Quanto costa davvero comprare una seconda casa
Comprare una seconda casa da un privato a 200.000 €, con rendita catastale di 800 €, costa circa 10.574 € fra imposte e notaio, se in atto chiedi il prezzo-valore. Di questi, 9.072 € sono la sola imposta di registro (9% del valore catastale di 100.800 €); il resto sono 100 € di ipotecaria e catastale, 36 € di tassa d'archivio notarile e una parcella di 1.366,40 € IVA inclusa. Se stai valutando l'acquisto di un immobile senza i requisiti per la prima casa (perché possiedi già, da solo o in comunione con il coniuge, un'altra casa nello stesso Comune, anche ereditata o ricevuta in donazione, o, in qualunque Comune, una casa comprata con le agevolazioni che non venderai entro due anni dal nuovo acquisto, o perché l'immobile non si trova nel Comune in cui hai (o sposterai entro 18 mesi) la residenza o in cui lavori, come accade di solito per una casa al mare o in montagna), il costo si scompone in tre voci: imposte di atto, onorario del notaio e voci accessorie.
Per la seconda casa, cioè un'abitazione acquistata senza le agevolazioni prima casa, l'imposta di registro è il 9%, con un minimo di 1.000 € (art. 10, D.Lgs. 23/2011), calcolato sul valore catastale se in atto chiedi il prezzo-valore, altrimenti sul prezzo dichiarato. Le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 € ciascuna (Agenzia delle Entrate, guida alle imposte sui trasferimenti immobiliari). In regime di prezzo-valore la base imponibile è la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 126 (rendita × 1,05 × 120).
Rispetto alla prima casa cambiano due parametri: l'aliquota di registro (9% invece del 2%) e il moltiplicatore catastale (126 invece di 115,5), quindi sia l'imposta sia la base su cui si calcola sono più alte. Per il confronto completo fra prima e seconda casa, con tutti i requisiti e le soglie, vedi la guida sulla differenza fiscale tra prima e seconda casa.
Attenzione: se acquisti da un costruttore soggetto a IVA, il meccanismo cambia completamente: si paga l'IVA sul prezzo dichiarato in atto (10% per la seconda casa, 22% per le abitazioni nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: secondo la Circolare 31/E del 30 dicembre 2014 dell'Agenzia delle Entrate i criteri di lusso del D.M. 2 agosto 1969 non contano più nemmeno per l'aliquota del 10%), mentre registro, ipotecaria e catastale diventano ciascuna una quota fissa di 200 €.
Impatto sul costo notarile
Ecco le voci di costo della seconda casa, applicate a un immobile acquistato da privato con rendita catastale di 800 €.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Rendita catastale | — | 800 € |
| Valore catastale | 800 × 126 | 100.800 € |
| Imposta di registro (9%) | 100.800 × 9% | 9.072 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | — | 50 € |
| Imposta catastale (fissa) | — | 50 € |
| Tassa d'archivio notarile | 10% del parametro D.M. 265/2012 (514 € ridotto del 30% = 360 €) | 36 € |
| Totale imposte e tassa d'archivio | 9.208 € | |
| Onorario notaio (stima) | 0,8% di 200.000 ridotto del 30% (prezzo-valore) | 1.120 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 1.120 × 22% | 246,40 € |
| Totale parcella notarile | 1.366,40 € | |
| COSTO COMPLESSIVO | 10.574,40 € |
L'onorario non è fisso per legge: il calcolatore lo commisura al prezzo dell'atto con una scala regressiva, ridotta del 30% in regime prezzo-valore, come si fa di solito in pratica (il comma 497 della L. 266/2005 riduce gli onorari notarili, ma il compenso oggi è libero): su 200.000 € sono 1.120 € più IVA, e fino a 187.500 € di prezzo resta il minimo di mercato di 1.500 €, che ridotto dà 1.050 €. È un ordine di grandezza, non una tariffa: il preventivo del singolo notaio può discostarsene. Anche la tassa d'archivio segue il prezzo in atto, per scaglioni (D.M. 265/2012), e in prezzo-valore cala del 30% come l'onorario (art. 7 dello stesso decreto): su 200.000 € sono 36 €.
