Chi compra decide l'aliquota
Su un terreno agricolo il prezzo conta meno di chi lo compra. Chi non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale (IAP) iscritto alla gestione previdenziale agricola, e non rientra fra i familiari ammessi alla stessa agevolazione, paga l'imposta di registro al 15% (art. 1, Tariffa parte prima, D.P.R. 131/1986), l'aliquota più alta fra i trasferimenti di immobili. Chi invece ha quella qualifica e chiede l'agevolazione per la piccola proprietà contadina (PPC) paga 200 € di registro, 200 € di ipotecaria e l'1% di catastale (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009, convertito dalla L. 25/2010). Su un terreno da 100.000 € sono 15.000 € di registro contro 200 €, più 1.000 € di catastale.
C'è anche una via di mezzo, meno nota. Il coltivatore diretto o IAP iscritto che non chiede la PPC, per esempio perché sa di non poter tenere il fondo cinque anni, paga il registro al 9% e non al 15%: il 15% riguarda solo gli acquisti di chi quella qualifica non ce l'ha (Risposta AdE 551/2020).
Le due tassazioni a confronto
Senza agevolazione
Registro al 15% sul prezzo dichiarato, mai meno di 1.000 €, più imposta ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna (art. 10 D.Lgs. 23/2011), che assorbono bollo, tasse ipotecarie e tributi catastali. La base è il valore indicato nell'atto, e l'Agenzia delle Entrate può rettificarlo se lo ritiene inferiore al valore venale. Dichiarare almeno il valore catastale (il reddito dominicale rivalutato per il moltiplicatore) non mette al riparo: il comma 5-bis dell'art. 52 D.P.R. 131/1986 limita la valutazione automatica del comma 4 alle abitazioni e pertinenze del comma 497, quindi non vale per la vendita di un terreno. Il prezzo-valore non si applica: la L. 266/2005 (art. 1, comma 497) lo riserva alle abitazioni e relative pertinenze acquistate da persone fisiche.
Se a vendere è un'impresa agricola soggetta a IVA non cambia niente: la cessione di un terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria è fuori campo IVA (art. 2, comma 3, lett. c, D.P.R. 633/1972), quindi si paga il registro proporzionale come fra privati.
Con la piccola proprietà contadina
Possono chiederla i coltivatori diretti e gli IAP iscritti alla relativa gestione previdenziale e assistenziale. L'IAP è definito dall'art. 1 D.Lgs. 99/2004: conoscenze professionali adeguate, almeno il 50% del proprio tempo di lavoro dedicato all'agricoltura e almeno il 50% del proprio reddito globale da lavoro ricavato da lì, soglie ridotte al 25% nelle zone svantaggiate. L'agevolazione vale anche per le società agricole di persone con almeno un socio coltivatore diretto, per quelle di capitali con almeno un amministratore coltivatore diretto e per le cooperative con almeno un amministratore socio coltivatore diretto, iscritti alla gestione previdenziale (art. 2, comma 4-bis, D.Lgs. 99/2004), oltre che per le società qualificate IAP (art. 2, comma 4). Dal 2016 la PPC spetta anche al coniuge e ai parenti in linea retta di un coltivatore diretto o IAP iscritto, se già proprietari di terreni agricoli e conviventi con lui (L. 208/2015, art. 1, comma 907). Dal comma 4-ter del D.L. 194/2009 la PPC spetta pure alle persone sotto i 40 anni che dichiarano nell'atto di voler ottenere l'iscrizione entro 24 mesi. Il terreno deve essere agricolo secondo gli strumenti urbanistici vigenti, cosa che si prova con il certificato di destinazione urbanistica.
Oltre alle tre imposte, l'atto PPC paga le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, mentre è esente da bollo (Circolare 2/E del 21 febbraio 2014, par. 9.4). E la norma aggiunge una riga che si legge di rado: gli onorari dei notai per questi atti sono ridotti alla metà (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009). Dal 2012 il compenso del notaio è libero (D.L. 1/2012), quindi la riduzione opera sul parametro repertoriale e sulla tassa d'archivio, che il D.M. 265/2012 (art. 7) riduce nella stessa proporzione dell'onorario; sul compenso vale quanto scritto nel preventivo, ed è la cosa da chiedere.
