Una risposta normativa alla crisi dell'accesso alla proprietà
L'art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 (cosiddetto "Sblocca Italia"), ha introdotto nel diritto italiano una disciplina specifica per i contratti che prevedono il godimento immediato di un immobile e il diritto — non l'obbligo — di acquistarlo in un momento successivo.
Lo strumento nasce in un contesto economico caratterizzato dalla difficoltà di accesso al credito ipotecario, particolarmente acuta dopo la crisi finanziaria del 2008. Il rent to buy consente a chi non dispone immediatamente del capitale necessario per l'acquisto — o non riesce ad ottenere un mutuo — di entrare nel godimento dell'immobile, accumulando progressivamente parte del prezzo di acquisto attraverso i canoni corrisposti.
Struttura del contratto
Definizione normativa
L'art. 23, comma 1, del D.L. 133/2014 definisce lo strumento come il contratto che prevede l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.
Il contratto si articola dunque in due componenti distinte:
La fase di godimento. Il conduttore-futuro acquirente entra immediatamente nel possesso dell'immobile e ne gode come un conduttore. La legge richiama espressamente la disciplina dell'usufrutto (artt. 1002 e 1003 c.c.) in merito alla suddivisione delle spese tra le parti: le spese di manutenzione ordinaria gravano sul conduttore, quelle di manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario concedente.
Il diritto di acquisto. Il conduttore ha il diritto — non l'obbligo — di acquistare l'immobile entro il termine stabilito nel contratto. Se esercita tale diritto, parte dei canoni già corrisposti viene imputata al prezzo di acquisto.
La suddivisione del canone
L'elemento caratterizzante del rent to buy è la duplice componente del canone periodico:
- una quota per il godimento (componente locatizia): remunera il concedente per l'uso dell'immobile ed è definitivamente acquisita dal proprietario, esattamente come il canone di una locazione ordinaria;
- una quota in conto prezzo (componente traslativa): viene accantonata e, in caso di esercizio del diritto di acquisto, sarà scomputata dal prezzo finale dell'immobile.
La determinazione della proporzione tra le due componenti è rimessa alla libera negoziazione delle parti ed è uno degli aspetti più rilevanti della trattativa contrattuale.
Esempio. Immobile del valore concordato di 200.000 €. Canone mensile di 1.200 €, di cui 700 € per il godimento e 500 € in conto prezzo. Durata: 5 anni. Al termine del quinquennio, il conduttore avrà accumulato 30.000 € in conto prezzo (500 € x 60 mesi). Se decide di acquistare, il prezzo residuo sarà 170.000 €.
Differenza dal contratto di locazione con patto di futura vendita
Il rent to buy disciplinato dall'art. 23 del D.L. 133/2014 non è l'unico schema contrattuale che combina godimento e futura acquisizione. Prima dell'intervento legislativo, la prassi aveva già elaborato figure simili, che tuttavia presentano differenze significative:
Locazione con opzione di acquisto. Contratto di locazione ordinario con clausola che attribuisce al conduttore la facoltà di acquistare l'immobile a un prezzo predeterminato. Non gode della tutela trascrizionale speciale del rent to buy.
Locazione con preliminare di compravendita. Il conduttore si obbliga ad acquistare l'immobile. La differenza rispetto al rent to buy è che qui esiste un obbligo bilaterale di concludere la compravendita, non un mero diritto del conduttore.
Vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.). La proprietà passa all'acquirente solo con il pagamento dell'ultima rata del prezzo. La differenza è strutturale: nella vendita con riserva, il trasferimento della proprietà è effetto necessario del pagamento integrale; nel rent to buy, il conduttore conserva la libertà di non acquistare.
La trascrizione: una tutela fondamentale
La trascrivibilità del rent to buy
L'art. 23, comma 1, del D.L. 133/2014 prevede che il contratto di rent to buy sia trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del Codice Civile (la norma che disciplina la trascrizione dei contratti preliminari). La trascrizione produce effetti di prenotazione per un periodo massimo di dieci anni (in luogo dei tre anni ordinariamente previsti per i contratti preliminari dall'art. 2645-bis, comma 3, c.c.).
Gli effetti della trascrizione sono di primaria importanza per il conduttore:
Opponibilità ai terzi. La trascrizione rende il diritto del conduttore opponibile ai terzi che acquistino diritti sull'immobile successivamente alla trascrizione stessa. Se il concedente vende l'immobile a un terzo dopo la trascrizione del rent to buy, la vendita non pregiudica i diritti del conduttore.
Protezione da ipoteche e pignoramenti. Le ipoteche iscritte e i pignoramenti trascritti dopo la trascrizione del rent to buy non sono opponibili al conduttore. Questo aspetto è cruciale: senza trascrizione, il conduttore sarebbe esposto al rischio di perdere sia l'immobile sia i canoni già versati in conto prezzo.
Opponibilità nel fallimento. L'art. 23, comma 5, del D.L. 133/2014 disciplina gli effetti del contratto in caso di fallimento (oggi liquidazione giudiziale) del concedente o del conduttore, assicurando una tutela specifica.
Il ruolo del notaio nella trascrizione
La trascrizione del contratto di rent to buy richiede l'intervento del notaio. L'atto può essere redatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Il notaio svolge una funzione di garanzia fondamentale:
- verifica la titolarità dell'immobile in capo al concedente;
- accerta l'assenza di formalità pregiudizievoli o, in caso di presenza, ne informa le parti;
- verifica la conformità catastale e la regolarità urbanistica dell'immobile;
- cura la trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari;
- assicura la corretta individuazione delle due componenti del canone.
