La risposta è "dipende", ma dire solo questo non aiuta nessuno. Le fasi hanno durate tipiche, e sommandole si arriva a un ordine di grandezza di sei-quattordici settimane dalla proposta accettata al rogito quando c'è un mutuo e nessuna si inceppa; senza mutuo, con i documenti in ordine, circa quattro-dieci. È la nostra stima di prassi, non un dato ufficiale né un termine fissato dalla legge: capire come si distribuiscono queste settimane, e dove si concentrano i ritardi, è più utile di qualsiasi cifra generica.
Le fasi in sintesi: chi agisce e quanto dura
| Fase | Durata indicativa | Chi agisce | Rischio di blocco |
|---|---|---|---|
| Proposta accettata | Giorno 0 | Acquirente e venditore | Punto di partenza: se irrevocabile, impegna già l'acquirente |
| Preliminare / compromesso | 1-4 settimane | Parti, con il notaio o un avvocato | Clausole mal negoziate; immobile in comunione legale firmato da un solo coniuge |
| Raccolta documenti | 2-4 settimane | Acquirente e venditore | APE mancante o scaduto; planimetria non conforme; atto di provenienza introvabile |
| Mutuo e perizia | 4-8 settimane, in parallelo ai documenti | Banca (istruttoria, perizia, delibera) | Difformità che fermano la perizia; reddito non adeguato; rogito che slitta dopo la delibera |
| Verifiche del notaio | 1-2 settimane | Notaio (ventennio, ipoteche, catasto, urbanistica) | Ipoteca da cancellare; successione da sistemare; abuso edilizio |
| Rogito | Giorno X | Notaio, acquirente, venditore, banca | Erogazione del mutuo non coordinata; documenti mancanti all'ultimo momento |
| Dopo il rogito | Entro 30 giorni | Notaio | Adempimenti di routine: registrazione, trascrizione, voltura |
Raccolta documenti e mutuo corrono in parallelo; verifiche finali e rogito sono in sequenza, perché il notaio non stipula prima di aver chiuso le verifiche e la banca coordina l'erogazione con la data dell'atto.
Il rogito non è l'ultimo passaggio. Il notaio registra l'atto all'Agenzia delle Entrate versando le imposte per conto dell'acquirente, lo trascrive nei registri immobiliari e cura la voltura catastale; la trascrizione va curata «nel più breve tempo possibile», e l'art. 2671 c.c. rende il notaio «tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l'applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto ricevuto o autenticato». Per chi compra con le agevolazioni prima casa impegnandosi a trasferire la residenza nel Comune dell'immobile resta il trasferimento entro diciotto mesi dall'acquisto (non ha questo obbligo chi si avvale del requisito del Comune in cui lavora): la guida su cosa succede dopo il rogito dettaglia scadenze e responsabilità.
Da proposta a preliminare: 1-4 settimane
Se il modulo la dichiara irrevocabile per un certo periodo, la proposta d'acquisto impegna chi la firma già prima dell'accettazione (art. 1329 c.c.); altrimenti chi l'ha firmata può revocarla finché non gli arriva l'accettazione del venditore, cioè finché il contratto non è concluso (artt. 1326 e 1328 c.c.). Per il Consiglio nazionale del notariato, una volta accettata si converte in un contratto preliminare, ma conviene comunque stipularne sempre uno vero e proprio. E quando la proposta accettata rinvia a un compromesso da firmare dopo, per le Sezioni Unite della Cassazione (Cass. SS.UU. 4628/2015) può valere come impegno vincolante a stipularlo, se le parti hanno un interesse a definire il contratto per gradi: chi non lo rispetta risponde dei danni, ma non si può chiedere al giudice il trasferimento dell'immobile (art. 2932 c.c.), che resta riservato al preliminare vero e proprio. Il preliminare obbliga entrambe le parti a concludere il definitivo e va fatto nella stessa forma che la legge chiede per la vendita, quindi per iscritto (art. 1351 c.c.). Da quel momento, se è stata versata una caparra confirmatoria, chi si tira indietro ne risponde: se non adempie l'acquirente che l'ha data, il venditore può recedere e trattenerla; se non adempie il venditore che l'ha ricevuta, l'acquirente può recedere ed esigerne il doppio (art. 1385 c.c.). In alternativa la parte adempiente può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, cioè che trasferisca l'immobile (art. 2932 c.c.).
Il tempo tra proposta e compromesso dipende quasi interamente dalla disponibilità delle parti e da quanto c'è da negoziare. Una settimana è realistica quando tutto è già chiaro; quattro si raggiungono quando servono trattative sul prezzo, sulla data del rogito o sulla condizione sospensiva legata al mutuo. Se l'acquirente non ha ancora scelto la banca, questa è l'ultima finestra utile per farlo senza perdere settimane.
