Immobili e Bonus Fiscali 2026: Quali Detrazioni Restano Dopo il Superbonus

Il quadro delle agevolazioni edilizie è cambiato. La Legge di Bilancio 2025 ha riscritto le aliquote per il triennio 2025–2027 e il Superbonus, che fino a poco tempo fa dominava la pianificazione fiscale degli interventi sulla casa, è ormai una via residuale (D.L. 34/2020, art. 119). Per chi nel 2026 ristruttura, efficienta o compra un immobile, la domanda è semplice: cosa resta davvero, e a quali condizioni?

La risposta dipende da due variabili: il tipo di intervento e la destinazione dell'immobile. La distinzione fra prima casa adibita ad abitazione principale e altre unità è oggi il discrimine principale per accedere all'aliquota più alta. Su questo asse si muovono detrazioni storiche come bonus ristrutturazione, ecobonus e sismabonus, oggi unificate quanto a percentuali e tetti.

Il quadro 2026 in una pagina

Le detrazioni IRPEF per interventi edilizi sopravvivono in forma ordinaria, regolate dall'art. 16-bis del T.U.I.R. (D.P.R. 917/1986) per il bonus ristrutturazione e dall'art. 14-16 del D.L. 63/2013 per ecobonus e sismabonus. Nel 2026 si applicano queste aliquote:

L'aliquota più alta resta riservata a chi è proprietario o titolare di diritto reale sull'immobile usato come abitazione principale. La detrazione si recupera in dieci quote annuali di pari importo, regola comune ai principali bonus ordinari.

Sulle aliquote 2026 specifiche (50% vs 36% per prima casa) la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha disposto un percorso di riduzione progressiva. [DA VERIFICARE: confermare aliquote esatte vigenti nel 2026 sul testo coordinato della legge di bilancio in corso, in particolare se per il 2026 si applica il 36% prima casa / 30% altre o se vale ancora il 50% / 36% del 2025].

Bonus ristrutturazione: la spina dorsale del sistema

Il bonus ristrutturazione (art. 16-bis T.U.I.R.) copre interventi di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su singole unità abitative; per le parti comuni condominiali coprono anche la manutenzione ordinaria. Il tetto di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare, riferito al singolo immobile e non al contribuente.

I lavori ammessi sono molti e variegati: rifacimento di impianti elettrico e idraulico, sostituzione di infissi, opere murarie interne ed esterne, eliminazione di barriere architettoniche, interventi su tetto e facciate. Pagamento con bonifico parlante (intestato all'impresa, con causale che richiama la norma agevolativa) è condizione essenziale, pena la perdita della detrazione (Circ. AdE 17/E/2023).

Per beneficiare dell'aliquota più alta serve la qualifica di abitazione principale: l'immobile deve essere il luogo in cui il proprietario o un suo familiare dimora abitualmente. Non basta la prima casa ai fini delle imposte di acquisto; serve la dimora effettiva al momento della spesa. Su questo punto le verifiche dell'Agenzia delle Entrate sono diventate più stringenti negli ultimi anni.

Esempio pratico

Una coppia compra una casa a Bologna nel 2026 e la elegge ad abitazione principale. Spende 70.000 euro in interventi di ristrutturazione, pagati con bonifico parlante. Con l'aliquota al 36%, la detrazione complessiva sarà di 25.200 euro, recuperati in dieci quote annuali da 2.520 euro. Se gli stessi lavori fossero fatti su una seconda casa al mare, la detrazione scenderebbe al 30%, cioè 21.000 euro complessivi.

Ecobonus: efficienza energetica con tetti differenziati

L'ecobonus, disciplinato dall'art. 14 del D.L. 63/2013, premia gli interventi che riducono il consumo energetico degli edifici. Le percentuali nel 2026 si allineano a quelle del bonus ristrutturazione, con la stessa distinzione fra abitazione principale e altre unità. Il tetto di spesa, però, varia molto per tipologia di intervento.

Coibentazione di superfici opache, sostituzione di infissi, installazione di schermature solari hanno tetti propri, in genere fra 30.000 e 60.000 euro. La sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione di classe A più termoregolazione resta agevolata; le caldaie a sola condensazione senza termoregolazione sono uscite dal perimetro già dal 2018.

L'asseverazione tecnica del professionista abilitato e l'invio della comunicazione all'ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori restano adempimenti necessari. Sull'omissione della comunicazione ENEA la Cassazione ha precisato che si tratta di adempimento sostanziale (Cass. civ., sez. trib., n. 7657/2022): il mancato invio non comporta automaticamente la perdita del beneficio se la comunicazione viene successivamente effettuata mediante remissione in bonis.

