Domande frequenti

Il costo del notaio per l'acquisto di una casa dipende da tre fattori: se è prima o seconda casa, se il venditore è un privato o un'impresa costruttrice, e la rendita catastale dell'immobile. Per una prima casa da privato con valore di 200.000 EUR, le spese totali (imposte + onorario) si aggirano tra 3.000 e 5.000 EUR. Per una seconda casa le imposte sono significativamente più alte (9% di imposta di registro invece del 2%).

Acquistando da privato si paga l'imposta di registro sul valore catastale: 2% per la prima casa, 9% per la seconda casa. Acquistando da costruttore (soggetto IVA, entro 5 anni dalla costruzione) si paga l'IVA sul prezzo dichiarato: 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 22% per immobili di lusso, più imposte fisse di registro, catastale e ipotecaria di 200 EUR ciascuna.

Il valore catastale ai fini delle imposte di compravendita si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per un coefficiente fisso: 110 per la prima casa (rendita × 115,5) e 120 per la seconda casa (rendita × 126). Questi coefficienti si applicano alle abitazioni residenziali (categorie catastali A, esclusa A/10). Per uffici e negozi i coefficienti sono diversi.

Le spese notarili per la stipula dell'atto di mutuo sull'abitazione principale sono detraibili al 19% nel modello 730 (rigo E7), all'interno del limite complessivo di 4.000 EUR annui insieme agli interessi passivi del mutuo. Le spese notarili per l'atto di compravendita NON sono invece detraibili. Le spese di intermediazione immobiliare (agenzia) hanno una detrazione separata con limite di 1.000 EUR (rigo E17).

Le esenzioni fiscali (imposta di registro, ipotecaria e catastale azzerate) per gli under 36 con ISEE sotto 40.000 EUR sono scadute il 31 dicembre 2023 e non sono state rinnovate. Nel 2026 gli under 36 pagano le stesse imposte di tutti gli altri acquirenti prima casa: registro al 2% del valore catastale, catastale e ipotecaria 50 EUR ciascuna. Resta però attivo il Fondo di Garanzia Consap: per under 36 con ISEE fino a 40.000 EUR, la garanzia statale sale all'80% del mutuo (contro il 50% ordinario), facilitando l'accesso al credito anche senza garanzie immobiliari proprie. L'importo massimo del mutuo garantito è 250.000 EUR.

Per prassi e per legge (art. 1475 del Codice Civile), le spese del contratto di vendita sono a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. La scelta del notaio spetta liberamente alle parti: non è obbligatorio accettare quello proposto dalla banca o dall'agenzia immobiliare.

Per l'acquisto di una seconda casa da privato, l'imposta di registro è del 9% sul valore catastale (invece del 2% per la prima casa). Le imposte catastale e ipotecaria restano fisse a 50 EUR ciascuna. Per un immobile con rendita catastale di 1.000 EUR, il valore catastale è 126.000 EUR e l'imposta di registro è 11.340 EUR. L'onorario del notaio è circa lo 0,8% del valore catastale + IVA 22%.

I documenti necessari per il rogito sono: carta d'identità e codice fiscale di entrambe le parti, atto di provenienza dell'immobile (precedente rogito, successione o donazione), visura catastale aggiornata, planimetria catastale, certificato di agibilità, APE (attestato di prestazione energetica), e l'eventuale contratto preliminare. Per il mutuo servono anche la documentazione bancaria e la perizia.

La preparazione dell'atto richiede in genere 15-30 giorni dal conferimento dell'incarico al notaio. Il rogito stesso dura circa 1-2 ore. Il notaio deve effettuare visure ipotecarie e catastali, verificare la conformità urbanistica e preparare la bozza dell'atto. Per acquisti con mutuo i tempi possono allungarsi di 1-2 settimane per la perizia bancaria.

Il costo di un atto notarile varia in base al tipo di atto. Per una compravendita immobiliare prima casa: 3.000-5.000 EUR. Per un mutuo: 2.500-4.000 EUR. Per una donazione: 2.000-5.000 EUR. Per una successione: 800-2.500 EUR. Per la costituzione di una SRL: 2.500-4.000 EUR. Questi importi includono imposte e onorario del notaio. Usa i nostri calcolatori gratuiti per una stima personalizzata.

