Documenti per la compravendita casa: checklist completa

Evidenza documentale di tutti i pagamenti effettuati per prezzo, acconti e caparre, inclusi quelli versati prima del rogito.

Dove si ottiene

Raccolta dall'acquirente presso la propria banca. Include: copia bonifici con data, banche di accredito/addebito e numero CRO/TRN; copia assegni circolari con data e clausola di non trasferibilità; evidenza delle caparre confirmatorie versate tramite strumenti tracciabili.

Costo indicativo

Gratuito (estratto conto e copie bonifico dalla banca)

Validità

Documentazione da presentare in originale

Se manca

Pagamenti non tracciabili bloccano il rogito. Obbligo rafforzato per operazioni pari o superiori a 15.000 €; sanzioni amministrative per l'uso di contante oltre soglia.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Modulo fornito dallo studio notarile che raccoglie i dati identificativi delle parti ai fini dell'obbligo antiriciclaggio.

Dove si ottiene

Fornito direttamente dallo studio notarile prima del rogito. Va compilato e firmato da tutte le parti dell'atto. Il notaio verifica un documento d'identità in corso di validità e conserva copia del modulo per 10 anni.

Costo indicativo

Gratuito (a cura dello studio notarile)

Validità

Valido per l'atto in corso

Se manca

Senza adeguata verifica il notaio non può rogare l'atto. Sanzioni amministrative fino a 50.000 € a carico dello studio per inadempimento dell'obbligo.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Autodichiarazione dell'acquirente sulla provvista economica utilizzata per il pagamento del prezzo e degli acconti.

Dove si ottiene

Compilata dall'acquirente su modulo dello studio. Indica la fonte dei fondi (risparmi, eredità, vendita precedente immobile, mutuo, donazione familiare, ecc.) e conserva evidenza documentale delle somme dichiarate.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

Se l'origine dei fondi non è tracciabile, il notaio può sospendere l'atto e segnalare l'operazione all'Unità di Informazione Finanziaria.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Autodichiarazione di ciascuna parte sullo svolgimento di cariche pubbliche rilevanti, proprie o di familiari stretti.

Dove si ottiene

Compilata da ciascuna parte su modulo dello studio, che elenca nel dettaglio i familiari da dichiarare. Se la persona risulta PEP, il notaio effettua verifiche più approfondite sui fondi e sull'origine dell'operazione.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

In assenza di dichiarazione il notaio deve comunque condurre la verifica rafforzata. Parte che dichiara il falso risponde penalmente ex DPR 445/2000.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Carta d'identità, patente o passaporto in corso di validità per ciascuna parte dell'atto.

Dove si ottiene

Documento personale di ciascuna parte. Va presentato in originale al notaio per la verifica e copiato a fini antiriciclaggio. Verifica della scadenza nei giorni precedenti il rogito per evitare blocchi all'atto.

Costo indicativo

Gratuito (documento personale)

Validità

In corso di validità alla data del rogito

Se manca

Documento scaduto o mancante impedisce la rogitazione. Il notaio non può procedere senza identificazione certa.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Tesserino plastificato del codice fiscale o tessera sanitaria di ciascuna parte dell'atto.

Dove si ottiene

Tesserino già in possesso del cittadino, oppure tessera sanitaria con codice fiscale stampato sul retro. In caso di smarrimento, duplicato gratuito presso qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate o online tramite SPID/CIE sul portale Entrate. Anche le persone giuridiche devono fornire il proprio codice fiscale societario.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

A tempo indeterminato

Se manca

Senza codice fiscale il notaio non può registrare l'atto presso l'Agenzia delle Entrate né effettuare le volture catastali, sospendendo di fatto la procedura.

Fonte: Normativa antiriciclaggio

Dichiarazione sostitutiva sulla residenza effettiva resa ex DPR 445/2000; non occorre il certificato di residenza.

Dove si ottiene

Compilata su modulo dello studio notarile. Dal 2012 la L. 183/2011 vieta il rilascio di certificati di residenza ad uso privato: l'autocertificazione è la modalità ammessa. Indicare anche eventuale futura residenza per agevolazione prima casa.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Valida per l'atto in corso

Se manca

Dichiarazione mendace è punita penalmente ex DPR 445/2000 art. 76. Decadenza dai benefici fiscali eventualmente ottenuti sulla base della dichiarazione.