Sismabonus: la leva per le zone sismiche

Il sismabonus si applica agli interventi di adeguamento o miglioramento sismico in zone classificate 1, 2 e 3 dall'Ordinanza P.C.M. 3274/2003 (D.L. 63/2013, art. 16, commi 1-bis e seguenti). Le aliquote ordinarie 2026 si allineano a quelle degli altri bonus, ma esiste un sistema di maggiorazioni quando l'intervento riduce di una o due classi il rischio sismico.

Una sotto-categoria importante è il sismabonus acquisti, riservato a chi compra unità immobiliari in fabbricati interamente demoliti e ricostruiti, con riduzione del rischio sismico, da imprese che effettuano la vendita entro 30 mesi dalla fine dei lavori. La detrazione si applica sul prezzo di acquisto risultante dall'atto notarile, entro un tetto specifico, e l'acquirente deve poter dimostrare la classificazione sismica e la conformità dell'intervento (Risposta AdE 190/2020).

In questo caso il rogito notarile non è un mero passaggio formale: è il documento che fissa la base imponibile della detrazione. La data dell'atto, il prezzo dichiarato e l'attestazione dei lavori antisismici sono dati che restano agli atti per dieci anni.

Bonus mobili e bonus verde

Il bonus mobili sopravvive nel 2026 ed è strettamente legato a un intervento di ristrutturazione in corso. Si applica all'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici (classe energetica almeno A per forni, F per lavatrici e lavastoviglie, E per frigoriferi) destinati all'immobile oggetto dei lavori. La detrazione è del 50%, ma il tetto di spesa per il 2026 è ridotto rispetto agli anni d'oro del Superbonus. [DA VERIFICARE: tetto specifico 2026, da confermare su testo Legge di Bilancio in vigore].

Il bonus verde copre la sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, comprese recinzioni, impianti di irrigazione e pozzi, oltre a opere di realizzazione di coperture a verde e giardini pensili. Il tetto è di 5.000 euro per unità immobiliare, l'aliquota del 36%, recuperati in dieci anni.

Cosa è cambiato per il Superbonus

Il Superbonus, introdotto dall'art. 119 del D.L. 34/2020, è la misura che più ha pesato sui conti pubblici nell'ultimo quinquennio. Nel 2026 non è più una via aperta agli interventi nuovi: l'aliquota è stata progressivamente ridotta e oggi si applica solo a casi residuali, in continuità con lavori già avviati e a condizioni stringenti su CILAS depositata, delibere condominiali e stato avanzamento lavori.

La cessione del credito e lo sconto in fattura, ex art. 121 del D.L. 34/2020, sono stati fortemente limitati dal D.L. 11/2023 (convertito con L. 38/2023): le opzioni alternative restano possibili solo per fattispecie tassative, fra cui interventi su immobili danneggiati da eventi sismici e categorie sociali specifiche. Per i bonus ordinari della maggior parte dei contribuenti vale ormai la sola detrazione diretta in dichiarazione.

Il ruolo del notaio quando i bonus incontrano una compravendita

Le detrazioni edilizie sono recuperate in dieci quote annuali. Se l'immobile viene venduto prima della fine del periodo, la sorte delle quote residue richiede una scelta delle parti, da formalizzare nell'atto.

Lo schema base, fissato dalla Risoluzione AdE 8/E/2020 e ribadito in successive risposte:

1. Regola di default: le quote residue passano automaticamente all'acquirente se non c'è clausola contraria nell'atto.
2. Possibilità di deroga: venditore e compratore possono pattuire che la detrazione residua resti al venditore, ma serve manifestazione di volontà espressa nell'atto notarile o in un altro documento di data certa.
3. Decesso del beneficiario: le quote residue si trasferiscono all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene (art. 16-bis, comma 8, T.U.I.R.).

Il notaio, nella prassi, raccoglie la volontà delle parti e la trasfonde nell'atto. Sul piano fiscale la dichiarazione resa in rogito ha un peso importante: l'Agenzia delle Entrate, in caso di contestazione, fa riferimento proprio al testo dell'atto per stabilire chi può portare in detrazione le rate successive.

Documentazione utile in fase di rogito

Alcuni elementi conviene siano disponibili al notaio già in sede di pre-istruttoria:

• copia delle pratiche edilizie (CILA, SCIA, permesso di costruire) relative agli interventi agevolati;
• bonifici parlanti e fatture quietanzate, almeno per i lavori ancora in corso di detrazione;
• attestato di prestazione energetica (APE) aggiornato, soprattutto se sull'immobile sono stati eseguiti interventi di efficientamento;
• per il sismabonus acquisti, l'asseverazione del progettista sulla classificazione sismica dell'edificio.