Per risparmiare sulle spese notarili: 1) Confronta più preventivi da notai diversi, l'onorario è libero e può variare significativamente. 2) Stipula compravendita e mutuo dallo stesso notaio per ottenere un onorario combinato. 3) Verifica di avere diritto alle agevolazioni prima casa (imposte ridotte). 4) Per la successione, valuta il CAF come alternativa al notaio. 5) Se costituisci una società, considera la SRLS (onorario notaio gratuito per legge).

Il costo dell'atto di mutuo comprende: l'imposta sostitutiva (0,25% dell'importo finanziato per la prima casa, 2% per la seconda casa), l'onorario del notaio (tipicamente 1.500-3.000 EUR + IVA 22%) e le spese accessorie (bolli, visure ipotecarie, certificati). Per un mutuo di 200.000 EUR prima casa, l'imposta sostitutiva è 500 EUR e il costo totale dell'atto si aggira intorno ai 2.500-4.000 EUR.

Sì, l'onorario del notaio per la stipula dell'atto di mutuo sull'abitazione principale è detraibile al 19% nel modello 730. La detrazione rientra nel limite complessivo di 4.000 EUR annui (rigo E7), insieme agli interessi passivi del mutuo. Rientrano nella detrazione anche le spese per l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca.

La banca iscrive un'ipoteca sull'immobile pari al 150% dell'importo del mutuo (o fino al 200%). Per un mutuo di 200.000 EUR, l'ipoteca sarà di 300.000 EUR. Questo garantisce alla banca la copertura di capitale, interessi e spese in caso di mancato pagamento. L'iscrizione ipotecaria viene cancellata automaticamente alla fine del mutuo e non comporta costi aggiuntivi diretti per il mutuatario.

Sì, l'atto di mutuo e l'atto di compravendita sono due atti distinti con costi separati, anche se spesso vengono stipulati nella stessa giornata dallo stesso notaio. Ogni atto ha le proprie imposte e il proprio onorario notarile. Stipulando entrambi contestualmente dallo stesso notaio si ottiene spesso un risparmio sull'onorario complessivo.

Alla fine del mutuo, l'ipoteca viene cancellata automaticamente dalla banca senza costi per il mutuatario (cancellazione semplificata, introdotta dalla Legge Bersani 2007). Se si desidera una cancellazione anticipata con atto notarile, il costo è circa 500-1.000 EUR (onorario notaio + tasse ipotecarie). La cancellazione semplificata avviene entro 30 giorni dall'estinzione del mutuo.

No: dal 1° gennaio 2026 il coacervo successorio è stato abolito. Le donazioni ricevute in vita non si sommano più al valore dell'eredità per erodere la franchigia. La franchigia di 1.000.000 EUR (per coniuge e figli) si applica in modo autonomo: una per le donazioni e una per l'eredità. Chi aveva già ricevuto donazioni dal genitore non vede più ridotta la franchigia sulla successione. Chi dona patrimoni rilevanti ai figli beneficia quindi di un trattamento fiscale complessivamente più favorevole rispetto al regime pre-2026.

Il costo totale dipende dal valore catastale dell'immobile e dal grado di parentela. L'imposta di donazione ha aliquote specifiche: 4% per coniuge e figli (oltre la franchigia di 1.000.000 EUR), 6% per fratelli e sorelle (oltre 100.000 EUR), 6% per altri parenti fino al 4° grado (senza franchigia), 8% per estranei (senza franchigia). Si aggiungono le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%), ridotte a 200 EUR + 200 EUR se prima casa del beneficiario, più l'onorario del notaio (circa 1% del valore + IVA 22%).

La franchigia per donazioni al coniuge o ai figli è di 1.000.000 EUR per ciascun beneficiario. Sotto questa soglia non si paga imposta di donazione, ma restano dovute le imposte ipotecaria e catastale (2% + 1% del valore catastale, o 200 EUR + 200 EUR se prima casa). Per fratelli e sorelle la franchigia è 100.000 EUR (aliquota 6%). Per portatori di handicap grave la franchigia sale a 1.500.000 EUR.

