Per decenni l'immobile arrivato al venditore per donazione è stato il caso difficile del mercato: si vendeva male e si ipotecava peggio. La legge sulle semplificazioni (L. 182/2025), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha tolto la ragione giuridica di quella diffidenza. Con una condizione che conviene conoscere: la regola nuova dipende da quando è morto il donante, non da quando si compra.
Cosa dice oggi l'art. 563 c.c.
L'art. 44 della L. 182/2025 ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 del Codice Civile. Il nuovo art. 563 stabilisce che la riduzione della donazione «non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati»: il donatario resta obbligato a compensare in denaro i legittimari, nei limiti di quanto serve a integrare la loro quota. Chi ha comprato dal donatario, quindi, non deve più temere di restituire la casa.
Tre precisazioni evitano di leggere la norma più larga di com'è.
- L'azione di riduzione non è sparita. Il legittimario leso (coniuge o unito civilmente, figli e, in mancanza di figli, ascendenti) può ancora agire dopo la morte del donante. Se il donatario ha ancora l'immobile, la riduzione può farglielo restituire; ipoteche e pesi che lui vi ha iscritto prima della trascrizione della domanda restano però efficaci, e la perdita di valore la compensa in denaro (nuovo art. 561 c.c.).
- Una domanda trascritta prima dell'acquisto resta opponibile. La domanda di riduzione delle donazioni è ora nell'art. 2652 n. 1 c.c.: se è stata trascritta prima dell'atto del terzo, la sentenza lo colpisce. Poiché la domanda si può proporre solo dopo la morte del donante, finché il donante è vivo questo rischio non esiste.
- Chi ha ricevuto gratis non è protetto allo stesso modo. Se il donatario è insolvente, l'avente causa a titolo gratuito compensa in denaro i legittimari, nei limiti del vantaggio che ha avuto (nuovo art. 563 c.c.).
Resta anche il divieto per i legittimari di rinunciare alla riduzione finché il donante è in vita, né con una dichiarazione né dando il proprio assenso alla donazione (art. 557 c.c.). La sicurezza dell'acquisto però non passa più da lì.
Il regime transitorio: quando è morto il donante
Le norme nuove si applicano alle successioni aperte dopo l'entrata in vigore della legge (art. 44, comma 2). Per chi compra ne escono tre situazioni.
- Il donante è vivo, o è morto dopo il 18 dicembre 2025. Vale il regime nuovo: basta controllare che non sia trascritta una domanda di riduzione.
- Il donante è morto prima, e nessuno si è mosso in tempo. Se entro sei mesi dall'entrata in vigore, cioè entro il 18 giugno 2026, non è stata notificata e trascritta una domanda di riduzione né un atto stragiudiziale di opposizione, dal 18 giugno 2026 anche quella successione segue il regime nuovo.
- Il donante è morto prima, e una domanda o un'opposizione sono state notificate e trascritte in tempo. Vale il testo previgente: il legittimario può chiedere la restituzione anche al terzo acquirente, con i limiti di allora (fra cui il termine di vent'anni dalla trascrizione della donazione introdotto nel 2005). Restano efficaci anche le opposizioni trascritte prima della riforma ai sensi del vecchio art. 563, quarto comma.
Il terzo caso è l'unico in cui le cautele di un tempo hanno ancora senso, e si riconosce dalle visure ipotecarie, non da una previsione: le trascrizioni ci sono o non ci sono.
Mutuo e cautele: cosa serve ancora
La banca esitava perché la restituzione dell'immobile poteva travolgere anche l'ipoteca. Nel regime nuovo il terzo acquirente non restituisce nulla, e anche quando il bene torna indietro dal donatario le ipoteche iscritte prima della trascrizione di una domanda di riduzione restano efficaci (art. 561 c.c.). Viene meno quindi la ragione per cui la provenienza donativa pesava sull'istruttoria. Quanto in fretta le singole banche aggiornino le proprie politiche di credito è una loro scelta, e conviene chiederlo prima di firmare il preliminare.
Gli strumenti nati per il vecchio rischio (la polizza sulla provenienza, l'attesa del ventennio) servono ormai solo nei casi del terzo gruppo. Fuori da lì sono un costo senza oggetto.
Una cautela vale sempre: se la vendita a monte non era una vera vendita, perché il prezzo non è mai stato pagato, il giudice può leggerla come una donazione dissimulata, nulla se manca l'atto pubblico con due testimoni (Cass. 15095/2014). Chi compra in buona fede dal titolare apparente è tutelato, salvo una domanda di simulazione trascritta prima del suo acquisto (art. 1415 c.c.), ma la buona fede può essere contestata in causa: per questo il notaio verifica che il prezzo della vendita a monte risulti pagato.
Il notaio ricostruisce la provenienza con le visure ipotecarie, verifica se a monte c'è una donazione, in quale regime ricade la successione del donante e se nei registri ci sono domande o opposizioni trascritte. Per chi vende la stessa casa, gli aspetti speculari sono nella guida su come vendere una casa ricevuta in donazione; per le spese del rogito c'è il calcolatore della compravendita.