Se la planimetria catastale risulta non conforme dopo il rogito, la prima domanda è chi, nell'atto, ha dichiarato che era conforme: di regola il venditore. Non è quindi scontato che il costo della regolarizzazione resti all'acquirente, anche se è lui, da nuovo intestatario, a doverla fare. Se la difformità emerge prima del rogito, va risolta prima della firma, perché senza quella dichiarazione l'atto non si può fare. In entrambi i casi conviene capire subito se la difformità è solo catastale o anche urbanistica: la prima si chiude con una pratica Docfa, la seconda passa dal Comune.
Cosa dice la legge dal 2010
Dal 1° luglio 2010 gli atti che trasferiscono un'unità immobiliare urbana devono contenere, a pena di nullità, oltre ai dati catastali, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetria sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, inserito dall'art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito dalla L. 122/2010). La dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Prima della firma il notaio individua gli intestatari catastali e controlla che coincidano con chi risulta proprietario nei registri immobiliari.
Il risultato pratico è che ogni compravendita di un fabbricato urbano già esistente include questo controllo, e le difformità che prima si lasciavano correre ora vanno risolte prima dell'atto. Se la dichiarazione non si può rendere perché lo stato di fatto non corrisponde, l'atto non si fa finché la planimetria non è aggiornata.
Conformità catastale e conformità urbanistica
Conformità catastale e conformità urbanistica sono due cose diverse, con costi e tempi diversi.
La conformità catastale riguarda il rapporto fra i dati depositati in catasto e lo stato attuale dell'immobile. Non ogni differenza conta: vanno dichiarate le variazioni che richiedono un riesame della categoria, della classe o della consistenza dell'unità (Agenzia delle Entrate), come un vano in più ricavato dividendo una stanza. Si risolvono con una pratica Docfa.
La conformità urbanistica riguarda il rapporto fra lo stato di fatto e i titoli edilizi rilasciati dal Comune. Un ampliamento senza permesso o un cambio di destinazione d'uso non autorizzato sono abusi edilizi: procedure più lunghe, costi più alti, esito non garantito.
Un immobile può avere la planimetria catastale aggiornata ed essere irregolare sul piano edilizio, o viceversa: una planimetria ferma a trent'anni fa e una regolarità edilizia impeccabile. Il Docfa aggiorna il catasto, ma non sana un abuso.
Chi deve provvedere, e quando
L'obbligo di aggiornare il catasto è dei titolari di diritti reali intestatari dell'immobile, entro trenta giorni dalla fine dei lavori che hanno cambiato l'unità (Agenzia delle Entrate); chi presenta in ritardo paga anche le sanzioni. Prima del rogito l'intestatario è di regola il venditore, ed è lui che deve poter dichiarare la conformità: tocca quindi a lui sistemare la planimetria. Il costo si può negoziare nella trattativa, ma senza la pratica l'atto non si stipula.
Il momento giusto per scoprire il problema è prima del preliminare, non a ridosso del rogito: la pratica richiede un sopralluogo e il lavoro di un tecnico, e arrivare alla data della firma con una difformità aperta significa di norma rinviarla, perché senza la dichiarazione l'atto è nullo.
Se la difformità emerge dopo il rogito
Quando la planimetria non conforme viene scoperta dopo la firma, bisogna separare due piani. Se nell'atto mancavano il riferimento alle planimetrie o la dichiarazione, il problema è formale e va visto subito con il notaio: quando la planimetria c'era ed era conforme, e la menzione è stata soltanto omessa, l'atto si conferma con un atto successivo, anche di una sola delle parti (art. 29, comma 1-ter, L. 52/1985). Se invece la dichiarazione c'era ma non era vera, il nodo diventa la responsabilità di chi l'ha resa, dell'eventuale tecnico che ha attestato la conformità e degli accordi fra venditore e acquirente.
Nel frattempo l'intestatario è l'acquirente, ed è a lui che tocca presentare la pratica. Prima di pagarla e archiviare la questione conviene però raccogliere atto, planimetria, eventuale attestazione del tecnico e messaggi della trattativa, e chiarire con un legale se il costo si può chiedere al venditore.
