Servitù di passaggio dal notaio: imposte, costi e come nasce

Che cos'è una servitù prediale

Una servitù di passaggio si costituisce di solito con un contratto, e il contratto passa dal notaio. Se a costituirla è un privato, a titolo oneroso, il fisco chiede l'imposta di registro al 9% del valore della servitù, mai meno di 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale; il bollo non si paga (art. 10 D.Lgs. 23/2011). Se il fondo servente appartiene a un'impresa, conta che cosa grava: su un terreno non edificabile la costituzione resta fuori dall'IVA e gli importi sono gli stessi, su un fabbricato o un'area edificabile entra nel regime IVA dell'impresa, e il regime lo stabilisce il notaio. L'onorario del notaio si aggiunge ed è libero.

Il codice civile definisce la servitù prediale come il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Il fondo che sopporta il peso è il servente, quello che ne trae vantaggio è il dominante.

Il diritto non è legato alla persona ma al fondo. Se il fondo dominante viene venduto, l'acquirente si ritrova la servitù; se cambia proprietario il fondo servente, il nuovo titolare resta vincolato al peso. È questo che distingue una servitù da un semplice accordo fra vicini, che obbliga solo chi l'ha firmato.

Tre condizioni

Il vantaggio deve riguardare il fondo in quanto tale, non un'esigenza personale del proprietario. Può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante, o essere legato alla sua destinazione industriale (art. 1028 c.c.).

I due fondi devono appartenere a proprietari diversi: nessuno ha una servitù sul proprio fondo (nemini res sua servit). Se però un unico proprietario sistema due fondi in modo che uno serva l'altro, quando i fondi si separano la servitù può nascere per destinazione del padre di famiglia (ne parliamo più avanti).

Il codice, infine, non chiede che i fondi confinino. Basta che la loro posizione renda possibile l'utilità: un acquedotto, per dire, può attraversare più terreni prima di arrivare a destinazione.

Servitù di passaggio

È la servitù più diffusa. Il proprietario di un fondo circondato da fondi altrui, senza uscita sulla via pubblica o in grado di procurarsela solo con eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino (art. 1051 c.c.). Lo stesso vale, a certe condizioni, per chi un accesso ce l'ha ma inadatto o insufficiente e non ampliabile (art. 1052 c.c.). È una servitù coattiva: si può ottenere anche contro la volontà del vicino, pagando un'indennità proporzionata al danno (art. 1053 c.c.).

Dove passare non lo decide chi chiede. Il passaggio va stabilito nella parte in cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo che lo sopporta (art. 1051, comma 2, c.c.).

Acquedotto, scarico, vedute e altre servitù

Chi ha diritto di usare delle acque per i bisogni della vita o per usi agrari o industriali può farle passare sui fondi altrui, esclusi case, cortili, giardini e aie, pagando prima il valore dei terreni occupati e i danni (artt. 1033 e 1038 c.c.); le stesse regole valgono per lo scarico coattivo delle acque (art. 1043 c.c.). Le distanze per aprire vedute sul vicino stanno invece negli artt. 900-907 c.c. (un metro e mezzo dal confine per una veduta diretta, art. 905 c.c.), e una servitù di veduta costituita per contratto consente di stare più vicino.

Il codice regola anche il passaggio di condutture elettriche (art. 1056 c.c.), la somministrazione coattiva d'acqua a una casa che ne è priva (art. 1049 c.c.) e la servitù di presa o derivazione d'acqua (artt. 1080 e seguenti). Fuori da questi schemi, i proprietari possono costituire qualsiasi servitù che rispetti la predialità: di uso comune di un cortile, di non edificare (non aedificandi) o di non sopraelevare oltre una certa altezza (altius non tollendi).

Come nasce una servitù

Le servitù volontarie si costituiscono per contratto o per testamento (art. 1058 c.c.) e possono avere qualsiasi contenuto lecito. Le coattive sono quelle che la legge permette di pretendere dal vicino: se lui non firma, le costituisce una sentenza, e in alcuni casi previsti dalla legge un atto dell'autorità amministrativa (art. 1032 c.c.). Anche una servitù coattiva, però, si può costituire con un contratto, ed è la strada più rapida quando le parti trovano un accordo.

Per contratto, dal notaio

Il contratto che costituisce o modifica una servitù va fatto per atto pubblico o per scrittura privata, a pena di nullità (art. 1350, n. 4, c.c.). Per trascriverlo nei registri immobiliari (art. 2643, n. 4, c.c.) serve un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate (art. 2657 c.c.): ecco perché, in pratica, si passa dal notaio.

Nell'atto vanno scritti con precisione i dati catastali dei due fondi, il tracciato e la larghezza del passaggio con le modalità d'uso, il corrispettivo (oppure la gratuità) e chi paga la manutenzione.