L'imposta ipotecaria è il 2% del valore catastale, la catastale l'1%, con un minimo di 200 EUR per ciascuna. Se l'immobile è prima casa per il beneficiario, si pagano in misura fissa di 200 EUR ciascuna (totale 400 EUR). Queste imposte sono sempre dovute, anche quando l'imposta di donazione è azzerata dalla franchigia.

Le aliquote e le franchigie dell'imposta sono identiche per donazione e successione. La differenza principale è nei costi accessori: la donazione richiede un atto notarile (onorario 1.500-3.000 EUR + IVA), mentre la dichiarazione di successione può essere presentata tramite CAF (300-600 EUR) o autonomamente online. La donazione ha però rischi aggiuntivi: può essere impugnata dagli eredi legittimari e crea problemi di commerciabilità dell'immobile per 20 anni.

Dal 1° gennaio 2026 è in vigore la riforma che abolisce il coacervo successorio: le donazioni ricevute in vita non si sommano più all'eredità per erodere la franchigia. Ogni erede ha ora una franchigia autonoma — 1.000.000 EUR per le donazioni e 1.000.000 EUR separatamente per l'eredità. Dal 2026 è introdotta anche l'autoliquidazione: l'erede calcola e versa autonomamente l'imposta entro 90 giorni dalla presentazione della dichiarazione di successione, senza attendere l'avviso dell'Agenzia delle Entrate. La riforma avvantaggia soprattutto le famiglie con patrimoni immobiliari rilevanti e chi ha già ricevuto donazioni in vita.

Il costo della dichiarazione di successione include: l'imposta di successione (4% per coniuge/figli oltre franchigia 1M EUR, 6% per fratelli oltre 100K EUR, 6% per altri parenti, 8% per estranei), le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sugli immobili (o 200 EUR + 200 EUR se prima casa per l'erede), bollo (85 EUR), tassa ipotecaria (35 EUR), e l'onorario del notaio (circa 800-2.500 EUR + IVA). La dichiarazione può essere presentata anche tramite CAF a costi inferiori.

La franchigia è di 1.000.000 EUR per ciascun erede (coniuge o figlio). Se il valore dell'eredità è inferiore a questa soglia, non si paga imposta di successione. Per fratelli e sorelle la franchigia è 100.000 EUR (aliquota 6%). Per altri parenti entro il 4° grado non c'è franchigia (aliquota 6%). Per estranei non c'è franchigia (aliquota 8%). Per portatori di handicap grave la franchigia è 1.500.000 EUR.

No, la dichiarazione di successione può essere presentata anche tramite CAF (costo tipico 300-600 EUR) o direttamente online all'Agenzia delle Entrate (dal 2019 si presenta telematicamente). Il notaio è necessario per la voltura degli immobili, per l'accettazione di eredità con beneficio di inventario, e per la pubblicazione di testamenti. Il costo tramite CAF è significativamente inferiore a quello del notaio.

I costi per costituire una SRL ordinaria includono: onorario notaio (1.500-2.500 EUR + IVA 22%), imposta di registro (200 EUR), bollo (156 EUR), diritti Camera di Commercio (~120 EUR), e tassa vidimazione libri sociali (309,87 EUR). Totale stimato: 2.500-4.000 EUR escluso il capitale sociale da versare. Dal 2022 è possibile anche la costituzione online con atto notarile a distanza.

La SRLS (semplificata) ha costi molto ridotti perché l'onorario del notaio è gratuito per legge, utilizza uno statuto standard e non paga l'imposta di bollo. I costi si limitano a: imposta di registro (200 EUR), diritti CCIAA (~120 EUR), tassa vidimazione libri sociali (309,87 EUR). Totale: circa 600-800 EUR di soli costi amministrativi, contro i 2.500-4.000 EUR della SRL ordinaria.

Il capitale sociale minimo per una SRL ordinaria è 1 EUR (dal 2013). Per la SRLS il massimo è 9.999,99 EUR e va versato integralmente in denaro al momento della costituzione. Per una SPA il minimo è 50.000 EUR. Per la SRL ordinaria il capitale può essere versato parzialmente (almeno il 25%) e anche mediante conferimenti in natura.