Costo atto terreno edificabile: risposta rapida
L'acquisto di un terreno edificabile costa più di una normale compravendita abitativa perché il prezzo-valore non si applica: la base imponibile è il valore venale del terreno, cioè il prezzo di mercato. Da privato si paga registro 9% più ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna; da impresa si paga IVA 22% più registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna.
| Caso | Imposte principali sull'acquisto | Nota operativa |
|---|---|---|
| Venditore privato | Registro 9% sul valore venale + 50 € ipotecaria + 50 € catastale | Registro minimo 1.000 € |
| Venditore impresa | IVA 22% sul prezzo + 200 € registro + 200 € ipotecaria + 200 € catastale | IVA recuperabile solo se l'acquirente è soggetto IVA |
| Venditore persona fisica | Plusvalenza IRPEF sempre tassabile se il terreno è edificabile | Non si usa l'imposta sostitutiva del 26% in atto |
Su un terreno da 200.000 € acquistato da privato, la sola imposta di registro è 18.000 €, a cui si sommano ipotecaria, catastale e onorario notarile. Il Certificato di Destinazione Urbanistica va allegato al rogito.
L'acquisto di un terreno edificabile segue quindi regole fiscali sostanzialmente diverse da quelle applicabili all'acquisto di un'abitazione. Due differenze incidono più delle altre: l'inapplicabilità del meccanismo prezzo-valore e la tassazione della plusvalenza in capo al venditore.
Chi acquista un terreno edificabile deve mettere in conto un carico fiscale proporzionale al valore venale effettivo del terreno, senza le agevolazioni che il legislatore ha riservato alle compravendite di immobili abitativi.
Le imposte sull'acquisto
Acquisto da privato
Quando il venditore è un soggetto privato (persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa), l'atto di compravendita sconta:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro | 9% del valore venale |
| Imposta ipotecaria | 50 € (misura fissa) |
| Imposta catastale | 50 € (misura fissa) |
L'imposta di registro del 9% si applica con un minimo di 1.000 euro.
Acquisto da impresa (soggetto IVA)
Se il venditore è un'impresa che agisce nell'esercizio dell'attività:
| Voce | Importo |
|---|---|
| IVA | 22% del prezzo |
| Imposta di registro | 200 € (misura fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 € (misura fissa) |
| Imposta catastale | 200 € (misura fissa) |
L'IVA al 22% rende l'acquisto da impresa significativamente più oneroso. L'IVA è recuperabile se anche l'acquirente è un soggetto IVA che acquista il terreno per l'esercizio della propria attività.
L'inapplicabilità del prezzo-valore
Cos'è il prezzo-valore
Per le compravendite di immobili abitativi tra privati, l'art. 1, comma 497, della L. 266/2005 consente all'acquirente di chiedere che la base imponibile dell'imposta di registro sia calcolata sul valore catastale (rendita catastale rivalutata e moltiplicata per un coefficiente), anziché sul prezzo effettivamente pagato. Poiché il valore catastale è quasi sempre inferiore al prezzo di mercato, il meccanismo prezzo-valore riduce sensibilmente il carico fiscale.
Perché non si applica ai terreni
Il prezzo-valore è riservato esclusivamente alle cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali. I terreni, sia agricoli sia edificabili, sono esclusi dal beneficio.
Per i terreni edificabili, la base imponibile dell'imposta di registro è il valore venale in comune commercio (art. 51, comma 1, D.P.R. 131/1986), che corrisponde al prezzo di mercato del terreno. Se il prezzo dichiarato nell'atto è inferiore al valore venale, l'Agenzia delle Entrate può procedere ad accertamento e rettificare la base imponibile.
Differenza pratica
Un esempio chiarisce l'impatto. Si consideri un terreno edificabile del valore di mercato di 200.000 euro:
- Con prezzo-valore (se fosse applicabile): la base imponibile sarebbe il valore catastale, generalmente molto basso per i terreni, con un'imposta di registro contenuta
- Senza prezzo-valore (regime effettivo): l'imposta di registro è calcolata sul valore venale, ovvero 200.000 × 9% = 18.000 euro
La differenza è rilevante e rende la compravendita di terreni edificabili fiscalmente più onerosa rispetto a quella di immobili abitativi di pari valore.
