La compravendita immobiliare non ha una timeline lineare. Quasi nessun acquirente lo sa fino a quando non ci si trova dentro — e quella scoperta, fatta tardi, è la principale causa di slittamenti, tensioni con il venditore e delibere bancarie che scadono prima del rogito.
Il processo è fatto di sette fasi. Due possono correre in parallelo. Alcune dipendono da terzi su cui non hai potere contrattuale. Capire la struttura prima di firmare la proposta è l'unica vera leva che hai per controllare i tempi.
Le sette fasi: struttura e responsabilità
| Fase | Timing indicativo | Chi agisce | Rischio di blocco |
|---|---|---|---|
| Proposta accettata | Giorno 0 | Acquirente e venditore | Nessuno — punto di partenza |
| Preliminare / compromesso | 1-4 settimane | Notaio o parti assistite da avvocato | Clausole mal negoziate; venditore in comunione dei beni che firma da solo |
| Raccolta documenti | 2-4 settimane | Acquirente e venditore in parallelo | APE mancante o scaduta; planimetria non conforme; atto di provenienza introvabile |
| Mutuo e perizia | 4-8 settimane | Banca (istruttoria + perizia + delibera) | Anomalie catastali che bloccano la perizia; reddito non adeguato; delibera che scade prima del rogito |
| Verifiche notaio | 1-2 settimane | Notaio (visure ventennali, ipoteche, urbanistica) | Ipoteca non cancellata; successione aperta; ordinanza di demolizione attiva |
| Rogito | Giorno X | Notaio, acquirente, venditore, banca | Fondi non coordinati; documenti mancanti all'ultimo momento |
| Post-rogito | 1 settimana | Notaio | Nessuno — adempimenti di routine |
Le fasi 3 e 4 possono — e devono — correre in parallelo. Mentre la banca fa istruttoria e perizia, acquirente e venditore raccolgono i documenti. Fare queste due fasi in sequenza significa perdere 4-8 settimane senza motivo.
Le fasi 5 e 6, al contrario, sono strettamente sequenziali: il notaio non può redigere l'atto prima di aver completato tutte le verifiche. E la banca non svincola i fondi prima che l'atto sia pronto.
Quando il notaio entra davvero in gioco
La risposta che quasi tutti danno è: dopo la delibera del mutuo. È parzialmente corretta — a quel punto il notaio deve per forza essere coinvolto — ma aspettare così a lungo brucia l'unica finestra utile per anticipare i problemi.
Il notaio può avviare le proprie verifiche preliminari sull'immobile già durante le fasi 3 e 4: visure ipotecarie, analisi del titolo di provenienza, verifica della situazione catastale. Se emerge un'ipoteca residua non cancellata, servono settimane per risolverla — settimane che, se la scoperta avviene a ridosso del rogito, diventano automaticamente un rinvio. (Non è uno scenario raro, purtroppo.)
Il compromesso stesso è un atto con valore legale pieno: vincola entrambe le parti all'acquisto e alla vendita alle condizioni pattuite (art. 1351 c.c.). Recedere senza giusta causa significa perdere la caparra o essere esposti a un'azione per esecuzione specifica. La revisione del compromesso da parte del notaio — prima della firma — è una delle verifiche a maggiore rendimento dell'intero processo. Per approfondire, leggi quando contattare il notaio per l'acquisto.
Cosa blocca davvero il processo
Tre categorie di problemi concentrano la grande maggioranza dei ritardi.
Documenti edilizi e catastali. Una planimetria catastale non conforme blocca la perizia bancaria e poi il rogito: il notaio ha l'obbligo di dichiarare nell'atto la conformità tra lo stato di fatto e la planimetria depositata (D.P.R. 380/2001, art. 46). Se non coincidono, l'atto non si fa. Aggiornare la planimetria richiede un DOCFA, 1-3 settimane, a carico del venditore. Se la difformità è invece un abuso edilizio vero e proprio, i tempi si misurano in mesi. La guida sulle planimetrie non conformi dettaglia le opzioni; quella sugli abusi edilizi spiega fin dove arriva il controllo del notaio.
Tempi bancari per mutuo e perizia. Questa è la fase più lunga e meno controllabile. La perizia dell'immobile — eseguita da un perito incaricato dalla banca — varia da 10 a 30 giorni solo per la stima, con code più lunghe nelle zone dove i periti abilitati sono pochi. Poi la delibera ha una scadenza: di solito 60-90 giorni. Se il rogito slitta oltre quella data, la banca chiede documentazione aggiornata e, in alcuni casi, una nuova perizia. I tempi del mutuo variano anche per area geografica, con differenze significative tra Nord e Sud.
Coordinamento finale. L'ultima settimana prima del rogito è spesso la più caotica. La banca deve trasferire i fondi sul conto del notaio nei giorni immediatamente precedenti. Il venditore deve aver cancellato ogni ipoteca residua. L'acquirente deve avere tutta la documentazione completa. Un intoppo in uno qualsiasi di questi tre flussi sposta la data — e ricucire le agende di acquirente, venditore, notaio e banca richiede in genere 1-2 settimane aggiuntive.
Dopo il rogito: la settimana che molti dimenticano
Il rogito non è l'ultimo adempimento. Entro 24-48 ore il notaio trascrive l'atto nei registri immobiliari; entro 30 giorni esegue la registrazione all'Agenzia delle Entrate e la voltura catastale. Per l'acquirente con agevolazioni prima casa, l'obbligazione più impegnativa resta quella del trasferimento della residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dalla firma. La guida completa su cosa succede dopo il rogito dettaglia scadenze e responsabilità.
Hai individuato l'immobile e vuoi capire quali verifiche avviare prima della proposta? Trova un notaio nella tua zona per una consulenza preliminare sull'immobile che stai valutando.