Differenze fra prima casa fiscale e abitazione principale

C'è un equivoco frequente: la "prima casa" delle imposte di acquisto e l'"abitazione principale" delle detrazioni edilizie non coincidono. La prima è una qualifica fiscale che incide su imposta di registro (2% invece del 9%), imposte ipotecaria e catastale (50 euro ciascuna invece di 200) e si ottiene rispettando i requisiti dell'art. 1, Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986. L'abitazione principale, invece, è il luogo di dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari, ai sensi dell'art. 10 T.U.I.R.

Nella maggioranza dei casi le due qualifiche convergono, ma non sempre. Si può comprare con le agevolazioni prima casa una unità che poi non diventa subito abitazione principale (es. per lavori in corso prima del trasferimento). In quel caso, ai fini IRPEF, fino al trasferimento effettivo della residenza l'immobile non è abitazione principale, e l'aliquota dei bonus edilizi è quella ridotta riservata alle altre unità.

Per le agevolazioni di acquisto resta valida la regola dei diciotto mesi entro cui trasferire la residenza nel comune, mentre per i bonus edilizi conta la situazione effettiva nel periodo d'imposta in cui la spesa viene sostenuta.

Domande Frequenti

Le aliquote dei bonus edilizi nel 2026 sono al 50% o al 36%?

La risposta dipende dall'evoluzione legislativa concreta. Il quadro tracciato dalla Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) prevede una riduzione progressiva delle aliquote per il triennio 2025-2027, con distinzione fra abitazione principale e altre unità. [DA VERIFICARE: chi legge nel 2026 deve fare riferimento al testo della Legge di Bilancio 2026 e a eventuali proroghe; la regola per l'anno in corso può differire dalle indicazioni di tendenza.]

Posso ancora accedere al Superbonus nel 2026?

In via generale no: il Superbonus come misura aperta a nuovi interventi è chiuso. Restano sacche residuali per lavori già avviati con CILAS depositata entro determinate scadenze e per categorie speciali (immobili danneggiati da eventi sismici, terzo settore in casi tassativi). Chi non rientra in queste fattispecie deve lavorare sui bonus ordinari (D.L. 34/2020, art. 119, e successive modifiche).

Cosa succede alle detrazioni residue se vendo casa nel 2026?

La regola di default (Risoluzione AdE 8/E/2020) prevede che le quote residue passino all'acquirente. Le parti possono però pattuire diversamente, e in tal caso la volontà va espressa in atto notarile o documento di data certa. Senza una clausola, dal periodo d'imposta successivo all'atto il diritto di detrazione si trasferisce automaticamente al compratore.

I bonus si possono cumulare con le agevolazioni prima casa?

Sì. Le agevolazioni prima casa operano sulle imposte d'atto al rogito (registro, ipotecaria, catastale), mentre i bonus edilizi operano sull'IRPEF dovuta sulle spese di lavori successive. Sono due binari distinti: l'uno non esclude l'altro. Anzi, chi compra una prima casa da ristrutturare e la elegge ad abitazione principale può sommare il vantaggio fiscale all'acquisto e quello in dichiarazione sui lavori.

Il notaio verifica i bonus in compravendita?

Il notaio non valuta il merito fiscale delle detrazioni: questa è competenza del commercialista o del CAF. Si limita a recepire le dichiarazioni delle parti sui passaggi rilevanti per l'atto, in particolare sulla sorte delle quote residue. Se viene chiesta una clausola sulla detrazione che resta al venditore, il notaio la inserisce dopo aver acquisito gli elementi documentali essenziali.

Conviene vendere prima o dopo aver finito i lavori agevolati?

Dipende dall'aliquota marginale IRPEF e dall'orizzonte temporale. Se il venditore ha un'IRPEF bassa e nel residuo periodo decennale incapierà parte della detrazione, può convenirgli cedere la quota residua all'acquirente all'interno della trattativa sul prezzo. Se invece il venditore ha capienza piena e tempi lunghi, la detrazione vale di più nelle sue mani: in questi casi è frequente la clausola che la mantiene in capo al venditore.

Per stimare le imposte d'atto in compravendita prima di pianificare interventi agevolati: calcolatore notaio compravendita.

Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 917/1986 (T.U.I.R.) - art. 16-bis
• D.L. 63/2013 conv. L. 90/2013 - ecobonus, sismabonus, bonus mobili
• D.L. 34/2020 conv. L. 77/2020 - art. 119 (Superbonus) e art. 121 (cessione del credito)
• D.L. 11/2023 conv. L. 38/2023 - limitazioni a sconto in fattura e cessione del credito
• Risoluzione Agenzia delle Entrate 8/E/2020 - trasferimento detrazioni residue in caso di vendita
• Consiglio Nazionale del Notariato - vademecum Immobili e Bonus Fiscali 2026
• Agenzia delle Entrate - guida ristrutturazioni edilizie