C'è un equivoco diffuso: che il notaio garantisca lo stato della casa. Non è così. Il notaio garantisce che l'acquisto sia giuridicamente solido, non che le tubature non perdano. È una distinzione che evita parecchie delusioni dopo il rogito.
Cosa garantisce davvero il notaio
Il controllo del notaio riguarda la regolarità giuridica dell'immobile: che il venditore ne sia il vero proprietario, che non gravino ipoteche o pignoramenti, che gli intestatari catastali coincidano con i registri immobiliari, e che l'atto contenga ciò che la legge pretende a pena di nullità. Tra questi elementi ci sono la dichiarazione del venditore che dati catastali e planimetria corrispondono allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985) e gli estremi del titolo edilizio (art. 46 D.P.R. 380/2001). Il notaio non va sul posto a misurare: la conformità catastale la dichiara chi vende, o la attesta un tecnico. I due fronti più delicati hanno guide dedicate, quella su planimetria non conforme e quella su abuso edilizio.
Quello che il notaio non verifica è lo stato materiale: infiltrazioni, impianti a norma, umidità, difetti costruttivi nascosti. Restano fuori dal suo controllo. Qui entra in gioco una garanzia diversa, quella del venditore.
La garanzia per i vizi è del venditore
Per legge il venditore garantisce che la casa sia immune dai vizi che la rendono inidonea all'uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.). Vale per i vizi occulti, quelli che un esame ordinario non rivela. La garanzia non opera se il compratore conosceva il vizio al momento del contratto, né per i difetti facilmente riconoscibili (art. 1491 c.c.), a meno che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che il bene ne era esente.
Scoperto il vizio, il compratore sceglie tra due rimedi: sciogliere il contratto e farsi restituire il prezzo, oppure tenere la casa con una riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.). In più ha diritto al risarcimento del danno, salvo che il venditore provi di aver ignorato il vizio senza colpa (art. 1494 c.c.).
Una distinzione aiuta a capire cosa si può davvero pretendere. Il vizio è un difetto che incide sull'uso o sul valore, come un'infiltrazione strutturale o un impianto fuori norma. Cosa diversa è la mancanza di una qualità promessa o essenziale per l'uso (art. 1497 c.c.), per esempio un riscaldamento autonomo promesso nel contratto che si rivela centralizzato: anche qui valgono gli stessi termini di denuncia e di prescrizione. Il caso dell'immobile senza agibilità segue un'altra strada, perché consegnarla rientra nell'obbligo del venditore di consegnare i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa (art. 1477, comma 3, c.c.). Se l'immobile ha i requisiti e manca solo il certificato, la giurisprudenza parla di inadempimento di quell'obbligo, che può dare diritto al risarcimento e, se è grave, alla risoluzione, e più pronunce della Cassazione lo tengono fuori dai termini brevi dell'art. 1495 c.c.; se l'immobile non può ottenerla perché gli mancano i requisiti, una parte della giurisprudenza parla di consegna di una cosa diversa da quella pattuita (aliud pro alio), e la risoluzione si chiede nel termine ordinario di dieci anni (artt. 1453 e 2946 c.c.). E diversa ancora è la difformità catastale o urbanistica, che non è un vizio materiale ma un problema di regolarità documentale, quello che il notaio intercetta prima della firma. Inquadrare bene il problema decide quale tutela invocare e contro chi.
I termini sono stretti, molto stretti
Qui si gioca quasi tutto. Il compratore decade dalla garanzia se non denuncia il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e in ogni caso l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.). Tradotto: chi nota una crepa sospetta e aspetta mesi prima di muoversi, di solito perde il diritto. La denuncia non serve quando il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. Gli otto giorni possono essere modificati dalle parti nel contratto o dalla legge; la prescrizione di un anno dalla consegna no, perché i patti che modificano la prescrizione sono nulli (art. 2936 c.c.), anche se il compratore a cui il venditore chiede il saldo può sempre opporre il vizio, purché lo abbia denunciato in tempo.
Per una casa nuova o costruita da poco c'è una tutela in più. Se nei dieci anni dal compimento l'edificio rovina, minaccia di rovinare o presenta gravi difetti per vizio del suolo o della costruzione, ne risponde chi l'ha costruito, anche verso chi ha comprato dal committente (art. 1669 c.c.): la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta, e il diritto si prescrive in un anno dalla denuncia.
La clausola "visto e piaciuto"
Molti rogiti contengono la formula con cui l'acquirente dichiara di comprare l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, il classico "visto e piaciuto". Letta alla lettera, la formula descrive lo stato che l'acquirente ha potuto vedere, cioè ciò che un esame diligente rivela: per quei vizi la garanzia è già esclusa dall'art. 1491 c.c. Il codice permette alle parti di escludere o limitare la garanzia anche oltre, e se il contratto vuole farlo conviene che lo dica in modo espresso; ma quel patto non ha effetto se il venditore ha taciuto i vizi in mala fede (art. 1490, comma 2, c.c.). Resta il fatto che far valere una garanzia significa, spesso, una causa: su un immobile usato non recentissimo, una perizia tecnica prima della firma vale di solito più di qualsiasi clausola messa nel contratto.