Calcolo costi notaio per compravendita casa

Il costo del notaio per l'acquisto di una casa dipende da tre fattori: se è prima o seconda casa, se il venditore è un privato o un'impresa costruttrice, e la rendita catastale dell'immobile. Per una prima casa da privato con valore di 200.000 EUR, le spese totali (imposte + onorario) si aggirano tra 3.000 e 5.000 EUR. Per una seconda casa le imposte sono significativamente più alte (9% di imposta di registro invece del 2%).

Acquistando da privato si paga l'imposta di registro sul valore catastale: 2% per la prima casa, 9% per la seconda casa. Acquistando da costruttore (soggetto IVA, entro 5 anni dalla costruzione) si paga l'IVA sul prezzo dichiarato: 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 22% per immobili di lusso, più imposte fisse di registro, catastale e ipotecaria di 200 EUR ciascuna.

Il valore catastale ai fini delle imposte di compravendita si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per un coefficiente fisso: 110 per la prima casa (rendita × 115,5) e 120 per la seconda casa (rendita × 126). Questi coefficienti si applicano alle abitazioni residenziali (categorie catastali A, esclusa A/10). Per uffici e negozi i coefficienti sono diversi.

Le spese notarili per la stipula dell'atto di mutuo sull'abitazione principale sono detraibili al 19% nel modello 730 (rigo E7), all'interno del limite complessivo di 4.000 EUR annui insieme agli interessi passivi del mutuo. Le spese notarili per l'atto di compravendita NON sono invece detraibili. Le spese di intermediazione immobiliare (agenzia) hanno una detrazione separata con limite di 1.000 EUR (rigo E17).

Le esenzioni fiscali (imposta di registro, ipotecaria e catastale azzerate) per gli under 36 con ISEE sotto 40.000 EUR sono scadute il 31 dicembre 2023 e non sono state rinnovate. Nel 2026 gli under 36 pagano le stesse imposte di tutti gli altri acquirenti prima casa: registro al 2% del valore catastale, catastale e ipotecaria 50 EUR ciascuna. Resta però attivo il Fondo di Garanzia Consap: per under 36 con ISEE fino a 40.000 EUR, la garanzia statale sale all'80% del mutuo (contro il 50% ordinario), facilitando l'accesso al credito anche senza garanzie immobiliari proprie. L'importo massimo del mutuo garantito è 250.000 EUR.

Per prassi e per legge (art. 1475 del Codice Civile), le spese del contratto di vendita sono a carico dell'acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. La scelta del notaio spetta liberamente alle parti: non è obbligatorio accettare quello proposto dalla banca o dall'agenzia immobiliare.

Per l'acquisto di una seconda casa da privato, l'imposta di registro è del 9% sul valore catastale (invece del 2% per la prima casa). Le imposte catastale e ipotecaria restano fisse a 50 EUR ciascuna. Per un immobile con rendita catastale di 1.000 EUR, il valore catastale è 126.000 EUR e l'imposta di registro è 11.340 EUR. L'onorario del notaio è circa lo 0,8% del valore catastale + IVA 22%.

I documenti necessari per il rogito sono: carta d'identità e codice fiscale di entrambe le parti, atto di provenienza dell'immobile (precedente rogito, successione o donazione), visura catastale aggiornata, planimetria catastale, certificato di agibilità, APE (attestato di prestazione energetica), e l'eventuale contratto preliminare. Per il mutuo servono anche la documentazione bancaria e la perizia.

La preparazione dell'atto richiede in genere 15-30 giorni dal conferimento dell'incarico al notaio. Il rogito stesso dura circa 1-2 ore. Il notaio deve effettuare visure ipotecarie e catastali, verificare la conformità urbanistica e preparare la bozza dell'atto. Per acquisti con mutuo i tempi possono allungarsi di 1-2 settimane per la perizia bancaria.