La plusvalenza del venditore
Quando la plusvalenza è tassabile
L'art. 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR (D.P.R. 917/1986) prevede che la plusvalenza realizzata dalla vendita di terreni edificabili costituisca reddito diverso tassabile in due ipotesi:
Lettera a), Lottizzazione: le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita (anche parziale) dei terreni e degli edifici. In questo caso, la plusvalenza è sempre tassabile, indipendentemente dal periodo di possesso.
Lettera b), Cessione a titolo oneroso: le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti. Anche in questo caso, la plusvalenza è sempre tassabile, senza il limite temporale dei 5 anni che opera per gli altri immobili.
Questa è una differenza fondamentale rispetto agli immobili abitativi: per le abitazioni (diverse dalla prima casa), la plusvalenza è tassabile solo se la vendita avviene entro 5 anni dall'acquisto; per i terreni edificabili, è tassabile sempre, anche dopo decenni di possesso.
Calcolo della plusvalenza
La plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto, quest'ultimo rivalutato in base agli indici ISTAT dei prezzi al consumo (art. 68, comma 2, TUIR). Sono deducibili anche le spese inerenti documentate (spese notarili, mediazione, imposte pagate sull'acquisto).
Come è tassata la plusvalenza
La plusvalenza sui terreni edificabili è tassata ai fini IRPEF e va indicata nella dichiarazione dei redditi del venditore. A differenza di quanto avviene per i fabbricati, non è applicabile l'imposta sostitutiva del 26% riscossa dal notaio in atto: l'art. 1, comma 496, della L. 266/2005 riserva quel regime alle cessioni di fabbricati e di terreni non edificabili, mentre i terreni edificabili ne sono esclusi dal 1° gennaio 2007.
Il venditore può scegliere tra due modalità:
Tassazione ordinaria, La plusvalenza confluisce nel reddito complessivo IRPEF e viene tassata con le aliquote progressive (dal 23% al 43%).
Tassazione separata (art. 17, comma 1, lett. g-bis, TUIR), Su opzione, la plusvalenza è tassata separatamente con l'aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo del biennio precedente, anziché confluire nel reddito dell'anno di vendita: spesso più conveniente per importi elevati.
Rivalutazione del valore dei terreni
Il legislatore ha periodicamente introdotto la possibilità di rivalutare il costo di acquisto dei terreni, mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva sul valore di perizia giurata, al fine di ridurre o azzerare la plusvalenza tassabile al momento della vendita (art. 2, comma 2, D.L. 282/2002, ripetutamente prorogato negli anni). La rivalutazione è stata infine resa strutturale (a regime) dall'art. 1, comma 30, della L. 207/2024 (Legge di Bilancio 2025), con imposta sostitutiva al 18%.
Per avvalersi della rivalutazione, il proprietario deve:
- Far redigere una perizia giurata di stima del terreno da un professionista abilitato
- Versare l'imposta sostitutiva del 18% sul valore di perizia (in un'unica soluzione o in tre rate annuali)
La perizia deve essere redatta e giurata entro il termine previsto dalla legge (generalmente il 30 giugno dell'anno di riferimento).
Il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU)
L'art. 30, comma 2, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) impone che agli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di terreni sia allegato il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU), rilasciato dal Comune.
Il CDU attesta la destinazione urbanistica del terreno secondo il piano regolatore vigente: zona agricola, zona residenziale, zona industriale, zona a servizi, ecc. La sua funzione è garantire all'acquirente e al notaio la conoscenza della vocazione edificatoria (o meno) del terreno.
