Il notaio per l'acquisto della prima casa con mutuo costa in genere 3.600-10.050 € tra rogito e atto di mutuo, circa 5.106 € per una casa da 200.000 € con un mutuo di 160.000 €. Servono due atti notarili distinti: il rogito di compravendita (che trasferisce la proprietà dal venditore all'acquirente) e l'atto di mutuo (che iscrive l'ipoteca a favore della banca). Entrambi hanno costi separati, imposte, onorari, bolli, che si sommano nel preventivo finale del notaio.
Il totale dipende dal valore dell'immobile e dall'importo del mutuo: qui sono scomposte tutte le voci di costo, con quattro esempi da 120.000 a 400.000 €.
Perché sono due atti e due parcelle
Le spese notarili per l'acquisto della prima casa con mutuo sono la somma di due distinti compensi:
- Spese per il rogito di compravendita, trasferimento della proprietà, imposte di registro, catastale e ipotecaria
- Spese per l'atto di mutuo, iscrizione dell'ipoteca, imposta sostitutiva, onorario notarile
I due atti possono essere stipulati in contemporanea (nella stessa seduta notarile, molto comune) o in momenti diversi. Se stipulati insieme, molti notai applicano uno sconto sull'onorario complessivo.
Parte 1, Spese per il Rogito di Compravendita (Prima Casa da Privato)
Imposte sul rogito
Le imposte per l'acquisto di prima casa da persona fisica (privato o impresa in esenzione IVA) si calcolano sul valore catastale dell'immobile, non sul prezzo dichiarato nel rogito (sistema prezzo-valore, L. 266/2005 art. 1 c. 497).
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per il moltiplicatore 115,5 (prima casa).
| Imposta | Aliquota / Importo | Base di calcolo |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 2% (minimo 1.000 €) | Valore catastale |
| Imposta catastale | 50 € (fissa) | — |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fissa) | — |
| Tassa d'archivio (stima) | ~38 € | — |
[Fonte: D.P.R. 131/1986, Tariffa parte I; D.Lgs. 347/1990, art. 1 e 10]
Onorario del notaio per il rogito
L'onorario del notaio per il rogito di compravendita è calcolato secondo una scala regressiva che riflette la prassi post-liberalizzazione (D.L. 1/2012), applicata al prezzo dell'atto, non al valore catastale su cui si calcolano le imposte: 1,0% fino a 150.000 euro, 0,8% nella fascia 150.000–500.000, 0,5% oltre i 500.000, con un floor di mercato di circa 1.500 euro per compravendite residenziali tipiche. Il floor morde finché lo 0,8% del prezzo resta sotto i 1.500 euro, cioè fino a 187.500 euro: è la ragione per cui lo scenario A qui sotto si ferma a 1.050 euro e gli altri tre no. Quando l'acquirente persona fisica chiede l'applicazione del regime prezzo-valore (L. 266/2005 art. 1 c. 497, ultimo periodo), quasi tutti gli studi riducono del 30% l'onorario così ottenuto. Non è un diritto che il cliente possa pretendere: dopo l'abrogazione delle tariffe il compenso è libero e pattuito, e la riduzione del c. 497 opera con certezza sull'onorario di repertorio e sugli oneri che ne discendono. All'onorario va aggiunta l'IVA al 22%.
Parte 2, Spese per l'Atto di Mutuo
L'imposta sostitutiva
L'atto di mutuo è soggetto all'imposta sostitutiva, che sostituisce le imposte di bollo, registro e ipotecaria ordinarie. Per il mutuo prima casa:
| Tipo di mutuo | Aliquota imposta sostitutiva | Base di calcolo |
|---|---|---|
| Mutuo prima casa | 0,25% | Importo del mutuo |
| Mutuo seconda casa / altri | 2% | Importo del mutuo |
[Fonte: D.P.R. 601/1973, art. 17 - imposta sostitutiva delle imposte ipotecarie e di bollo]
Esempio: mutuo da 150.000 € per prima casa → imposta sostitutiva = 150.000 × 0,25% = 375 €
Imposte sull'atto di mutuo: la sostitutiva assorbe le altre
In regime di imposta sostitutiva (DPR 601/1973 art. 17), l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, l'imposta catastale e il bollo sull'atto di mutuo sono assorbite dalla sostitutiva (0,25% prima casa, 2% altri scopi): non sono dovute separatamente. L'unica voce notarile residua è la tassa d'archivio (~30 €), versata all'Archivio Notarile distrettuale.
