Trovare un acquirente non è la fine del lavoro. Per il venditore, è quasi l'inizio — e molti se ne accorgono tardi.
Il notaio coordina la fase finale della compravendita, ma non raccoglie documenti al posto di nessuno. Non dichiara la conformità urbanistica, non estingue l'ipoteca, non salda le quote condominiali arretrate. Tutto questo ricade sul venditore, che di solito dispone di settimane, non di giorni. Chi lo scopre a ridosso della stipula si trova a dover rinviare date già fissate con l'acquirente, l'agente e il notaio — con il malumore di tutte le parti coinvolte.
La regola pratica: iniziare 60 giorni prima del rogito, non 10.
I documenti da reperire
Il punto di partenza è l'atto di provenienza — il titolo con cui il venditore ha a sua volta acquisito l'immobile: rogito, atto di donazione, dichiarazione di successione. Il notaio ne ha bisogno per ricostruire la catena dei passaggi di proprietà (il cosiddetto "ventennio"). Se non si trova, si recupera presso la Conservatoria dei RR.II. o il notaio che ha rogitato l'atto originale.
Le visure ipotecarie e catastali aggiornate vengono richieste direttamente dal notaio, ma il venditore deve segnalare preventivamente qualsiasi anomalia: un'ipoteca residua, una servitù, un pignoramento in corso. (Non è raro scoprire gravami dimenticati su immobili di famiglia.)
La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto dell'immobile. Se non corrisponde — una parete spostata, un bagno aggiunto senza aggiornare il Catasto — serve una pratica DOCFA prima del rogito. Il costo è di solito €300–800; i tempi variano tra 1 e 3 settimane. La guida sulla planimetria catastale non conforme entra nel dettaglio.
L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) va allegato al contratto in originale: il D.Lgs. 192/2005, art. 6 lo impone, e le sanzioni per omissione vanno da €3.000 a €18.000. L'obbligo scatta già al momento dell'annuncio, non alla stipula. La guida sugli obblighi APE del venditore approfondisce i casi pratici.
Per gli immobili costruiti o ristrutturati dopo il 30 giugno 2003 serve il certificato di agibilità. Senza di esso il rogito è formalmente valido, ma l'acquirente può agire per vizi ai sensi dell'art. 1490 c.c.
Per i condomini: il venditore deve produrre il regolamento condominiale, i verbali delle ultime due assemblee e la dichiarazione dell'amministratore sulle spese straordinarie già deliberate. Le spese deliberate prima del rogito restano a carico del venditore; quelle deliberate dopo passano all'acquirente — anche se i lavori sono ancora in corso.
Le dichiarazioni da rendere al notaio
Il venditore non firma solo la compravendita. Rende dichiarazioni con valore giuridico e responsabilità personale.
La più rilevante è la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, prevista congiuntamente dall'art. 46 del D.P.R. 380/2001 e dall'art. 29 della L. 52/1985: il venditore dichiara che l'immobile è stato costruito in forza di un titolo edilizio valido, che lo stato di fatto corrisponde alla planimetria depositata e che non gravano ordinanze di demolizione. Se la dichiarazione è falsa, la responsabilità penale ricade sul venditore — non sul notaio.
Il notaio verifica anche lo stato civile e il regime patrimoniale: chi è coniugato in comunione dei beni deve avere il consenso del coniuge per vendere un immobile familiare (art. 184 c.c.).
Vanno dichiarati infine eventuali comodati o locazioni non registrati: contratti che non compaiono nei pubblici registri ma che il venditore sa esistenti. Tacerli non li fa sparire — e l'acquirente che scopre un'occupazione non dichiarata dopo il rogito ha ottime ragioni per agire giudizialmente.
Gli obblighi economici
Se sull'immobile grava un'ipoteca, la strada normale è l'estinzione contestuale al rogito: la banca del venditore riceve il saldo del mutuo residuo direttamente dalla somma pagata dall'acquirente, e il notaio cura la cancellazione. Questo richiede un accordo preventivo con la banca — di solito 15–20 giorni prima della stipula.
Le spese condominiali arretrate restano a carico del venditore. L'acquirente che le anticipa dopo il rogito ha diritto di rivalersi, ma è una complicazione che si evita facilmente con la dichiarazione dell'amministratore.
La plusvalenza merita attenzione: se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto e non era l'abitazione principale, la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto è soggetta a tassazione. Il venditore può scegliere tra IRPEF ordinaria o imposta sostitutiva del 26%, applicata dal notaio su richiesta esplicita. Non avviene in automatico: va dichiarato prima.
Stai per mettere in vendita un immobile? Trova un notaio nella tua zona per un primo incontro di verifica. Puoi anche consultare la checklist dei documenti per la compravendita.