Comprare casa dai genitori è un'operazione del tutto legittima, ma va fatta come una vera compravendita: il figlio paga un prezzo effettivo e diventa proprietario con un normale atto notarile di vendita. Il punto delicato non è la parentela, che di per sé non cambia nulla, ma la tentazione di trasformare la vendita in un regalo mascherato fissando un prezzo simbolico o non incassandolo affatto. È lì che la compravendita smette di essere tale e diventa una donazione dissimulata, con conseguenze fiscali e civilistiche pesanti. La differenza pratica pesa: una vendita autentica non intacca la quota degli altri figli, mentre una vendita di facciata è nulla e attaccabile dal fisco e dagli eredi. E da dicembre 2025 la riforma delle donazioni ha tolto la ragione che per anni ha spinto molte famiglie a preferire il regalo mascherato: la donazione, oggi, di regola non penalizza più la rivendita della casa.
Si può fare: come funziona la vendita fra genitori e figli
Sul piano giuridico, la vendita di una casa da un genitore a un figlio è un contratto di compravendita come qualunque altro. Richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 del Codice Civile), e per essere trascritta nei registri immobiliari va fatta per atto pubblico o per scrittura privata autenticata dal notaio (art. 2657 c.c.). Produce il trasferimento della proprietà a fronte del pagamento di un corrispettivo. A differenza della donazione, non servono i due testimoni: la donazione va fatta per atto pubblico (art. 782 c.c.) e la legge notarile vi impone la presenza di due testimoni (art. 48 della L. 89/1913), requisiti che la vendita non conosce.
L'elemento che rende genuina l'operazione è il prezzo. Deve essere un prezzo reale, concordato e soprattutto effettivamente pagato dal figlio con mezzi tracciabili (bonifico, assegno circolare, eventualmente un mutuo). Nel rogito le parti dichiarano, con una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, le modalità analitiche di pagamento del prezzo (art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006), e proprio quella dichiarazione, riscontrata dai mezzi di pagamento, distingue una compravendita autentica da una vendita di facciata. Se il denaro non passa davvero, non siamo di fronte a una vendita, per quanto l'atto la chiami così.
Le imposte sulla vendita tra parenti
Una compravendita fra genitori e figli sconta le stesse imposte di qualsiasi altra vendita fra privati: la parentela non porta né sconti né aggravi. Se l'acquirente ha i requisiti prima casa, l'imposta di registro è del 2%; negli altri casi è del 9%, in entrambi i casi con un minimo di 1.000 €. A questa si aggiungono l'imposta ipotecaria e quella catastale, dovute in misura fissa di 50 € ciascuna (art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011). Le aliquote del registro sono quelle del Testo unico dell'imposta di registro (D.P.R. 131/1986).
Su un'abitazione fra privati l'acquirente persona fisica può chiedere al notaio che la base imponibile non sia il prezzo dichiarato ma il valore catastale: è il regime del "prezzo-valore" (art. 1, comma 497, della L. 266/2005), in cui il registro si calcola sulla rendita catastale moltiplicata per 115,5 in caso di prima casa e per 126 negli altri casi. Quei coefficienti incorporano già la rivalutazione del 5%, e il valore così ottenuto è di norma inferiore a quello di mercato. Un vantaggio che vale per tutti gli acquirenti privati, non solo per i figli. Per una stima puntuale delle voci sul tuo caso puoi usare il calcolatore delle spese di compravendita.
Accanto alla vendita conviene tenere presente la donazione, che è spesso la vera alternativa sul tavolo. Nella donazione fra genitori e figli l'imposta di donazione è quasi sempre azzerata dalla franchigia di 1.000.000 € per beneficiario (art. 56, comma 1, del D.Lgs. 346/1990, come riscritto dal D.Lgs. 139/2024), ma ipotecaria e catastale salgono al 2% e all'1% del valore catastale, con un minimo di 200 € ciascuna (o restano a 200 € fissi ciascuna con i requisiti prima casa). La vendita costa di più in imposta di registro; la donazione costa sempre di più in ipotecaria e catastale: 200 € ciascuna anche con la prima casa (2% e 1% senza), più 230 € di bollo, 35 € di tassa ipotecaria e 55 € di voltura, contro i 50 € + 50 € della vendita, che è esente da bollo, tasse ipotecarie e tributi catastali (art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011). Il conto esatto dipende dal valore dell'immobile e dai requisiti del figlio.