Fonte: Testo Unico documentazione amministrativa (autocertificazioni) · Decertificazione e autocertificazioni

Copia dell'atto notarile con cui il venditore ha acquistato l'immobile, accompagnata dalla nota di trascrizione presso la Conservatoria.

Dove si ottiene

Copia conservata dal venditore. Se smarrita, copia autentica presso lo studio notarile rogante l'atto originario o presso l'Archivio Notarile competente. La nota di trascrizione è ottenibile dall'Agenzia delle Entrate Servizi Catastali (ex Agenzia del Territorio).

Costo indicativo

Copia autentica circa 30-100 € presso archivio

Validità

A tempo indeterminato

Se manca

Senza atto di provenienza il notaio non può ricostruire la catena dei trasferimenti né garantire la titolarità del venditore. Atto sospeso fino a integrazione.

Ispezione presso la Conservatoria sui trascritti e iscritti degli ultimi vent'anni a carico dell'immobile e del venditore.

Dove si ottiene

Richiesta direttamente dal notaio nei giorni precedenti il rogito tramite Agenzia delle Entrate Servizi Catastali. Verifica ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, vincoli e ogni altra formalità trascritta. Va aggiornata fino al giorno del rogito o al massimo entro 20 giorni prima.

Costo indicativo

Circa 30-80 € (ispezione ipotecaria)

Validità

Aggiornata a non oltre 20 giorni dal rogito

Se manca

Visura non aggiornata espone l'acquirente a gravami sopravvenuti. Il notaio non può rogare in assenza di verifica completa.

Ricevute degli acconti versati dall'acquirente al venditore prima del rogito (caparra, anticipi).

Dove si ottiene

Conservata dal venditore con copia dei bonifici e degli assegni circolari ricevuti, e relative quietanze. Gli importi vanno menzionati in atto come acconti già percepiti, e la modalità di pagamento deve risultare tracciata ai sensi della normativa antiriciclaggio.

Costo indicativo

Gratuito

Validità

Documentazione da presentare in originale o copia

Se manca

Acconti non documentati creano discrepanza tra prezzo dichiarato e versato. Sospetto di occultamento, segnalazione antiriciclaggio e contenzioso fiscale.

Copia del contratto preliminare di vendita o della proposta di acquisto firmata dalle parti.

Dove si ottiene

Conservato dall'acquirente in originale. Se firmato tramite agenzia, la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro 30 giorni. Il preliminare definisce termini essenziali (prezzo, oggetto, scadenza) ripresi dal rogito.

Costo indicativo

Imposta di registro 200 € se registrato

Validità

Fino alla stipula del rogito

Se manca

Senza preliminare l'atto procede in base alle volontà espresse al rogito, ma in caso di controversia su condizioni pattuite non c'è prova scritta.

Fonte: Testo Unico dell'imposta di registro

Copia bonifici e assegni circolari versati dall'acquirente come caparra o acconti prima del rogito.

Dove si ottiene

Acquirente raccoglie copie dei bonifici (con CRO/TRN) e degli assegni dalla propria banca. Importi e modalità vanno menzionati in atto. Tracciabilità obbligatoria per importi ≥ 3.000 € (Legge 136/2010).

Costo indicativo

Gratuito (copie bancarie)

Validità

Documentazione da presentare in originale o copia

Se manca

Pagamenti non documentati o non tracciabili attivano segnalazione antiriciclaggio e contenzioso fiscale per occultamento di prezzo.

Fonte: Testo Unico dell'imposta di registro

Numero, data e ufficio di registrazione del preliminare presso l'Agenzia delle Entrate, con copia del modello F24.

Dove si ottiene

Ricevuta della registrazione (modello RAP web o cartaceo) con timbro dell'Ufficio. Il modello F24 prova il versamento delle imposte di registro (200 € fissi più 0,5% su caparre, 3% su acconti).

Costo indicativo

Imposta di registro fissa 200 € + variabili

Validità

Fino alla stipula del rogito

Se manca

Preliminare obbligatoriamente registrabile e non registrato: sanzioni dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.

Fonte: Testo Unico dell'imposta di registro

Estratto del Catasto Fabbricati con dati identificativi, intestazioni e rendita catastale aggiornata.

