Bonus casa 2026: detrazioni dopo il superbonus

Il quadro delle agevolazioni edilizie è cambiato. La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) aveva programmato una riduzione progressiva delle aliquote; la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, comma 22) ha tenuto anche per le spese del 2026 le percentuali del 2025: 50% sull'abitazione principale, 36% sugli altri immobili. Il Superbonus, che fino a poco tempo fa dominava la pianificazione dei lavori sulla casa, sopravvive solo in pochi comuni colpiti dai terremoti.

Dal 2025 l'aliquota la decide la destinazione dell'immobile, non il tipo di intervento: bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus hanno la stessa percentuale, e la percentuale più alta spetta solo a chi lavora sull'abitazione principale di cui è proprietario o titolare di un diritto reale. I tetti di spesa, invece, restano diversi da un bonus all'altro.

Il quadro 2026 in una pagina

La detrazione per il recupero edilizio è regolata dall'art. 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986) e, per gli anni dal 2025 al 2027, dall'art. 16 del D.L. 63/2013; l'ecobonus dall'art. 14 dello stesso decreto. Per le spese sostenute nel 2026:

Bonus ristrutturazione, ecobonus, sismabonus e bonus mobili si recuperano in dieci rate annuali di pari importo. Sono esclusi dal bonus ristrutturazione e dall'ecobonus, dal 2025, gli interventi di sostituzione dell'impianto di riscaldamento con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (L. 207/2024, art. 1, comma 55).

Per il 2027 le aliquote sono già scritte: 36% per l'abitazione principale e 30% per gli altri immobili (art. 14, comma 3-quinquies, e art. 16, commi 1 e 1-septies.1, D.L. 63/2013), salvo nuove proroghe.

Bonus ristrutturazione

Il bonus ristrutturazione (art. 16-bis TUIR) copre manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia sulle singole abitazioni; sulle parti comuni condominiali anche la manutenzione ordinaria. Il tetto di 96.000 € vale per unità immobiliare, non per contribuente.

Rientrano, per esempio, il rifacimento degli impianti elettrico e idraulico, la sostituzione degli infissi, le opere murarie, l'eliminazione delle barriere architettoniche, i lavori su tetto e facciate. Si paga con il bonifico bancario o postale apposito, che riporta la causale, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA o il codice fiscale di chi riceve il pagamento (lo ricorda la guida dell'Agenzia delle Entrate).

Quando spetta il 50%

Per l'aliquota più alta servono due condizioni, e l'Agenzia delle Entrate le ha precisate con la Circolare 8/E del 19 giugno 2025. Chi sostiene la spesa deve essere proprietario o titolare di un diritto reale sull'immobile quando i lavori iniziano (o quando paga, se prima). E l'immobile deve essere la sua abitazione principale nel senso dell'art. 10, comma 3-bis, del TUIR, cioè quella in cui lui o un suo familiare dimora abitualmente. Se però il proprietario abita in un'altra casa sua, conta solo quella: la casa in cui vive un familiare non dà il 50% (stessa Circolare).

Non serve che lo sia già all'inizio dei lavori: basta che lo diventi alla fine. Chi compra una casa, la ristruttura e ci va ad abitare a lavori finiti ha il 50%. Il familiare convivente, il comodatario e l'inquilino che pagano i lavori detraggono invece con l'aliquota ridotta, perché non sono titolari di un diritto reale.

Esempio pratico

Una coppia compra una casa a Bologna nel 2026, la ristruttura spendendo 70.000 € pagati con bonifico parlante e a fine lavori ci trasferisce la dimora abituale. Al 50% la detrazione è di 35.000 €, recuperati in dieci rate annuali da 3.500 €. Se gli stessi lavori riguardassero una seconda casa al mare, la detrazione scenderebbe al 36%, cioè 25.200 € complessivi.

Con un reddito complessivo oltre 75.000 €, però, dal 2025 molte detrazioni IRPEF, rate dei bonus edilizi comprese, sono ammesse nel loro insieme solo fino a un tetto annuo che dipende da reddito e figli (art. 16-ter TUIR): le rate di spese sostenute fino al 2024 ne restano fuori, quelle del 2026 no. Il recupero pieno delle rate, quindi, non è scontato per chi ha redditi più alti.

Ecobonus

L'ecobonus (art. 14 D.L. 63/2013) premia gli interventi che riducono i consumi energetici. Dal 2025 le aliquote coincidono con quelle del bonus ristrutturazione, con la stessa distinzione fra abitazione principale e altri immobili (comma 3-quinquies).