[Fonte: D.P.R. 601/1973 artt. 15-18]
Onorario del notaio per l'atto di mutuo
L'onorario per l'atto di mutuo è calcolato sull'importo del mutuo (circa 0,6% + IVA 22%), con un floor di mercato di circa 500 € per mutui di importo modesto. Come per il rogito, l'onorario effettivo è libero.
Calcolo completo: tabella per fasce di prezzo
Di seguito le stime complete per l'acquisto di prima casa da privato + mutuo bancario, per quattro scenari tipici nel 2026. I valori catastali sono esemplificativi (variano per zona e categoria catastale) e corrispondono a rendite di 519,48, 865,80, 1.212,12 e 1.731,60 €: sono i numeri da inserire nel calcolatore per riottenere questi totali.
Scenario A, Appartamento da 120.000 € (valore catastale ~60.000 €, mutuo 80%)
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| ROGITO DI COMPRAVENDITA | ||
| Imposta di registro (2%) | 60.000 × 2% = 1.200 > 1.000 | 1.200 € |
| Imposta catastale | fissa | 50 € |
| Imposta ipotecaria | fissa | 50 € |
| Tassa d'archivio | stima | 38 € |
| Onorario notaio rogito (1% di 120.000 = 1.200, sotto il floor 1.500, ridotto del 30% in prezzo-valore) | 1.500 × 0,70 | 1.050 € |
| IVA su onorario rogito (22%) | 1.050 × 22% | 231 € |
| Subtotale rogito | 2.619 € | |
| ATTO DI MUTUO (mutuo 96.000 €) | ||
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 96.000 × 0,25% | 240 € |
| Imposta ipotecaria (assorbita dalla sostitutiva) | — | 0 € |
| Tassa d'archivio | stima | 30 € |
| Onorario notaio mutuo (0,6%) | 96.000 × 0,6% | 576 € |
| IVA su onorario mutuo (22%) | 576 × 22% | 126,72 € |
| Subtotale mutuo | 972,72 € | |
| TOTALE STIMATO | ~3.591,72 € |
Scenario B, Appartamento da 200.000 € (valore catastale ~100.000 €, mutuo 80%)
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| ROGITO | ||
| Imposta di registro (2%) | 100.000 × 2% | 2.000 € |
| Imposta catastale | fissa | 50 € |
| Imposta ipotecaria | fissa | 50 € |
| Tassa d'archivio | stima | 38 € |
| Onorario notaio rogito (0,8% di 200.000 = 1.600, sopra il floor, ridotto del 30% in prezzo-valore) | 1.600 × 0,70 | 1.120 € |
| IVA su onorario (22%) | 1.120 × 22% | 246,40 € |
| Subtotale rogito | 3.504,40 € | |
| MUTUO (160.000 €) | ||
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 160.000 × 0,25% | 400 € |
| Imposta ipotecaria (assorbita dalla sostitutiva) | — | 0 € |
| Tassa d'archivio | stima | 30 € |
| Onorario notaio mutuo (0,6%) | 160.000 × 0,6% | 960 € |
| IVA (22%) | 960 × 22% | 211,20 € |
| Subtotale mutuo | 1.601,20 € | |
| TOTALE STIMATO | ~5.105,60 € |
Scenario C, Appartamento da 280.000 € (valore catastale ~140.000 €, mutuo 80%)
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| ROGITO | ||
| Imposta di registro (2%) | 140.000 × 2% | 2.800 € |
| Imposta catastale | fissa | 50 € |
| Imposta ipotecaria | fissa | 50 € |
| Tassa d'archivio | stima | 38 € |
| Onorario notaio rogito (0,8% di 280.000 = 2.240, sopra il floor, ridotto del 30% in prezzo-valore) | 2.240 × 0,70 | 1.568 € |
