L'APE non è solo un documento da allegare al rogito. Gli obblighi cominciano molto prima, dal momento in cui si pubblica l'annuncio, e rimandarli fino ai giorni prima della firma è uno degli errori più comuni nelle compravendite tra privati.
L'Attestato di Prestazione Energetica è disciplinato dall'art. 6 del D.Lgs. 192/2005, più volte modificato: la regola oggi in vigore per i contratti è quella del comma 3 come sostituito dal D.Lgs. 48/2020. Classifica l'immobile su dieci classi, da A4 (la più efficiente) a G, secondo le linee guida nazionali del D.M. 26 giugno 2015, e dà all'acquirente un'idea dei consumi prima di comprare. Dal 3 giugno 2026 è in vigore il D.M. 28 ottobre 2025, che non tocca le linee guida ma l'altro decreto del 26 giugno 2015, quello sulle metodologie di calcolo e sui requisiti minimi degli edifici, di cui sostituisce gli Allegati 1 e 2. Per un nuovo APE può quindi cambiare il calcolo; un attestato già rilasciato resta valido fino alla sua scadenza.
I tre momenti in cui l'APE è obbligatorio
Negli annunci immobiliari. Ogni annuncio di vendita, su qualunque mezzo di comunicazione commerciale, deve riportare gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'immobile e la classe corrispondente (art. 6, c. 8). La regola non distingue fra agenzie e privati. Se i dati mancano, il responsabile dell'annuncio rischia una sanzione da 500 € a 3.000 € (art. 15, c. 10).
Durante le trattative. Il proprietario deve rendere disponibile l'APE al potenziale acquirente all'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine (art. 6, c. 2), quindi di norma prima di firmare il preliminare. Nel compromesso conviene scrivere che l'acquirente ne ha ricevuto copia, così la consegna resta provata. Un immobile venduto senza che il proprietario l'abbia dotato dell'attestato espone quest'ultimo a una sanzione da 3.000 € a 18.000 € (art. 15, c. 8).
Al rogito. L'atto contiene una clausola con cui l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica, attestato compreso, e una copia dell'APE va allegata al contratto (art. 6, c. 3). Il notaio controlla che l'attestato ci sia, che riguardi l'immobile venduto e che sia in corso di validità.
Chi fa l'APE e chi lo paga
Lo procura il proprietario, cioè il venditore. Per un edificio nuovo l'attestato va prodotto dal costruttore prima del rilascio del certificato di agibilità (art. 6, c. 1). In un condominio ogni appartamento ha di regola il proprio APE; un attestato unico per più unità è ammesso solo se queste hanno la stessa destinazione d'uso, la stessa situazione al contorno, lo stesso orientamento, la stessa geometria e gli stessi impianti di climatizzazione (art. 6, c. 4).
Il certificatore è un tecnico abilitato secondo l'art. 2 del D.P.R. 75/2013: un professionista (ingegnere, architetto, geometra, perito industriale e gli altri titoli elencati) iscritto al proprio ordine o collegio, ove esistente, e abilitato alla progettazione, oppure un tecnico con uno dei titoli previsti che ha superato un corso di formazione sulla certificazione energetica con esame finale. Alcune Regioni hanno una disciplina propria sui certificatori: conviene chiedere al tecnico se è abilitato anche secondo le regole regionali. Al momento della firma dichiara di non avere conflitti di interessi e di non essere coniuge o parente fino al quarto grado di chi gli chiede l'attestato (art. 3). Il compenso è libero: conviene chiedere più di un preventivo. Quanto costa in media, come si leggono le classi e cosa cambierà con la direttiva Case Green lo spiega la guida generale sull'APE; qui restano gli obblighi del venditore lungo la vendita.
Cosa succede se l'APE manca al rogito
L'atto resta valido. Nel 2013 la legge di conversione del D.L. 63/2013 (L. 90/2013) aveva previsto la nullità dei contratti senza APE allegato, ma pochi mesi dopo il D.L. 145/2013 l'ha sostituita con una sanzione amministrativa. Oggi, se manca la clausola o l'allegato, le parti pagano in solido e in parti uguali da 3.000 € a 18.000 € (art. 6, c. 3), e devono comunque presentare la dichiarazione o la copia dell'attestato alla Regione entro 45 giorni. L'Agenzia delle Entrate, con i dati della registrazione, trasmette le informazioni alla Regione, che contesta la violazione. La sanzione non ricade quindi soltanto sul venditore: l'acquirente è obbligato quanto lui.
Diverso è il caso degli estremi del titolo edilizio. Per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 la legge prevede la nullità dell'atto se l'alienante non li dichiara (art. 46 D.P.R. 380/2001), e per quelli precedenti una regola analoga sta nell'art. 40 della L. 47/1985: è per questo che lì il notaio non può procedere senza.
Un APE di sette o otto anni è ancora valido? Dipende. La validità massima è di dieci anni, ma l'attestato va aggiornato dopo ogni intervento che cambi la classe energetica (caldaia, cappotto, infissi) e decade prima se non sono stati fatti i controlli periodici dell'impianto termico: in quel caso perde efficacia il 31 dicembre dell'anno successivo alla prima scadenza mancata (art. 6, c. 5). Cosa fare quando l'attestato è già scaduto a ridosso della firma lo spiega la guida su APE scaduto al rogito.
Riepilogo obblighi
| Fase | Obbligo APE | Chi agisce | Sanzione se manca |
|---|---|---|---|
| Annuncio immobiliare | Indici di prestazione energetica e classe | Responsabile dell'annuncio | 500-3.000 € (art. 15, c. 10) |
| Trattative | Rendere disponibile l'APE e consegnarlo | Proprietario | 3.000-18.000 € se l'immobile non ne è dotato (art. 15, c. 8) |
| Rogito | Clausola di ricevimento e copia allegata all'atto | Parti, con il notaio che redige l'atto | 3.000-18.000 €, in solido e in parti uguali (art. 6, c. 3) |
| Nuova costruzione o ristrutturazione importante | APE prima del certificato di agibilità | Costruttore o proprietario | 3.000-18.000 € (art. 15, c. 7) |
Non tutti gli immobili devono avere l'APE. Le linee guida del D.M. 26 giugno 2015 (Appendice A) escludono fra gli altri box, cantine, autorimesse e depositi, che per destinazione non prevedono impianti, salvo le porzioni adibite a uffici; e i ruderi e gli immobili venduti al rustico, purché lo stato sia dichiarato espressamente nell'atto. Per una pertinenza con impianti, meglio chiedere al certificatore o al notaio prima della firma.
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