Molti acquirenti escono dal rogito convinti che il notaio abbia esaminato ogni aspetto dell'immobile. Non è così, e la differenza, se ignorata, può costare cara.
Il notaio è un pubblico ufficiale, e la legge notarile gli vieta di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge (art. 28 L. 89/1913). Il suo controllo prima della firma è giuridico: che il trasferimento sia valido e che l'acquirente riceva ciò che paga, libero da sorprese nei registri. Non è un perito tecnico. Non sale sul tetto, non controlla i muri, non misura le stanze. Chi compra casa senza un tecnico di fiducia si affida a una garanzia che il notaio non ha mai promesso di dare.
Cosa il notaio verifica di regola
Il controllo prima della firma tocca sei punti.
- Chi vende e se può vendere. Il notaio accerta identità, capacità e poteri di firma delle parti; se l'immobile è in comunione legale la vendita va fatta da entrambi i coniugi (art. 180 c.c.), e quella fatta da uno solo senza il consenso dell'altro è annullabile, su domanda di quest'ultimo, entro un anno da quando ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dalla trascrizione (art. 184 c.c.).
- Provenienza. Con le visure nei registri immobiliari ricostruisce, per prassi avallata dalla giurisprudenza, almeno vent'anni di passaggi, per accertare che il venditore sia proprietario e che la catena dei titoli sia continua; su un immobile donato valuta anche i diritti dei legittimari, che per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 non pregiudicano più chi ha acquistato dal donatario, salvo una domanda di riduzione trascritta prima del suo acquisto (art. 563 c.c., come sostituito dall'art. 44 L. 182/2025). Per le successioni aperte prima la stessa regola vale dal 18 giugno 2026, a meno che entro quella data non sia stata notificata e trascritta una domanda di riduzione o un atto di opposizione (art. 44, c. 2, L. 182/2025). Cosa mostrano quei registri e come si leggono lo spiega la guida su come si fanno le visure ipotecarie e catastali.
- Ipoteche, pignoramenti e vincoli. Le stesse visure mostrano ipoteche iscritte, pignoramenti e sequestri trascritti, e il notaio gestisce l'estinzione del mutuo del venditore contestuale al rogito; controlla poi i vincoli che condizionano la vendita, dall'edilizia residenziale pubblica con prezzi vincolati alla prelazione dello Stato sui beni culturali (art. 60 D.Lgs. 42/2004) e dell'affittuario coltivatore sui terreni agricoli (art. 8 L. 590/1965). Per il dettaglio su cosa rivelano le visure su ipoteche e pignoramenti c'è la guida dedicata.
- Conformità catastale. L'atto è nullo senza il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetria corrispondono allo stato di fatto, sostituibile dall'attestazione di un tecnico; al notaio la legge chiede di individuare gli intestatari e di verificarne la conformità con i registri (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985), mentre la corrispondenza con l'appartamento la dichiara chi vende.
- Titolo edilizio e APE. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l'atto è nullo se l'alienante non dichiara gli estremi del titolo edilizio (art. 46 D.P.R. 380/2001; per i precedenti, art. 40 L. 47/1985), e chi dichiara il falso commette falsità ideologica del privato in atto pubblico (art. 483 c.p.); per l'APE l'atto contiene la dichiarazione dell'acquirente di averlo ricevuto e una copia allegata (art. 6, c. 3, D.Lgs. 192/2005).
- Pagamenti, mediazione e fisco. Le parti dichiarano come è stato pagato il prezzo e se c'è stato un mediatore, con il suo compenso (art. 35, c. 22, D.L. 223/2006); il notaio applica gli obblighi antiriciclaggio del D.Lgs. 231/2007 e individua il regime fiscale, a cominciare dalle agevolazioni prima casa.
Le visure non sono un optional. La giurisprudenza ammette ancora che tutte le parti esonerino il notaio con una clausola espressa, per esempio per urgenza, e in quel caso lui non risponde dell'omissione delle visure. Resta però tenuto a informarle di un'ipoteca o di un pignoramento che conosce o anche solo sospetta, e l'esonero non lo copre se esegue il resto della prestazione con negligenza. Da quando la legge gli impone di verificare gli intestatari catastali (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985) una parte della dottrina ritiene l'esonero non più possibile. Chi compra fa bene a rifiutarlo.
Cosa il notaio non controlla
Il confine è netto, e riguarda tre aree.
Lo stato fisico dell'immobile (umidità, impianti, strutture portanti, copertura) è materia di un geometra o di un altro tecnico abilitato, incaricato dall'acquirente. Il notaio non fa sopralluoghi.
La conformità edilizia sul posto. La legge chiede nell'atto gli estremi del titolo edilizio, non una perizia che confronti quel titolo con l'immobile così com'è. Abusi sanati solo in parte, sopraelevazioni non autorizzate, cambi di destinazione d'uso mai comunicati: tutto questo emerge solo da una verifica tecnica presso l'ufficio tecnico del Comune, con l'accesso agli atti della pratica edilizia.
Le locazioni in corso. Nei registri immobiliari si trascrivono solo le locazioni che superano i nove anni (art. 2643, n. 8, c.c.), e una locazione con data certa anteriore alla vendita resta opponibile all'acquirente; se non è trascritta, solo nei limiti di nove anni dall'inizio della locazione (art. 1599 c.c.). Se il venditore non la dichiara, dalle visure il notaio non la vede: conviene chiedere per iscritto, nel preliminare, se l'immobile è libero.
Quando coinvolgere un tecnico indipendente
Prima del compromesso, non dopo.
Il preliminare vincola l'acquirente a un immobile che potrebbe presentare irregolarità emerse solo in seguito, e uscirne per vizi scoperti dopo la firma significa di solito una trattativa o un contenzioso. Il compenso del tecnico è libero e conviene concordarlo prima dell'incarico. Per gli abusi edilizi e le loro conseguenze sul rogito, la guida su cosa verifica il notaio in presenza di abusi edilizi approfondisce i casi più comuni.
Per i problemi di planimetria catastale, vedi la guida dedicata alla planimetria non conforme. Per capire in anticipo cosa deve produrre chi vende, leggi cosa deve fare il venditore prima del rogito; quando manca il titolo di acquisto del venditore, c'è la guida sull'atto di provenienza mancante.
Stai per acquistare un immobile? Trova un notaio nella tua zona per una consultazione preliminare prima di firmare il compromesso.