La trascrizione decide l'opponibilità. Una servitù non trascritta non vale contro chi acquista diritti sul fondo servente in base a un atto trascritto prima di lei (art. 2644 c.c.).

Per usucapione

Le servitù apparenti, cioè quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti (un sentiero tracciato, una tubatura a vista, una finestra), si acquistano con il possesso continuato per vent'anni (artt. 1061 e 1158 c.c.); se il possesso è stato preso con violenza o di nascosto, i vent'anni decorrono solo da quando la violenza o la clandestinità è cessata (art. 1163 c.c.). Quelle non apparenti, come il divieto di edificare, non si usucapiscono.

Per far risultare l'usucapione nei registri serve un titolo trascrivibile. Può essere la sentenza che la accerta (art. 2651 c.c.) oppure l'accordo raggiunto in mediazione, con le firme del verbale autenticate da un pubblico ufficiale (art. 2643, n. 12-bis, c.c.). Prima della causa, del resto, la mediazione è obbligatoria, perché la lite riguarda un diritto reale (art. 5 D.Lgs. 28/2010), e il verbale di accordo è esente dall'imposta di registro fino a 100.000 € di valore (art. 17, comma 2). Dal 1° gennaio 2027 l'esenzione passa, con lo stesso testo, nell'art. 191 del testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e il comma 2 dell'art. 17 è abrogato; fino ad allora vale il riferimento qui indicato.

Per destinazione del padre di famiglia

Se due fondi oggi divisi sono appartenuti allo stesso proprietario, e questi ha messo o lasciato le cose nello stato da cui risulta la servitù, quando i fondi si separano senza che l'atto dica nulla la servitù si intende costituita (art. 1062 c.c.). Vale solo per le servitù apparenti (art. 1061 c.c.).

Il caso tipico è quello di chi apre un passaggio fra due suoi terreni e poi ne vende uno, senza scrivere niente sul passaggio.

Per sentenza

Quando ricorrono i presupposti di una servitù coattiva e le parti non si accordano, il proprietario del fondo dominante può chiederla al giudice. La sentenza fissa le modalità e l'indennità, e finché l'indennità non è pagata il proprietario del fondo servente può opporsi all'esercizio (art. 1032 c.c.).

Imposte e onorario del notaio

Se la servitù è a titolo oneroso

Se il fondo servente appartiene a un'impresa, conta che cosa grava: su un terreno non edificabile la costituzione resta fuori dall'IVA (art. 2, comma 3, lett. c, D.P.R. 633/1972) e si pagano gli stessi importi; su un fabbricato o un'area edificabile entra nel regime IVA dell'impresa, e il notaio verifica se l'operazione è imponibile (registro fisso) o esente (registro proporzionale).

La regola sta nell'art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, che applica il 9% agli atti costitutivi di diritti reali di godimento, e nell'art. 10 del D.Lgs. 23/2011, che fissa il minimo di 1.000 € e l'esenzione dal bollo. Il minimo pesa più di quanto sembri: su una servitù dichiarata 5.000 €, il 9% sarebbe 450 €, ma se ne pagano 1.000.

Anche su un terreno agricolo l'aliquota resta il 9%, non il 15% previsto per i trasferimenti di terreni agricoli. L'Agenzia delle Entrate si è allineata alla Cassazione con la Risoluzione 4/E del 15 gennaio 2021: costituire una servitù non trasferisce il fondo, lo comprime.

La base imponibile è il valore del diritto alla data dell'atto (art. 43 D.P.R. 131/1986), cioè il valore della servitù e non quello del fondo servente. Le parti lo dichiarano in atto, e l'Agenzia delle Entrate può rettificarlo se lo ritiene incongruo.

Se la servitù è gratuita

L'imposta sulle successioni e donazioni si applica ai trasferimenti a titolo gratuito e considera trasferimento anche la costituzione di un diritto reale di godimento (art. 1, commi 1 e 2, D.Lgs. 346/1990). Una servitù concessa senza corrispettivo per spirito di liberalità è quindi una donazione: va fatta per atto pubblico (art. 782 c.c.) e sconta l'imposta di donazione, con aliquote e franchigie che dipendono dal rapporto fra le parti, e, come ogni donazione di un diritto su un immobile, le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%), con un minimo di 200 € ciascuna, più 230 € di imposta di bollo (art. 1, comma 1-bis, della Tariffa allegata al D.P.R. 642/1972) e 35 € di tassa ipotecaria per la trascrizione: l'esenzione dell'art. 10 D.Lgs. 23/2011 vale solo per gli atti a titolo oneroso. Quando la gratuità ha un'altra ragione, per esempio un accordo di vicinato con reciproche concessioni, la qualificazione cambia e va fissata con il notaio prima della firma.

Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare: l'esenzione del verbale di mediazione, per esempio, diventa l'art. 191 del testo unico. Fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.

