Nuda proprietà e usufrutto: valore, imposte e costo del notaio

Proprietà e godimento, separati

Quando si vende la nuda proprietà di una casa e il venditore si tiene l'usufrutto (quello che molti chiamano "atto di usufrutto"), le imposte dell'atto, a carico di chi compra, si calcolano sul valore della sola nuda proprietà, non sul pieno. Per una prima casa con rendita catastale di 900 € e un usufruttuario di 72 anni fanno 1.347,40 €. L'onorario del notaio, invece, segue il prezzo: su 210.000 € il nostro calcolatore lo stima in 1.176 € più IVA.

La piena proprietà tiene insieme due cose, il potere di disporre del bene e quello di goderne traendone i frutti, e la legge permette di separarle fra due persone. Il nudo proprietario resta titolare ma non può abitare la casa né incassarne i canoni. L'usufruttuario la abita, può darla in locazione e ne tiene gli affitti, che sono frutti civili (artt. 981 e 984 c.c.), per tutta la durata dell'usufrutto, che non può eccedere la sua vita (art. 979 c.c.). Le locazioni che ha concluso con data certa proseguono anche dopo, per la durata pattuita ma non oltre cinque anni dalla fine dell'usufrutto (art. 999 c.c.). Quando muore, l'usufrutto si estingue e il nudo proprietario si ritrova con la proprietà piena: è questo consolidamento a dare senso economico all'operazione.

Chi compra paga meno del valore di mercato, tanto meno quanto più giovane è l'usufruttuario, e accetta di non poter usare la casa per un tempo che nessuno conosce. Chi vende, spesso una persona anziana, incassa liquidità senza lasciare la propria abitazione.

Come si calcola il valore della nuda proprietà

Si parte dal valore della piena proprietà e si toglie quello dell'usufrutto, che dipende dall'età dell'usufruttuario secondo il prospetto dei coefficienti allegato al D.P.R. 131/1986:

Valore usufrutto = valore piena proprietà × percentuale di usufrutto per l'età

Valore nuda proprietà = valore piena proprietà − valore usufrutto

I coefficienti si ricavano dal saggio di interesse legale, e qui c'è un punto spesso frainteso. Dal 1° gennaio 2025, per usufrutto e rendite, non si può assumere un saggio inferiore al 2,5% (art. 46, comma 5-ter, D.P.R. 131/1986, e la regola gemella del testo unico successioni, D.Lgs. 346/1990: entrambe introdotte dal D.Lgs. 139/2024). Con la sentenza 89/2026, depositata il 28 maggio 2026, la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi l'art. 17 del testo unico successioni e, in via consequenziale, l'art. 46 del D.P.R. 131/1986, nella parte in cui non vietavano di assumere per rendite e pensioni vitalizie un saggio inferiore al 2,5%, e l'art. 9, comma 4, del D.Lgs. 139/2024, la norma transitoria che per i rapporti anteriori al decreto rinviava ai coefficienti del 2015. Nello stesso dispositivo cadono le due norme corrispondenti del nuovo testo unico delle imposte indirette (D.Lgs. 123/2025), che si applicherà dal 1° gennaio 2027. Per le rendite e le pensioni vitalizie il limite del 2,5% vale quindi anche per le valutazioni fatte con le regole precedenti, nelle situazioni non ancora definite. L'usufrutto non è toccato dalla sentenza: le sue percentuali restano quelle della tabella qui sotto. Il saggio legale ordinario per il 2026 è sceso all'1,6%, ma il decreto di adeguamento di fine 2025 ha confermato i coefficienti calcolati sul 2,5%: la tabella resta quella del 2024 e del 2025.

Dal 1° gennaio 2027 il prospetto dei coefficienti e l'art. 46 del D.P.R. 131/1986, con il limite del 2,5%, sono abrogati e la materia passa nel testo unico delle imposte indirette (D.Lgs. 123/2025, artt. 204 e 205); fino al 31 dicembre 2026 il riferimento resta il D.P.R. 131/1986.

Sono percentuali fiscali. Il prezzo lo decidono le parti, e può discostarsene in entrambe le direzioni.

