Per molti acquirenti la firma dal notaio è il traguardo. In realtà è il punto in cui si separa ciò che fa il notaio da ciò che deve fare l'acquirente, e la distinzione ha conseguenze concrete, alcune con scadenze precise.
Quello che il notaio fa senza che tu debba fare nulla
La proprietà passa con la firma: nella vendita di un bene determinato basta il consenso delle parti (art. 1376 c.c.). Quello che il notaio fa dopo serve a renderla visibile a tutti e a pagare le imposte.
Registrazione all'Agenzia delle Entrate, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale partono insieme, con un unico invio telematico (il modello unico informatico), e il notaio versa in quel momento le imposte che ha incassato da te. La registrazione va chiesta entro 30 giorni dall'atto (art. 13 D.P.R. 131/1986). La trascrizione il notaio deve curarla «nel più breve tempo possibile», ed è «tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato» (art. 2671 c.c.).
La trascrizione conta per una ragione precisa: da quel momento nessuna trascrizione o iscrizione fatta dopo contro il venditore, per esempio un'ipoteca di un suo creditore o un secondo acquisto dallo stesso venditore, può avere effetto contro di te (art. 2644 c.c.). Per questo nella finestra fra la firma e la trascrizione il tempismo del notaio è la tua tutela principale.
Una volta eseguite registrazione e trascrizione puoi chiedere al notaio la copia autentica dell'atto con gli estremi di registrazione e trascrizione: conservala, è il tuo titolo di proprietà.
La scadenza che non va dimenticata: i 18 mesi per la prima casa
Se hai comprato con le agevolazioni prima casa (per esempio con l'imposta di registro al 2% invece che al 9%, in un acquisto da privato) e hai ottenuto il beneficio impegnandoti a trasferire la residenza nel Comune dell'immobile (non se l'hai ottenuto perché lì lavori), devi farlo entro 18 mesi. Non è una raccomandazione: è una condizione del beneficio (Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis, D.P.R. 131/1986).
Se i 18 mesi passano senza trasferimento, perdi l'agevolazione: paghi le imposte nella misura ordinaria, gli interessi e una sanzione del 30%. L'Agenzia ha tre anni per chiederlo (art. 76 D.P.R. 131/1986), quindi la contestazione può arrivare molto dopo la scadenza.
Due strade limitano il danno, e l'Agenzia delle Entrate le descrive entrambe. Se capisci per tempo che non ce la farai, puoi revocare la dichiarazione prima che scadano i 18 mesi: l'ufficio ricalcola l'imposta e chiede la differenza con gli interessi, senza la sanzione del 30%. Se invece i 18 mesi sono già passati, puoi ancora ricorrere al ravvedimento operoso, finché non ti è stato notificato un avviso: paghi imposte e interessi, con la sanzione ridotta.
Lo stesso regime ha altre due scadenze che vale la pena segnare. Se rivendi o doni la casa prima di cinque anni dall'acquisto, perdi l'agevolazione, a meno che entro un anno tu ne compri un'altra da adibire ad abitazione principale. E se hai comprato con l'impegno a vendere la casa che già possedevi con le stesse agevolazioni, hai due anni dall'atto per farlo.
Dal 1° gennaio 2027 queste regole passano nel testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025) e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.
Gli adempimenti che non deleghi al notaio
Condominio. Ogni variazione dei dati dell'anagrafe condominiale va comunicata per iscritto all'amministratore entro sessanta giorni (art. 1130, n. 6, c.c.). C'è anche una ragione economica: chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente, e il venditore resta obbligato in solido per quelli maturati finché all'amministratore non arriva copia autentica dell'atto (art. 63 disp. att. c.c.). Mandarla subito conviene a entrambi.
Utenze. La voltura di luce, gas e acqua è a tuo carico. Un termine di legge non c'è, ma finché i contratti restano intestati al venditore le bollette seguono lui, e se smette di pagare il rischio è il distacco. Meglio chiederla nelle prime settimane.
Riepilogo scadenze
| Adempimento | Chi lo esegue | Scadenza | Conseguenza se non rispettato |
|---|---|---|---|
| Registrazione all'Agenzia delle Entrate | Notaio | 30 giorni dall'atto | Sanzioni per tardiva registrazione |
| Trascrizione nei registri immobiliari | Notaio | Nel più breve tempo possibile (stesso invio della registrazione) | Il notaio risponde dei danni per il ritardo; prima della trascrizione l'acquisto non è opponibile ai terzi |
| Voltura catastale | Notaio | Stesso invio telematico | Intestazione catastale non aggiornata |
| Trasferimento della residenza (prima casa, se ti sei impegnato a trasferirla nel Comune) | Acquirente | 18 mesi dall'atto | Imposte ordinarie, interessi e sanzione del 30% |
| Comunicazione all'amministratore di condominio | Acquirente | 60 giorni | Anagrafe non aggiornata; il venditore resta obbligato in solido fino all'invio dell'atto |
| Voltura delle utenze | Acquirente | Nessun termine di legge | Bollette al precedente intestatario |
Vuoi sapere quali documenti servono prima e dopo la firma? Consulta la checklist dei documenti per la compravendita oppure trova un notaio nella tua zona per un supporto personalizzato.