"Il notaio controlla se la casa ha abusi?" La risposta breve è no, non nel senso che molti intendono.
Il notaio verifica la regolarità documentale: che il venditore dichiari gli estremi di un titolo edilizio, che i dati catastali e la planimetria siano dichiarati conformi allo stato di fatto, che nei registri immobiliari non ci siano trascrizioni che pesano sull'immobile. Non sale sul lastrico solare, non misura i vani, non confronta la planimetria con le stanze. Quello è il lavoro di un geometra, di un architetto o di un ingegnere incaricato da chi compra.
C'è poi un punto che molti acquirenti non conoscono. La legge rende nullo l'atto quando manca la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, o quando il titolo dichiarato non esiste o non riguarda quell'immobile. Non lo rende nullo quando il titolo c'è ma la costruzione se ne discosta, anche di molto. Lo hanno stabilito le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza 8230 del 22 marzo 2019 (Cass. SS.UU. 8230/2019).
Cosa controlla davvero il notaio
Il titolo edilizio. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l'atto è nullo se il venditore non dichiara gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, o della SCIA che lo sostituisce (art. 46, commi 1 e 5-bis, D.P.R. 380/2001). Per quelli più vecchi vale l'art. 40 della L. 47/1985, e per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva che lo attesti.
Lo stato legittimo e le tolleranze. Dichiarare un titolo non dice ancora com'è, legittimamente, l'immobile. Con il Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) lo stato legittimo è quello fissato dal titolo che ha autorizzato la costruzione, oppure da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intero immobile se il Comune, rilasciandolo, ha verificato i titoli precedenti; vi si aggiungono i titoli per gli interventi parziali, le sanatorie ottenute e le sanzioni pagate (art. 9-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001). Fra questi elementi la norma conta anche la dichiarazione delle tolleranze costruttive. Quando le misure reali si scostano di poco da quelle del progetto, un tecnico abilitato le dichiara, ai fini dello stato legittimo, nella modulistica di una nuova pratica edilizia oppure in una dichiarazione asseverata allegata all'atto di vendita (art. 34-bis, comma 3). La legge non la pone a pena di nullità, ma allegata al rogito è la prova, per chi compra, che lo scostamento è una tolleranza. Il notaio la allega: non la scrive lui e non la verifica in cantiere.
La conformità catastale. Per i fabbricati esistenti l'atto deve contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto; la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Prima della firma il notaio individua gli intestatari catastali e verifica che coincidano con i registri immobiliari (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Una difformità catastale non è per forza un abuso edilizio: spesso è una planimetria mai aggiornata. Se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto va sistemata prima, con un aggiornamento catastale, perché la dichiarazione di conformità non si può rendere su una planimetria che non corrisponde. La conformità si valuta però «sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale» (stesso comma): se una piccola modifica interna richieda davvero una nuova planimetria lo stabilisce il tecnico applicando le regole del catasto, e conviene chiederglielo prima di fissare il rogito. Cosa succede quando la difformità emerge dopo il rogito lo spiega la guida sulla planimetria catastale non conforme.
I registri immobiliari. Con le visure il notaio vede ipoteche, pignoramenti e altre trascrizioni. Fra queste può esserci l'acquisizione dell'immobile al patrimonio del Comune: se il responsabile non demolisce entro novanta giorni dall'ingiunzione, l'accertamento dell'inottemperanza è titolo per trascriverla (art. 31, commi 3 e 4, D.P.R. 380/2001). Un'ordinanza di demolizione ancora da eseguire, invece, di regola non è trascritta e quindi dalle visure può non emergere: la si cerca con l'accesso agli atti in Comune. Il quadro completo dei controlli sta nella guida sulle visure ipotecarie e catastali.
Se il venditore non rende le dichiarazioni o non ha un titolo da dichiarare, il notaio non può ricevere l'atto, perché sarebbe nullo, salvo il caso di una domanda di condono pendente, allegata all'atto. Se i documenti sono in ordine ma qualcosa non torna, può chiedere chiarimenti o una relazione tecnica; poteri di ispezione, però, non ne ha.
Il rogito valido con abuso
Il venditore dichiara un titolo che esiste davvero e riguarda quell'immobile, ma la casa ha una veranda chiusa, un sottotetto reso abitabile o un ampliamento mai autorizzati. Il rogito è valido. L'abuso, però, resta, e passa all'acquirente con l'immobile.
Le conseguenze sono concrete. Se l'opera è in totale difformità o è una variazione essenziale, l'ordine di demolizione è rivolto al proprietario oltre che al responsabile dell'abuso (art. 31, comma 2, D.P.R. 380/2001), quindi può arrivare a chi ha appena comprato; per le parziali difformità la demolizione è a carico dei responsabili (art. 34), ma l'immobile resta irregolare e l'acquirente ne porta le conseguenze. La sanatoria, se l'opera la consente, può chiederla anche l'attuale proprietario (artt. 36 e 36-bis), e i costi ricadono su chi la chiede. E quando si tratterà di rivendere, anche il prossimo acquirente farà le sue verifiche.