Per una casa da costruire comprata da un'impresa da una persona fisica, se il titolo edilizio è stato richiesto dopo il 16 marzo 2019, la regola è più stringente: il preliminare va stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, cioè dal notaio (D.Lgs. 122/2005, artt. 5, comma 1-ter, e 6), e deve contenere fra l'altro gli estremi della fideiussione a garanzia delle somme versate e del permesso di costruire, o della sua richiesta se non ancora rilasciato (art. 6). La polizza assicurativa decennale si consegna invece al rogito (art. 4 dello stesso decreto).
Documenti, mutuo e verifiche del notaio
È la parte più lunga, e quasi sempre quella che decide il tempo totale: documenti e mutuo corrono insieme, le verifiche del notaio li chiudono.
La raccolta dei documenti (atto di provenienza, planimetria catastale, APE, dichiarazioni dell'amministratore di condominio) richiede in genere 2-4 settimane quando tutto è in ordine, e il venditore deve coordinarsi con l'amministratore ed eventualmente con il Comune per le pratiche edilizie. L'APE va controllato subito: vale al massimo dieci anni e decade prima se non sono stati fatti i controlli sugli impianti (D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 5).
Il mutuo è la componente più variabile: 4-8 settimane secondo la nostra stima, di più se l'istruttoria richiede integrazioni. La banca valuta il merito di credito, fa stimare l'immobile da un perito e delibera; i suoi tempi sono indicati nel foglio informativo. Prima della firma il consumatore ha poi diritto a un periodo di riflessione di almeno sette giorni sull'offerta vincolante, anche se può accettarla prima (D.Lgs. 385/1993, art. 120-novies, comma 3), e se il rogito slitta di settimane dopo la delibera conviene chiedere per tempo alla banca se va aggiornata. I tempi del mutuo hanno una guida dedicata. Chi avvia documenti e mutuo uno dopo l'altro, invece che insieme subito dopo il compromesso, allunga il totale di tutta la durata del più breve.
Con i documenti completi e la delibera in mano, il notaio chiude le verifiche: la provenienza nel ventennio, ipoteche e pignoramenti, la conformità catastale e le menzioni urbanistiche. In condizioni ordinarie bastano 1-2 settimane; se emerge un'ipoteca che nessuno ha fatto cancellare, una successione senza accettazione trascritta o un pignoramento trascritto, si contano settimane in più, non giorni. Sentire il notaio prima della delibera bancaria, non dopo, permette di anticipare queste verifiche dentro il tempo già dedicato al mutuo.
Cosa allunga i tempi
Quattro cause ricorrono spesso nei ritardi, e tutte pesano meno se emergono presto.
La prima è l'APE mancante o scaduto. L'attestato di prestazione energetica va consegnato all'acquirente e allegato all'atto di compravendita, pena una sanzione da 3.000 a 18.000 € a carico delle parti in solido (D.Lgs. 192/2005, art. 6, comma 3). Produrlo spetta al proprietario, e il sopralluogo del tecnico va messo in calendario.
Poi la planimetria catastale non conforme. Gli atti di trasferimento devono contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto, che può essere sostituita dall'attestazione di un tecnico abilitato (L. 52/1985, art. 29, comma 1-bis). Se una difformità incide sui dati catastali, prima serve l'aggiornamento (DOCFA) a cura di un tecnico, di norma a carico del venditore. Il problema è risolvibile se individuato per tempo; la guida sulla planimetria non conforme spiega come. Sul piano urbanistico, per gli edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 l'atto è nullo se non riporta, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (D.P.R. 380/2001, art. 46): se dietro la difformità c'è un abuso vero e proprio, i tempi si misurano in mesi.
Terza causa, il mutuo del venditore. Un'ipoteca bancaria di un mutuo già estinto si cancella d'ufficio: la banca deve comunicare l'estinzione alla conservatoria entro trenta giorni, senza costi per il debitore, salvo che segnali un giustificato motivo per mantenerla (D.Lgs. 385/1993, art. 40-bis). Conviene quindi controllare con una visura che la cancellazione sia avvenuta. Se invece il mutuo è ancora in corso, di solito lo si estingue al rogito con parte del prezzo, ma serve coordinare per tempo la banca del venditore, che deve fornire il conteggio del debito residuo. La guida alla cancellazione dell'ipoteca descrive le due strade.
Restano gli uffici pubblici: le visure catastali e ipotecarie sono telematiche, ma l'accesso agli atti edilizi in Comune per ricostruire i titoli dell'immobile può richiedere settimane, con tempi che cambiano molto da un ufficio all'altro.
Hai già la proposta accettata e vuoi capire quali verifiche avviare subito? Leggi i documenti necessari per la compravendita oppure trova un notaio nella tua zona per pianificare le verifiche preliminari sull'immobile.