Acquistare casa per procura significa firmare il rogito tramite un terzo che agisce in nome e per conto del compratore. Lo scenario tipico: chi vive all'estero, chi non può viaggiare per motivi di salute, chi non vuole rinviare la chiusura per problemi di calendario. Gli effetti dell'atto si producono direttamente sull'acquirente (art. 1388 c.c.), senza differenze sostanziali rispetto a un rogito firmato di persona.
C'è un equivoco frequente: pensare che basti una delega informale, una semplice lettera che autorizza il familiare a "firmare al posto mio". Per la compravendita immobiliare quella delega non vale niente. La forma è simmetrica all'atto (art. 1392 c.c.); senza notaio non c'è procura valida e il rogito non si chiude.
Forma notarile e contenuto da curare
L'art. 1392 c.c. fissa il principio: la procura deve avere la stessa forma del contratto da concludere. La compravendita immobiliare si stipula per atto pubblico o scrittura privata autenticata, perché va trascritta (art. 2657 c.c.). La procura segue: atto pubblico o autenticata davanti al notaio.
Per chi firma dall'estero la regola è speculare. Procura davanti al consolato italiano (già valida in Italia), oppure davanti a un notaio straniero con apostille per i paesi della Convenzione Aja (L. 1253/1966) o legalizzazione consolare altrove. Se il testo non è in italiano serve una traduzione giurata.
La parte da non sottovalutare è il contenuto. Una procura ad acquistare deve indicare l'immobile (dati catastali, atto di provenienza), il prezzo massimo, la modalità di pagamento e la fonte della provvista. Se l'acquirente vuole le agevolazioni prima casa, le dichiarazioni di residenza e di "non possesso di altri immobili agevolati" vanno scritte espressamente nella procura: il delegato non può inventarle, perché il regime fiscale segue la persona dell'acquirente (D.P.R. 131/1986, nota II-bis art. 1 Tariffa).
Il prezzo massimo è il dato critico. Il rappresentante che eccede i limiti del mandato risponde personalmente verso il terzo (art. 1398 c.c.) ed è tenuto al risarcimento verso il rappresentato. Lasciarsi un margine di discrezionalità può sembrare comodo, ma genera contestazioni: in genere conviene fissare un tetto chiaro.
Quanto costa
Onorario tipico 150-400 € secondo studio. Sopra si sommano IVA 22%, bolli atto pubblico 32 € (16 € per foglio, originale più copia) e diritti repertorio 4,60 €. La procura speciale per atti immobiliari non sconta l'imposta di registro in misura fissa: la registrazione segue il rogito principale.
Range totale tipico 220-525 €. Quando la procura viene firmata nello stesso studio del rogito e a ridosso di esso, alcuni notai la incorporano a margine dell'atto: il costo aggiuntivo scende a 50-150 €. Per stimare il costo nel tuo caso prova il calcolatore della procura.
Procura per il rogito vs procura per il preliminare
Questa distinzione genera spesso confusione. Il preliminare di compravendita (art. 1351 c.c.) non trasferisce la proprietà: vincola le parti a stipulare il rogito. Se il preliminare non viene trascritto, la legge non impone la forma dell'atto pubblico, quindi la procura per firmarlo può essere una scrittura privata semplice (senza notaio).
Se invece il preliminare viene trascritto (art. 2645-bis c.c., per proteggere l'acquirente da fallimenti o doppie vendite), serve atto pubblico o autenticata, e di conseguenza una procura notarile. Per il rogito definitivo la procura è sempre notarile, senza eccezioni: la forma segue l'art. 1392 c.c.
Tre casi in pratica. Preliminare non trascritto: procura con scrittura privata semplice ammessa. Preliminare trascritto: procura notarile. Rogito definitivo: procura notarile sempre.
Per il mutuo collegato all'acquisto alcuni istituti chiedono una procura aggiuntiva, altri accettano la stessa purché contenga clausole esplicite su mutuo e iscrizione ipoteca. Conviene verificare in banca prima di firmare.
Approfondimenti correlati: Procura per vendere casa · Procura generale e speciale · Agevolazioni prima casa