Trovare un acquirente non è la fine del lavoro. Per il venditore, è quasi l'inizio, e molti se ne accorgono tardi.
Il notaio coordina la fase finale della compravendita, ma non raccoglie i documenti al posto di nessuno. Non dichiara la conformità catastale, non estingue il mutuo, non salda le quote condominiali arretrate. Tutto questo ricade sul venditore, che di solito ha settimane, non giorni. Chi lo scopre a ridosso della stipula finisce per rinviare una data già fissata con acquirente, agenzia e banca.
La regola pratica: cominciare un paio di mesi prima del rogito, non dieci giorni prima.
I documenti da reperire
Il punto di partenza è il titolo di provenienza, cioè l'atto con cui il venditore ha a sua volta acquistato: compravendita, donazione, oppure, se ha ereditato, la successione con i documenti che la accompagnano (testamento, accettazione dell'eredità). Il notaio lo usa per ricostruire i passaggi di proprietà degli ultimi vent'anni, il termine dell'usucapione ordinaria (art. 1158 c.c.). Se la copia non si trova, la rilascia il notaio che ha ricevuto l'atto, oppure l'Archivio notarile distrettuale se quel notaio ha cessato l'attività.
Le visure ipotecarie e catastali le fa, di regola, il notaio. Il venditore però deve dire subito ciò che sa: un mutuo ancora in corso, una servitù, un pignoramento. (Non è raro scoprire un'ipoteca dimenticata su un immobile di famiglia.)
La planimetria catastale deve corrispondere allo stato di fatto, perché su questo il venditore dovrà rendere una dichiarazione in atto (se ne parla sotto). Vanno dichiarate al catasto le variazioni che implicano un riesame della categoria, della classe o della consistenza dell'unità, qualunque sia poi l'esito del riesame (Agenzia delle Entrate): si fa con una pratica Docfa, e il tecnico abilitato che la predispone valuta se la modifica fatta rientra fra queste. Oltre alla parcella del tecnico, la presentazione costa 70 € di tributi per ogni unità immobiliare (Agenzia delle Entrate). La guida sulla planimetria catastale non conforme entra nel dettaglio.
L'APE (attestato di prestazione energetica) va messo a disposizione dell'acquirente già all'avvio delle trattative e consegnato alla fine; nell'atto l'acquirente dichiara di averlo ricevuto e una copia va allegata (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005). Se la clausola o l'allegato mancano, le parti pagano in solido una sanzione da 3.000 € a 18.000 €. Anche gli annunci di vendita devono riportare la classe energetica (art. 6, comma 8). La guida sugli obblighi APE del venditore approfondisce i casi pratici.
Servono poi i titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, eventuali condoni e varianti) e l'agibilità, o la documentazione che ne attesta la richiesta: sono nella lista che il Consiglio Nazionale del Notariato indica per ogni compravendita. L'agibilità mancante non rende nullo l'atto. Il venditore però deve consegnare i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta (art. 1477 c.c.), quindi conviene che le parti dicano nel contratto come stanno le cose, invece di scoprirlo dopo.
Per un appartamento in condominio servono il regolamento e la dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate, sulle spese straordinarie già deliberate e sulle eventuali liti in corso. Chi paga le straordinarie deliberate ma non ancora eseguite conviene scriverlo nel preliminare e ripeterlo nell'atto: fra le parti vale l'accordo. Verso il condominio, invece, decide la legge (vedi sotto).
Le dichiarazioni da rendere al notaio
Il venditore non firma soltanto la vendita: in atto rende dichiarazioni di cui risponde in prima persona.
Due sono richieste a pena di nullità. Per un edificio la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l'atto deve riportare, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46 D.P.R. 380/2001); per gli edifici più vecchi la regola equivalente è l'art. 40 della L. 47/1985, e per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva che lo attesti. Per le unità immobiliari urbane, poi, gli intestatari catastali dichiarano che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985, in vigore dal 1° luglio 2010); la dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato. Se una dichiarazione è falsa, ne risponde chi l'ha resa, non il notaio che l'ha ricevuta.
Il notaio verifica anche lo stato civile e il regime patrimoniale. Se l'immobile è in comunione legale fra i coniugi, la vendita va fatta da entrambi (art. 180 c.c.); l'atto compiuto da uno solo senza il consenso dell'altro è annullabile su domanda di quest'ultimo, entro un anno da quando ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dalla trascrizione (art. 184 c.c.). Un bene personale, come la casa acquistata prima del matrimonio o ricevuta per donazione o successione, salvo che la donazione o il testamento la attribuiscano espressamente alla comunione (art. 179 c.c.), il coniuge proprietario lo vende da solo.
Vanno dichiarati infine eventuali contratti di locazione o comodato, anche quelli che non compaiono nei registri. Tacerli non li fa sparire, e l'acquirente che dopo il rogito trova l'immobile occupato ha buone ragioni per agire contro il venditore.
Gli obblighi economici
Se sull'immobile c'è un mutuo ancora da estinguere, la strada normale è pagarlo con il prezzo il giorno del rogito, dopo aver chiesto alla banca il conteggio del debito residuo con qualche settimana di anticipo. Estinto un mutuo bancario, l'ipoteca si cancella senza costi per il venditore: la banca rilascia la quietanza e manda la comunicazione alla conservatoria entro trenta giorni (art. 40-bis D.Lgs. 385/1993, TUB).
Le spese condominiali arretrate le deve il venditore, ma per legge l'acquirente risponde in solido con lui dei contributi dell'anno in corso e di quello precedente, e il venditore resta obbligato in solido per i contributi maturati finché all'amministratore non arriva copia autentica dell'atto di vendita (art. 63 disp. att. c.c.). Ecco perché la dichiarazione dell'amministratore serve a entrambi.
La plusvalenza merita attenzione: se l'immobile è venduto entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, la differenza fra prezzo di vendita e costo è un reddito tassabile (art. 67, comma 1, lettera b, TUIR). Non lo è se l'immobile è stato ereditato, o se per la maggior parte di quel periodo è stato l'abitazione principale del venditore o dei suoi familiari; per un immobile ricevuto in donazione i cinque anni si contano dall'acquisto del donante. Fa eccezione il terreno edificabile: la plusvalenza è tassabile in ogni caso, anche oltre i cinque anni e anche se ereditato (stessa lettera b). Per l'immobile venduto entro cinque anni il venditore può chiedere al notaio di applicare un'imposta sostitutiva del 26%, che il notaio versa con la provvista ricevuta dal venditore (L. 266/2005, art. 1, comma 496); altrimenti la plusvalenza va in dichiarazione dei redditi, e per il terreno edificabile va sempre lì, perché dal 2007 è escluso dall'imposta sostitutiva (L. 296/2006, art. 1, comma 310). Una regola a parte (lettera b-bis) riguarda chi ha fatto sull'immobile lavori con il Superbonus: la plusvalenza è tassabile se la vendita avviene entro dieci anni dalla fine dei lavori, con le stesse esclusioni per successione e abitazione principale.
Stai per mettere in vendita un immobile? Trova un notaio nella tua zona per un primo incontro di verifica. Puoi anche consultare la checklist dei documenti per la compravendita.