C'è chi contatta il notaio solo dopo la delibera del mutuo. A quel punto il notaio deve esserci per forza, ma il Consiglio nazionale del notariato consiglia di rivolgersi a lui fin dall'inizio delle trattative: arrivare alla delibera senza aver fatto nulla prima significa sprecare le settimane più utili.
Perché la verifica preliminare cambia tutto
Prima di firmare qualsiasi documento vincolante il notaio può eseguire una verifica sull'immobile che stai valutando. E la proposta d'acquisto è già uno di questi documenti: il Consiglio nazionale del notariato ricorda che, una volta firmata, impegna chi l'ha sottoscritta, mentre il venditore resta libero di valutare altre offerte; e che, accettata dal venditore, si converte in un contratto preliminare. Il codice civile fissa i limiti del primo punto: la proposta si può revocare finché il contratto non è concluso (art. 1328 c.c.), a meno che chi la firma si sia obbligato a tenerla ferma per un certo tempo (art. 1329 c.c.).
La verifica riguarda tre cose concrete. Il notaio controlla se gravano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli nei registri immobiliari; analizza il titolo con cui il venditore ha acquistato (compravendita, successione, donazione) per individuare situazioni da sistemare prima del rogito; verifica che i dati catastali e la planimetria depositata ci siano e che gli intestatari catastali coincidano con i proprietari nei registri immobiliari (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985). La corrispondenza con lo stato reale dell'immobile la dichiarano in atto gli intestatari catastali, di regola il venditore (o la attesta un tecnico abilitato): se hai dubbi conviene farla controllare a un tecnico, perché una difformità che incide sui dati catastali va corretta con un aggiornamento Docfa prima dell'atto.
Questa verifica avviene quando sei ancora libero: puoi trattare il prezzo, chiedere al venditore di risolvere i problemi, o semplicemente cambiare idea. Un'eredità non ancora accettata, una donazione recente esposta all'azione di riduzione dei legittimari, un mutuo del venditore ancora da estinguere: scoperte a ridosso del rogito, sono situazioni che costringono a rinviare o a trattare in fretta.
Quanto costa una consulenza anticipata non lo stabilisce nessuna tariffa: dal 2012 il compenso del notaio si pattua al conferimento dell'incarico, e il professionista deve comunicarlo prima, in forma scritta o digitale, con un preventivo di massima (D.L. 1/2012, art. 9, comma 4, come modificato dalla L. 124/2017, art. 1, comma 150). Chiedi quindi se la verifica preliminare è compresa nel preventivo del rogito o se viene fatturata a parte, anche nel caso in cui l'acquisto non vada in porto.
Prima del compromesso, se non c'è già stata una proposta accettata
Se hai firmato una proposta che il venditore ha accettato e che contiene già immobile, prezzo e data del rogito, di regola vale già come preliminare e i rischi descritti qui valgono da allora; se invece rinvia a un compromesso successivo, può valere solo come impegno a firmarlo (Cass. SS.UU. 4628/2015). Il compromesso (il contratto preliminare) obbliga entrambe le parti a stipulare il contratto definitivo. Se lo firmi senza aver fatto verificare l'immobile, entri in una zona di rischio reale: se poi non concludi l'acquisto senza una causa che la legge o il contratto ammettono, il venditore può recedere e trattenere la caparra confirmatoria versata (art. 1385 c.c.), oppure chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
Un notaio che rivede la bozza del compromesso prima della firma può segnalare clausole penalizzanti, suggerire condizioni sospensive adeguate (la concessione del mutuo, la conformità urbanistica) e verificare che chi vende possa vendere da solo. Se l'immobile è in comunione legale fra i coniugi, per esempio, la vendita è un atto di straordinaria amministrazione e spetta a entrambi (art. 180 c.c.): se firma uno solo, l'altro può chiederne l'annullamento (art. 184 c.c.). Il regime patrimoniale del venditore risulta dall'estratto dell'atto di matrimonio, che il notaio chiede fra i documenti: meglio verificarlo prima del compromesso.
Per la revisione del compromesso non serve per forza il notaio che poi curerà il rogito: può farla un altro notaio o un avvocato di fiducia. Le regole del preliminare, e quando conviene trascriverlo, sono nella guida al contratto preliminare dal notaio.
I momenti per contattare il notaio
| Momento nel processo | Contattare il notaio? | Perché |
|---|---|---|
| Prima della proposta d'acquisto | Fortemente consigliato | La proposta firmata può già impegnarti: verifica ipoteche, provenienza e catasto prima di impegnarti |
| Dopo l'accettazione della proposta | Sì, subito | La proposta accettata di regola vale come preliminare; avvia la raccolta dei documenti in parallelo |
| Prima del compromesso | Sì | Se la proposta non è stata accettata o se si formalizza un preliminare completo: revisione della bozza, condizioni sospensive, caparra e penali |
| Dopo la delibera del mutuo | Indispensabile | Coordinare la data del rogito con la banca e ricevere la lista definitiva dei documenti |
| Ultime settimane prima del rogito | Urgente se non fatto prima | Consegnare la documentazione completa e chiudere le verifiche finali |
Cosa succede se aspetti troppo
Se il notaio viene contattato pochi giorni prima del rogito con la richiesta di procedere "il prima possibile", ogni anomalia diventa un rinvio: la relazione sul ventennio va comunque preparata, una planimetria non conforme richiede l'intervento di un tecnico e il deposito della variazione in catasto, e ogni documento mancante aggiunge giorni. Il risultato può essere uno slittamento della data, con frizioni tra le parti e il rischio di arrivare a ridosso della scadenza indicata nella delibera del mutuo.
Sulla scelta del notaio il Notariato è esplicito: è libera, non deve essere imposta dall'agenzia immobiliare né dalla banca, e spetta all'acquirente, salvo diversi accordi con il venditore. Coincide con la regola sulle spese, che il codice civile pone a carico del compratore se non è pattuito diversamente (art. 1475 c.c.). Anche per il mutuo il cliente può scegliere il notaio a cui rivolgersi, come ricorda la Banca d'Italia: può quindi affidarlo allo stesso notaio della compravendita. Avere un notaio di riferimento prima ancora di trovare casa non è obbligatorio, ma accelera il processo: puoi consultarlo sugli immobili che stai valutando e poi affidargli la compravendita se l'acquisto si concretizza.
Il notaio controlla i registri pubblici, non le delibere assembleari: per la situazione condominiale chiede al venditore una dichiarazione dell'amministratore sulle spese pagate, sulle spese straordinarie già deliberate e sulle liti in corso (è nella lista documenti del Consiglio nazionale del notariato). Conviene averla prima del compromesso, non solo prima del rogito.
Non aspettare la delibera del mutuo per il primo contatto. Trova un notaio nella tua zona per una verifica preliminare sull'immobile che stai valutando, oppure calcola le spese notarili per stimare i costi totali dell'acquisto.