Cosa è cambiato dal 18 dicembre 2025
Per decenni l'immobile di provenienza donativa è stato il caso-limite del mercato: difficile da vendere, quasi impossibile da ipotecare. La legge Semplificazioni (L. 182/2025), in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto questo capitolo. L'art. 44 ha modificato gli artt. 561, 562 e 563 del Codice Civile ed eliminato l'elemento che spaventava acquirenti e banche: l'azione di restituzione contro il terzo che aveva comprato dal donatario.
Oggi la regola è semplice. Se una donazione lede la quota di legittima, il legittimario può ancora agire in riduzione, ma ottiene dal donatario una somma di denaro, non la restituzione del bene. L'immobile resta stabilmente di chi lo ha acquistato.
Cosa resta dell'azione di riduzione
L'azione di riduzione non è sparita. Il legittimario leso (coniuge, figli, ascendenti) può farla valere dopo la morte del donante, entro dieci anni dall'apertura della successione (artt. 553-564 c.c.). A cambiare sono il bersaglio e l'effetto: colpisce il donatario e si traduce in un credito in denaro, nei limiti di quanto serve a reintegrare la legittima. Il terzo acquirente e la banca che ha iscritto l'ipoteca non vengono più toccati.
Resta anche il divieto di rinunciare alla riduzione finché il donante è in vita (art. 557 c.c.). Nulla di nuovo, ma ormai irrilevante per la sicurezza dell'acquisto, che non dipende più da quella rinuncia.
Il regime transitorio: attenzione alle successioni più vecchie
C'è un'eccezione da conoscere. Per le successioni già aperte prima del 18 dicembre 2025, cioè quando il donante è deceduto prima di quella data, il vecchio regime può ancora operare. L'azione di restituzione contro il terzo sopravvive se un legittimario ha già notificato e trascritto una domanda di riduzione, oppure se lo fa entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge, oppure se trascrive entro lo stesso termine un atto di opposizione alla donazione.
Tradotto in pratica: se il donante è ancora in vita, o è deceduto dal 18 dicembre 2025 in poi, l'acquisto è al sicuro. Se è deceduto prima, conviene verificare con il notaio se quella finestra transitoria è stata attivata.
Mutuo e commerciabilità: cosa aspettarsi ora
Le banche rifiutavano il mutuo proprio per l'azione di restituzione, che poteva travolgere anche l'ipoteca. Venuto meno quel rischio per il futuro, la garanzia ipotecaria su un immobile donato non è più fragile e gli istituti possono finanziare l'acquisto come per qualunque altra provenienza.
È ragionevole attendersi che lo sconto storico sul prezzo, un tempo del 10-30%, si riduca via via che mercato e banche recepiscono la riforma. Per gli immobili che ricadono ancora nel regime transitorio, invece, le vecchie cautele conservano senso.
Le tutele di un tempo, e quando servono ancora
Gli strumenti nati per gestire il vecchio rischio, la polizza contro l'evizione, l'attesa del ventennio dalla trascrizione (introdotto dalla L. 80/2005), la risoluzione consensuale della donazione, la fideiussione del venditore, oggi rilevano solo nei casi transitori. Per un acquisto che ricade nel nuovo regime non sono più necessari, e pretenderli sarebbe un costo ingiustificato.
Una cautela di metodo resta valida sempre: diffidare delle vendite a prezzo simbolico tra parenti, che la giurisprudenza può riqualificare come donazioni dissimulate (Cass. 15095/2014), con tutte le conseguenze del caso.
Il ruolo del notaio
Il notaio verifica la provenienza dell'immobile con le visure ipotecarie e individua subito un'eventuale donazione a monte. Il suo compito, oggi, è inquadrare il caso nel regime corretto, nuovo o transitorio, e informarne l'acquirente: la differenza decide se servono cautele o se l'acquisto è semplicemente sicuro. Per una stima delle spese dell'atto si può usare il calcolatore compravendita.