L'onorario

Le tariffe professionali sono abrogate dal 2012 (art. 9 D.L. 1/2012), quindi l'onorario del notaio si concorda. Dipende dal lavoro: descrivere un tracciato con planimetria, coinvolgere più fondi serventi o regolare con cura manutenzione e modalità d'uso richiede più tempo di una servitù semplice. Prima dell'incarico il notaio deve dare per iscritto o in forma digitale un preventivo con tutte le voci (art. 1, comma 150, L. 124/2017), ed è lì che si confrontano le offerte.

Se la servitù nasce dentro una compravendita, il notaio la inserisce nello stesso rogito. Sul piano fiscale, però, le disposizioni di un atto che non derivano necessariamente le une dalle altre si tassano ciascuna come un atto distinto (art. 21 D.P.R. 131/1986): chiedi al notaio come verrà trattata la tua.

Esercizio, estinzione e domande frequenti

Chi ha una servitù può usarla solo a norma del suo titolo o del suo possesso. Nel dubbio sull'estensione, la si intende costituita in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio per quello servente (art. 1065 c.c.): è il principio che la dottrina chiama civiliter uti.

Le opere necessarie a conservare la servitù le paga il proprietario del fondo dominante, salvo che il titolo o la legge dicano diversamente; se giovano anche al fondo servente, le spese si dividono in proporzione dei vantaggi (art. 1069 c.c.).

La servitù si estingue per confusione, quando la proprietà dei due fondi si riunisce nella stessa persona (art. 1072 c.c.), e per prescrizione, se non la si usa per vent'anni (art. 1073 c.c.). Finisce anche con la rinuncia del titolare del fondo dominante, fatta per iscritto (art. 1350, n. 5, c.c.) e trascritta (art. 2643, n. 5, c.c.), oppure alla scadenza, se era stata costituita a tempo determinato.

Sul non uso il codice è preciso. I vent'anni decorrono dal giorno in cui si è smesso di esercitarla; per una servitù negativa, o per una il cui esercizio non richiede il fatto dell'uomo, dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio (art. 1073 c.c.). E l'impossibilità di fatto di usarla, o il venir meno della sua utilità, non la estinguono da sole: serve comunque che passino i vent'anni (art. 1074 c.c.).

La servitù di passaggio si può eliminare se il fondo non è più intercluso?

Sì, se era una servitù coattiva. Quando il passaggio cessa di essere necessario (perché si apre una nuova strada pubblica, per esempio), può essere soppresso in qualunque momento su istanza del proprietario del fondo dominante o di quello servente; il proprietario del fondo servente restituisce il compenso ricevuto, che il giudice può ridurre tenendo conto della durata della servitù e del danno sofferto (art. 1055 c.c.). Una servitù volontaria, invece, si scioglie per accordo, rinuncia, confusione o non uso ventennale.

Come si fa risultare nei registri una servitù che esiste ma non è trascritta?

Se è stata acquistata per usucapione serve un titolo trascrivibile: l'accordo di mediazione con le firme autenticate (art. 2643, n. 12-bis, c.c.) o la sentenza che accerta l'usucapione (art. 2651 c.c.). La mediazione è comunque il primo passo obbligato prima di andare in causa (art. 5 D.Lgs. 28/2010). Se invece la servitù è nata da un contratto mai trascritto, il contratto si può trascrivere se ha la forma richiesta dall'art. 2657 c.c.; altrimenti le parti possono far autenticare dal notaio le firme sul contratto esistente o rifarlo per atto notarile; se una delle due non collabora, la firma si fa accertare dal giudice.

La servitù deve essere indicata nel rogito di compravendita?

Una servitù trascritta vale contro l'acquirente anche se il rogito non la nomina. Il notaio, però, la riporta nell'atto, perché le visure ipotecarie che fa prima della firma la fanno emergere. Attenzione alle servitù apparenti nate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia: possono esistere anche se nei registri non compaiono, quindi, oltre alle visure, conviene guardare i luoghi prima di comprare.

Si può spostare il tracciato di una servitù di passaggio?

Solo a certe condizioni. Il proprietario del fondo servente non può spostarla di sua iniziativa; ma se l'esercizio originario è diventato più gravoso o gli impedisce lavori, riparazioni o miglioramenti, può offrire un luogo ugualmente comodo, e l'altro non può rifiutarlo. Anche il proprietario del fondo dominante può chiedere lo spostamento, se prova che gli dà un notevole vantaggio senza danno per il fondo servente (art. 1068 c.c.). Se le parti si accordano, la modifica della servitù va fatta per iscritto (art. 1350, n. 4, c.c.) e trascritta (art. 2643, n. 4, c.c.).

Per costituire o verificare una servitù il punto di partenza è un notaio della zona dei fondi: trova un notaio vicino a te e chiedi il preventivo scritto.