A parità di rendita catastale (800 €), la stessa operazione fatta da prima casa costerebbe circa 3.350 € complessivi (3.350,40): la differenza, oltre 7.000 €, è quasi tutta imposta di registro (9% contro 2%) e quasi nulla onorario del notaio. Il confronto voce per voce dei due regimi, con requisiti e soglie, è nella guida dedicata al confronto dei due regimi.
Nota sul mutuo: Se finanzierai l'acquisto con un mutuo, tieni presente anche l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo in via generale, 2% quando il mutuo serve a comprare un'abitazione senza i requisiti prima casa, com'è la seconda casa (art. 18, DPR 601/1973). Su un mutuo da 150.000 € sono 375 € nel primo caso e 3.000 € nel secondo. All'atto di mutuo si aggiungono la tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione, la tassa d'archivio e l'onorario del notaio.
Per simulare il tuo caso specifico, puoi usare il calcolatore di compravendita inserendo la rendita catastale del tuo immobile. Se vuoi inquadrare tutte le voci di spesa di un rogito immobiliare, dall'imposta di registro all'onorario, trovi il quadro d'insieme nella guida ai costi del notaio per l'acquisto della casa.
Come muoversi prima di firmare
Il primo passo è recuperare la rendita catastale dell'immobile prima ancora di trattare il prezzo: si trova con il servizio "Consultazione rendite catastali" dell'Agenzia delle Entrate, accedendo con SPID, CIE o CNS e inserendo gli identificativi catastali (comune, foglio, particella, subalterno), ed è il numero che fa da base a tutti i calcoli: ogni euro di rendita vale 11,34 € di imposta di registro (126 × 9%). Vale poi la pena ricordare che il meccanismo del "prezzo-valore" si applica anche alla seconda casa: se acquisti come privato un immobile a uso abitativo e la vendita è soggetta a imposta di registro (venditore privato, oppure impresa che vende in esenzione IVA), puoi chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale anche quando il prezzo dichiarato è più alto (L. 266/2005, comma 497). Il regime vale sia per la prima sia per la seconda casa, perché a cambiare sono soltanto il moltiplicatore (126 invece di 115,5) e l'aliquota di registro (9% invece del 2%), non la possibilità di usare il prezzo-valore.
Sul fronte dei costi, è la differenza fra il 9% e il 2% dell'imposta di registro a pesare davvero, molto più dell'onorario notarile, e se finanzi l'acquisto con un mutuo va aggiunta l'imposta sostitutiva al 2% (anziché lo 0,25% della prima casa), che su un mutuo da 150.000 € vale 3.000 €, circa un terzo delle imposte d'atto dell'esempio. Conviene anche guardare oltre la spesa una tantum del rogito: a differenza dell'abitazione principale, che ne è esente salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, la seconda casa è soggetta all'IMU ogni anno, un costo ricorrente da mettere in conto nel budget complessivo.
Prima del rogito, infine, chiedi al notaio un preventivo scritto dettagliato: è tenuto a fornire un prospetto delle imposte e degli onorari, e avere indicati separatamente imposta di registro, imposte fisse, onorario, rimborsi spese e IVA ti permette di confrontare le voci e capire dove va ogni euro.
Domande frequenti
Quanto si paga di imposta di registro per una seconda casa acquistata da privato?
Si paga il 9% (art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986), con un minimo di 1.000 € (art. 10, comma 2, D.Lgs. 23/2011). La base è il valore catastale (rendita × 126) se in atto chiedi il prezzo-valore, altrimenti il prezzo dichiarato.
Il notaio costa molto di più per la seconda casa rispetto alla prima?
L'onorario notarile cambia poco fra i due regimi. Non è fisso per legge: il calcolatore lo commisura al prezzo con una scala regressiva, ridotta del 30% in regime prezzo-valore, come si fa di solito in pratica (il comma 497 della L. 266/2005 riduce gli onorari notarili, ma il compenso oggi è libero): su 200.000 € circa 1.120 € più IVA. La differenza reale tra prima e seconda casa è invece sull'imposta di registro: 9% contro 2%.
L'imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa è diversa dalla prima casa?
Sì: sul mutuo per comprare una seconda casa l'imposta sostitutiva è il 2% dell'importo, contro lo 0,25% che vale in via generale e quindi anche per la prima casa (art. 18, DPR 601/1973). Su 150.000 € di mutuo, la differenza è 2.625 €.