Costo notaio con mutuo prima casa: rogito e mutuo insieme

Per una prima casa da 200.000 € comprata da un privato con un mutuo di 160.000 €, rogito e atto di mutuo costano in tutto 5.136,60 €, compresi 400 € di imposta sostitutiva che di norma trattiene la banca all'erogazione. Gli atti sono due, di solito firmati nella stessa seduta: il rogito, che trasferisce la proprietà, e l'atto di mutuo, che iscrive l'ipoteca a favore della banca. Ciascuno ha imposte e onorario propri, e il preventivo del notaio li somma.

Il rogito: imposte sul valore catastale, onorario sul prezzo

Comprando la prima casa da un privato, l'acquirente persona fisica può chiedere in atto il prezzo-valore (L. 266/2005, art. 1, comma 497): le imposte si calcolano sul valore catastale (rendita × 115,5), cioè registro al 2% con un minimo di 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale, e il rogito è esente da bollo e tasse ipotecarie (D.Lgs. 23/2011, art. 10). Tassa d'archivio e onorario si commisurano invece al prezzo, e il calcolatore riduce l'onorario del 30% in prezzo-valore: sulla parcella, libera dal 2012 (D.L. 1/2012, art. 9), la riduzione vale come prassi diffusa, e va chiesta e scritta nel preventivo. Il conto del solo rogito è spiegato voce per voce nella guida ai costi notarili dell'acquisto, e lo stesso acquisto senza mutuo, con ciò che resta confermato nel 2026, nella guida al notaio per la prima casa nel 2026.

L'atto di mutuo: sostitutiva, tassa ipotecaria, onorario

L'atto di mutuo paga l'imposta sostitutiva, che assorbe registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali (art. 15 D.P.R. 601/1973). Per la prima casa è lo 0,25% dell'importo erogato, la stessa aliquota di ogni altro mutuo oltre i diciotto mesi; sale al 2% solo se il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa (art. 18). Di norma la trattiene la banca al momento dell'erogazione.

Restano due voci che la sostitutiva non copre: la tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione dell'ipoteca, che è un tributo diverso dall'imposta ipotecaria, e la tassa d'archivio, calcolata sul maggiore fra capitale e ipoteca (che si iscrive di solito al 150% del mutuo). L'onorario di riferimento è lo 0,6% dell'importo, con un minimo di 500 €, più IVA. I dettagli sono nella guida sul costo del notaio per il mutuo.

L'esempio voce per voce

Prima casa comprata da un privato in prezzo-valore: prezzo 200.000 €, rendita 865,80 € (valore catastale 99.999,90 €), mutuo di 160.000 €. Per altri importi usa il calcolatore della compravendita prima casa e il calcolatore del mutuo.

Comprando la stessa casa da 200.000 € da un costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, il quadro del rogito cambia: l'IVA al 4% sul prezzo (8.000 €) si paga al costruttore, e al notaio vanno imposte fisse per 920 € (registro, ipotecaria e catastale da 200 € ciascuna, bollo 230 €, tassa ipotecaria 35 €, voltura 55 €), 51,40 € di tassa d'archivio e l'onorario minimo di 1.500 € più IVA. Il rogito costa così 2.801,40 €, che con l'IVA sull'immobile diventano 10.801,40 €. L'atto di mutuo resta identico.

Chi paga, quando, e come si spende meno

Le spese della compravendita sono a carico del compratore, salvo patto diverso (art. 1475 c.c.), e quelle del mutuo, per contratto, di norma del mutuatario, cioè di nuovo chi compra. Si pagano al rogito: il notaio risponde delle imposte dell'atto, e per la legge notarile può chiedere il deposito di imposte, onorari e spese prima di ricevere l'atto (art. 28 L. 89/1913). La sostitutiva fa eccezione, perché la trattiene la banca dall'erogato.

Dal 2017 il notaio, come ogni professionista, deve comunicare in forma scritta o digitale un preventivo di massima con tutte le voci di costo (D.L. 1/2012, art. 9, comma 4, come modificato dalla L. 124/2017, art. 1, comma 150). Il preventivo separa l'onorario e l'IVA, che sono il compenso del notaio, dalle imposte che il notaio versa allo Stato e dalle spese anticipate: la guida su come leggere un preventivo del notaio mostra cosa controllare. Confrontarne due o tre è il modo più semplice di spendere meno, e se rogito e mutuo li riceve lo stesso notaio conviene chiedere un preventivo unico per entrambi. Un'altra cosa da non perdere di vista è la richiesta del prezzo-valore: senza, il registro si calcola sul prezzo.

Una parte torna con la dichiarazione dei redditi. Sul mutuo per l'abitazione principale, l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, l'imposta sostitutiva e le spese di iscrizione dell'ipoteca sono oneri accessori detraibili al 19%, insieme agli interessi, entro 4.000 € l'anno (art. 15 TUIR); le spese del rogito no. Oltre 75.000 € di reddito, per i mutui stipulati dal 2025 questi oneri entrano anche nel tetto complessivo delle detrazioni (art. 16-ter TUIR). Il dettaglio è nella guida sulle spese notarili detraibili nel 730.

Il notaio del rogito lo sceglie di solito chi compra, e spesso riceve anche l'atto di mutuo. Se la banca ne indica un altro, conviene chiederle per tempo di accettare quello del rogito, perché con due notai le parcelle sono due. Per trovarne uno vicino c'è la directory dei notai per città e provincia.

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 131/1986 - Testo Unico Imposta di Registro
• D.Lgs. 23/2011, art. 10 - Imposte fisse ed esenzioni sul rogito
• D.P.R. 601/1973, artt. 15-18 - Imposta sostitutiva sui finanziamenti
• L. 266/2005 art. 1 c. 497 - Sistema prezzo-valore
• Agenzia delle Entrate - L'acquisto con i benefici prima casa