I limiti sono espressi come detrazione massima e cambiano con l'intervento: 100.000 € per la riqualificazione energetica globale dell'edificio, 60.000 € per coibentazioni, infissi, schermature solari e pannelli solari termici, 30.000 € per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (la tabella completa è nella guida dell'Agenzia delle Entrate sulle agevolazioni della dichiarazione 2026). Le caldaie uniche a gas o a gasolio sono fuori, mentre restano agevolabili, fra gli altri, i sistemi ibridi con pompa di calore integrata e caldaia a condensazione.

Entro 90 giorni dalla fine dei lavori vanno trasmessi all'ENEA i dati dell'intervento, per gli interventi che comportano risparmio energetico (lo ricorda la guida dell'Agenzia delle Entrate). È un passaggio che si dimentica facilmente, e conviene affidarlo per iscritto al tecnico o all'impresa.

Sismabonus e sismabonus acquisti

Il sismabonus si applica agli interventi antisismici su edifici nelle zone sismiche 1, 2 e 3 (art. 16, commi 1-bis e seguenti, D.L. 63/2013). Per le spese dal 2025 al 2027 l'aliquota è fissa per tutti gli interventi (comma 1-septies.1): 50% nel 2026 sull'abitazione principale, 36% negli altri casi. Le maggiorazioni al 70% o all'80% legate alla riduzione di una o due classi di rischio valevano fino al 2024.

Esiste poi il sismabonus acquisti (comma 1-septies). Spetta a chi compra un'unità in un edificio demolito e ricostruito per ridurne il rischio sismico, in un comune delle zone 1, 2 o 3, da un'impresa che la vende entro trenta mesi dalla fine dei lavori. La detrazione si calcola sul prezzo risultante dall'atto pubblico di compravendita, fino a 96.000 € per unità, e non sulle spese sostenute dall'impresa (lo ha chiarito la Risposta AdE 190/2021). Per avere il 50% l'acquirente deve adibire la casa ad abitazione principale entro il termine della dichiarazione dei redditi relativa al primo anno in cui usa la detrazione (Circolare 8/E del 19 giugno 2025).

Nel sismabonus acquisti la detrazione si calcola sul prezzo scritto nel rogito. Data, prezzo e asseverazione del progettista sulla riduzione del rischio vanno conservati per tutto il periodo in cui si detrae.

Bonus mobili e bonus verde

Il bonus mobili vale anche nel 2026. Spetta a chi fruisce del bonus ristrutturazione per lavori iniziati dal 1° gennaio dell'anno precedente all'acquisto, per mobili e grandi elettrodomestici destinati all'immobile ristrutturato: forni di classe almeno A, lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie almeno E, frigoriferi e congelatori almeno F. La detrazione è del 50% su una spesa massima di 5.000 € per unità (art. 16, comma 2, D.L. 63/2013).

Il bonus verde, invece, non c'è più. Copriva le spese per la sistemazione a verde di aree scoperte private, recinzioni, impianti di irrigazione, pozzi, coperture a verde e giardini pensili, ed è previsto solo fino alle spese del 2024 (L. 205/2017, art. 1, comma 12).

Cosa è rimasto del Superbonus

Il Superbonus (art. 119 D.L. 34/2020) è stato ridotto anno dopo anno. Per i condomini, dopo il 110%, è sceso al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025, quest'ultimo solo per i lavori che al 15 ottobre 2024 avevano già la CILAS e, per i condomini, anche la delibera assembleare (commi 8-bis e 8-bis.2). Per le spese del 2026 resta soltanto al 110% nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009 e da quelli iniziati dal 24 agosto 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, nei soli casi indicati dalla legge e con l'opzione per sconto in fattura o cessione del credito (art. 119, comma 8-ter.1).

Sconto in fattura e cessione del credito, previsti dall'art. 121 dello stesso decreto, non sono più ammessi per i nuovi interventi dal febbraio 2023 (art. 2, comma 1, D.L. 11/2023), salvo le deroghe elencate in quello stesso articolo. Per i bonus ordinari, per la quasi totalità dei contribuenti, resta solo la detrazione in dichiarazione.

Il ruolo del notaio quando i bonus incontrano una compravendita

Le detrazioni si recuperano in dieci rate. Se l'immobile viene venduto prima, bisogna decidere chi porterà in detrazione quelle che mancano, e la scelta va nell'atto.

La regola è nell'art. 16-bis, comma 8, del TUIR:

1. salvo diverso accordo delle parti, le rate residue passano all'acquirente persona fisica;
2. le parti possono pattuire che restino al venditore, con una clausola nel rogito; se non l'hanno scritta, possono farlo anche dopo con una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale, firmata da entrambe, in cui si dia atto che l'accordo esisteva già al momento della vendita (lo spiega la guida dell'Agenzia delle Entrate sul recupero del patrimonio edilizio);
3. se muore chi aveva diritto alla detrazione, le rate passano per intero solo all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile.