Dove si ottiene

Richiesta sul portale dell'Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) tramite SPID/CIE, oppure presso gli uffici provinciali. Il notaio la richiede direttamente in fase di preparazione dell'atto. Va aggiornata a non oltre 3 mesi dal rogito per accertare l'attuale intestazione catastale.

Costo indicativo

Circa 1,35 € online; 10 € allo sportello

Validità

Aggiornata entro 3 mesi dal rogito

Se manca

Senza visura attuale il notaio non può accertare la corrispondenza tra intestazione catastale e venditore. Atto sospeso fino a integrazione.

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

Disegno tecnico dell'unità immobiliare depositato in Catasto, che deve coincidere con lo stato di fatto dei luoghi.

Dove si ottiene

Estratto della planimetria depositata in Catasto, richiesto dal venditore (avente diritto) o da tecnico delegato presso Agenzia delle Entrate Servizi Catastali. La planimetria deve riflettere fedelmente la disposizione interna; in caso di difformità serve aggiornamento DOCFA prima del rogito.

Costo indicativo

Circa 1,35 € online; 10 € allo sportello

Validità

Aggiornata e conforme allo stato di fatto

Se manca

Planimetria difforme: nullità dell'atto ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985. Necessario aggiornamento DOCFA prima del rogito.

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

Attestazione che planimetria depositata e stato di fatto coincidono, resa dagli intestatari o da tecnico abilitato.

Dove si ottiene

Resa direttamente dalle parti in atto se la conformità è verificabile, oppure attestazione asseverata di tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) se servono verifiche specifiche. Ex art. 29 c. 1-bis L. 52/1985 è elemento essenziale dell'atto a pena di nullità.

Costo indicativo

Gratuito se autocertificazione; 200-500 € se attestazione tecnica

Validità

Resa al momento del rogito

Se manca

Atto nullo per espressa previsione di legge. Il notaio non può procedere senza la dichiarazione.

Fonte: Conformità catastale a pena di nullità

Permesso di costruire, concessione, licenza o SCIA che ha autorizzato la costruzione, da menzionare in atto a pena di nullità.

Dove si ottiene

Copia conservata dal venditore o richiedibile all'archivio del SUE comunale. Tipo di titolo varia per epoca: edificio ante 01/09/1967 atto notorio (L. 47/1985 art. 40 c. 2); 1967-1977 licenza edilizia; 1977-2003 concessione; post 30/06/2003 permesso di costruire (DPR 380/2001) o SCIA alternativa.

Costo indicativo

Gratuito o costo accesso atti 30-100 €

Validità

A tempo indeterminato

Se manca

Atto nullo per omessa menzione del titolo edilizio (artt. 46-47 DPR 380/2001).

Fonte: Testo Unico dell'edilizia · Condono edilizio e menzione titoli abilitativi

Cronologia di tutti i titoli edilizi (originario + successivi) che definiscono lo stato legittimo dell'immobile.

Dove si ottiene

Ricostruito tramite accesso agli atti presso il SUE comunale. Comprende titolo originario di costruzione, successivi permessi/SCIA per modifiche, condoni, sanatorie e relativi documenti. Le planimetrie allegate a ciascun titolo vanno conservate per dimostrare la conformità delle modifiche.

Costo indicativo

Indicativo 100-500 € per accesso atti completo

Validità

Aggiornato a non oltre 6 mesi dal rogito

Se manca

Senza catena documentata lo stato legittimo non è accertabile; il notaio non può rogare in caso di dubbi su difformità non sanate.

Fonte: Testo Unico dell'edilizia

Asseverazione di tecnico abilitato che attesta la conformità tra titoli edilizi e stato di fatto dell'immobile.

Dove si ottiene

Redatta da geometra, architetto o ingegnere su incarico del venditore. Dopo il sopralluogo, il tecnico raffronta planimetrie depositate e stato attuale, verifica che le modifiche eseguite siano coperte da titolo, e attesta o indica le difformità da sanare. Fortemente consigliata per evitare contestazioni post-rogito.

Costo indicativo

Indicativo 500-1500 € a seconda della complessità

Validità

Aggiornata alla data del rogito

Se manca

Non obbligatoria per legge, ma in sua assenza l'acquirente non ha tutela contro vizi urbanistici emersi successivamente.

