Quanto costa davvero comprare una seconda casa
Se stai valutando l'acquisto di un immobile senza i requisiti per la prima casa (perché ne possiedi già una agevolata nello stesso Comune, o perché compri per le vacanze o per investimento), questa guida ti mostra il costo complessivo dell'operazione: imposte di atto, onorario del notaio e voci accessorie.
Per la seconda casa, tecnicamente qualsiasi immobile acquistato senza le agevolazioni prima casa, l'imposta di registro è il 9% del valore catastale, con un minimo di 1.000 euro (art. 10, D.Lgs. 23/2011). Le imposte ipotecaria e catastale restano fisse a 50 euro ciascuna (Agenzia delle Entrate, guida alle imposte sui trasferimenti immobiliari). La base imponibile è data dalla rendita catastale moltiplicata per il coefficiente 126 (rendita × 1,05 × 120).
Rispetto alla prima casa cambiano due parametri: l'aliquota di registro (9% invece del 2%) e il moltiplicatore catastale (126 invece di 115,5), quindi sia l'imposta sia la base su cui si calcola sono più alte. Per il confronto completo fra prima e seconda casa, con tutti i requisiti e le soglie, vedi la guida sulla differenza fiscale tra prima e seconda casa.
Attenzione: se acquisti da un costruttore soggetto a IVA, il meccanismo cambia completamente: si paga l'IVA (10% per la seconda casa, 22% per immobili di lusso) sul prezzo dichiarato in atto, mentre registro, ipotecaria e catastale diventano ciascuna una quota fissa di 200 euro.
Impatto sul costo notarile
Ecco le voci di costo della seconda casa, applicate a un immobile acquistato da privato con rendita catastale di 800 euro.
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Rendita catastale | — | 800 € |
| Valore catastale | 800 × 126 | 100.800 € |
| Imposta di registro (9%) | 100.800 × 9% | 9.072 € |
| Imposta ipotecaria (fissa) | — | 50 € |
| Imposta catastale (fissa) | — | 50 € |
| Spese accessorie (archivio, visure) | stima | ≈ 38 € |
| Totale imposte e accessori | ≈ 9.210 € | |
| Onorario notaio (stima) | minimo di mercato ridotto del 30% (prezzo-valore) | 1.050 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 1.050 × 22% | 231 € |
| Totale parcella notarile | 1.281 € | |
| COSTO COMPLESSIVO | ≈ 10.491 € |
L'onorario non è fisso per legge: il calcolatore lo stima a partire da un minimo di mercato di circa 1.500 euro, ridotto del 30% quando si applica il regime prezzo-valore (L. 266/2005, comma 497), e arriva così a circa 1.050 euro più IVA per i valori catastali tipici di un'abitazione. È un ordine di grandezza, non una tariffa: il preventivo del singolo notaio può discostarsene.
A parità di rendita catastale (800 euro), la stessa operazione fatta da prima casa costerebbe circa 3.267 euro complessivi: la differenza, oltre 7.000 euro, è quasi tutta imposta di registro (9% contro 2%) e quasi nulla onorario del notaio. Il confronto voce per voce dei due regimi, con requisiti e soglie, è nella guida dedicata al confronto dei due regimi.
Nota sul mutuo: Se finanzierai l'acquisto con un mutuo, tieni presente anche l'imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per la prima casa, 2% per la seconda casa (art. 18, DPR 601/1973, come modificato). Su un mutuo da 150.000 euro, la differenza è tra 375 euro e 3.000 euro.
Per simulare il tuo caso specifico, puoi usare il calcolatore di compravendita inserendo la rendita catastale del tuo immobile. Se vuoi inquadrare tutte le voci di spesa di un rogito immobiliare, dall'imposta di registro all'onorario, trovi il quadro d'insieme nella guida ai costi del notaio per l'acquisto della casa.
Come muoversi prima di firmare
Il primo passo è recuperare la rendita catastale dell'immobile prima ancora di trattare il prezzo: si trova sul Portale dell'Agenzia delle Entrate accedendo con SPID o CIE, ed è il numero che fa da base a tutti i calcoli, tanto che un errore qui si moltiplica per nove nell'imposta di registro. Vale poi la pena ricordare che il meccanismo del "prezzo-valore" si applica anche alla seconda casa: se acquisti come privato un immobile a uso abitativo da un venditore privato (atto non soggetto a IVA), puoi chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale anche quando il prezzo dichiarato è più alto (L. 266/2005, comma 497). Il regime vale sia per la prima sia per la seconda casa, perché a cambiare sono soltanto il moltiplicatore (126 invece di 115,5) e l'aliquota di registro (9% invece del 2%), non la possibilità di usare il prezzo-valore.
Sul fronte dei costi, è la differenza fra il 9% e il 2% dell'imposta di registro a pesare davvero, molto più dell'onorario notarile, e se finanzi l'acquisto con un mutuo va aggiunta l'imposta sostitutiva al 2% (anziché lo 0,25% della prima casa), che su importi significativi incide quanto le imposte di atto. Conviene anche guardare oltre la spesa una tantum del rogito: a differenza dell'abitazione principale, che ne è esente, la seconda casa è soggetta all'IMU ogni anno, un costo ricorrente da mettere in conto nel budget complessivo.
Prima del rogito, infine, chiedi al notaio un preventivo scritto dettagliato: è tenuto a fornire un prospetto delle imposte e degli onorari, e avere indicati separatamente imposta di registro, imposte fisse, onorario, rimborsi spese e IVA ti permette di confrontare le voci e capire dove va ogni euro.
Domande frequenti
Quanto si paga di imposta di registro per una seconda casa acquistata da privato?
Si paga il 9% del valore catastale (rendita × 126), con un minimo di 1.000 euro, ai sensi dell'art. 1 della Tariffa allegata al DPR 131/1986.
Il notaio costa molto di più per la seconda casa rispetto alla prima?
L'onorario notarile cambia poco fra i due regimi. Non è fisso per legge: il calcolatore lo stima a partire da un minimo di mercato di circa 1.500 euro, ridotto del 30% in regime prezzo-valore (L. 266/2005, comma 497), quindi circa 1.050 euro più IVA per valori catastali tipici. La differenza reale tra prima e seconda casa è invece sull'imposta di registro: 9% contro 2%.
L'imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa è diversa dalla prima casa?
Sì: per la seconda casa è il 2% dell'importo del mutuo, contro lo 0,25% della prima casa. Su 150.000 euro di mutuo, la differenza è 2.625 euro.