Ipoteca e pignoramento finiscono spesso nello stesso discorso, ma sono due situazioni molto diverse. Una casa con un'ipoteca si vende quasi sempre senza intoppi. Una casa pignorata, no. La differenza sta in cosa quella formalità impedisce davvero.
Casa con ipoteca: si vende estinguendo al rogito
L'ipoteca è una garanzia che un creditore, di solito la banca del mutuo, iscrive sull'immobile (art. 2808 c.c.). Non blocca la vendita. La prassi è estinguere il debito residuo al momento del rogito, con parte del prezzo pagato dall'acquirente. Se l'ipoteca garantisce un mutuo di una banca o di un intermediario finanziario, si estingue automaticamente con il debito: la banca rilascia la quietanza e comunica l'estinzione all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, e la cancellazione avviene d'ufficio, senza atto notarile e senza costi per il debitore (art. 40-bis del Testo unico bancario), salvo che la banca comunichi entro lo stesso termine un giustificato motivo per mantenerla (art. 40-bis, comma 3, TUB). Per le altre ipoteche il pagamento estingue il debito, ma l'iscrizione resta nei registri finché non viene cancellata: serve l'assenso del creditore alla cancellazione (artt. 2878 e 2882 c.c.).
Il notaio coordina i pagamenti in modo che l'acquirente non versi il prezzo senza la certezza che il debito venga saldato: di solito la quota destinata alla banca le viene consegnata al rogito, sulla base del conteggio di estinzione aggiornato, a volte a un suo incaricato presente alla firma. Per i passaggi della cancellazione vera e propria c'è la guida dedicata.
Conta poi che tipo di ipoteca grava sul bene. Quella volontaria del mutuo bancario è la più semplice: l'importo residuo risulta dal conteggio della banca e la cancellazione segue da sé. Diverso il caso dell'ipoteca giudiziale, iscritta da un creditore sulla base di una sentenza di condanna o di un altro provvedimento del giudice, come un decreto ingiuntivo esecutivo (art. 2818 c.c.), o di quella fiscale dell'Agenzia delle Entrate-Riscossione. Qui la cancellazione automatica non si applica: si paga, si ottiene dal creditore o dall'ente l'assenso alla cancellazione, e solo allora l'iscrizione viene tolta. L'importo da saldare va fatto quantificare in anticipo, e i tempi diventano meno prevedibili.
Le tutele di chi compra
Chi acquista ha diritto a ricevere un immobile libero da garanzie non dichiarate. Se dopo il rogito salta fuori un'ipoteca taciuta, la legge gli riconosce rimedi contro il venditore: l'art. 1482 c.c. riguarda proprio la cosa gravata da garanzie reali non dichiarate dal venditore e ignorate dal compratore. In quel caso il compratore può sospendere il pagamento del prezzo ancora dovuto e, se il bene non viene liberato entro il termine fissato dal giudice, ottenere la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno. Se invece l'ipoteca gli era nota, la risoluzione non la può chiedere, e il venditore gli risponde solo se subisce l'evizione. La difesa migliore resta però preventiva, e sta nelle ispezioni ipotecarie aggiornate che il notaio esegue prima della stipula. Quando il caso lo richiede, si aggiunge il deposito del prezzo presso il notaio fino alla cancellazione.
Il pignoramento è un'altra storia
Il pignoramento immobiliare cambia il quadro. Gli atti con cui il debitore vende il bene pignorato non hanno effetto verso il creditore pignorante e verso i creditori intervenuti nell'esecuzione (art. 2913 c.c.); per un immobile conta la data di trascrizione, perché è da lì che il pignoramento si fa valere contro chi compra. In pratica la vendita libera è bloccata: l'acquirente comprerebbe un bene comunque destinato all'espropriazione.
Le strade restano poche, e tutte passano dalla procedura. La prima è pagare: se, saldati, il creditore pignorante e gli intervenuti con titolo esecutivo rinunciano agli atti, il processo si estingue e il giudice ordina la cancellazione della trascrizione del pignoramento (artt. 629 e 632 c.p.c.). Prima che sia disposta la vendita il debitore può chiedere al giudice di sostituire all'immobile una somma di denaro, anche rateizzata (conversione del pignoramento, art. 495 c.p.c.). La seconda è la vendita diretta: nelle procedure iniziate dopo il 28 febbraio 2023 il debitore può chiedere al giudice, con un'istanza depositata almeno dieci giorni prima dell'udienza in cui si decide la vendita e ammessa una sola volta, di aggiudicare l'immobile a un acquirente che offre almeno il valore di stima, con una cauzione di almeno un decimo (art. 568-bis c.p.c.); se il prezzo base fissato dal giudice è più alto dell'offerta, offerta e cauzione vanno integrate entro dieci giorni, altrimenti l'offerta è inammissibile; se un creditore munito di titolo esecutivo o un creditore iscritto intervenuto si oppone entro l'udienza, la vendita viene pubblicizzata e per novanta giorni si raccolgono altre offerte non inferiori a quella presentata, con una gara fra gli offerenti se ne arriva più d'una (art. 569-bis c.p.c.). La terza è comprare all'asta, di cui parla la guida sull'acquisto all'asta. In ogni caso i tempi si allungano parecchio.
Cosa controlla il notaio
Prima di ogni rogito il notaio esegue visure e ispezioni ipocatastali per accertare la titolarità e le formalità pregiudizievoli: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali. È il controllo che intercetta queste situazioni prima che diventino un problema dell'acquirente. Il dettaglio è nella guida sui controlli pre-rogito. Per stimare in anticipo imposte e spese dell'acquisto, c'è il calcolatore della compravendita.