art. 1351 c.c.) può essere firmato con una condizione sospensiva legata all'ottenimento del mutuo (art. 1353 c.c.). In quel caso il contratto esiste ed è valido, ma i suoi effetti restano congelati finché la banca non delibera. Se il finanziamento viene negato, la condizione non si avvera, il contratto diventa inefficace e la caparra torna all'acquirente per intero. Nessun inadempimento, nessuna penale.
La clausola va scritta bene. Deve indicare l'importo del mutuo richiesto, la banca o le banche a cui rivolgersi e un termine entro cui arrivare alla delibera. Una formula vaga apre la porta alle contestazioni, e vanifica la protezione che dovrebbe dare.
Senza quella clausola il rischio è concreto
Quando il preliminare non prevede nulla sul mutuo, il diniego della banca non scioglie il contratto. L'acquirente che non arriva al rogito resta inadempiente, e il venditore può recedere trattenendo la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), oppure pretendere l'esecuzione del contratto o il risarcimento del danno. La caparra, in questo scenario, si perde.
È la ragione per cui firmare un compromesso senza avere almeno una pre-delibera in mano somiglia più a una scommessa che a una prassi prudente.
C'è poi un secondo fronte, spesso sottovalutato: la provvigione dell'agenzia. La mediazione matura il diritto al compenso quando l'affare si considera concluso (art. 1755 c.c.), e per la giurisprudenza l'affare può dirsi concluso già con la firma di un preliminare vincolante. Se il mutuo salta e il contratto era senza condizione sospensiva, capita che l'agenzia chieda comunque la provvigione. Con una clausola sospensiva ben scritta, invece, il diritto al compenso di norma segue la sorte del contratto e non matura.
La buona fede dell'acquirente
Anche con la condizione sospensiva la tutela non scatta da sola. L'acquirente deve essersi comportato secondo buona fede (art. 1358 c.c.): presentare una richiesta di mutuo seria e tempestiva, consegnare i documenti, non lasciar scadere i termini per pigrizia. Chi ostacola di proposito l'avveramento della condizione se la vede considerare avverata comunque (art. 1359 c.c.), e a quel punto è lui la parte inadempiente. Chi pretende indietro la caparra deve poter dimostrare di averci provato davvero.
Come tutelarsi prima di firmare
La protezione si costruisce in fase di proposta, non dopo. Conviene inserire la condizione sospensiva, fissare un termine realistico per la delibera e mettere nero su bianco che, in caso di diniego, la caparra va restituita senza trattenute. Un'ultima cautela paga sempre. L'assegno di caparra, quando si riesce, resta in deposito presso l'agenzia o il notaio finché il mutuo non è confermato.
Per il funzionamento generale della caparra c'è la guida su caparra confirmatoria e penitenziale; per gli altri aspetti del compromesso, la guida sul contratto preliminare.