Quando scatta la plusvalenza sulla vendita di casa
Vendere a un prezzo più alto di quello pagato non significa pagare automaticamente le tasse sulla differenza. Le due domande da farsi prima del rogito sono queste: sono passati cinque anni dall'acquisto (o dalla costruzione)? E, se non sono passati, la casa è stata l'abitazione principale di chi vende, o dei suoi familiari, per la maggior parte del tempo?
Se vendi dopo cinque anni, la plusvalenza su un fabbricato non è tassata, salvo che sull'immobile siano stati fatti lavori Superbonus conclusi da non più di dieci anni (vedi l'ultima domanda in fondo). Se vendi prima, lo è, con due esclusioni previste dalla stessa lettera b): gli immobili acquisiti per successione, che restano esclusi qualunque sia il tempo trascorso, e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo fra acquisto e vendita.
Per la casa ricevuta in donazione il quinquennio decorre dalla data in cui l'aveva acquistata il donante (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR), e come costo di acquisto si prende quello sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta di donazione pagata (art. 68, comma 1, TUIR). Chi vende pochi mesi dopo la donazione, quindi, può essere fuori dal quinquennio, se il donante possedeva la casa da più di cinque anni. Per l'immobile ereditato le regole di dettaglio sono nella guida a chi vende una casa ereditata.
Per abitazione principale il TUIR intende la casa in cui il proprietario o i suoi familiari «dimorano abitualmente» (art. 10, comma 3-bis). E non basta averci abitato qualche mese: la casa deve esserlo stata per più di metà del periodo fra acquisto e vendita. Una casa comprata con l'agevolazione prima casa ma in cui nessuno ha mai abitato non rientra nell'esclusione.
Un terreno edificabile segue un'altra regola: la plusvalenza è tassabile in ogni caso, anche dopo cinque anni, e l'imposta sostitutiva del 26% non si può usare (è stata esclusa dall'art. 1, comma 310, della L. 296/2006). Ne parla la guida sui costi dell'atto per un terreno edificabile.
Come si calcola la plusvalenza
La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (o il costo di costruzione) «aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo» (art. 68, comma 1, TUIR). Nel modello che il notaio trasmette all'Agenzia delle Entrate quei costi hanno righe separate: le imposte pagate all'acquisto (registro o IVA, ipotecaria e catastale), la parcella del notaio dell'acquisto, le spese che hanno aumentato il valore dell'immobile e gli eventuali altri costi inerenti. Per un fabbricato venduto entro cinque anni il costo di acquisto non si rivaluta con l'inflazione. Se hai altre ricevute, per esempio la provvigione pagata all'agenzia quando hai comprato, chiedi al commercialista se rientrano fra i costi inerenti.
Sulla plusvalenza così determinata le strade sono due. La prima: dichiararla, e allora si somma agli altri redditi e sconta l'IRPEF per scaglioni, cioè il 23% fino a 28.000 €, il 33% fino a 50.000 € e il 43% oltre (art. 11 TUIR), più le addizionali regionale e comunale. La seconda: chiedere al notaio, al rogito, l'imposta sostitutiva del 26%, e la partita si chiude il giorno della firma.
Il ruolo del notaio e quanto si paga
L'imposta sostitutiva non è automatica. L'art. 1, comma 496, della L. 266/2005 la applica «all'atto della cessione e su richiesta della parte venditrice resa al notaio». Dopo la richiesta il notaio «provvede anche all'applicazione e al versamento dell'imposta sostitutiva», «ricevendo la provvista dal cedente», e comunica all'Agenzia delle Entrate i dati della cessione. La legge non lo chiama sostituto d'imposta: la somma la mette il venditore, e il notaio la versa. Secondo l'Agenzia il versamento avviene entro il termine dell'imposta di registro, 30 giorni dalla stipula.
Il modello di comunicazione lo firmano in due. Il notaio risponde dell'applicazione dell'imposta, del versamento e della trasmissione dei dati. Il venditore firma la sezione sul calcolo della plusvalenza e si assume la responsabilità dei dati che vi ha indicato, cioè prezzo di acquisto e costi.
L'aliquota era del 12,50% quando il comma 496 è nato; la L. 160/2019 (art. 1, comma 695) l'ha portata dal 20% al 26%, misura in vigore dal 1° gennaio 2020.
Un esempio sullo stesso appartamento usato sopra: comprato nel 2022 a 165.000 €, con 12.000 € di costi inerenti documentati (imposte e parcella del notaio dell'acquisto, lavori con fattura che ne hanno aumentato il valore), rivenduto nel 2026 a 210.000 € e mai usato come abitazione principale. Il conto, passo per passo:
- plusvalenza: 210.000 € - 165.000 € - 12.000 € = 33.000 €;
- imposta sostitutiva: 33.000 € × 26% = 8.580 €, che il venditore consegna al notaio al rogito.
Quella cifra non dipende da come compra l'acquirente. Se l'appartamento ha una rendita catastale di 750 € e l'acquirente, privato, chiede il prezzo-valore, il nostro calcolatore dà un'imposta di registro di 8.505 € se compra come seconda casa (9% su un valore catastale di 94.500 €) e di 1.732,50 € se compra come prima casa (2% su 86.625 €), in entrambi i casi con ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna. La differenza, 6.772,50 €, resta tutta dal lato di chi compra. Per i requisiti dell'aliquota ridotta vedi la guida ai benefici per chi compra la prima abitazione; per la spesa complessiva di chi compra, la guida alle spese del rogito o il calcolatore dedicato.
In pratica: cosa preparare
Se stai pianificando una vendita entro il quinquennio, conviene muoversi prima del rogito, non dopo.
Raccogli i documenti di spesa: l'atto di acquisto, le quietanze delle imposte, la fattura del notaio, le fatture dei lavori. Sono i dati che firmerai nel modello del notaio, e ogni costo inerente documentato abbassa la plusvalenza.
Ricostruisci per quanto tempo la casa è stata la tua abitazione principale, o quella dei tuoi familiari. La residenza anagrafica è il riscontro più immediato, ma conta la dimora abituale.
Se hai comprato con l'agevolazione prima casa, c'è un secondo conto da fare. Chi vende prima di cinque anni perde l'agevolazione e deve le imposte in misura ordinaria più una sovrattassa pari al 30% di quelle imposte e gli interessi, salvo che entro un anno compri un'altra casa da adibire ad abitazione principale (nota II-bis, comma 4, all'art. 1 della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986). La stessa guida alle agevolazioni prima casa spiega come funziona il riacquisto.
Confronta le due opzioni con un commercialista. Se il tuo reddito, plusvalenza compresa, supera i 28.000 €, l'aliquota IRPEF sulla parte eccedente è già del 33%, sopra il 26%; con redditi più bassi il confronto va fatto sui numeri, tenendo conto anche di addizionali e detrazioni.
Comunica la scelta al notaio prima della firma: la richiesta si fa all'atto della cessione, e il notaio deve avere la provvista per versare l'imposta.
Domande frequenti
Quando non si paga la plusvalenza sulla vendita di casa?
Non si paga se vendi dopo cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione (salvo lavori Superbonus conclusi da non più di dieci anni, vedi l'ultima domanda), se la casa è stata l'abitazione principale tua o dei tuoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso, o se l'hai ricevuta in successione. Per la casa donata i cinque anni si contano dall'acquisto del donante. Il terreno edificabile fa eccezione: la plusvalenza si paga sempre.
Cos'è l'imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza immobiliare?
È un'imposta del 26% sulla plusvalenza, al posto dell'IRPEF, che si applica solo se il venditore la chiede al notaio al momento del rogito (art. 1, comma 496, L. 266/2005). Il notaio la calcola e la versa con la somma ricevuta dal venditore. L'aliquota è del 26% per effetto della L. 160/2019.
Le spese di ristrutturazione riducono la plusvalenza tassabile?
Sì, se hanno aumentato il valore dell'immobile e sono documentate: si sommano al costo di acquisto come costi inerenti (art. 68, comma 1, TUIR) e hanno un rigo apposito nel modello del notaio. Per le spese Superbonus valgono le regole della risposta seguente.
Se ho fatto il Superbonus la plusvalenza vale ancora solo entro 5 anni?
No. Per le vendite dal 1° gennaio 2024 l'art. 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, introdotto dalla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), rende tassabile la plusvalenza sugli immobili con interventi Superbonus (art. 119 del D.L. 34/2020) conclusi da non più di dieci anni. Restano esclusi gli immobili ereditati e quelli adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni prima della vendita (o del periodo di possesso, se più breve). Se si è fruito del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, le spese per quei lavori non si contano fra i costi se i lavori sono finiti da non più di cinque anni, e si contano al 50% se sono finiti da più tempo; se invece l'immobile era stato comprato o costruito da oltre cinque anni, il costo di acquisto si rivaluta con l'indice ISTAT dei prezzi al consumo (art. 68, comma 1). Anche su questa plusvalenza si può chiedere l'imposta sostitutiva del 26% (art. 1, comma 65, L. 213/2023). Conviene segnalarlo al notaio prima del rogito.