Come funziona il Docfa
Il Docfa (documento catasto fabbricati) è la procedura con cui si dichiarano al catasto le nuove costruzioni e le variazioni delle unità esistenti. Un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) rileva l'immobile, predispone la nuova planimetria e trasmette la pratica per via telematica, obbligatoria dal 1° giugno 2015. Oltre alla sua parcella, che dipende dalla complessità, la presentazione costa 70 € di tributi per ogni unità immobiliare dichiarata (Agenzia delle Entrate).
Una domanda che torna spesso: basta aver presentato la pratica, o deve essere «approvata» prima del rogito? L'Agenzia fa prima dei controlli di accettazione, con cui registra il documento in banca dati, e solo dopo, eventualmente, i controlli di merito, che possono portare a rettifiche notificate agli intestatari. Per il rogito conta che la nuova planimetria sia registrata, perché è a quella che l'atto fa riferimento: il notaio verifica la visura aggiornata prima della firma.
Se i lavori hanno cambiato anche categoria o rendita (ampliamenti, cambi di destinazione, ristrutturazioni importanti), la questione non è solo documentale ma fiscale: in una guida dedicata spieghiamo quando e come va aggiornata la rendita catastale dopo i lavori e cosa contengono le lettere di compliance dell'Agenzia delle Entrate sui bonus edilizi.
Riepilogo per tipo di difformità
| Tipo di difformità | Soluzione | Chi provvede | Tempi | Blocca il rogito? |
|---|---|---|---|---|
| Planimetria o dati catastali non conformi | Pratica Docfa | L'intestatario, prima del rogito il venditore | Quelli del tecnico, più la registrazione in banca dati | Sì, finché la planimetria non è registrata |
| Parziale difformità, variazione essenziale sanabile o opera senza SCIA ordinaria | Accertamento di conformità (art. 36-bis D.P.R. 380/2001) | Il responsabile dell'abuso o il proprietario attuale | Sul permesso in sanatoria il Comune decide entro 45 giorni, poi vale il silenzio-assenso | Per legge no, se l'atto riporta gli estremi del titolo; nella pratica spesso si sana prima |
| Opera senza permesso di costruire o in totale difformità | Accertamento di conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001), solo con la doppia conformità | Il responsabile dell'abuso o il proprietario attuale | Il Comune decide entro 60 giorni, poi la domanda si intende rifiutata | Sì, se all'immobile non si può riferire alcun titolo: senza gli estremi l'atto è nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001 per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, art. 40 L. 47/1985 per le precedenti); per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva |
La sanatoria di un abuso passa oggi per due strade. Per le parziali difformità e le variazioni essenziali si applica l'accertamento di conformità semplificato dell'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito con L. 105/2024): basta la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione. L'art. 36, che chiede la doppia conformità piena (alla disciplina urbanistica ed edilizia di entrambi i momenti), resta la via per gli interventi eseguiti senza permesso di costruire (o senza la SCIA che lo sostituisce) o in totale difformità; le opere fatte senza una SCIA ordinaria passano invece dall'art. 36-bis. Quanto al rogito, l'art. 46 lega la nullità alla mancanza degli estremi del titolo, non a ogni difformità: per questo una parziale difformità, da sola, non rende nullo l'atto, anche se banche e acquirenti chiedono spesso di sanarla prima.
Il ruolo del notaio di fronte a una non conformità
Il notaio non è un tecnico abilitato al rilievo e non verifica di persona la corrispondenza fra planimetria e stato dei luoghi. Ha però obblighi precisi: raccoglie in atto la dichiarazione di conformità, individua gli intestatari catastali e li confronta con i registri immobiliari, e se la dichiarazione non si può rendere non stipula, perché non può ricevere un atto che la legge dichiara nullo. Può chiedere una relazione tecnica prima di procedere, soprattutto su immobili con lavori recenti visibili o di epoca incerta.
Dell'abuso edilizio in sé non risponde il notaio. Risponde invece se riceve l'atto senza la dichiarazione che la legge richiede a pena di nullità.
Se stai per acquistare un immobile e vuoi verificare la situazione catastale e urbanistica prima di firmare qualsiasi documento, trova un notaio nella tua zona per una verifica preliminare, oppure consulta la nostra checklist dei documenti per la compravendita.