| IVA (22%) | 1.568 × 22% | 344,96 € |
| Subtotale rogito | 4.850,96 € | |
| MUTUO (224.000 €) | ||
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 224.000 × 0,25% | 560 € |
| Imposta ipotecaria (assorbita dalla sostitutiva) | — | 0 € |
| Tassa d'archivio | stima | 30 € |
| Onorario notaio mutuo (0,6%) | 224.000 × 0,6% | 1.344 € |
| IVA (22%) | 1.344 × 22% | 295,68 € |
| Subtotale mutuo | 2.229,68 € | |
| TOTALE STIMATO | ~7.080,64 € |
Scenario D, Appartamento da 400.000 € (valore catastale ~200.000 €, mutuo 80%)
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| ROGITO | ||
| Imposta di registro (2%) | 200.000 × 2% | 4.000 € |
| Imposta catastale | fissa | 50 € |
| Imposta ipotecaria | fissa | 50 € |
| Tassa d'archivio | stima | 38 € |
| Onorario notaio rogito (0,8% di 400.000 = 3.200, sopra il floor, ridotto del 30% in prezzo-valore) | 3.200 × 0,70 | 2.240 € |
| IVA (22%) | 2.240 × 22% | 492,80 € |
| Subtotale rogito | 6.870,80 € | |
| MUTUO (320.000 €) | ||
| Imposta sostitutiva (0,25%) | 320.000 × 0,25% | 800 € |
| Imposta ipotecaria (assorbita dalla sostitutiva) | — | 0 € |
| Tassa d'archivio | stima | 30 € |
| Onorario notaio mutuo (0,6%) | 320.000 × 0,6% | 1.920 € |
| IVA (22%) | 1.920 × 22% | 422,40 € |
| Subtotale mutuo | 3.172,40 € | |
| TOTALE STIMATO | ~10.043,20 € |
Nota: gli onorari notarili sono indicativi. La parcella è libera per legge (L. 248/2006 art. 2 + L. 27/2012); i valori sopra riflettono tariffe di mercato medie. Alcuni notai applicano sconti per rogito e mutuo stipulati insieme.
Acquisto da costruttore con mutuo: le differenze
Se si acquista la prima casa direttamente dal costruttore (con IVA), le imposte sul rogito cambiano significativamente:
| Imposta | Da privato | Da costruttore |
|---|---|---|
| IVA | non applicabile | 4% sul prezzo dichiarato |
| Imposta di registro | 2% sul valore catastale | 200 € (fissa) |
| Imposta catastale | 50 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Bollo | non dovuto (esente con registro proporzionale) | 230 € |
| Tassa ipotecaria | — | 35 € |
| Voltura catastale | — | 55 € |
[Fonte: D.P.R. 633/1972 Tab. A (IVA); D.P.R. 131/1986 (registro fisso); D.Lgs. 347/1990 (ipotecaria, catastale, tassa ipotecaria, voltura); D.P.R. 642/1972 (bollo)]
Per un appartamento nuovo da 200.000 €:
- IVA prima casa al 4%: 8.000 € (compresa nel prezzo e versata al costruttore, non al notaio)
- Imposte fisse: 200 € + 200 € + 200 € + 230 € + 35 € + 55 € = 920 €
- Onorario notaio (0,5% del prezzo, floor di mercato): 1.500 € + IVA 22% = 1.830 €
- Subtotale rogito costruttore: 2.750 € (esclusa IVA sul prezzo), totale incluso IVA immobile: 10.750 €
Le spese dell'atto di mutuo restano invariate rispetto all'acquisto da privato.
Come risparmiare sulle spese notarili
Alcune strategie legittime per ridurre il costo totale:
- Richiedere più preventivi: dal 2006 gli onorari notarili sono liberi. Confrontare 2–3 preventivi può far risparmiare centinaia di euro.