Tutele per il conduttore-futuro acquirente
Il legislatore ha predisposto un sistema di tutele a favore del conduttore che merita un'analisi dettagliata.
In caso di inadempimento del concedente
Se il concedente non adempie ai propri obblighi (ad esempio, rifiuta di stipulare l'atto di compravendita nonostante l'esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore), il conduttore può:
- ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c., esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre);
- richiedere il risarcimento dei danni.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore
Se il contratto si risolve per inadempimento del conduttore (ad esempio, per mancato pagamento dei canoni), l'art. 23, comma 1-bis, prevede che il concedente debba restituire la parte dei canoni imputata in conto prezzo, al netto di un'eventuale indennità contrattualmente prevista per il godimento dell'immobile.
In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto
Se il conduttore decide di non esercitare il diritto di acquisto alla scadenza del termine, i canoni già versati in conto prezzo restano acquisiti dal concedente, salva diversa pattuizione contrattuale. Questo aspetto deve essere attentamente valutato in sede di negoziazione.
Aspetti fiscali
Il trattamento fiscale del rent to buy è stato chiarito dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015.
Imposte sulla componente di godimento
La componente del canone destinata al godimento è trattata fiscalmente come un canone di locazione:
- se il concedente è un soggetto privato: soggetta a registrazione con imposta di registro del 2% annuo;
- se il concedente è un'impresa: soggetta a IVA secondo le regole ordinarie.
Imposte sulla componente in conto prezzo
La componente in conto prezzo è qualificata come acconto sul prezzo di vendita:
- soggetta a IVA (se il concedente è un soggetto IVA) o a imposta di registro in misura proporzionale;
- nella prassi, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la componente in conto prezzo è soggetta alle stesse imposte che si applicherebbero alla vendita definitiva.
Imposte sulla compravendita finale
Al momento dell'esercizio del diritto di acquisto e della stipula dell'atto definitivo, le imposte si calcolano sull'intero prezzo di vendita, con scomputo delle imposte già versate sulla componente in conto prezzo.
Aspetti pratici e clausole contrattuali
La redazione del contratto di rent to buy richiede particolare attenzione ad alcune clausole:
Durata. La durata massima con effetti trascrizionali è di dieci anni. Durate più brevi (3-5 anni) sono più frequenti nella prassi.
Termine per l'esercizio del diritto di acquisto. Deve essere indicato con precisione. Può coincidere con la scadenza del contratto o essere previsto in una finestra temporale precedente.
Prezzo di acquisto. Può essere determinato al momento della stipula del contratto di rent to buy oppure determinabile in base a criteri oggettivi (ad esempio, agganciato a un indice di riferimento).
Clausole penali. È frequente l'inserimento di una clausola che quantifica l'indennità a favore del concedente in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto o di risoluzione per inadempimento del conduttore.
Manutenzione straordinaria. La disciplina di default rinvia alle norme sull'usufrutto, ma le parti possono derogarvi contrattualmente, ad esempio prevedendo che le spese di manutenzione straordinaria gravino sul conduttore in cambio di una riduzione del canone.
Domande frequenti
Il conduttore è obbligato ad acquistare l'immobile? No. Il rent to buy attribuisce al conduttore un diritto, non un obbligo, di acquistare l'immobile. Alla scadenza del termine contrattuale, il conduttore è libero di non esercitare il diritto di acquisto. In tal caso, i canoni versati come componente di godimento restano definitivamente al concedente; la sorte dei canoni versati in conto prezzo dipende dalle clausole contrattuali.
Il rent to buy è vantaggioso per chi non ottiene il mutuo? Può esserlo, in quanto consente di entrare nel godimento dell'immobile e di accumulare progressivamente una parte del prezzo, posticipando il momento in cui sarà necessario ottenere il finanziamento bancario. Tuttavia, è essenziale valutare il costo complessivo dell'operazione: la somma della componente di godimento e della componente in conto prezzo è generalmente superiore a un canone di locazione ordinario per un immobile analogo.
La trascrizione del rent to buy è obbligatoria? Non è obbligatoria in senso stretto, ma è fortemente raccomandata. Senza trascrizione, il conduttore non gode della tutela contro i terzi acquirenti, i creditori del concedente e le procedure concorsuali. La mancata trascrizione espone il conduttore al rischio di perdere sia il godimento dell'immobile sia i canoni versati in conto prezzo.
Il concedente può vendere l'immobile durante il rent to buy? Se il contratto è stato trascritto, la vendita a un terzo non pregiudica i diritti del conduttore: il terzo acquirente subentra nella posizione del concedente. Se il contratto non è stato trascritto, la vendita a un terzo è opponibile al conduttore, che potrebbe perdere il godimento dell'immobile.
Per un calcolo delle spese notarili relative all'acquisto definitivo dell'immobile, è possibile utilizzare il calcolatore delle spese notarili. Per altri approfondimenti sulla compravendita immobiliare, consultare le guide disponibili.
Fonti normative: D.L. 133/2014, art. 23; L. 164/2014; Codice Civile, art. 2645-bis; Circolare Agenzia delle Entrate n. 4/E del 2015.
Avvertenza: Questa guida ha finalità esclusivamente informativa e non costituisce parere legale o fiscale. Le informazioni sono aggiornate alla data di pubblicazione. Per la redazione di un contratto di rent to buy, si raccomanda di rivolgersi a un notaio.