Fonte: Testo Unico dell'edilizia

Attestato che certifica la prestazione energetica dell'immobile in classe da A4 (migliore) a G (peggiore), rilasciato da certificatore abilitato.

Dove si ottiene

Redatto da tecnico certificatore abilitato (geometra, architetto, ingegnere con corso APE) tramite sopralluogo. Deve essere predisposto prima dell'inizio della trattativa e menzionato nell'annuncio di vendita. Va allegato in originale all'atto e una copia consegnata all'acquirente. Validità 10 anni salvo interventi che modifichino la prestazione energetica.

Costo indicativo

Indicativo 150-400 € (sopralluogo + redazione)

Validità

10 anni dal rilascio

Se manca

Sanzioni amministrative da 3.000 a 18.000 € per mancata dotazione in compravendita (D.Lgs. 192/2005 art. 6). L'atto resta valido ma il venditore è sanzionabile.

Fonte: Prestazione energetica in edilizia (APE)

Dichiarazione rilasciata dall'impresa installatrice che certifica l'esecuzione dell'impianto secondo la regola dell'arte e la normativa tecnica.

Dove si ottiene

Rilasciata dall'impresa installatrice al termine dei lavori. Va consegnata al committente in originale e conservata. Per impianti realizzati dopo il 27/03/2008 (entrata in vigore DM 37/2008) la DiCo è obbligatoria; in sua assenza non è possibile ricorrere alla DiRi.

Costo indicativo

Compreso nei lavori dell'impresa installatrice

Validità

A tempo indeterminato (per quel singolo impianto)

Se manca

Per impianti post 27/03/2008 senza DiCo: necessario rifare l'impianto con nuova DiCo, non ammessa la DiRi. Le parti possono concordare in atto responsabilità e obblighi, ma il notaio deve evidenziare l'anomalia.

Fonte: Conformità impianti tecnologici (DiCo / DiRi)

Dichiarazione di tecnico abilitato che attesta la rispondenza dell'impianto a regola d'arte, in alternativa alla DiCo non reperibile.

Dove si ottiene

Rilasciata da tecnico abilitato (con almeno 5 anni di esperienza in impianti analoghi) dopo sopralluogo e verifica. Ammessa SOLO per impianti realizzati tra il 13/03/1990 e il 27/03/2008. Per impianti precedenti al 1990 vige la vecchia normativa; per impianti post 2008 serve DiCo.

Costo indicativo

Indicativo 200-600 € (compenso tecnico)

Validità

A tempo indeterminato (per quel singolo impianto)

Se manca

Senza DiCo né DiRi l'acquirente acquista un immobile con impianti non certificati: rischio di non conformità alla normativa, costi imprevisti per regolarizzazione.

Fonte: Conformità impianti tecnologici (DiCo / DiRi)

Istanza scritta di acquirente o venditore con cui si chiede al notaio di custodire il saldo prezzo fino alla trascrizione.

Dove si ottiene

Presentata al notaio prima del rogito su modulo predisposto dallo studio. Basta la richiesta di una sola delle due parti per attivare l'obbligo del notaio. La richiesta indica tempistiche e condizioni di svincolo (tipicamente trascrizione + esito positivo visure post-rogito).

Costo indicativo

Gratuito (la richiesta in sé)

Validità

Per il singolo atto

Se manca

In assenza di richiesta il prezzo viene saldato direttamente al venditore al rogito, esponendo l'acquirente al rischio di gravami trascritti tra atto e trascrizione.

Fonte: Deposito prezzo facoltativo presso il notaio

Coordinate del conto corrente dedicato del notaio dove versare il prezzo, con istruzioni operative di svincolo.

Dove si ottiene

Comunicate dal notaio all'acquirente prima del rogito. Il conto è dedicato e separato dal patrimonio personale del notaio (ex art. 1 c. 142 L. 124/2017). Le istruzioni specificano: tempi di svincolo (di norma a trascrizione avvenuta), beneficiari finali, condizioni risolutive (es. esito negativo delle visure post-rogito).

Costo indicativo

Gratuito (gestione compresa nell'attività notarile)

Validità

Fino allo svincolo del deposito

Se manca

Senza istruzioni il deposito non può attivarsi: si torna al pagamento diretto al venditore, perdendo la tutela offerta dalla legge.

Fonte: Deposito prezzo facoltativo presso il notaio