Un esempio su 80.000 €
| Voce | Senza agevolazione | PPC |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 12.000 € (15%) | 200 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 200 € |
| Imposta catastale | 50 € | 800 € (1%) |
| Tassa ipotecaria per la trascrizione | assorbita | 35 € |
| Tassa per la voltura catastale | assorbita | 55 € |
| Tassa d'archivio notarile | 40 € | 20 € |
| Imposte e tasse | 12.140 € | 1.310 € |
| Onorario stimato dal calcolatore, IVA 22% inclusa | 1.830 € | 915 € |
| Totale | 13.970 € | 2.225 € |
La tassa ipotecaria (35 €) e quella per la voltura (55 €) sono le voci 1.1 e 1.2 della tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali; la tassa d'archivio PPC è la metà di quella ordinaria per la riduzione vista sopra. L'onorario è la stima minima del calcolatore: 1.500 € più IVA senza agevolazione, e nella colonna PPC la metà, 750 € più IVA, perché il calcolatore applica la riduzione della norma anche alla stima del compenso; il compenso resta però quello scritto nel preventivo del notaio. La differenza fra le due colonne è di 11.745 €. Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.
Quando si perde l'agevolazione
La PPC decade se, prima che siano passati cinque anni dall'atto, l'acquirente vende volontariamente il terreno oppure smette di coltivarlo o di condurlo direttamente (art. 2, comma 4-bis, D.L. 194/2009). Rivendere a un altro coltivatore diretto non salva l'agevolazione. La salvano la cessione, o la concessione in godimento, al coniuge, a parenti entro il terzo grado o ad affini entro il secondo che esercitano attività agricola, ferma la destinazione agricola del fondo, e le alienazioni fatte nell'ambito di politiche per l'insediamento dei giovani in agricoltura o per il prepensionamento (art. 11, comma 3, D.Lgs. 228/2001).
Chi decade paga la differenza fra l'imposta versata e quella ordinaria. Per un coltivatore diretto o IAP che resta tale, l'ordinaria è il registro al 9%, non il 15%: la decadenza non gli toglie la qualifica (Risposta AdE 551/2020). Il D.L. 194/2009 non dice se la decadenza vada denunciata dall'acquirente né quale sanzione si aggiunga al recupero: sono punti da chiarire con il notaio prima di vendere o di smettere di coltivare.
La prelazione agraria
Prima di vendere un terreno agricolo il proprietario deve verificare chi ha diritto di essere preferito a parità di condizioni. Viene prima l'affittuario coltivatore diretto che coltiva il fondo da almeno due anni, non ha venduto altri fondi rustici nel biennio precedente (salvo quelli di imponibile fondiario minimo o ceduti per ricomposizione fondiaria) e, con il nuovo fondo, non supera il triplo della superficie che la sua famiglia è in grado di lavorare (art. 8 L. 590/1965, termine ridotto a due anni dall'art. 7 L. 817/1971). Se sul fondo non è insediato un affittuario coltivatore diretto, la prelazione passa al confinante coltivatore diretto e all'IAP confinante iscritto alla previdenza agricola (art. 7, n. 2 e n. 2-bis, L. 817/1971). Non c'è prelazione, fra l'altro, se il piano regolatore destina il terreno a uso edilizio, industriale o turistico.
Il proprietario notifica per raccomandata il preliminare, con nome dell'acquirente, prezzo e condizioni, e chi ha diritto ha 30 giorni per esercitare la prelazione. Se la notifica manca, o se il prezzo comunicato era più alto di quello poi scritto nell'atto, chi aveva diritto può riscattare il fondo dall'acquirente e dai suoi aventi causa entro un anno dalla trascrizione della vendita (art. 8, comma 5, L. 590/1965). Per questo il notaio fa dichiarare nell'atto se esistono aventi diritto e come è andata la notifica.
Un terreno che il piano regolatore rende edificabile esce da tutto questo discorso: niente PPC, niente prelazione agraria e registro al 9% fra privati, qualunque sia la sua classificazione catastale. I conti di quel caso sono nella guida sul terreno edificabile. Per rifare l'esempio con il proprio prezzo c'è il calcolatore per il terreno agricolo.