Chi ha ricevuto una casa in donazione e vuole rivenderla si è scontrato per anni con un mercato diffidente: acquirenti spaventati, banche che negavano il mutuo, trattative che si allungavano. Dal 18 dicembre 2025 lo scenario è cambiato.
Cosa è cambiato per chi vende
L'art. 44 della L. 182/2025 ha riscritto gli artt. 561-563 del Codice Civile. Prima, se dopo la morte del donante un legittimario otteneva la riduzione della donazione, poteva chiedere la restituzione dell'immobile anche a chi lo aveva comprato dal donatario, finché non erano passati vent'anni dalla trascrizione della donazione. Oggi la riduzione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha trasferito l'immobile, venduto o regalato che sia (nuovo art. 563 c.c.), e le ipoteche concesse dal donatario restano efficaci (nuovo art. 561 c.c.). Tradotto per il venditore: chi compra la tua casa non rischia più di doverla restituire, e la banca può iscrivere l'ipoteca senza il vecchio timore. Non servono più polizze né l'attesa del ventennio.
Il rischio non sparisce, cambia destinatario. Se alla morte del donante la donazione risulta lesiva della legittima, i legittimari possono ancora agire in riduzione (artt. 553-564 c.c.), ma se la casa è stata venduta chiedono al donatario, cioè a te, una compensazione in denaro nei limiti di quanto serve a integrare la loro quota. Se il donatario è insolvente, risponde nei limiti del vantaggio avuto chi ha ricevuto il bene da lui gratuitamente. Chi ha comprato pagando un prezzo resta fuori.
Quando servono ancora cautele
La riforma lascia due eccezioni. La prima vale anche nel nuovo regime: se prima della vendita un legittimario ha già trascritto la domanda di riduzione, la sentenza che la accoglie è opponibile a chi compra dopo (art. 2652, primo comma, n. 1, c.c.). Può succedere solo dopo la morte del donante, e il notaio dell'acquirente lo vede nelle visure ipotecarie.
La seconda è transitoria e riguarda le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025. Per queste il vecchio regime, con la restituzione anche contro chi ha comprato, sopravvive solo se un legittimario ha notificato e trascritto la domanda di riduzione, oppure un atto di opposizione alla donazione, entro il 18 giugno 2026, sei mesi dall'entrata in vigore della legge (art. 44, comma 2). Quel termine è scaduto: dove nessuno ha agito in tempo, la regola nuova si applica anche a queste successioni.
Se il donante è ancora in vita, o è morto dopo il 18 dicembre 2025, vale soltanto la regola nuova, con la sola eccezione della domanda di riduzione già trascritta.
Cosa preparare per vendere
La provenienza donativa non si nasconde: emerge dalle visure ipotecarie e il notaio la indica nell'atto. Conviene quindi giocare in trasparenza fin dalla trattativa e spiegare all'acquirente perché oggi il suo acquisto non è più esposto.
Nei casi che ricadono ancora nel regime transitorio lo strumento che risolve alla radice è la rinuncia del legittimario all'azione di riduzione. È ammessa solo dopo la morte del donante (art. 557 c.c.), ed è proprio la situazione di quei casi: il donante è morto prima del 18 dicembre 2025.
C'è poi il fisco. Se la vendita genera una plusvalenza, i cinque anni oltre i quali non si paga si contano dalla data in cui il donante aveva comprato, e come costo si prende quello sostenuto da lui, aumentato dell'imposta di donazione (artt. 67, comma 1, lettera b), e 68, comma 1, TUIR). Fa eccezione la casa su cui il venditore o gli altri aventi diritto hanno fatto lavori con il Superbonus: la plusvalenza è tassabile anche oltre i cinque anni se i lavori sono finiti da non più di dieci, e la donazione non la esclude, a differenza della successione; resta fuori solo se è stata abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni prima della vendita, o del periodo di possesso se più breve (art. 67, comma 1, lettera b-bis), TUIR, introdotta dalla L. 213/2023). Senza Superbonus, chi vende poco dopo la donazione può quindi essere già fuori dal quinquennio: i dettagli sono nella guida alla plusvalenza sulla vendita della casa.
Donare oggi in vista di una futura vendita
La riforma rende la donazione uno strumento di pianificazione più maneggevole: chi riceve può rivendere o ipotecare senza che il bene perda appetibilità per via della provenienza. Per il punto di vista di chi compra, con i dettagli su mutuo e tutele, c'è la guida sull'acquisto di un immobile donato; per imposte e franchigie della donazione, la guida sui costi della donazione di una casa; per le regole della legittima, la guida alla lesione di legittima.