Terreno edificabile: imposte, IVA e costo del notaio 2026

Costo atto terreno edificabile: risposta rapida

Comprare un terreno edificabile costa più che comprare una casa di pari prezzo: da un privato perché il prezzo-valore non si applica e l'aliquota è sempre il 9%, da un'impresa perché l'IVA è al 22%, invece che al 4% o al 10% di un'abitazione non di lusso. Le imposte si calcolano sul valore dichiarato nell'atto. Da un privato si pagano registro al 9% e ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna; da un'impresa si pagano l'IVA al 22% e registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna.

Su un terreno da 200.000 €, il nostro calcolatore stima così i costi dell'acquirente:

L'onorario è una stima: il compenso del notaio è libero, e il notaio deve comunicarne la misura in anticipo, per iscritto o in forma digitale. Sull'acquisto da impresa l'IVA pesa più di tutto il resto, ma chi compra come soggetto IVA, per la propria attività, di norma può detrarla. Per rifare il conto sui propri numeri c'è il calcolatore della compravendita.

Per il venditore la differenza sta altrove: la plusvalenza su un terreno edificabile è tassabile sempre, anche dopo decenni. Ne parliamo più sotto.

Le imposte sull'acquisto

Quando vende un privato (una persona fisica che non agisce come impresa), l'atto sconta l'imposta di registro al 9%, con un minimo di 1.000 €, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 € ciascuna.

Quando vende un'impresa nell'esercizio della sua attività, la cessione del terreno edificabile è soggetta a IVA al 22%. Per l'alternatività fra IVA e registro, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 € ciascuna. Diverso è il caso dei fabbricati strumentali, dove ipotecaria e catastale restano proporzionali: per i terreni non vale.

Perché il prezzo-valore non c'entra

Il prezzo-valore dell'art. 1, comma 497, della L. 266/2005 consente di pagare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo, ma solo per le cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Un terreno, edificabile o agricolo, ne resta fuori.

La base imponibile è quindi il valore dichiarato nell'atto, che non può essere inferiore al prezzo pattuito (art. 51 D.P.R. 131/1986). Per gli immobili, però, il valore di riferimento è quello venale in comune commercio: se il dichiarato è più basso, l'Agenzia delle Entrate può rettificarlo. E per i terreni non vale la cosiddetta valutazione automatica, che mette al riparo dalla rettifica chi dichiara almeno il valore calcolato sui redditi catastali: l'art. 52, comma 5-bis, la riserva alle cessioni in prezzo-valore.

La plusvalenza del venditore

Tassabile in ogni caso

Per i fabbricati la plusvalenza è tassabile, di regola, solo se la vendita avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione (dieci anni dalla fine dei lavori se c'è stato il Superbonus), e non lo è mai per quelli ricevuti in successione o usati come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo. Per i terreni edificabili queste esclusioni non valgono: l'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR (D.P.R. 917/1986) tassa «in ogni caso» le plusvalenze da cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della vendita. La lettera a) dello stesso comma tassa invece le plusvalenze da lottizzazione, cioè da terreni lottizzati o resi edificabili con opere e poi venduti.

Come si calcola

La plusvalenza è la differenza fra il prezzo di vendita e il costo del terreno. Per i terreni edificabili il costo è il prezzo di acquisto aumentato di ogni altro costo inerente, rivalutato con l'indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Per un terreno ereditato si parte dal valore dichiarato nella dichiarazione di successione, aumentato dell'imposta di successione; per uno ricevuto in donazione, dal costo sostenuto dal donante, aumentato dell'imposta sulle donazioni (art. 68, comma 2, TUIR, per entrambi i casi).

Come è tassata

Niente imposta sostitutiva del 26% riscossa dal notaio in atto. Il comma 496 della L. 266/2005 la prevedeva anche per i terreni edificabili, ma l'art. 1, comma 310, della L. 296/2006 li ha tolti dal suo campo a partire dal 2007: oggi vale per i fabbricati e i terreni agricoli rivenduti entro cinque anni e, dal 2024, per i fabbricati su cui si è fatto il Superbonus negli ultimi dieci anni (art. 67, comma 1, lettera b-bis, TUIR; L. 213/2023, art. 1, commi 64-66), non per i terreni edificabili.

La plusvalenza va quindi dichiarata. Di regola è soggetta a tassazione separata (art. 17, comma 1, lettera g-bis, TUIR), con l'aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del biennio precedente (art. 21). Il venditore può rinunciarvi e sommarla agli altri redditi dell'anno, tassati con le aliquote IRPEF ordinarie, dichiarandolo espressamente nella dichiarazione dei redditi (art. 17, comma 3). Quale strada convenga dipende dagli altri redditi: vale la pena farsi fare il conto da un commercialista.

