Calcola i costi dell'atto di mutuo ipotecario: imposta, onorario notarile e IVA. Simulazione aggiornata 2026.
Esempi di costo dell'atto di mutuo
Tre casi tipici che coprono il range realistico degli importi finanziati. La struttura dei costi è la stessa per tutti i mutui ipotecari: cambia solo l'onorario notarile in proporzione all'importo.
Onorario notarile: stima indicativa di mercato (0,6% sul valore mutuo, con un minimo di 500 €). Il tariffario DM 27.11.2001 è stato abolito dal D.L. 1/2012: ogni notaio fissa autonomamente le proprie tariffe in regime di libera concorrenza.
Mutuo per ristrutturazione prima casa
Importo finanziato 60.000 €, finalità ristrutturazione abitazione principale: aliquota sostitutiva agevolata 0,25%.
Importo mutuo60.000 €
- Imposta sostitutiva (0,25% prima casa)150 €
- Tassa ipotecaria (iscrizione)35 €
- Tassa archivio20 €
- Onorario stimato500 €
- IVA sull'onorario (22%)110 €
Totale stimato815 €
Le spese notarili sull'atto di mutuo per acquisto della prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, nel limite combinato di 4.000 €/anno per interessi passivi e oneri accessori (art. 15, c.1, lett. b TUIR).
Mutuo prima casa contestuale al rogito
Importo finanziato 150.000 €, atto di mutuo stipulato lo stesso giorno della compravendita: sostitutiva 0,25%.
Importo mutuo150.000 €
- Imposta sostitutiva (0,25% prima casa)375 €
- Tassa ipotecaria (iscrizione)35 €
- Tassa archivio26 €
- Onorario stimato900 €
- IVA sull'onorario (22%)198 €
Totale stimato1.534 €
Le spese notarili sull'atto di mutuo per acquisto della prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, nel limite combinato di 4.000 €/anno per interessi passivi e oneri accessori (art. 15, c.1, lett. b TUIR).
Mutuo di liquidità: aliquota sostitutiva allo 0,25%
Importo finanziato 100.000 € per esigenze di liquidità, con ipoteca sulla casa: non finanzia l'acquisto né i lavori di un'abitazione, quindi sostitutiva ordinaria allo 0,25% (250 €), non al 2%.
Importo mutuo100.000 €
- Imposta sostitutiva (0,25% altra finalità)250 €
- Tassa ipotecaria (iscrizione)35 €
- Tassa archivio24 €
- Onorario stimato600 €
- IVA sull'onorario (22%)132 €
Totale stimato1.041 €
Le spese notarili sull'atto di mutuo per acquisto della prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, nel limite combinato di 4.000 €/anno per interessi passivi e oneri accessori (art. 15, c.1, lett. b TUIR).
Importo mutuo200.000 €
- Imposta sostitutiva (2% abitazione non prima casa)4.000 €
- Tassa ipotecaria (iscrizione)35 €
- Tassa archivio30 €
- Onorario stimato1.200 €
- IVA sull'onorario (22%)264 €
Totale stimato5.529 €
Le spese notarili sull'atto di mutuo per acquisto della prima casa sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, nel limite combinato di 4.000 €/anno per interessi passivi e oneri accessori (art. 15, c.1, lett. b TUIR).
Costi notarili per l'atto di mutuo: cosa sapere
Quando si accende un mutuo ipotecario, oltre al rogito di compravendita serve un atto notarile separato: il contratto di mutuo fondiario o ipotecario disciplinato dal Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993 artt. 38-42). Le voci di costo sono quattro: imposta sostitutiva, tassa ipotecaria, tassa d'archivio, onorario del notaio.
Come funziona il calcolo
La banca iscrive un'ipoteca sull'immobile pari al 150% dell'importo del mutuo. L'imposta sostitutiva (D.P.R. 601/1973 art. 17) è dello 0,25% di regola, prima casa e mutui di liquidità compresi, e sale al 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare una casa senza i requisiti prima casa (Circolare 19/E del 9 maggio 2005). Si calcola sull'importo del mutuo. Assorbe interamente imposta di registro, bollo, ipotecaria e catastale sull'atto di mutuo che diversamente sarebbero dovute ai sensi del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico dell'imposta di registro). Non assorbe la tassa ipotecaria sull'iscrizione (35 €), e resta la tassa d'archivio, graduata sull'importo dell'ipoteca. L'onorario notarile è di circa lo 0,6% dell'importo del mutuo con un minimo di mercato di ~500 €, maggiorato dell'IVA al 22%.
Mutuo collegato all'acquisto della prima casa
Per accedere all'aliquota dello 0,25% serve il collegamento del finanziamento con un acquisto agevolato prima casa secondo i requisiti della nota II-bis Tariffa Parte I D.P.R. 131/1986. Lo schema fiscale dell'agevolazione è quello disegnato dalla riforma del federalismo fiscale municipale (D.Lgs. 23/2011 art. 10): residenza nel comune dell'immobile o impegno a trasferirla entro 18 mesi, niente altra abitazione agevolata, categorie catastali A escluse A/1, A/8, A/9. Se il mutuo finanzia l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di una casa senza quei requisiti, come una seconda casa, scatta il 2%. Un mutuo che non finanzia una casa (liquidità, un negozio, un terreno) resta allo 0,25%.
Detrazione fiscale
Le spese notarili per il mutuo sono detraibili al 19% fino a 4.000 € nella dichiarazione dei redditi. Rientrano nell'onere accessorio l'onorario del notaio e le spese per l'iscrizione ipotecaria. Conserva la fattura del notaio per la dichiarazione.