Molti acquirenti escono dal rogito convinti che il notaio abbia esaminato ogni aspetto dell'immobile. Non è così — e la differenza, se ignorata, può costare cara.
Il notaio è un pubblico ufficiale con obblighi precisi, stabiliti dalla L. 89/1913, art. 28. Il suo ruolo pre-stipula è giuridico: verificare che il trasferimento di proprietà sia valido sotto il profilo legale. Non è un perito tecnico. Non sale sul tetto, non controlla i muri, non legge le planimetrie per rilevare abusi edilizi. Chi acquista casa senza un geometra o un tecnico incaricato di analisi indipendente si affida a una garanzia che il notaio non ha mai promesso di dare.
Capire cosa fa davvero è la base di una compravendita consapevole.
Cosa il notaio verifica sempre
Le verifiche obbligatorie coprono quattro aree principali.
Titolo di proprietà e catena dei passaggi. Il notaio effettua le visure ipotecarie e catastali alla Conservatoria dei RR.II. e all'Agenzia delle Entrate, risalendo di norma al ventennio precedente. L'obiettivo è accertare che il venditore sia l'effettivo proprietario e che non esistano vizi nella catena dei trasferimenti: donazioni annullabili, successioni non completate, sentenze trascritte. (Non è infrequente, su immobili di famiglia, trovare intestazioni che risalgono a decenni fa e che nessuno ha mai regolarizzato.)
Ipoteche, pignoramenti e privilegi. La visura alla Conservatoria mostra le iscrizioni ipotecarie attive e i pignoramenti trascritti. Se emerge un'ipoteca, il notaio gestisce l'estinzione contestuale al rogito o subordina la stipula alla cancellazione preventiva. Un privilegio speciale o un fermo amministrativo possono bloccare l'atto se non risolti prima.
Conformità catastale. L'art. 29 della L. 52/1985 impone che negli atti di trasferimento sia attestata la corrispondenza tra i dati catastali indicati e lo stato di fatto dell'immobile. Il notaio confronta la planimetria catastale depositata con la dichiarazione resa dal venditore. La verifica è documentale: se la planimetria depositata è coerente con quanto dichiarato, il notaio procede. Non ha strumenti per sapere se la planimetria stessa corrisponde alla realtà fisica.
Stato civile e regime patrimoniale. Per vendere validamente, chi è coniugato in regime di comunione dei beni deve avere il consenso del coniuge sugli atti di straordinaria amministrazione (art. 184 c.c.). Il notaio verifica lo stato civile delle parti e il regime patrimoniale con visure anagrafiche e atti pubblici. Separazioni recenti, matrimoni successivi all'acquisto, trust familiari non pubblicizzati sono situazioni che il notaio incrocia e segnala.
Dichiarazione urbanistica e APE. Il venditore è tenuto per legge a dichiarare la regolarità urbanistica dell'immobile (art. 46, D.P.R. 380/2001). Il notaio avverte il venditore dell'obbligo e raccoglie la dichiarazione nell'atto; tuttavia non può verificarne la veridicità materiale. Se la dichiarazione è falsa, la responsabilità penale e civile è del venditore. La presenza di un APE valido va certificata prima della firma: il D.Lgs. 192/2005, art. 6, lo rende allegato obbligatorio del contratto.
Cosa il notaio non controlla
Il confine è netto. Tre aree restano fuori dal perimetro delle verifiche notarili.
Lo stato fisico dell'immobile — umidità, impianti, strutture portanti, copertura, conformità alle norme antisismiche — è competenza di un geometra o tecnico abilitato, ingaggiato dall'acquirente in modo indipendente. Il notaio non ha accesso all'immobile e non effettua sopralluoghi.
La veridicità delle dichiarazioni urbanistiche del venditore non è verificabile giuridicamente. Il notaio può consultare il titolo edilizio se disponibile in atti pubblici, ma non ha accesso diretto agli archivi comunali edilizi né l'obbligo di farlo. Abusi sanati solo parzialmente, sopraelevazioni non autorizzate, cambi di destinazione d'uso non comunicati: tutto questo può emergere solo da una due diligence tecnica.
I contratti di locazione non registrati non compaiono in nessun registro pubblico. Se il venditore non li dichiara, il notaio non ha modo di rilevarli.
Quando coinvolgere un tecnico indipendente
La risposta è sempre — e sempre prima del compromesso, non dopo.
Firmare un preliminare senza una verifica tecnica indipendente vincola l'acquirente a un immobile che potrebbe presentare irregolarità emerse solo in seguito. Uscire da un compromesso per vizi tecnici scoperti post-firma comporta di solito una trattativa, una penale o un contenzioso. Il costo di una perizia preliminare è in genere €500–1.200: una cifra trascurabile rispetto al valore della transazione. Per gli abusi edilizi e le loro implicazioni sul rogito, la guida su cosa verifica il notaio in presenza di abusi edilizi approfondisce i casi più comuni.
Per i problemi di planimetria catastale, vedi la guida dedicata alla planimetria non conforme. Per capire in anticipo cosa deve produrre chi vende, leggi cosa deve fare il venditore prima del rogito.
Stai per acquistare un immobile? Trova un notaio nella tua zona per una consultazione preliminare prima di firmare il compromesso.