Cos'è il rent to buy
Con il rent to buy si entra subito in casa e si decide dopo se comprarla. L'art. 23 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (lo "Sblocca Italia", convertito dalla L. 164/2014) disciplina i contratti, diversi dal leasing, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al prezzo la parte di canone indicata nel contratto. È un diritto, non un obbligo: alla scadenza il conduttore può anche lasciare la casa.
Lo strumento serve a chi oggi non ha il capitale o il mutuo per comprare. Nel frattempo abita, paga un canone e accumula una parte del prezzo; il finanziamento si cerca più avanti, su un importo residuo più basso.
Come si divide il canone
Ogni canone ha due componenti, e la proporzione la decidono le parti. Una remunera il godimento e resta al proprietario, come l'affitto di una locazione. L'altra è imputata al prezzo e verrà scomputata se il conduttore compra.
Un esempio. Casa a un prezzo concordato di 200.000 €, canone mensile di 1.200 €, di cui 700 € per il godimento e 500 € in conto prezzo, per cinque anni. Alla scadenza il conduttore ha versato 30.000 € in conto prezzo (500 € × 60 mesi): se compra, il residuo da pagare al rogito è 170.000 €.
Durante il godimento si applicano, in quanto compatibili, gli artt. da 1002 a 1007, 1012 e 1013 del codice civile sull'usufrutto (art. 23, comma 3): in sostanza le riparazioni ordinarie sono a carico di chi abita (art. 1004 c.c.), le straordinarie del proprietario (art. 1005 c.c.). Il rent to buy si distingue così da due figure vicine. Nella locazione con preliminare di vendita il conduttore è obbligato a comprare. Nella vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.) la proprietà passa con il pagamento dell'ultima rata e l'acquisto è già deciso.
Trascrizione e ruolo del notaio
Il contratto si trascrive ai sensi dell'art. 2645-bis c.c., come un preliminare, e la trascrizione produce anche gli effetti di quella delle locazioni ultranovennali (art. 2643, n. 8, c.c.), richiamata dall'art. 23, comma 1. Il termine triennale che l'art. 2645-bis fissa per i preliminari è elevato a tutta la durata del contratto, e comunque a non più di dieci anni (art. 23, comma 3). Per trascrivere serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, ed è lì che entra il notaio.
La trascrizione non è obbligatoria per la validità del contratto, ma senza di essa il conduttore resta esposto. Trascritto, il suo diritto prevale su chi acquista diritti sull'immobile dopo: una vendita a un terzo, un pignoramento o, di regola, un'ipoteca iscritta dopo non gli sono opponibili. Fa eccezione l'ipoteca a garanzia del finanziamento per la costruzione, per la quota di mutuo che il conduttore si accolla (art. 2825-bis c.c., richiamato dall'art. 23, comma 3). Per l'insolvenza la legge ha una regola propria (art. 23, comma 6): se fallisce il concedente (oggi si parla di liquidazione giudiziale) il contratto prosegue; se fallisce il conduttore decide il curatore, e se si scioglie dal contratto valgono le regole della risoluzione descritte più sotto.
Prima di stipulare il notaio verifica che il concedente sia davvero proprietario, controlla ipoteche, pignoramenti e altri gravami, la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile, e fa scrivere nel contratto con precisione le due componenti del canone e il prezzo. Se il contratto riguarda un'abitazione, il divieto dell'art. 8 del D.Lgs. 122/2005 opera fin dalla concessione del godimento (art. 23, comma 4): il notaio non può stipulare se, prima o contestualmente, il finanziamento non è stato suddiviso in quote o non c'è un titolo per cancellare o frazionare l'ipoteca o il pignoramento che gravano sull'immobile.
Se qualcosa va storto
La legge fissa tre scenari, e in tutti conta ciò che è scritto nel contratto.
Il conduttore non compra entro il termine. Le parti sono obbligate a stabilire nel contratto quale quota dei canoni imputati al prezzo il concedente deve restituire (art. 23, comma 1-bis). Non esiste quindi una regola unica: si va dalla restituzione integrale a quella parziale, e va negoziata prima di firmare.
Il conduttore non paga. Il contratto si risolve se manca il pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni fissato dalle parti e non inferiore a un ventesimo del totale (art. 23, comma 2). In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore il concedente riottiene l'immobile e trattiene tutti i canoni a titolo di indennità, salvo patto diverso (art. 23, comma 5).
Il concedente non rispetta il contratto. Se il contratto si risolve per suo inadempimento, deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, con gli interessi legali (art. 23, comma 5). Se invece si rifiuta di vendere a chi ha esercitato il diritto, il conduttore può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c., richiamato dall'art. 23, comma 3).
Le imposte
Il trattamento fiscale l'ha chiarito la Circolare 4/E del 19 febbraio 2015. Quando il concedente è un privato, il contratto si registra così: sulla quota di canone per il godimento il 2%, come una locazione (niente registro su questa quota se il proprietario sceglie la cedolare secca); sulla quota imputata al prezzo il 3%, come per gli acconti (art. 9 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986), calcolato sul totale degli acconti pattuiti, con un minimo complessivo di 200 €. Quel 3% è la regola del 2015: dal 1° gennaio 2025 il D.Lgs. 139/2024 ha portato allo 0,50% gli acconti nei preliminari (o alla minore imposta dovuta per il definitivo). La norma parla di preliminari, e la Circolare 2/E del 14 marzo 2025, che commenta la riforma, non tratta il rent to buy: chiedi al notaio quale aliquota applicherà. Al rogito si pagano le imposte della compravendita (registro 2% o 9% con minimo di 1.000 €, ipotecaria e catastale 50 € ciascuna, anche in prezzo-valore) e dal registro si scomputa quello già pagato sugli acconti. Se il conduttore non compra, l'imposta pagata sulla quota in conto prezzo non si recupera, nemmeno quando gli acconti vengono restituiti.
Quando il concedente è un'impresa, la quota imputata al prezzo è un acconto che segue il regime IVA della vendita futura (imponibile, per esempio, dal costruttore entro cinque anni; di regola esente, per le abitazioni, negli altri casi). Se è imponibile, il registro è fisso, 200 €; la quota di godimento segue le regole della locazione di fabbricati, esente o imponibile secondo i casi, con il registro che ne dipende. Qui le combinazioni sono parecchie, e conviene farsi fare i conti dal notaio prima di firmare.
Dal 1° gennaio 2027 queste imposte passano nel testo unico dell'imposta di registro e degli altri tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205), e cambieranno gli articoli da citare; fino ad allora valgono i riferimenti qui indicati.
Due cose da mettere sul tavolo prima di scegliere. La somma delle due componenti supera di solito l'affitto di mercato di una casa simile, perché dentro c'è un risparmio forzato. E il rogito finale costa come una compravendita: per stimarlo c'è il calcolatore delle spese notarili, mentre le altre guide sulla compravendita spiegano le singole voci.