La rideterminazione del valore

Il costo di partenza si può aggiornare. Chi possiede un terreno al 1° gennaio può farlo stimare con una perizia giurata e pagare un'imposta sostitutiva del 18% sul valore di perizia: da quel momento la plusvalenza si calcola su quel valore invece che sul costo storico. Dopo anni di proroghe, la L. 207/2024 ha reso la misura permanente, modificando l'art. 7 della L. 448/2001: perizia giurata e versamento vanno fatti entro il 30 novembre di ogni anno, e l'imposta si può pagare in un'unica soluzione o in tre rate annuali, con interessi del 3% annuo sulle rate successive alla prima.

C'è un effetto anche per chi compra. Il valore rideterminato diventa il valore normale minimo di riferimento anche per le imposte di registro, ipotecaria e catastale (art. 7, comma 6): vendere a un prezzo più basso del valore periziato espone l'atto a rettifica.

Dal 1° gennaio 2027 le regole dell'imposta di registro passano nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e la riforma fiscale riordina in nuovi testi unici anche quelle sulle imposte sui redditi e sull'accertamento: cambieranno gli articoli da citare, fino ad allora valgono quelli indicati.

Il certificato di destinazione urbanistica (CDU)

L'art. 30, comma 2, del D.P.R. 380/2001 dice che gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su terreni sono nulli, e non possono essere stipulati né trascritti, se non vi è allegato il certificato di destinazione urbanistica. Vale per la vendita come per la donazione o la divisione, con le esclusioni del comma 10: non serve per le divisioni ereditarie, per le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta, né per gli atti che costituiscono, modificano o estinguono servitù o diritti reali di garanzia.

Il CDU lo rilascia il Comune, che per legge ha 30 giorni di tempo dalla domanda. Conserva validità per un anno dal rilascio, a condizione che il venditore dichiari nell'atto che nel frattempo gli strumenti urbanistici non sono cambiati; dopo l'anno serve un certificato nuovo. Se il Comune non lo rilascia nei 30 giorni, il venditore può sostituirlo con una dichiarazione che attesta la presentazione della domanda e la destinazione urbanistica del terreno (art. 30, commi 3 e 4). Un atto stipulato senza CDU può essere confermato, anche da una sola delle parti, con un nuovo atto pubblico o autenticato a cui si allega un certificato riferito alla data dell'atto originario (comma 4-bis).

Il comma 2 esclude inoltre i terreni che sono pertinenza di edifici censiti al catasto urbano, purché l'area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati: il giardino di una villa, non un terreno agricolo o edificabile venduto da solo.

Confronto con il terreno agricolo

La differenza che pesa di più resta la plusvalenza: su un terreno edificabile è sempre dovuta, e per questo i tempi e il modo della vendita vanno pianificati prima.

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Domande frequenti

Il prezzo-valore si applica ai terreni edificabili?

No. È riservato alle cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze a persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. Per un terreno le imposte si calcolano sul valore dichiarato nell'atto, che l'Agenzia delle Entrate può rettificare se è inferiore al valore di mercato.

Quanto conviene rideterminare il valore del terreno prima di venderlo?

Dipende da quanto vale la plusvalenza potenziale e da come verrebbe tassata. L'imposta sostitutiva del 18% si paga sull'intero valore di perizia, non sulla sola plusvalenza: conviene quando il costo storico è molto basso rispetto al valore attuale. Il confronto va fatto sui numeri, meglio con un commercialista.

Il venditore di un terreno edificabile ereditato paga la plusvalenza?

Sì. L'esclusione degli immobili ricevuti in successione vale per i fabbricati e per i terreni agricoli, non per i terreni edificabili, tassati in ogni caso. Il costo da cui partire è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione, aumentato dell'imposta di successione pagata.

Il CDU serve anche per la donazione di un terreno?

Sì, di regola: l'art. 30 del D.P.R. 380/2001 riguarda gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su terreni. Il comma 10 però esclude le donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta e le divisioni ereditarie: per donare un terreno a un figlio il CDU non è richiesto a pena di nullità. Negli altri casi, senza il certificato allegato l'atto è nullo, salvo conferma con un atto successivo.

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Stai valutando l'acquisto o la vendita di un terreno edificabile? Il notaio può fare il calcolo delle imposte sul caso concreto, verificare la destinazione urbanistica con il CDU e, per chi vende, indicare da dove parte il calcolo della plusvalenza.