Caratteristiche del CDU
- È rilasciato dal Comune entro 30 giorni dalla richiesta
- Ha validità di un anno dal rilascio
- Se nelle more della stipula il CDU è scaduto, il venditore deve dichiarare nell'atto che non sono intervenute modifiche alla destinazione urbanistica
- L'atto stipulato senza CDU è nullo (nullità sanabile se il CDU viene prodotto successivamente)
Esenzione per terreni sotto i 5.000 mq in zone agricole
L'obbligo di allegazione del CDU non si applica ai terreni di superficie inferiore a 5.000 mq che non costituiscano pertinenze di edifici censiti nel catasto fabbricati, a condizione che siano qualificati agricoli e sia dichiarata nell'atto la loro destinazione urbanistica.
Onorario del notaio
L'onorario notarile per la compravendita di un terreno edificabile si calcola generalmente in percentuale sul valore dell'atto, con una struttura simile a quella delle compravendite immobiliari:
| Valore del terreno | Onorario indicativo (IVA 22% inclusa) |
|---|---|
| Fino a 100.000 € | 1.500-2.500 € |
| 100.000-300.000 € | 2.500-3.500 € |
| 300.000-500.000 € | 3.500-4.500 € |
| Oltre 500.000 € | da 4.500 € in su |
L'onorario include la redazione dell'atto, le verifiche ipotecarie e catastali, la verifica del CDU, la trascrizione e gli adempimenti fiscali sull'acquisto. La plusvalenza del venditore sui terreni edificabili, invece, è dichiarata in sede di dichiarazione dei redditi e non è riscossa dal notaio in atto.
Confronto con il terreno agricolo
| Aspetto | Terreno edificabile | Terreno agricolo |
|---|---|---|
| Imposta di registro (privato) | 9% valore venale | 9% (15% se senza agevolazione PPC) |
| Prezzo-valore | Non applicabile | Non applicabile |
| Agevolazione PPC | Non applicabile | Registro 1% + ipo/cat 200€ + 200€ |
| Plusvalenza | Sempre tassabile | Tassabile solo entro 5 anni |
| CDU | Obbligatorio | Obbligatorio (salvo esenzione < 5.000 mq) |
| Prelazione agraria | Non applicabile | Applicabile |
La differenza più significativa è la tassazione della plusvalenza: per i terreni edificabili è sempre dovuta, senza il limite temporale dei 5 anni. Questo rende la pianificazione fiscale della vendita particolarmente importante.
Domande frequenti
Il prezzo-valore si applica ai terreni edificabili?
No. Il meccanismo del prezzo-valore è riservato esclusivamente agli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, ceduti a persone fisiche non imprenditori. Per i terreni edificabili, la base imponibile dell'imposta di registro è il valore venale in comune commercio, ovvero il prezzo di mercato.
Quanto conviene la rivalutazione del terreno prima della vendita?
La convenienza dipende dall'entità della plusvalenza e dall'aliquota IRPEF del venditore. La rivalutazione (imposta sostitutiva del 18% sul valore di perizia) conviene quando la plusvalenza potenziale è elevata, poiché consente di ridurre o azzerare la plusvalenza tassabile in IRPEF (tassazione ordinaria o separata).
Il venditore di un terreno edificabile ereditato paga la plusvalenza?
Sì. A differenza degli immobili abitativi (per i quali la plusvalenza non è tassabile se l'immobile è pervenuto per successione), per i terreni edificabili la plusvalenza è sempre tassabile, anche se il terreno è stato ereditato. Il costo di acquisto da utilizzare nel calcolo è il valore dichiarato nella dichiarazione di successione.
Il CDU è necessario anche per la donazione di un terreno?
Sì. L'art. 30 del D.P.R. 380/2001 richiede il CDU per tutti gli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di terreni, incluse le donazioni. L'atto è nullo senza l'allegazione del CDU.
Si sta valutando l'acquisto o la vendita di un terreno edificabile? Il notaio può fornire un calcolo dettagliato delle imposte, verificare la situazione urbanistica mediante il CDU e, per il venditore, illustrare le opzioni di tassazione della plusvalenza e l'eventuale convenienza della rivalutazione.