Come funziona la stima
Quando una persona fisica compra un'abitazione da un privato (o da un'impresa in esenzione IVA) e chiede in atto il prezzo-valore, le imposte si calcolano sul valore catastale (rendita × 115,5 per la prima casa, × 126 per la seconda) e non sul prezzo dichiarato: è il sistema previsto dalla L. 266/2005 art. 1 c. 497. Conseguenze pratiche:
- A parità di prezzo di mercato, due immobili con rendite catastali diverse pagano imposte diverse.
- Le rendite catastali non seguono il mercato: dipendono dalla zona censuaria, dalla categoria e dalla classe attribuite all'unità, quindi due appartamenti con lo stesso prezzo possono avere rendite anche molto diverse.
- La rendita dell'esempio qui sotto è ipotetica: la tua va letta sulla visura catastale.
Componenti del costo
- Imposta di registro: 2% del valore catastale per la prima casa (minimo 1.000 €), 9% per la seconda casa.
- Imposte catastale e ipotecaria: 50 € fisse ciascuna.
- Tassa d'archivio notarile: il 10% di un parametro che il D.M. 265/2012 fissa per scaglioni del valore dichiarato in atto (art. 2 e Tabella A), ridotto del 30% in prezzo-valore come l'onorario (art. 7). Su un prezzo di 300.000 € sono 59,40 €, che scendono a 41,60 € in prezzo-valore.
- Onorario del notaio: dal D.L. 1/2012 è libero. La stima applica una scala regressiva di mercato commisurata al prezzo dell'atto (non al valore catastale, che serve solo per le imposte), 1,0% sotto 150.000 €, 0,8% fra 150.000 e 500.000 €, 0,5% da 500.000 € in su, con un minimo di mercato di 1.500 €, che resta la cifra stimata fino a 187.500 € di prezzo. In regime prezzo-valore la stima riduce l'onorario del 30%: la riduzione prevista dall'art. 1 c. 497 della L. 266/2005 opera sull'onorario di repertorio. Sul compenso, che dal D.L. 1/2012 è libero e pattuito, la riduzione del 30% è una prassi diffusa: conviene verificarla nel preventivo scritto.
- IVA 22% sull'onorario del notaio (l'imposta di registro non sconta IVA).
Come cambia il costo quando sale il prezzo
Il prezzo muove solo due voci, l'onorario e la tassa d'archivio. L'imposta di registro, che è la voce più pesante, segue la rendita.
- Fino a 187.500 € l'onorario stimato resta fermo al minimo di mercato (1.500 €, cioè 1.050 € dopo la riduzione del 30%), perché la percentuale sul prezzo non lo raggiunge.
- Da 187.500 € a 500.000 € l'onorario stimato cresce con il prezzo, allo 0,8%.
- Dai 500.000 € la stima applica lo 0,5% all'intero prezzo, non alla sola parte oltre la soglia: per come è costruita la scala, appena sopra i 500.000 € l'onorario stimato può risultare più basso che appena sotto. A questi importi la cifra va presa come un ordine di grandezza e confermata con il preventivo scritto.
Esempio: a parità di prezzo, il registro segue la rendita
Appartamento venduto da un privato a 300.000 €, rendita catastale ipotetica 1.300 €, prezzo-valore.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Valore catastale | 150.150,00 € (1.300 × 115,5) | 163.800,00 € (1.300 × 126) |
| Imposta di registro | 3.003,00 € (2%) | 14.742,00 € (9%) |
| Imposte catastale e ipotecaria | 100,00 € | 100,00 € |
| Tassa d'archivio | 41,60 € | 41,60 € |
| Onorario (0,8% del prezzo, −30%) | 1.680,00 € | 1.680,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 369,60 € | 369,60 € |
| Totale | 5.194,20 € | 16.933,20 € |
L'imposta di registro fa tutta la differenza: come seconda casa si pagano 11.739 € in più di registro, perché oltre all'aliquota (9% invece del 2%) sale anche il moltiplicatore (126 invece di 115,5). Onorario e tassa d'archivio, che dipendono dal prezzo, restano identici. Il confronto completo fra i due regimi, con requisiti e soglie, è nella guida sulla differenza fiscale tra prima e seconda casa; i dettagli dei due casi sono nelle guide sul costo del notaio per la prima casa e sulla seconda casa.
Da un'impresa costruttrice con vendita in IVA il conto cambia base: si paga l'IVA sul prezzo (4% prima casa, 10% seconda) più registro, ipotecaria e catastale fisse a 200 € ciascuna. Il confronto è nella guida su acquisto da costruttore o da privato.
Domande frequenti
Perché il costo del notaio non è proporzionale al prezzo dell'immobile?
Perché, in prezzo-valore, le imposte si calcolano sul valore catastale e non sul prezzo di mercato, e il rapporto tra i due non è costante: la rendita dipende dalla zona censuaria, dalla categoria e dalla classe dell'unità, non dal prezzo a cui si vende. In più l'onorario stimato segue una scala regressiva: fino a 187.500 € resta fermo al minimo, e dai 500.000 € la stima applica un'aliquota più bassa all'intero prezzo.
Questi calcoli includono il mutuo?
No, i costi indicati si riferiscono al solo atto di compravendita. L'atto di mutuo comporta spese aggiuntive: imposta sostitutiva (0,25% in via generale, 2% sui mutui per acquistare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa, che assorbe registro/ipotecaria/catastale/bollo sul finanziamento ex D.P.R. 601/1973, artt. 17-18), tassa ipotecaria di 35 € per l'iscrizione, tassa d'archivio (anche questa per scaglioni: su un mutuo da 150.000 € sono 25,70 €) e onorario del notaio per l'atto di mutuo (indicativamente 0,6% dell'importo finanziato, con un minimo di mercato di 500 €, oltre IVA 22%).
Come ottengo un calcolo per il mio caso?
Inserendo prezzo e rendita catastale effettiva dell'immobile nel calcolatore si calcolano le imposte sulla rendita effettiva del tuo immobile; l'onorario resta una stima da confermare con il preventivo scritto del notaio.
Fonti e riferimenti normativi: