Chi ha ricevuto una casa in donazione e vuole rivenderla si è scontrato per anni con un mercato diffidente: acquirenti spaventati, banche che negavano il mutuo, sconti sul prezzo. Dal 18 dicembre 2025 lo scenario è cambiato.
Cosa è cambiato per chi vende
La riforma introdotta dall'art. 44 della L. 182/2025 ha modificato gli artt. 561-563 del Codice Civile ed eliminato l'azione di restituzione contro il terzo acquirente. Tradotto per il venditore: chi compra la tua casa donata non rischia più di doverla restituire ai legittimari del donante, e la banca può iscrivere l'ipoteca senza il vecchio timore. La conseguenza pratica è concreta. Puoi vendere a prezzo pieno e a una platea più ampia di acquirenti, senza polizze né attese.
Resta in piedi l'azione di riduzione tra eredi (artt. 553-564 c.c.): dopo la morte del donante un legittimario leso può chiedere un conguaglio in denaro. Ma se la prende con il donatario, non con chi ha comprato la casa.
Sul prezzo l'effetto è diretto. Lo sconto storico sugli immobili di provenienza donativa, che nella prassi arrivava al 10-30%, perde la sua ragion d'essere per le vendite che ricadono nel nuovo regime: non c'è più un rischio da scontare. È ragionevole attendersi un riallineamento graduale ai valori di mercato, man mano che acquirenti e banche recepiscono la riforma.
Quando servono ancora cautele
C'è un caso in cui il vecchio rischio può riaffacciarsi, e un acquirente attento potrebbe sollevarlo: quando il donante è deceduto prima del 18 dicembre 2025. Per queste successioni il regime precedente sopravvive se un legittimario ha già agito in riduzione, oppure lo fa entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge, oppure trascrive un'opposizione alla donazione nello stesso termine.
Se invece il donante è ancora in vita, o è morto dal 18 dicembre 2025 in poi, la vendita è pienamente sicura per il compratore: nessuna cautela aggiuntiva è giustificata.
Cosa preparare per vendere
La provenienza donativa non si nasconde: emerge dalle visure ipotecarie e il notaio la rileva e la dichiara in atto. Conviene quindi giocare in trasparenza fin dalla trattativa, spiegando all'acquirente perché oggi il rischio non c'è più.
Nei pochi casi che ricadono ancora nel transitorio restano utili gli strumenti di un tempo: la rinuncia all'azione di riduzione dei legittimari, ammessa però solo dopo la morte del donante (art. 557 c.c.), oppure la risoluzione consensuale della donazione quando il donante è vivo e disponibile, che fa rientrare il bene nel suo patrimonio e lo libera dalla provenienza donativa.
Donare oggi in vista di una futura vendita
La riforma rende la donazione uno strumento di pianificazione patrimoniale più maneggevole: chi riceve può rivendere senza penalizzare il valore del bene. Per il punto di vista di chi acquista, con i dettagli su mutuo e tutele, c'è la guida sull'acquisto di un immobile donato; per imposte e franchigie della donazione, la guida sui costi della donazione di una casa.