Chi vende solo la propria quota non trasferisce le rate. Fa eccezione il caso in cui la vendita riunisce l'intera proprietà nell'acquirente, per esempio quando uno dei due comproprietari compra la metà dell'altro: allora la detrazione passa (Risoluzione 77/E del 24 marzo 2009).

Il notaio raccoglie la volontà delle parti e la scrive nell'atto. In caso di contestazione, chi può detrarre le rate successive si ricostruisce da lì.

Documenti utili per il rogito

Conviene che il notaio abbia già in fase istruttoria:

• le pratiche edilizie (CILA, SCIA, permesso di costruire) dei lavori agevolati;
• bonifici e fatture, almeno per i lavori le cui rate sono ancora in corso;
• l'attestato di prestazione energetica (APE) aggiornato, soprattutto dopo interventi di efficientamento;
• per il sismabonus acquisti, l'asseverazione del progettista sulla riduzione del rischio sismico.

Differenze fra prima casa fiscale e abitazione principale

C'è un equivoco frequente: la "prima casa" delle imposte di acquisto e l'"abitazione principale" delle detrazioni edilizie non coincidono. La prima è una qualifica fiscale che porta il registro dal 9% al 2% e richiede i requisiti della Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. Quando si compra, ipotecaria e catastale non seguono quella qualifica: valgono 50 € ciascuna sotto il registro proporzionale e 200 € ciascuna sotto IVA, prima casa o no. Il discorso cambia in successione e donazione, dove sono proprio i requisiti prima casa a portarle alla misura fissa di 200 €. L'abitazione principale, invece, è quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (art. 10, comma 3-bis, TUIR).

Nella maggior parte dei casi le due qualifiche coincidono, ma i tempi sono diversi. Per l'agevolazione prima casa si ha tempo diciotto mesi dall'acquisto per trasferire la residenza nel comune (Nota II-bis). Per il 50% delle detrazioni edilizie conta invece che la casa sia abitazione principale al termine dei lavori (Circolare 8/E del 19 giugno 2025): chi compra con le agevolazioni prima casa, ristruttura e poi ci va a vivere ha diritto a entrambe.

Domande frequenti

Le aliquote dei bonus edilizi nel 2026 sono al 50% o al 36%?

Per le spese sostenute nel 2026 bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus valgono il 50% se l'intervento riguarda l'abitazione principale di chi ne è proprietario o titolare di un diritto reale, il 36% negli altri casi. Nel 2027 diventano 36% e 30%, salvo nuove proroghe.

Posso ancora accedere al Superbonus nel 2026?

Quasi certamente no. Per le spese del 2026 il Superbonus resta solo al 110% nei comuni colpiti dal sisma del 2009 e da quelli dal 24 agosto 2016 in Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria, nei casi previsti dall'art. 119, comma 8-ter.1, del D.L. 34/2020. Fuori da lì si lavora con i bonus ordinari.

Cosa succede alle detrazioni residue se vendo casa nel 2026?

Salvo diverso accordo, le rate che restano passano all'acquirente (art. 16-bis, comma 8, TUIR). Se vuoi tenerle tu, l'accordo va scritto nel rogito, oppure in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata successivi, firmati da entrambi, che diano atto che l'accordo esisteva già alla vendita.

I bonus si possono cumulare con le agevolazioni prima casa?

Sì. Le agevolazioni prima casa riducono le imposte dell'atto di acquisto, i bonus edilizi l'IRPEF dovuta sulle spese per i lavori: sono due binari distinti. Chi compra una prima casa da ristrutturare e ci va a vivere a fine lavori somma i due vantaggi.

Il notaio verifica i bonus in compravendita?

Il notaio non valuta se la detrazione spetta: è materia del commercialista o del CAF. Raccoglie le dichiarazioni delle parti su ciò che riguarda l'atto, prima di tutto la sorte delle rate residue, e scrive nel rogito la clausola che le parti hanno concordato.

Conviene lasciare le detrazioni al venditore o passarle all'acquirente?

Dipende dall'IRPEF di ciascuno e da quante rate mancano. Una detrazione vale solo se c'è imposta da cui scalarla: un venditore con un'IRPEF bassa rischia di non recuperare tutte le rate, e allora può convenirgli cederle all'acquirente tenendone conto nel prezzo. Un venditore con reddito capiente, al contrario, ha interesse a tenerle con la clausola nel rogito.

Per stimare le imposte dell'atto di acquisto prima di pianificare i lavori: calcola i costi notarili della compravendita.