- Rogito e mutuo insieme: molti notai applicano uno sconto (10–20% sull'onorario) per i due atti stipulati nello stesso giorno.
- Verifica della rendita catastale: accertarsi che la rendita catastale sia aggiornata. Una rendita catastale elevata gonfia artificialmente la base imponibile.
- Non rinunciare al sistema prezzo-valore: per gli acquisti da privato, optare esplicitamente per il sistema prezzo-valore garantisce che la base imponibile sia il valore catastale (spesso inferiore al prezzo di mercato).
Chi paga le spese notarili: acquirente o venditore?
Per consuetudine consolidata e confermata dalla giurisprudenza, le spese notarili del rogito di compravendita sono a carico dell'acquirente. Il venditore non ha alcun obbligo di contribuire, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
Le spese dell'atto di mutuo sono interamente a carico del mutuatario (l'acquirente), poiché il mutuo è contratto nell'interesse esclusivo dell'acquirente.
[Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato - Guida all'acquisto della casa]
Cosa include il preventivo del notaio
Un preventivo corretto del notaio deve elencare separatamente:
- Onorari (prestazione professionale del notaio)
- Imposte anticipate (registro, catastale, ipotecaria, imposta sostitutiva), il notaio le versa per conto del cliente all'Agenzia delle Entrate
- Spese vive (visure, trascrizioni, bolli, raccolta documenti)
- IVA sull'onorario (22%)
Le imposte pagate tramite il notaio non costituiscono guadagno per il notaio: vengono versate integralmente allo Stato. Solo l'onorario + IVA è il compenso professionale.
Per capire come leggere un preventivo notarile, consulta la nostra guida Come leggere un preventivo del notaio.
Domande Frequenti
Quanto costa in totale il notaio per la prima casa con mutuo?
Nel 2026, per una prima casa acquistata da privato con mutuo bancario, il totale delle spese notarili (rogito + atto mutuo) va tipicamente da 3.600 € a 7.100 € per immobili con prezzo di mercato tra 120.000 € e 280.000 € (scenari A-C sopra), e arriva a circa 10.050 € per un appartamento da 400.000 €. Per immobili più costosi il totale cresce, soprattutto per effetto dell'imposta di registro (2% del valore catastale) e degli onorari.
Si pagano due volte l'onorario del notaio (rogito + mutuo)?
Sì, tecnicamente sono due atti distinti con due onorari separati. Tuttavia, molti notai applicano un'unica tariffa agevolata quando i due atti vengono stipulati insieme nello stesso appuntamento. È sempre opportuno chiedere esplicitamente al notaio se applica sconti per la stipula contestuale.
Le spese notarili si possono detrarre?
Solo in parte e solo per i mutui: gli interessi passivi del mutuo prima casa sono detraibili al 19% fino a 4.000 €/anno (art. 15 TUIR). Le spese notarili dell'atto di mutuo (onorario) sono incluse nel calcolo degli oneri accessori detraibili. Le spese del rogito di compravendita non sono invece detraibili. Consulta la nostra guida Spese notarili detraibili nel 730.
Quando si pagano le spese notarili?
Le spese notarili si pagano il giorno del rogito, prima della firma dell'atto. Il notaio richiede il pagamento in anticipo (tipicamente tramite assegno circolare o bonifico) per poter versare le imposte all'Agenzia delle Entrate nei termini di legge.
Posso scegliere io il notaio anche se il mutuo è con una banca specifica?
Sì. La scelta del notaio è libera per legge italiana: né la banca né il venditore possono imporre il notaio. Puoi scegliere qualsiasi notaio iscritto all'albo, in qualsiasi Comune italiano.
Affidati al calcolatore gratuito per ottenere la stima personalizzata delle spese notarili in base alla tua situazione:
- Calcolatore compravendita prima casa, per stimare le spese del rogito
- Calcolatore mutuo, per stimare le spese dell'atto di mutuo
Puoi anche cercare un notaio nella tua zona tramite la directory notai per città e provincia.
Fonti e riferimenti normativi: