Che cosa si compra con il diritto di superficie
Di regola ciò che si costruisce su un terreno appartiene a chi possiede il terreno (art. 934 c.c.). Il diritto di superficie è la deroga che le parti possono scegliere: il proprietario del suolo concede ad altri il diritto di fare e mantenere una costruzione sopra il suolo, e chi la realizza ne diventa proprietario (art. 952, comma 1, c.c.). Lo stesso vale sotto il suolo, per garage e parcheggi interrati (art. 955), e il proprietario può anche vendere una costruzione già esistente tenendosi il terreno (art. 952, comma 2). Le piantagioni restano escluse: non possono appartenere a qualcuno diverso dal proprietario del suolo (art. 956).
Finché non costruisce, il superficiario ha un diritto su cosa altrui, lo ius aedificandi; se non lo esercita per vent'anni, il diritto si prescrive (art. 954, ultimo comma). Dopo, ha la proprietà della costruzione, separata da quella del suolo, che può vendere e ipotecare (art. 2810 c.c.).
Il diritto può essere perpetuo o a tempo. Se è a tempo, alla scadenza si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione (art. 953 c.c.); con il diritto si estinguono anche le ipoteche e gli altri diritti reali che il superficiario aveva concesso, e le locazioni della costruzione durano solo fino alla fine dell'anno in corso (art. 954). Il codice non prevede un indennizzo al superficiario: se lo si vuole, va scritto nell'atto, insieme a chi deve smontare che cosa. Il perimento della costruzione invece non estingue il diritto, salvo patto contrario (art. 954).
Dove si usa
Un uso tipico sono gli impianti fotovoltaici su terreni o tetti altrui: l'operatore ottiene la superficie per la durata dell'impianto, lo costruisce e ne resta proprietario, mentre il proprietario del fondo riceve un corrispettivo, spesso un canone periodico. Il contratto deve dire con precisione durata, corrispettivo e sua indicizzazione, obblighi di rimozione e ripristino del suolo alla scadenza e le garanzie che li coprono.
Un altro è l'edilizia economica e popolare. Sulle aree dei piani di zona il comune concede il diritto di superficie per una durata fra 60 e 99 anni (art. 35 L. 865/1971), e chi compra un appartamento lì compra una proprietà superficiaria con i vincoli della convenzione su prezzo e rivendita. La trasformazione in piena proprietà si fa con una convenzione con il comune e il pagamento di un corrispettivo (art. 31, commi 45 e seguenti, L. 448/1998), che varia molto da comune a comune.
Atto, trascrizione e verifiche
La costituzione del diritto di superficie va fatta per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità (art. 1350, n. 2, c.c.), e va trascritta (art. 2643, n. 2, c.c.). La trascrizione è ciò che la rende opponibile a chi compra il terreno dopo o a un creditore del proprietario, e si trascrivono solo atti pubblici o scritture con firme autenticate: in pratica serve il notaio.
L'atto identifica il fondo con i dati catastali, descrive la costruzione da fare o già esistente, fissa durata, corrispettivo e disciplina della scadenza. Prima della stipula il notaio controlla ipoteche e trascrizioni sul fondo, la situazione catastale e urbanistica e i vincoli.
Se la superficie è costituita su un terreno, all'atto va allegato il certificato di destinazione urbanistica, a pena di nullità (art. 30, comma 2, D.P.R. 380/2001), salvo che il terreno sia pertinenza di un edificio censito al catasto urbano e misuri meno di 5.000 m².
Una domanda frequente riguarda la prelazione agraria dell'affittuario o del confinante coltivatore. L'art. 8 della L. 590/1965 la accorda per il trasferimento a titolo oneroso e per la concessione in enfiteusi del fondo, e la costituzione di un diritto di superficie non è fra i casi che la norma nomina. Il punto però è discusso, e se il fondo è affittato l'affittuario ha comunque un contratto in corso che la superficie non può ignorare: va valutato caso per caso con il notaio, e un accordo scritto con l'affittuario è la strada prudente.
Imposte e compenso del notaio
Fra privati la costituzione a titolo oneroso sconta l'imposta di registro al 9%, con un minimo di 1.000 € (art. 1, comma 1, primo periodo, Tariffa parte prima, D.P.R. 131/1986), più imposta ipotecaria e catastale di 50 € ciascuna. Vale anche su un terreno agricolo: l'aliquota del 15% riguarda il trasferimento del terreno a chi non è coltivatore diretto o IAP, non la costituzione di un diritto reale di godimento. L'Agenzia delle Entrate lo ha riconosciuto con la Risoluzione 23/E del 3 aprile 2025, abbandonando la posizione precedente dopo un'ordinanza della Cassazione dell'ottobre 2024. La base imponibile è il valore del diritto alla data dell'atto (art. 43, comma 1, lett. a, D.P.R. 131/1986), cioè quello dichiarato dalle parti, ma mai meno del corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto (art. 51, comma 1). Il prezzo-valore non si applica, perché riguarda le sole abitazioni acquistate da persone fisiche.
L'IVA entra solo se chi concede è un soggetto IVA che agisce nell'esercizio d'impresa: la costituzione di un diritto reale è una cessione di beni (art. 2, comma 1, D.P.R. 633/1972), ma non lo è se riguarda un terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria (art. 2, comma 3, lett. c), che resta fuori campo IVA e paga il registro come fra privati. Su un'area edificabile concessa da un'impresa si pagano invece IVA al 22% e registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 € ciascuna. La superficie su un edificio già esistente concessa da un'impresa, come quella su un tetto per il fotovoltaico, segue invece il regime dei fabbricati: di regola è esente da IVA (art. 10, comma 1, n. 8-bis e 8-ter, D.P.R. 633/1972), salvo cessione dell'impresa costruttrice entro cinque anni o opzione per l'IVA, e le imposte vanno verificate con il notaio caso per caso. Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nei nuovi testi unici della riforma fiscale, fra cui quelli dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025) e dell'IVA (D.Lgs. 10/2026); cambieranno gli articoli da citare, fino ad allora valgono quelli indicati.
Il compenso del notaio è libero (D.L. 1/2012) e dipende dal valore e da quanto è complesso l'atto: un impianto su più fondi con garanzie e clausole di ripristino richiede più lavoro di una superficie su un singolo lotto. Va chiesto in un preventivo scritto (L. 124/2017, art. 1, comma 150), che distingua compenso, imposte e spese di visura.
Superficie o locazione
Per un impianto fotovoltaico l'alternativa è affittare il terreno. La differenza pesa soprattutto sul finanziamento: la superficie è un diritto reale, ipotecabile e opponibile a tutti una volta trascritta, mentre la locazione è un contratto che non si può ipotecare, dura al massimo trent'anni (art. 1573 c.c.) ed è opponibile a chi compra il terreno se ha data certa anteriore, oltre i nove anni solo se trascritta (art. 1599 c.c.). Se il proprietario del terreno finisce in liquidazione giudiziale, la locazione prosegue, ma quando le restano più di quattro anni il curatore può recedere entro un anno, con effetto dopo quattro anni e pagando un equo indennizzo (art. 185 D.Lgs. 14/2019); la superficie già costituita e trascritta resta del superficiario. Chi finanzia l'impianto guarda anche alla durata: il diritto deve durare più del finanziamento, perché alla scadenza la sua ipoteca si estingue.
Se invece del diritto di superficie si compra il terreno, le imposte cambiano a seconda che sia agricolo o edificabile: i due casi sono nelle guide sul terreno agricolo e sul terreno edificabile.