L'APE non è solo un documento da allegare al rogito. Gli obblighi cominciano molto prima, dal momento in cui si pubblica l'annuncio, e trascinarli fino all'ultimo giorno prima della firma è uno degli errori più comuni nelle compravendite tra privati.
L'Attestato di Prestazione Energetica è disciplinato dal D.Lgs. 192/2005, art. 6, nella versione modificata dal D.Lgs. 48/2020. Classifica l'edificio su una scala da A4 (massima efficienza) a G (minima). Non è solo un obbligo formale: la classe energetica incide sulle bollette, sul valore futuro dell'immobile e sull'accesso ad alcune detrazioni fiscali per la ristrutturazione.
I tre momenti in cui l'APE è obbligatorio
Negli annunci immobiliari. Dal 2013 (D.L. 63/2013) ogni annuncio, su portali online, giornali, affissioni, deve riportare la classe energetica e l'indice di prestazione energetica (IPE in kWh/m²/anno). Vale anche per gli annunci privati, non solo per le agenzie. La sanzione per omissione va da 500 € a 3.000 € (D.Lgs. 192/2005, art. 15) e ricade sull'inserzionista.
Prima della firma del compromesso. Il venditore deve consegnare all'acquirente una copia dell'APE redatta da un certificatore energetico abilitato prima che l'acquirente si impegni contrattualmente. Nella prassi, il compromesso include una clausola in cui l'acquirente dichiara di aver ricevuto copia del documento e di averne preso visione.
Al rogito, allegato in originale. Il notaio verifica che l'APE sia presente, in corso di validità (10 anni, salvo lavori significativi successivi all'emissione) e riferito all'immobile oggetto di compravendita. Fa dichiarare espressamente alle parti il ricevimento, e riporta la classe energetica nel corpo dell'atto.
Chi commissiona l'APE e quanto costa
Il venditore, sempre. L'unica eccezione riguarda le nuove costruzioni, dove è il costruttore a fornire l'APE di prima classificazione, obbligatoriamente consegnato all'acquirente al rogito. Per edifici con più appartamenti ogni unità deve avere il proprio APE individuale.
Il certificatore deve essere un tecnico abilitato e indipendente, ingegnere, architetto o geometra con abilitazione specifica, iscritto nel registro regionale o provinciale a seconda della Regione. Il costo per un'abitazione di medie dimensioni varia tra 150 € e 400 €, in base alla complessità dell'edificio e alle tariffe locali.
Cosa succede se l'APE manca al rogito
L'atto notarile è comunque valido, a differenza, per esempio, della mancanza del titolo edilizio che può determinare la nullità. Ma la mancanza dell'allegazione configura una violazione amministrativa. La sanzione prevista dall'art. 15, comma 7 del D.Lgs. 192/2005 va da 3.000 € a 18.000 € ed è applicata sia al venditore sia all'acquirente. In pratica tende a ricadere prevalentemente sul venditore, che aveva l'obbligo di procurare il documento, ma l'acquirente che non ne esige la presenza non è esente.
Una questione pratica che torna spesso: l'APE vecchio di 7-8 anni è ancora valido? Sì, purché non siano stati eseguiti nel frattempo interventi di riqualificazione energetica significativi, sostituzione impianti, isolamento termico, infissi. Se ci sono stati lavori di quel tipo, il venditore è responsabile di verificare che l'APE rifletta lo stato attuale.
Riepilogo obblighi
| Fase | Obbligo APE | Chi agisce | Sanzione se mancante |
|---|---|---|---|
| Annuncio immobiliare | Indicare classe energetica e IPE | Venditore / agenzia | 500-3.000 € |
| Firma del compromesso | Consegnare copia APE all'acquirente | Venditore | Nessuna sanzione diretta, ma obbligo contrattuale |
| Rogito | Allegare APE originale all'atto | Venditore (procura il doc.); Notaio (lo allega) | 3.000-18.000 € (divisa tra acquirente e venditore) |
| Nuova costruzione | APE redatto al termine lavori, allegato al rogito | Costruttore | 3.000-18.000 € |
L'obbligo di allegazione al rogito non riguarda le pertinenze prive di impianti autonomi di climatizzazione, cantine, autorimesse. Per le pertinenze la normativa regionale può però prevedere specifiche: vale la pena verificare caso per caso con il notaio o il certificatore, soprattutto per box con impianti.
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