Permuta immobiliare: costi, imposte e vantaggi dal notaio

Che cos'è la permuta immobiliare

La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all'altro (art. 1552 c.c.). Applicata alle case, permette a due proprietari di scambiarsi gli immobili con un unico atto notarile, di solito con un conguaglio in denaro che compensa la differenza di valore. L'effetto traslativo è immediato, come in una vendita, e per quanto non previsto valgono le norme sulla vendita (art. 1555 c.c.).

È uno schema antico e poco usato. Molti scambiano due case con due compravendite incrociate, A vende a B e B vende ad A, senza sapere che così pagano le imposte due volte.

Imposte: perché la permuta costa meno di due compravendite

Nella permuta la base imponibile è il valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta (art. 43, comma 1, lett. b, D.P.R. 131/1986). L'Agenzia delle Entrate ne ha spiegato l'applicazione con la Circolare 2/E del 21 febbraio 2014: si calcola l'imposta di registro di ciascun trasferimento e si paga solo la più alta, che derivi da un'aliquota maggiore o da un valore maggiore. Le imposte ipotecaria e catastale, per l'atto di permuta soggetto a registro proporzionale, sono dovute una sola volta, 50 € ciascuna; niente bollo, tasse ipotecarie o tributi speciali catastali. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel testo unico delle imposte indirette (D.Lgs. 123/2025, art. 205), che cambia la numerazione degli articoli; fino al 31 dicembre 2026 i riferimenti restano quelli del D.P.R. 131/1986.

Un esempio fra due privati, nessuno dei quali ha i requisiti prima casa. La casa A ha un valore catastale di 100.000 €, la casa B di 80.000 €; l'aliquota è il 9% per entrambe.

La differenza, 7.300 €, cresce con il valore del bene minore, perché è proprio quel trasferimento che la permuta non tassa. La tabella non contiene né la tassa d'archivio né l'onorario. L'onorario è libero anche qui, e va chiesto nel preventivo scritto che il notaio è tenuto a dare (L. 124/2017, art. 1, comma 150): un atto unico con due immobili da verificare non costa per forza quanto una compravendita sola.

Il conguaglio

Quasi sempre i due immobili valgono cifre diverse, e chi riceve quello di maggior valore versa all'altro un conguaglio. Fra privati il conguaglio non ha un'imposta di registro sua: il confronto fra i due trasferimenti lo assorbe, perché la base è comunque il valore del bene che dà la maggiore imposta. Conta invece quando le aliquote sono diverse. Se una parte acquista con le agevolazioni prima casa (2%) e l'altra no (9%), l'imposta si calcola su ciascun trasferimento con la sua aliquota e si paga la maggiore, che può essere quella sul bene di valore più basso.

Agevolazioni prima casa

Ciascuna parte può chiederle per l'immobile che riceve, se ha i requisiti della nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986. La casa non deve essere di categoria A/1, A/8 o A/9. L'acquirente deve avere o portare entro 18 mesi la residenza nel comune (o lavorarci), non essere titolare di un'altra casa nello stesso comune e non possederne in tutta Italia una comprata con le agevolazioni. Quest'ultimo requisito ha però una via d'uscita: si può acquistare con i benefici anche possedendo ancora la vecchia casa agevolata, purché la si venda entro due anni (L. 207/2024 ha portato il termine da uno a due). Nella permuta la casa ceduta esce dal patrimonio con lo stesso atto con cui entra la nuova: se questo basti a soddisfare i requisiti di non possidenza senza passare dal termine dei due anni va verificato con il notaio prima di firmare.

Quando c'è di mezzo un'impresa

Se una delle parti è un'impresa che agisce nell'esercizio dell'attività, tipicamente un costruttore, i due trasferimenti si separano. Per quello soggetto a IVA si paga l'IVA più il registro fisso di 200 € e le ipotecarie e catastali previste per gli atti in IVA (in genere 200 € ciascuna per le abitazioni; 3% e 1% per gli immobili strumentali). Sull'altro, quello del privato, si paga il registro proporzionale con ipotecaria e catastale fisse di 50 € (art. 40, comma 2, e art. 43 D.P.R. 131/1986, come chiarito dalla stessa circolare del 2014). In più sono dovuti il bollo sull'atto e, per le formalità relative al bene ceduto in IVA, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Le imposte dei due trasferimenti si sommano, e il vantaggio della permuta si assottiglia.

Se entrambi i trasferimenti sono in IVA, ciascuno è un'operazione a sé (art. 11 D.P.R. 633/1972), con base imponibile, per i contratti stipulati o rinnovati dal 1° gennaio 2026, il valore monetario del bene come determinato dal contratto, mai inferiore ai costi riferibili alla cessione (art. 13, comma 2, lett. d, nel testo sostituito dal D.L. 38/2026, convertito dalla L. 88/2026; prima era il valore normale). Dal 1° gennaio 2027 anche queste regole IVA passano nel testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026): la permuta sarà all'art. 30 e la sua base imponibile all'art. 27, comma 2, lett. d, che il D.L. 38/2026 ha già riscritto con la stessa regola. L'atto paga un solo registro fisso di 200 € ma due imposte ipotecarie e due catastali, 200 € ciascuna per le abitazioni. In più sono dovuti il bollo (in genere 230 €), le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali. Un caso frequente è la permuta del terreno edificabile con appartamenti ancora da costruire (la permuta di cosa presente con cosa futura), usata dalle imprese edilizie: qui la valutazione caso per caso con il notaio non è una formula di rito.

L'atto e le verifiche del notaio

La procedura è quella di una compravendita, raddoppiata. Ciascuna parte porta il titolo di provenienza della casa che cede (rogito, dichiarazione di successione, donazione), la visura e la planimetria catastali, la documentazione urbanistica (permessi, eventuali condoni), l'attestato di prestazione energetica e, se ci sono, agibilità e certificazioni degli impianti. Il notaio fa le visure ipotecarie ventennali su entrambi gli immobili, controlla che siano liberi da ipoteche e pignoramenti e verifica la regolarità urbanistica e la conformità catastale, che per gli atti su fabbricati esistenti va dichiarata in atto a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010). Gli immobili possono stare in comuni diversi: nessuna norma lo impedisce, e ciascuno si trascrive presso l'ufficio di pubblicità immobiliare competente.

I rischi sono quelli della vendita, visti da due lati. Se uno dei permutanti subisce l'evizione, può chiedere il valore della cosa evitta o la restituzione della propria, oltre ai danni (art. 1553 c.c.). Ciascuno risponde dei vizi della casa che cede. E senza un prezzo, il valore dei due immobili è la cosa su cui si litiga: una stima indipendente, fatta prima, costa poco rispetto al conguaglio che determina.

La permuta rende di più fra privati con case di valore vicino, dove il trasferimento che non si tassa pesa di più. Funziona anche fra familiari che vogliono riorganizzare il patrimonio con uno scambio vero, cioè con valori equivalenti o compensati: uno scambio squilibrato di proposito rischia di essere letto come una donazione indiretta. Con un terreno al posto di una casa le regole sono le stesse, ma l'aliquota del terreno (9% se edificabile, 15% se agricolo acquistato da chi non è coltivatore diretto o IAP) può rendere quel trasferimento il più tassato. Per stimare i costi di un singolo trasferimento c'è il calcolatore delle spese notarili; per una permuta conviene chiedere più di un preventivo personalizzato.