C'è un equivoco diffuso: che il notaio garantisca lo stato della casa. Non è così. Il notaio garantisce che l'acquisto sia giuridicamente solido, non che le tubature non perdano. È una distinzione che evita parecchie delusioni dopo il rogito.
Cosa garantisce davvero il notaio
Il controllo del notaio riguarda la regolarità giuridica dell'immobile: che il venditore ne sia il vero proprietario, che non gravino ipoteche o pignoramenti, che i dati catastali coincidano con lo stato di fatto e che la situazione urbanistica regga. I due fronti più delicati hanno guide dedicate, quella su planimetria non conforme e quella su abuso edilizio.
Quello che il notaio non verifica è lo stato materiale: infiltrazioni, impianti a norma, umidità, difetti costruttivi nascosti. Restano fuori dal suo controllo. Qui entra in gioco una garanzia diversa, quella del venditore.
La garanzia per i vizi è del venditore
Per legge il venditore garantisce che la casa sia immune dai vizi che la rendono inidonea all'uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.). Vale per i vizi occulti, quelli che un esame ordinario non rivela. Per i difetti evidenti o facilmente riconoscibili la garanzia non opera (art. 1491 c.c.), a meno che il venditore non abbia dichiarato che il bene ne era esente.
Scoperto il vizio, il compratore sceglie tra due rimedi: sciogliere il contratto e farsi restituire il prezzo, oppure tenere la casa con uno sconto proporzionato al difetto (art. 1492 c.c.).
Una distinzione aiuta a capire cosa si può davvero pretendere. Il vizio è un difetto che incide sull'uso o sul valore, come un'infiltrazione strutturale o un impianto fuori norma. Cosa diversa è la mancanza di una qualità promessa o essenziale (art. 1497 c.c.), per esempio una metratura dichiarata e poi smentita. E diversa ancora è la difformità catastale o urbanistica, che non è un vizio materiale ma un problema di regolarità documentale, quello che il notaio intercetta prima della firma. Inquadrare bene il problema decide quale tutela invocare e contro chi.
I termini sono stretti, molto stretti
Qui si gioca quasi tutto. Il compratore decade dalla garanzia se non denuncia il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta, e in ogni caso l'azione si prescrive entro un anno dalla consegna (art. 1495 c.c.). Tradotto: chi nota una crepa sospetta e aspetta mesi prima di muoversi, di solito perde il diritto. La denuncia non serve solo quando il venditore ha riconosciuto il vizio o lo ha occultato, perché lì ha agito in malafede.
La clausola "visto e piaciuto"
Molti rogiti contengono la formula con cui l'acquirente dichiara di comprare l'immobile nello stato di fatto in cui si trova, il classico "visto e piaciuto". Quella clausola restringe la garanzia per i vizi, ma non è uno scudo assoluto: non copre il dolo del venditore né i difetti che ha deliberatamente nascosto. Per questo, su un immobile usato non recentissimo, una perizia tecnica prima della firma vale spesso più di qualsiasi clausola messa nel contratto.