Quando la "vendita" diventa una donazione
Il rischio più concreto in una compravendita fra parenti è farla scivolare in una simulazione. Se il prezzo indicato in atto è puramente simbolico, oppure non viene mai pagato, la vendita dissimula una donazione (artt. 1414-1417 c.c.). La Cassazione è netta: un trasferimento immobiliare in cui non è avvenuto alcun pagamento del prezzo configura una vendita che nasconde una donazione e, in mancanza della forma dell'atto pubblico con due testimoni richiesta per donare, è nulla per il negozio dissimulato (Cass. 15095/2014).
Le conseguenze sono di due tipi. Sul piano civilistico, gli altri eredi possono far accertare la simulazione: la donazione dissimulata, priva della forma, è nulla e l'immobile resta nel patrimonio del genitore; se invece la forma della donazione ci fosse, sarebbe comunque soggetta a collazione e riduzione come una donazione palese. Sul piano fiscale, l'Agenzia delle Entrate può riqualificare l'atto e recuperare le imposte effettivamente dovute, con sanzioni e interessi. Attenzione: il regime del prezzo-valore protegge dall'accertamento di maggior valore sulla base catastale, ma non immunizza dalla contestazione di simulazione quando il prezzo, semplicemente, non è stato pagato.
C'è poi un confine da tenere presente. Se è il genitore a fornire al figlio il denaro per acquistare, oppure a pagare direttamente il prezzo al venditore, non siamo più nel campo della compravendita fra loro due, ma in quello della liberalità: a seconda del meccanismo si tratta di donazione di denaro o di donazione indiretta dell'immobile, con regole e imposte proprie. Chi ha comprato con i soldi dei genitori può comunque rivendere liberamente: la casa è sua a tutti gli effetti. La liberalità che c'è dietro riemerge solo nella futura successione dei genitori. Quando il denaro è dato proprio per quell'acquisto, o il genitore paga direttamente il prezzo (donazione indiretta), per l'orientamento costante della Cassazione l'oggetto della collazione e del calcolo della legittima è l'immobile, valutato all'apertura della successione; una donazione di denaro non finalizzata all'acquisto si conferisce invece come denaro (art. 751 c.c.). Questa guida riguarda il caso in cui il figlio compra davvero, con risorse sue, versando un prezzo reale.
Donare o vendere ai figli: cosa cambia dopo la riforma 2025
Per anni una ragione ricorrente spingeva le famiglie a preferire una vendita alla donazione, anche quando i soldi passavano poco o nulla: l'immobile ricevuto in donazione era difficile da rivendere e quasi impossibile da ipotecare, perché gli acquirenti e le banche temevano l'azione di restituzione dei legittimari. Quella ragione oggi non regge più.
La L. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riformato gli artt. 561-563 c.c. (art. 44) ed eliminato l'azione di restituzione contro il terzo che acquista un immobile di provenienza donativa. Il legittimario leso può ancora agire in riduzione, ma se il donatario ha venduto, la riduzione non pregiudica chi ha comprato (salvo che la domanda di riduzione fosse già trascritta prima del suo acquisto): il donatario deve compensare il legittimario in denaro. E se l'immobile torna indietro perché è ancora del donatario, le ipoteche che questi vi ha iscritto, per esempio a garanzia di un mutuo, restano efficaci. Le nuove regole valgono per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 e, per quelle già aperte, dal 18 giugno 2026, salvo che entro quella data il legittimario abbia notificato e trascritto la domanda di riduzione o un atto di opposizione. In pratica, una casa donata è di regola tornata vendibile e finanziabile. Il tema è approfondito nelle guide su come vendere una casa ricevuta in donazione e su cosa cambia per chi acquista un immobile donato.
La conseguenza per chi deve decidere è concreta: viene meno il motivo storico per travestire una donazione da vendita. Se l'intento è davvero regalare la casa al figlio, oggi la donazione è uno strumento pulito e non penalizza la futura circolazione dell'immobile, mentre la vendita simulata resta un atto nullo e a rischio di contestazione. Se invece il figlio acquista con risorse proprie e paga un prezzo vero, la compravendita è la strada corretta. Le due operazioni, fatte entrambe in modo genuino, si confrontano così su forma, imposte, tutela degli altri eredi e rivendita futura:
| Aspetto | Compravendita (prezzo reale pagato) | Donazione |
|---|---|---|
| Forma dell'atto | Atto notarile, senza testimoni | Atto pubblico (art. 782 c.c.) con due testimoni (art. 48 L. 89/1913) |
| Imposte principali | Registro 2% prima casa / 9% altri casi (minimo 1.000 €), sul valore catastale se l'acquirente sceglie il prezzo-valore; ipotecaria e catastale 50 € ciascuna | Donazione 4% oltre 1.000.000 € di franchigia (di norma zero fra genitori e figli); ipotecaria 2% e catastale 1% (minimo 200 € ciascuna), o 200 € fissi ciascuna con prima casa; in più bollo 230 €, 35 € di tassa ipotecaria e 55 € di voltura |
| Impatto sulla legittima degli altri figli | Nessuno, se il prezzo è congruo ed effettivo | Il valore rientra nella successione e può ledere la quota degli altri legittimari |
| Rivendita futura dell'immobile | Libera | Di regola libera: dopo la L. 182/2025 la riduzione non colpisce chi compra dal donatario, salvo domanda di riduzione o atto di opposizione già trascritti |
I rischi da conoscere prima di procedere
Al di là della simulazione, comprare casa dai genitori porta con sé alcuni punti di attenzione pratici.
