Ipoteca e pignoramento finiscono spesso nello stesso discorso, ma sono due situazioni molto diverse. Una casa con un'ipoteca si vende quasi sempre senza intoppi. Una casa pignorata, no. La differenza sta in cosa quella formalità impedisce davvero.
Casa con ipoteca: si vende estinguendo al rogito
L'ipoteca è una garanzia che un creditore, di solito la banca del mutuo, iscrive sull'immobile (art. 2808 c.c.). Non blocca la vendita. La prassi è estinguere il debito residuo al momento del rogito, con parte del prezzo pagato dall'acquirente. Saldato il creditore, questo presta l'assenso alla cancellazione e l'ipoteca si estingue (art. 2878 c.c.).
L'operazione si svolge davanti al notaio con le tre parti coinvolte: venditore, acquirente e creditore. Il notaio coordina i pagamenti in modo che l'acquirente non versi mai il prezzo senza la certezza che l'immobile resti libero. Per i passaggi della cancellazione vera e propria c'è la guida dedicata.
Conta poi che tipo di ipoteca grava sul bene. Quella volontaria del mutuo è la più semplice: l'importo residuo è noto e la banca collabora alla cancellazione. Diverso il caso dell'ipoteca giudiziale, iscritta da un creditore dopo una sentenza, o di quella fiscale dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione: il meccanismo resta lo stesso (si paga, si ottiene l'assenso, si cancella), ma l'importo va concordato con l'ente e i tempi diventano meno prevedibili.
Le tutele di chi compra
Chi acquista ha diritto a ricevere un immobile libero da garanzie non dichiarate. Se dopo il rogito salta fuori un'ipoteca taciuta, la legge gli riconosce rimedi contro il venditore: l'art. 1482 c.c. riguarda proprio la cosa gravata da garanzie reali non dichiarate. La difesa migliore resta però preventiva, e sta nelle ispezioni ipotecarie aggiornate che il notaio esegue prima della stipula. Quando il caso lo richiede, si aggiunge il deposito del prezzo presso il notaio fino alla cancellazione.
Il pignoramento è un'altra storia
Il pignoramento immobiliare cambia il quadro. Una volta trascritto, gli atti con cui il debitore vende o dispone del bene non hanno effetto verso il creditore che ha avviato l'esecuzione (art. 2913 c.c.). In pratica la vendita libera è bloccata: l'acquirente comprerebbe un bene comunque destinato all'espropriazione.
Le strade restano due. Estinguere il debito e ottenere la cancellazione del pignoramento prima di vendere, oppure passare per la vendita giudiziaria, di cui parla la guida sull'acquisto all'asta. In entrambi i casi serve l'accordo con i creditori procedenti, e i tempi si allungano parecchio.
Cosa controlla il notaio
Prima di ogni rogito il notaio esegue visure e ispezioni ipocatastali per accertare la titolarità e le formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali. È il controllo che intercetta queste situazioni prima che diventino un problema dell'acquirente. Il dettaglio è nella guida sui controlli pre-rogito. Per stimare in anticipo imposte e spese dell'acquisto, c'è il calcolatore della compravendita.