Imposte e notaio: un esempio completo

Fra privati le imposte seguono le regole della compravendita, applicate al valore della nuda proprietà. L'imposta di registro è del 2% in prima casa e del 9% negli altri casi, con un minimo di 1.000 €; ipotecaria e catastale sono fisse, 50 € ciascuna. Se l'acquirente persona fisica chiede il prezzo-valore, la base è il valore catastale: l'Agenzia delle Entrate lo ammette espressamente anche per la nuda proprietà e l'usufrutto. Il risparmio è doppio (aliquota ridotta e base ridotta), ed è la ragione per cui questi atti costano meno di quanto ci si aspetti.

Prendiamo un appartamento con rendita catastale di 900 €, venduto in nuda proprietà a chi lo acquista come prima casa, con un venditore-usufruttuario di 72 anni:

L'acquirente spende 140.000 € meno che per la piena proprietà. Sulla sola imposta di registro risparmia 831,60 €: in piena proprietà sarebbe stata 2.079 € (103.950 × 2%).

L'onorario è libero e si concorda. Il calcolatore lo stima sul prezzo con una scala (0,8% fra 150.000 e 500.000 €), ridotto del 30% quando l'acquirente chiede il prezzo-valore perché così fa la prassi: 210.000 × 0,8% × 0,70 = 1.176 €. La tassa d'archivio è il 10% del parametro fissato per scaglioni dal D.M. 265/2012 sul valore dell'atto, ridotto del 30% in prezzo-valore. Per il vostro caso il calcolatore delle spese notarili rifà i conti; basta inserire come rendita la quota corrispondente alla nuda proprietà (qui 540 €, il 60% di 900).

Durante l'usufrutto e dopo

Finché l'usufrutto dura, i ruoli sono netti. L'usufruttuario usa il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1001 c.c.), ne rispetta la destinazione economica (art. 981 c.c.), paga le riparazioni ordinarie (art. 1004 c.c.) e l'IMU, di cui è il soggetto passivo al posto del nudo proprietario (art. 1, comma 743, L. 160/2019). Le riparazioni straordinarie toccano al nudo proprietario (art. 1005 c.c.), che per il resto non può ostacolare il godimento dell'usufruttuario.

Alla morte dell'usufruttuario il consolidamento opera da sé. Non serve un atto notarile, e il nudo proprietario non presenta nessuna dichiarazione di successione per l'usufrutto: il diritto si estingue con la persona e non passa a nessuno, quindi non c'è niente da tassare. L'eventuale dichiarazione riguarda gli altri beni del defunto. Per le morti dal 1° gennaio 2025 anche il catasto si aggiorna d'ufficio: l'art. 8 del D.Lgs. 139/2024 ha affidato all'Agenzia delle Entrate la riunione dell'usufrutto sulla base dei dati dell'Anagrafe tributaria, in esenzione da tributi e oneri, quindi senza la domanda di voltura e senza i tributi che prima si pagavano. La domanda serve ancora nell'usufrutto con diritto di accrescimento a favore di un altro usufruttuario (esente da tributi, entro un anno dalla morte, art. 8, comma 2, D.Lgs. 139/2024) e nell'usufrutto successivo o a termine, dove si pagano le tasse catastali e il bollo (Agenzia delle Entrate, voltura catastale).

Togliere l'usufrutto mentre l'usufruttuario è in vita è un'altra storia. Serve un atto notarile di rinuncia o di cessione, con onorario e imposte propri, calcolati sul valore dell'usufrutto con la stessa tabella.

Prima di comprare conviene mettere in fila i limiti. Il momento del consolidamento non si può prevedere, e i coefficienti fiscali non sono una stima di quanto vivrà l'usufruttuario. Fino ad allora la casa non si abita e non rende nulla. La nuda proprietà si rivende in un mercato stretto, e i tempi possono essere lunghi. E il mutuo è più difficile da ottenere, perché la banca finanzia un bene che l'acquirente non usa e di cui non conosce la data di disponibilità: di solito conviene chiedere prima di firmare il preliminare.