Acquistare casa per procura significa che al rogito, al posto del compratore, firma un'altra persona che agisce in suo nome. Capita a chi vive all'estero, a chi non può viaggiare per motivi di salute, a chi non riesce a far coincidere la data. Il contratto concluso dal procuratore nei limiti dei poteri ricevuti produce effetto direttamente per chi gli ha dato la procura (art. 1388 c.c.): la casa è sua come se avesse firmato di persona.
L'equivoco più comune è pensare che basti una lettera firmata che autorizza un familiare a "firmare al posto mio". Per comprare casa non basta, e la ragione sta in due articoli del codice.
Forma notarile e contenuto da curare
La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il procuratore deve concludere (art. 1392 c.c.). La compravendita di un immobile va fatta per iscritto, e per essere trascritta deve essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). Il notaio del rogito, poi, allega all'atto la procura, in originale o in copia (art. 51 della L. 89/1913): nella pratica, quindi, anche la procura deve essere un atto pubblico o una scrittura con firma autenticata, davanti a un notaio, anche straniero, o al consolato italiano.
Chi è all'estero può firmarla davanti al consolato italiano o a un notaio del posto; nel secondo caso di regola servono l'apostille o la legalizzazione (la Convenzione dell'Aja è stata ratificata con la L. 1253/1966), salvo accordi che ne esentano gli atti notarili, come quello con la Germania (L. 176/1973), e, se il testo non è in italiano, una traduzione. Il percorso completo è nella guida sulla procura dall'estero.
La parte da non sottovalutare è il contenuto. Conviene che la procura indichi l'immobile con i dati catastali, il prezzo massimo, come si paga e, se c'è, il mutuo. Per le agevolazioni prima casa, i requisiti sono dell'acquirente e vanno dichiarati nell'atto di acquisto (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte prima, art. 1, nota II-bis): la norma non dice che cosa debba contenere la procura, ma nella prassi questa indica che l'acquirente li possiede e dà al procuratore il potere espresso di renderne le dichiarazioni nel rogito. È la formula che si trova nei modelli in uso, per esempio in quello che il Ministero della Difesa allega ai bandi d'asta per la vendita dei suoi alloggi, pubblicato sul sito del Notariato; la formulazione esatta, compreso, se serve, l'impegno a trasferire la residenza entro 18 mesi, va concordata con il notaio del rogito.
Il prezzo massimo è il punto su cui si litiga. Se il procuratore va oltre i poteri ricevuti, il contratto non vincola il compratore, a meno che questi non lo ratifichi (art. 1399 c.c.), e il procuratore risponde del danno verso il venditore che ha confidato senza colpa nella validità del contratto (art. 1398 c.c.). Un tetto chiaro evita tutti e due i problemi.
Quanto costa
Per il nostro calcolatore una procura speciale per acquistare casa costa in tutto 219,60-524,60 €, senza imposta di registro perché una procura per un solo atto si registra solo in caso d'uso (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte seconda, art. 6): le singole voci, la trasferta a domicilio e l'uso all'estero sono nella guida sul costo della procura notarile, e il conto sul tuo caso si rifà con il calcolatore della procura.
Procura per il rogito e procura per il preliminare
Il preliminare di compravendita (art. 1351 c.c.) non trasferisce la proprietà: obbliga le parti a stipulare il rogito. È nullo se non ha la stessa forma che la legge chiede per il definitivo, quindi va fatto per iscritto, ma di regola non serve un notaio. Di conseguenza la procura per firmare un preliminare che non si trascrive può essere una semplice scrittura privata, purché scritta. Fa eccezione l'immobile da costruire comprato da una persona fisica da un costruttore, quando il titolo edilizio è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019: lì il preliminare va stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, quindi dal notaio, che ne cura anche la trascrizione (D.Lgs. 122/2005, artt. 5, comma 1-ter, e 6; artt. 2645-bis e 2671 c.c.), e per l'art. 1392 c.c. la stessa forma vale per la procura.
Se invece il preliminare si vuole trascrivere, deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (art. 2645-bis c.c.), e per la stessa ragione del rogito anche la procura deve essere un atto pubblico o avere la firma autenticata. La trascrizione protegge il promissario acquirente: il rogito trascritto dopo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il venditore dopo la trascrizione del preliminare, purché il definitivo sia trascritto entro un anno dalla data fissata per stipularlo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis c.c.). Per il rogito, invece, questa forma serve sempre: la procura si firma davanti a un notaio, anche straniero, o al consolato italiano.
Se il procuratore deve firmare anche il mutuo, la procura deve dargli espressamente anche quel potere, compreso quello di concedere l'ipoteca, che si concede per atto pubblico o per scrittura privata (art. 2821 c.c.) e si iscrive in base a un atto pubblico o a una scrittura autenticata (art. 2835 c.c.). Conviene far vedere la bozza alla banca prima di firmarla, perché può chiedere clausole proprie: i dettagli sono nella guida sulla procura per banca e mutuo.
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