C'è anzitutto la posizione degli altri figli. Una vendita a prezzo reale non intacca le loro quote di legittima, perché il patrimonio del genitore riceve in cambio il denaro. Ma se il prezzo è troppo basso rispetto al mercato, la differenza fra valore e corrispettivo può essere letta come una liberalità a favore dell'acquirente, che alla morte del genitore può essere oggetto di collazione fra i coeredi e, se lede la legittima, di azione di riduzione (artt. 553-564 c.c.). Coinvolgere fin dall'inizio anche gli altri figli, o documentare bene la congruità del prezzo, evita liti future.
Poi c'è il mutuo. Se il figlio finanzia l'acquisto, la banca fa periziare l'immobile e finanzia in proporzione al valore che il perito le riconosce: un prezzo lontano dal mercato, in un senso o nell'altro, complica l'istruttoria. Meglio arrivarci con un prezzo credibile e pagamenti tracciabili.
Sul fronte fiscale, un prezzo dichiarato e mai incassato è proprio ciò che espone l'atto alla riqualificazione. Un corrispettivo reale, versato per intero con mezzi tracciabili che corrispondono alla dichiarazione resa in atto, è la difesa migliore.
Il ruolo del notaio
Il notaio non si limita a rogare l'atto. Verifica la provenienza dell'immobile e la sua situazione ipotecaria e catastale, raccoglie le dichiarazioni urbanistiche del venditore (art. 46 del D.P.R. 380/2001 per le costruzioni iniziate dopo il 17 marzo 1985, art. 40 della L. 47/1985 per quelle precedenti) e quella di conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, della L. 52/1985), riceve la dichiarazione sulle modalità di pagamento del prezzo e inquadra l'operazione nel regime fiscale corretto. Soprattutto, è la figura che può dire con chiarezza se il caso concreto è una compravendita autentica o se, per come è congegnato, rischia di essere trattato come una donazione. Prima di scegliere fra vendere e donare conviene confrontarsi con un professionista: puoi trovare un notaio nella tua zona e chiedere un preventivo per l'atto.
Domande frequenti
Posso comprare la casa dei miei genitori a un prezzo più basso del mercato?
Si può fissare un prezzo inferiore al valore di mercato, purché non sia simbolico né fittizio. Se l'acquirente sceglie il prezzo-valore, le imposte si calcolano comunque sul valore catastale, quindi un prezzo moderatamente più basso non crea problemi di registro; un prezzo irrisorio o mai pagato, invece, espone alla riqualificazione come donazione dissimulata e alla contestazione degli altri eredi.
Comprare dai genitori costa meno per via della parentela?
No. La compravendita fra genitori e figli sconta le stesse imposte di qualsiasi vendita fra privati. Il legame di parentela non comporta né riduzioni né maggiorazioni: eventuali agevolazioni, come quella prima casa, dipendono dai requisiti dell'acquirente, non dal rapporto familiare.
Conviene farsi vendere la casa o farsela donare?
Dipende dai numeri e dagli obiettivi. Se il figlio paga davvero, la compravendita è la strada corretta e non tocca la legittima degli altri figli. Se l'intento è regalare, la donazione è più semplice sul fronte dell'imposta di donazione (di norma azzerata dalla franchigia) e, dopo la L. 182/2025, di regola non penalizza più la rivendita dell'immobile. La vendita a prezzo simbolico, che un tempo si usava per aggirare i limiti della donazione, oggi è la scelta peggiore: nulla e rischiosa.
Che succede se pago la casa ai miei genitori ma non con soldi miei?
Se sono i genitori a fornire il denaro o a pagare il prezzo per conto del figlio, non c'è una vera compravendita fra loro: si ricade in una liberalità, come la donazione di denaro o la donazione indiretta dell'immobile, con le regole fiscali proprie di quegli istituti. Vanno inquadrate e dichiarate correttamente per non incorrere in contestazioni.