Se la planimetria catastale non è conforme prima del rogito, il problema va risolto prima della firma: il venditore deve poter dichiarare che la planimetria depositata corrisponde allo stato di fatto. Se invece la difformità emerge dopo il rogito, la domanda cambia: bisogna capire chi ha reso la dichiarazione, quali verifiche tecniche erano state consegnate e se la difformità era solo catastale o anche urbanistica.
Dal 2010 la legge è precisa su questo punto: il venditore deve dichiarare la conformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell'immobile prima di poter rogitare. Se quella dichiarazione non è possibile perché la situazione non è conforme, il notaio non può procedere. La risposta pratica è quindi: prima si capisce se la difformità è solo catastale o anche urbanistica, poi si decide se basta un DOCFA o serve una sanatoria edilizia.
L'art. 19, comma 14 del D.L. 78/2010 (convertito con L. 122/2010) ha reso strutturale una verifica che in precedenza era rimessa alla diligenza delle parti. Il risultato pratico è che qualsiasi acquisto immobiliare che passa dal notaio include oggi questo controllo, e le difformità catastali che prima si "dimenticavano" ora devono essere risolte.
La distinzione che molti sbagliano
La confusione più frequente è tra conformità catastale e conformità urbanistica. Sono due cose diverse, con costi e tempi completamente diversi.
La conformità catastale riguarda il rapporto tra i dati depositati in Catasto e lo stato attuale dell'immobile. Una parete spostata, un bagno aggiunto, una suddivisione di locale diversa da quella planimetrata, problemi catastali. Quasi sempre risolvibili con una pratica DOCFA in poche settimane.
La conformità urbanistica riguarda il rapporto tra lo stato di fatto e i permessi edilizi rilasciati dal Comune. Un ampliamento volumetrico senza permesso, un cambio di destinazione d'uso non autorizzato, questi sono abusi edilizi. Procedure più lunghe, costi più alti, esito non sempre garantito.
Un immobile può avere la planimetria catastale perfettamente aggiornata ma essere urbanisticamente irregolare, o viceversa: una planimetria catastale ferma a trent'anni fa e una regolarità edilizia impeccabile. Le due questioni si intrecciano spesso, ma non sono la stessa cosa.
Chi deve provvedere, e quando
Il venditore. Sempre. La conformità catastale è un obbligo di chi trasferisce il bene: non si può chiedere all'acquirente di sanare situazioni create dal precedente proprietario. Nella pratica, durante la trattativa i costi vengono talvolta negoziati, ma l'obbligo formale resta sul venditore.
Il momento ideale per scoprire e risolvere il problema è prima del compromesso, non a ridosso del rogito. Arrivare alla data di stipula con una difformità catastale non ancora risolta significa rinviare tutto di 2-4 settimane, con relative tensioni tra le parti.
Se la difformità emerge dopo il rogito
Quando la planimetria non conforme viene scoperta dopo la firma, bisogna separare due piani. Se nell'atto mancavano proprio i dati catastali o la dichiarazione richiesta dal D.L. 78/2010, il problema è formale e va verificato subito con notaio e legale. Se invece la dichiarazione era presente ma si rivela non corretta, il nodo diventa la responsabilità di chi ha dichiarato la conformità, di eventuali tecnici coinvolti e degli accordi contrattuali tra venditore e acquirente.
In pratica l'acquirente non dovrebbe limitarsi a pagare un DOCFA e archiviare la questione: prima conviene raccogliere atto, planimetria, relazione tecnica e messaggi della trattativa, poi chiarire chi sostiene il costo della regolarizzazione.
Come funziona il DOCFA
La procedura DOCFA (Documento Catasto Fabbricati) aggiorna la planimetria catastale all'Agenzia delle Entrate, Catasto. Un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto) rileva lo stato di fatto dell'immobile con misurazioni in situ, predispone la nuova planimetria e trasmette telematicamente la pratica. Il DOCFA di solito si risolve in 1-3 settimane dall'incarico, ma dipende dall'ufficio catastale, a Roma e in alcune province del Sud i tempi si allungano spesso. Il costo varia tra 300 € e 800 € a seconda della complessità.
Una questione che torna frequentemente: basta aver presentato il DOCFA o deve essere già approvato al momento del rogito? La prassi prevalente è che la planimetria aggiornata sia già disponibile e conforme alla realtà. Alcune situazioni consentono di rogitare con il DOCFA "in istruttoria" se il tecnico ha già depositato la pratica e le parti sono d'accordo, ma è una valutazione caso per caso che il notaio deve avallare.
Riepilogo per tipo di difformità
| Tipo di difformità | Soluzione | Chi paga | Tempi tipici | Blocca il rogito? |
|---|---|---|---|---|
| Planimetria catastale non aggiornata | Pratica DOCFA | Venditore | 1-3 settimane | Sì, fino a risoluzione |
| Variazione dati catastali (categoria, rendita) | Domanda di variazione catastale | Venditore | 2-4 settimane | Sì, fino a risoluzione |
| Difformità urbanistica minore sanabile | Pratica di sanatoria al Comune | Venditore | 4-12 settimane | Dipende dall'accordo tra le parti |
| Abuso edilizio su ampliamento volumetrico | Accertamento di conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001) | Venditore | Mesi (variabile per Comune) | Sì, salvo clausola sospensiva |
| Immobile privo di titolo edilizio | Non sanabile in zone vincolate | — | Indeterminato | Sì, rogito nullo ex lege |
Il ruolo del notaio di fronte a una non conformità
Il notaio non è un tecnico abilitato al rilievo e non può verificare autonomamente la corrispondenza tra planimetria e stato fisico. Ha però precisi obblighi professionali: richiede la dichiarazione di conformità catastale al venditore, verifica che la planimetria depositata e l'intestazione siano aggiornate, e se il venditore non è in grado di rendere quella dichiarazione non procede. Può anche richiedere, a propria discrezione, una relazione tecnica prima di procedere, soprattutto su immobili di epoca incerta o con lavori recenti visibili.
Il notaio non risponde dell'abuso edilizio in sé, ma risponde se ha rogitato in assenza della dichiarazione obbligatoria o con dati manifestamente incongruenti.
Se stai per acquistare un immobile e vuoi verificare la situazione catastale e urbanistica prima di firmare qualsiasi documento, trova un notaio nella tua zona per una verifica preliminare, oppure consulta la nostra checklist dei documenti per la compravendita.