La banca ha detto no, e il compromesso era già firmato. È uno degli incubi ricorrenti di chi compra casa: aver vincolato decine di migliaia di euro di caparra prima di avere in mano la delibera del mutuo. Cosa accade adesso dipende quasi interamente da una riga del contratto.
La clausola che cambia tutto
Il preliminare di compravendita (art. 1351 c.c.) può essere firmato con una condizione sospensiva legata all'ottenimento del mutuo (art. 1353 c.c.). In quel caso il contratto esiste ed è valido, ma i suoi effetti restano sospesi finché il mutuo non viene concesso nei termini previsti dalla clausola. Se il finanziamento viene negato, la condizione non si avvera, il contratto diventa inefficace e la caparra torna all'acquirente per intero. Nessun inadempimento, nessuna penale.
La clausola va scritta bene. Deve indicare l'importo del mutuo richiesto, la banca o le banche a cui rivolgersi e un termine entro cui arrivare alla delibera. Una formula vaga apre la porta alle contestazioni, e vanifica la protezione che dovrebbe dare.
Senza quella clausola il rischio è concreto
Quando il preliminare non prevede nulla sul mutuo, il diniego della banca non scioglie il contratto: il codice non considera la mancata concessione del mutuo una causa di scioglimento, e senza una clausola che lo dica il pagamento del prezzo resta un obbligo dell'acquirente. L'acquirente che non si presenta resta inadempiente, e il venditore può recedere trattenendo la caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), oppure chiedere l'esecuzione o la risoluzione del contratto, con il risarcimento del danno secondo le regole generali. La caparra, in questo scenario, di norma si perde.
È la ragione per cui firmare un compromesso senza avere almeno una pre-delibera in mano somiglia più a una scommessa che a una prassi prudente.
C'è poi un secondo fronte, spesso sottovalutato: la provvigione dell'agenzia. Il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.), e un preliminare valido è già un contratto che obbliga entrambe le parti a concludere la vendita: per questo di norma la provvigione si considera maturata con il compromesso. Se il mutuo salta e il contratto era senza condizione sospensiva, la provvigione resta quindi dovuta anche se il rogito non arriva. Con la condizione sospensiva è la legge a spostarla: il diritto alla provvigione sorge solo quando la condizione si verifica (art. 1757 c.c.), quindi con il mutuo negato non matura.
La buona fede dell'acquirente
Anche con la condizione sospensiva la tutela non scatta da sola. In pendenza della condizione l'acquirente deve comportarsi secondo buona fede (art. 1358 c.c.): presentare una richiesta di mutuo seria e tempestiva, consegnare i documenti, non lasciar scadere i termini per pigrizia. Se la condizione manca per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento, la legge la considera avverata (art. 1359 c.c.); per una condizione che dipende in parte dall'acquirente, come l'ottenimento del mutuo, l'applicazione di questa regola non è automatica, e la violazione della buona fede può tradursi anche in un risarcimento dovuto al venditore. In entrambi i casi chi ha sabotato la propria domanda rischia di perdere la caparra o di dover risarcire il venditore, e chi la pretende indietro deve poter dimostrare di averci provato davvero.
Come tutelarsi prima di firmare
La protezione si costruisce in fase di proposta, non dopo. Conviene inserire la condizione sospensiva, fissare un termine realistico per la delibera e mettere nero su bianco che, in caso di diniego, la caparra va restituita senza trattenute. Un'ultima cautela, quando le parti sono d'accordo: l'assegno della caparra può restare in deposito presso l'agenzia o il notaio finché il mutuo non è confermato.
Per il funzionamento generale della caparra c'è la guida su caparra confirmatoria e penitenziale; per gli altri aspetti del compromesso, la guida sul contratto preliminare.