Costo notaio compravendita immobiliare

La discriminante fiscale è la categoria catastale registrata in Catasto Fabbricati, non l'uso effettivo o l'aspetto dell'immobile. Sono fiscalmente abitativi tutti gli immobili in categoria A escluso A/10 (A/1 signorile, A/2 civile, A/3 economica, A/4 popolare, A/5 ultrapopolare, A/6 rurale, A/7 villini, A/8 ville, A/9 castelli/palazzi storici, A/11 alloggi tipici dei luoghi come baite e rifugi). Sono fiscalmente strumentali A/10 (uffici), C/1 (negozi), C/2 (magazzini e cantine isolate), C/3 (laboratori per arti e mestieri), C/4 (fabbricati per esercizio di sport senza fini di lucro), C/5 (stabilimenti balneari), D (immobili industriali), E (immobili a destinazione particolare). I terreni sono categoria a sé. La verifica si fa con una visura catastale (Agenzia Entrate, costa 4,30 € in via telematica). La categoria determina aliquote, base imponibile (valore catastale vs prezzo dichiarato), e applicabilità o meno del regime prezzo-valore.

Sì, se il box (categoria catastale C/6) viene acquistato come pertinenza dell'abitazione principale che gode dell'agevolazione prima casa. Il vincolo pertinenziale è regolato dall'art. 817 del Codice Civile (destinazione durevole al servizio dell'unità principale) e va dichiarato espressamente in atto. Si può applicare l'agevolazione a UNA pertinenza per ciascuna delle categorie C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o autorimessa) e C/7 (tettoia), per un massimo di 3 pertinenze. Un secondo box pertinenziale paga il 9% pieno. L'agevolazione vale anche se la pertinenza viene acquistata successivamente all'abitazione principale, purché il notaio richiami in atto gli estremi del rogito agevolato originario.

Dipende dalla configurazione catastale dell'immobile. Se l'immobile è già censito come unità catastali separate (ad esempio un'abitazione A/2 al primo piano + un negozio C/1 al piano terra con accatastamento autonomo), il regime fiscale si applica unità per unità: l'A/2 può fruire della prima casa e del regime prezzo-valore, il C/1 paga il 9% sul prezzo. Se invece l'immobile è un'unica unità a uso promiscuo (frequente nei rustici o nelle villette con studio professionale annesso), prevale la categoria catastale registrata: A/2 abitativa = regime residenziale; A/10 strumentale = regime strumentale. Per ottimizzare conviene valutare un frazionamento catastale (DOCFA) PRIMA del rogito.

No, mai. Il regime prezzo-valore introdotto dalla L. 266/2005 art. 1 c. 497 è limitato testualmente ai trasferimenti di «fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze». Uffici (A/10), negozi (C/1), magazzini (C/2), laboratori (C/3), capannoni (D) sono fiscalmente strumentali e ne sono esclusi per definizione. La base imponibile per le imposte di registro è sempre il prezzo dichiarato in atto, non il valore catastale. Il regime è inoltre riservato all'acquirente persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali: anche un'abitazione comprata da una SRL o da un professionista P.IVA per il proprio studio non beneficia del regime, indipendentemente dalla categoria catastale.

La categoria catastale registrata in Catasto Fabbricati è quella fiscalmente vincolante, non l'uso effettivo che ne fai. Un'unità censita A/2 (abitativa civile) usata di fatto come studio professionale resta A/2 per il fisco: paga registro 9% se seconda casa (o 2% se prima casa) sulla base catastale in regime prezzo-valore. Se vuoi che diventi A/10 (ufficio strumentale) — opzione spesso conveniente per professionisti che vogliono dedurre i costi di gestione e l'IVA — devi presentare una variazione catastale (procedura DOCFA) all'Agenzia delle Entrate prima o dopo il rogito. La variazione cambia il regime fiscale prospettico: l'A/10 paga IMU/TASI come strumentale, è fuori dal regime prezzo-valore e — se ceduta da impresa — sconta ipo 3% + cat 1% proporzionali.