Tipi di irregolarità e impatto sull'atto
| Situazione | Effetto sul rogito | Rimedio principale |
|---|---|---|
| Misure reali poco diverse da quelle del titolo, entro le tolleranze | Non è un abuso edilizio: l'atto è valido e l'immobile regolare | Dichiarazione asseverata del tecnico, allegata all'atto (art. 34-bis, comma 3, D.P.R. 380/2001) |
| Planimetria catastale non aggiornata, opere regolari | Senza il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione di conformità l'atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985): se la planimetria va aggiornata secondo le regole catastali, lo si fa prima del rogito | Aggiornamento della planimetria in catasto |
| Opere interne senza CILA | Atto valido se il titolo principale esiste ed è dichiarato | CILA tardiva, con sanzione di 1.000 € (art. 6-bis, comma 5, D.P.R. 380/2001) |
| Parziale difformità o variazione essenziale rispetto al titolo | Atto valido se il titolo dichiarato esiste ed è riferibile all'immobile | Accertamento di conformità se l'opera è sanabile (art. 36-bis), altrimenti sanzioni o demolizione |
| Cambio di destinazione d'uso senza titolo | Atto valido se il titolo dell'immobile è dichiarato, ma l'uso resta irregolare | Sanatoria se ammessa (artt. 36 o 36-bis, secondo il caso) |
| Immobile costruito senza alcun titolo, con lavori iniziati dal 1° settembre 1967 | Atto nullo se non c'è un titolo da dichiarare (art. 46 D.P.R. 380/2001 dopo il 17 marzo 1985, art. 40 L. 47/1985 prima), salvo che sia pendente una domanda di condono: allegando la domanda con gli estremi della presentazione e del versamento delle prime due rate dell'oblazione, l'atto si può stipulare (art. 40, comma 2, L. 47/1985); per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta la dichiarazione sostitutiva | Permesso in sanatoria solo se l'opera era conforme alle regole di allora e lo è a quelle di oggi (art. 36), altrimenti demolizione |
La prima riga è quella con più numeri da conoscere, e la soglia dipende da quando sono finiti i lavori. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 lo scostamento ammesso cresce al diminuire della superficie utile dell'unità: 2% oltre i 500 m², 3% fra 300 e 500, 4% fra 100 e 300, 5% fra 60 e 100, 6% sotto i 60 (art. 34-bis, comma 1-bis, D.P.R. 380/2001). La superficie utile che decide la fascia è quella autorizzata dal titolo che ha abilitato l'intervento, senza contare i frazionamenti successivi (comma 1-ter). Per le opere più recenti resta il 2% (comma 1). Oltre la soglia, la difformità torna a essere un abuso e valgono le altre righe della tabella. Ci sono poi le tolleranze esecutive: irregolarità geometriche minori, finiture diverse, impianti e opere interne collocati altrove (comma 2). Valgono solo per gli immobili non tutelati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004), quindi né vincolati come beni culturali né soggetti a vincolo paesaggistico. Per i lavori fino al 24 maggio 2024 si aggiungono, per esempio, aperture interne spostate o errori di progetto corretti in cantiere (comma 2-bis). In ogni caso non devono violare la disciplina urbanistica ed edilizia né pregiudicare l'agibilità.
La tutela che funziona
Incarica un tecnico abilitato di verificare la conformità urbanistica e catastale prima del preliminare, o al più tardi prima del rogito. Il tecnico confronta lo stato di fatto con i titoli depositati in Comune e con la planimetria catastale. Il suo compenso lo concordi con lui; su un immobile che vale centinaia di migliaia di euro è una spesa piccola rispetto al rischio che copre.
Chiedigli anche di dire, per ogni scostamento che trova, se sta dentro le tolleranze. Se sì, la dichiarazione asseverata conviene prepararla prima del rogito, per allegarla all'atto; nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta in più che gli scostamenti rispettano le norme tecniche per le costruzioni in vigore quando i lavori furono fatti, trasmette l'attestazione allo sportello unico per l'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale (o, per le difformità di minore rilevanza o prive di rilevanza, per i controlli previsti dalla regione) e allega alla dichiarazione l'autorizzazione o l'attestazione che i termini del procedimento sono decorsi (art. 34-bis, comma 3-bis, D.P.R. 380/2001). Un limite da tenere a mente: la tolleranza vale verso il Comune, non verso il vicino, e non toglie niente ai diritti dei terzi (comma 3-ter). Un fabbricato costruito un po' più vicino al confine del previsto, entro la tolleranza, può restare una questione di distanze con il vicino anche se per il Comune è in regola.
Se la verifica trova irregolarità, la strada dipende da cosa è emerso. Una difformità solo catastale si risolve con l'aggiornamento della planimetria, di solito a cura e a spese del venditore. Un abuso sanabile richiede che si ottenga il permesso o si presenti la SCIA in sanatoria (artt. 36 e 36-bis D.P.R. 380/2001); i tempi dipendono dal Comune, e il rogito si fissa dopo. Se l'abuso non è sanabile, chi compra sceglie fra ottenere il ripristino a carico del venditore, rinegoziare il prezzo sapendo cosa compra, o rinunciare.
Il preliminare è il momento giusto per scrivere queste regole. Puoi subordinare l'acquisto a una condizione, per esempio il rilascio della sanatoria entro una data (art. 1353 c.c.), oppure impegnare il venditore a regolarizzare entro un termine con una clausola risolutiva espressa, che ti permette di sciogliere il contratto se non lo fa (art. 1456 c.c.).
Hai dubbi sulla regolarità di un immobile che stai per comprare? Trova un notaio nella tua zona e chiedi quali documenti portare prima di firmare qualsiasi cosa.