La risposta è "dipende", ma dire solo questo non aiuta nessuno. I numeri reali ci sono, e di solito indicano un orizzonte tra 3 e 5 mesi dalla proposta accettata al rogito. Capire come si distribuiscono queste settimane, e dove si concentrano i ritardi, è più utile di qualsiasi stima generica.
La panoramica completa delle fasi e delle responsabilità è nella guida alla timeline del rogito. Qui ci concentriamo sui tempi effettivi per fase e sulle cause di allungamento.
Da proposta a preliminare: 1-4 settimane
La proposta d'acquisto accettata non vincola ancora entrambe le parti nello stesso modo in cui lo fa il compromesso. La firma del preliminare, che in genere avviene 1-4 settimane dopo, è il passaggio in cui le obbligazioni diventano pienamente esigibili (art. 1351 c.c.). Da quel momento, recedere senza giusta causa costa la caparra.
Il tempo tra proposta e compromesso dipende quasi interamente dalla disponibilità delle parti e dalla complessità della negoziazione. Una settimana è realistica quando tutto è già chiaro; quattro settimane si raggiungono quando servono trattative sul prezzo, sulla data del rogito o sulle clausole sospensive per il mutuo. Se l'acquirente non ha ancora scelto la banca, questa è l'ultima finestra utile per farlo senza perdere settimane.
Per gli immobili in costruzione la norma è più stringente: il preliminare deve contenere elementi specifici, fideiussione, polizza assicurativa decennale postuma, che non si negoziano in fretta (D.Lgs. 122/2005, art. 6).
Raccolta documenti e mutuo: 4-10 settimane, in parallelo
Questa è la fase più lunga e quella che quasi sempre determina il tempo totale. Due processi corrono in contemporanea.
La raccolta documenti, atto di provenienza, planimetrie catastali aggiornate, APE in corso di validità, dichiarazioni condominiali, richiede in genere 2-4 settimane quando tutto è in ordine. Il venditore deve coordinarsi con l'amministratore di condominio, eventualmente con il Comune per le pratiche edilizie. Ogni documento mancante aggiunge giorni. (Non è raro che l'APE risulti scaduta proprio quando serve, purtroppo.)
Il mutuo e la perizia sono la componente più variabile: 4-8 settimane nella maggior parte dei casi, ma potenzialmente 10-12 nelle zone dove la disponibilità di periti bancari è ridotta. La banca fa istruttoria, incarica il perito, delibera. La delibera ha di solito una scadenza di 60-90 giorni. Se il rogito slitta oltre, serve un aggiornamento documentale. I tempi del mutuo variano significativamente per area geografica.
Le due fasi vanno avviate subito dopo il compromesso, in parallelo. Chi le affronta in sequenza perde 4-6 settimane senza motivo.
Verifiche notarili: 1-2 settimane
Una volta che la documentazione è completa e la banca ha deliberato, il notaio conduce le visure ventennali, il controllo urbanistico-catastale e le verifiche ipotecarie. In condizioni ordinarie bastano 1-2 settimane. Tuttavia, se emergono anomalie, un'ipoteca residua non cancellata, una successione ancora aperta, un pignoramento mai trascritto, i tempi si misurano in settimane aggiuntive, non in giorni.
Contattare il notaio prima della delibera bancaria, non dopo, permette di anticipare queste verifiche e di assorbire eventuali problemi nel periodo già dedicato al mutuo. La scoperta tardiva di un'ipoteca è la causa più frequente di rinvii dell'ultimo minuto.
Cosa allunga i tempi: le cause reali
Quattro categorie concentrano la maggior parte dei ritardi.
APE mancante o scaduta. L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio per la compravendita. Un APE scaduto o mai prodotto blocca sia la raccolta documenti sia la perizia bancaria. Farlo redigere richiede 1-2 settimane e spetta al venditore.
Planimetrie catastali non conformi. Se lo stato di fatto dell'immobile non coincide con la planimetria depositata in catasto, il notaio non può ricevere la dichiarazione di conformità che l'atto richiede. Il DOCFA per l'aggiornamento prende 1-3 settimane, a carico del venditore, e blocca nel frattempo la perizia. Tuttavia il problema è risolvibile se individuato per tempo.
Ipoteche residue da cancellare. Un'ipoteca fondiaria estinta economicamente ma non ancora cancellata formalmente richiede un'istanza alla banca creditrice, la quietanza, poi la cancellazione ai registri immobiliari. In media 3-6 settimane. Scoprirla il giorno prima del rogito significa rinviare di almeno un mese.
Tempi degli uffici pubblici. Visure catastali, certificati di conformità urbanistica, estratti del Comune, in alcune aree i tempi di risposta degli uffici si allungano in modo imprevedibile. Contattare il notaio presto lascia margine per assorbire questi ritardi senza che diventino critici.
Hai già la proposta accettata e vuoi capire quali verifiche avviare subito? Leggi i documenti necessari per la compravendita oppure trova un notaio nella tua zona per pianificare le verifiche preliminari sull'immobile.