Chi chiede un mutuo per comprare casa di solito sa quanto vuole prendere in prestito, molto meno quanto ci vorrà. La banca non lavora in una sola tappa: istruisce la pratica, fa stimare l'immobile, delibera, e solo dopo si arriva all'offerta vincolante e al rogito. Secondo la nostra stima di prassi le tre fasi interne richiedono insieme da quattro a otto settimane, ma non è un dato ufficiale: i tempi indicati dalla singola banca, fra la consegna dei documenti e l'erogazione, sono scritti nel suo foglio informativo, come ricorda la guida al mutuo della Banca d'Italia. Conviene leggerlo prima di fissare la data del compromesso.
Le settimane tra compromesso e delibera sono anche le più utili per le verifiche sull'immobile, che lasciate alla fine diventano colli di bottiglia. Prima, però, conviene capire dove si perde tempo nel processo bancario.
Le fasi del processo bancario
Istruttoria. La banca valuta il merito di credito: reddito, impegni in corso, rapporto fra rata e reddito, coerenza dell'operazione. Il foglio informativo elenca i documenti da fornire e il termine per consegnarli, e una documentazione incompleta al primo invio fa perdere giorni. Per i lavoratori autonomi l'analisi del reddito è di solito più articolata.
Perizia dell'immobile. Per stabilire il valore della garanzia la banca fa stimare l'immobile da un perito. È la fase più variabile, perché dipende dal sopralluogo e dai documenti dell'immobile: una difformità catastale o un dubbio sulla regolarità edilizia emersi qui possono fermare la pratica finché non vengono chiariti.
Delibera e offerta vincolante. La banca approva o nega il finanziamento, a volte dopo aver chiesto documenti integrativi. Se il rogito slitta di settimane dopo la delibera, conviene chiedere per tempo alla banca se va aggiornata. Prima della firma il consumatore ha diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni sull'offerta vincolante, durante il quale la banca non può cambiarla; può comunque accettarla prima (D.Lgs. 385/1993, art. 120-novies, comma 3). Chi fissa il rogito appena ricevuta la delibera deve tenere conto anche di questa settimana.
Erogazione. Di solito il mutuo non viene erogato il giorno della firma: la Banca d'Italia avverte che la somma arriva alcuni giorni dopo, quando l'ipoteca ha raggiunto un maggior grado di sicurezza. In una compravendita il venditore vuole il prezzo al rogito, quindi modalità e tempi dell'erogazione vanno concordati prima con la banca e con il notaio. Se lo chiede almeno una delle parti, il notaio tiene in deposito il saldo del prezzo su un conto dedicato fino alla trascrizione dell'atto, e lo versa al venditore solo dopo: è una tutela introdotta dalla legge sulla concorrenza del 2017 (L. 124/2017), da decidere possibilmente già nel preliminare.
Cosa rallenta il processo
Documenti mancanti o non conformi bloccano l'istruttoria prima ancora che inizi: un APE assente o scaduto, una planimetria catastale difforme, la mancanza dell'atto di provenienza sono esempi ricorrenti. Una planimetria che non corrisponde allo stato di fatto non ferma solo la banca: senza la dichiarazione di conformità degli intestatari, o l'attestazione di un tecnico abilitato che la sostituisce, l'atto di trasferimento è nullo (L. 52/1985, art. 29, comma 1-bis), quindi una difformità che incide sui dati catastali va corretta con un aggiornamento (DOCFA) prima del rogito. Anche i titoli di provenienza complessi, come immobili arrivati per successione, donazione o sentenza, richiedono verifiche aggiuntive che allungano la fase finale.
Il resto della variabilità è fuori dalla banca: la disponibilità del perito, i tempi degli uffici comunali quando serve ricostruire i titoli edilizi, la risposta della banca del venditore se c'è un mutuo da estinguere. Cambiano da una zona all'altra e da una pratica all'altra, ed è per questo che una data di rogito fissata al buio, prima di avere la delibera, è la più esposta a slittare.
Perché il notaio va sentito prima della delibera
Il problema più sottovalutato è il coordinamento tra banca e notaio. Nel mutuo il notaio non è una comparsa: il Notariato ricorda che si assume verso la banca la responsabilità sulla proprietà e sulla libertà da ipoteche dell'immobile dato in garanzia, e che conviene rivolgersi a lui per tempo, non all'ultimo minuto. Se viene contattato solo dopo la delibera, avvia le proprie verifiche (provenienza nel ventennio, ricerche ipotecarie) quando la finestra è già stretta, e se emerge qualcosa, un'ipoteca da cancellare o una successione da sistemare, il calendario slitta.
Sentito prima, il notaio può fare le visure mentre la banca è ancora in istruttoria, preparare la lista dei documenti per entrambe le parti e coordinarsi con l'ufficio mutui per far coincidere la data del rogito con l'erogazione. Sono tre attività che, svolte in parallelo invece che in sequenza, tolgono settimane alla fase finale.
La scelta del notaio spetta al cliente anche per il mutuo: la Banca d'Italia lo scrive esplicitamente, e il Notariato aggiunge che non deve essere imposta dalla banca né dall'agenzia e che spetta all'acquirente, salvo diversi accordi con il venditore. Alcune banche propongono un notaio di fiducia, ma l'acquirente può indicare il proprio; nella prassi è di solito lo stesso notaio a stipulare, nella stessa seduta, compravendita e mutuo. Per i passaggi che vengono prima della banca, la guida su quando contattare il notaio per l'acquisto segue l'ordine delle firme.
Prima che la banca deliberi il mutuo è il momento migliore per contattare il notaio e avviare le verifiche preliminari. Trova un notaio nella tua zona o calcola le spese notarili per pianificare i costi dell'acquisto.