L'APE vale al massimo dieci anni, ma può decadere prima se sono saltati i controlli periodici della caldaia. Se il problema emerge quando il notaio chiede il documento, a poche settimane dalla stipula, conviene sapere con precisione cosa dice la legge.
Quando un APE non è più valido
L'art. 6, c. 5, del D.Lgs. 192/2005 fissa una validità massima di dieci anni dal rilascio. Dentro quel termine, però, l'attestato va aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica, e la validità resta subordinata al rispetto dei controlli periodici di efficienza energetica degli impianti, a cominciare da quello termico. Se un controllo non viene fatto, l'APE decade il 31 dicembre dell'anno successivo a quello della prima scadenza mancata.
In pratica, un attestato di sette anni può essere già decaduto, mentre uno di nove anni con il libretto d'impianto in regola è ancora buono. I libretti d'impianto vanno allegati all'APE, ed è lì che si controlla.
Chi deve rifarlo trova oggi un quadro tecnico aggiornato: dal 3 giugno 2026 è in vigore il D.M. 28 ottobre 2025 del Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica, che aggiorna le metodologie di calcolo della prestazione energetica e i requisiti minimi degli edifici. Un APE rilasciato prima resta valido fino alla sua scadenza, ma quello nuovo segue le metodologie aggiornate, quindi la classe può non coincidere con quella del vecchio attestato. La direttiva europea sulle «case green» (Direttiva UE 2024/1275), che andava recepita entro il 29 maggio 2026, a settembre 2026 non è invece ancora stata recepita in Italia e fino al decreto di recepimento non aggiunge obblighi in sede di rogito.
Cosa succede se al rogito l'APE manca o è scaduto
Nella vendita l'atto deve contenere una clausola con cui l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica, attestato compreso, e una copia dell'APE va allegata al contratto (art. 6, c. 3). Un attestato decaduto equivale, a questi fini, a un attestato che non c'è.
La vendita resta valida. Nel 2013 la legge di conversione del D.L. 63/2013 (L. 90/2013) aveva previsto la nullità dei contratti privi dell'APE allegato, ma pochi mesi dopo il D.L. 145/2013 (art. 1, c. 7) ha sostituito quella regola con una sanzione amministrativa: se manca la dichiarazione o l'allegato, le parti pagano in solido e in parti uguali da 3.000 € a 18.000 €. Non è quindi vero che il peso ricada per legge sul venditore, anche se è lui a dover procurare il documento, e un'eventuale ripartizione diversa si può solo concordare fra le parti. A questo si aggiunge la sanzione dell'art. 15, c. 8, a carico del proprietario che vende senza aver dotato l'immobile dell'attestato, con la stessa forbice.
Pagare non chiude la questione: la dichiarazione o la copia dell'APE vanno comunque presentate alla Regione entro 45 giorni. La contestazione non arriva il giorno della firma. È l'Agenzia delle Entrate, con i dati raccolti alla registrazione del contratto, a trasmettere le informazioni rilevanti alla Regione, che accerta e contesta la violazione con il procedimento della L. 689/1981.
L'obbligo vale «se dovuto». Alcuni immobili ne sono esclusi: box, cantine e autorimesse, che per destinazione non prevedono impianti, oppure i ruderi e gli immobili venduti al rustico, a condizione che quello stato sia dichiarato espressamente nell'atto (Appendice A del D.M. 26 giugno 2015).
Si può rogitare senza APE rinunciando all'allegato?
No. La legge non prevede nessuna rinuncia delle parti: la clausola e l'allegato sono imposti dall'art. 6, c. 3, e la sanzione scatta proprio quando mancano. Una dichiarazione con cui acquirente e venditore «rinunciano» all'APE non li mette in regola, e non evita né la sanzione né l'obbligo di consegnare l'attestato entro 45 giorni.
Il compenso del tecnico è libero e i tempi dipendono dalla sua agenda e dal sopralluogo: conviene chiedere entrambi prima di fissare la data del rogito. Davanti a una sanzione che parte da 3.000 €, quasi sempre conviene spostare di qualche giorno la stipula piuttosto che firmare senza attestato.
Come evitare il problema dalla radice
La verifica dell'APE andrebbe fatta quando si decide di vendere, non quando la chiede il notaio. Del resto la legge chiede al proprietario di rendere disponibile l'attestato all'avvio delle trattative e di consegnarlo alla fine (art. 6, c. 2), e gli annunci di vendita devono già riportare gli indici di prestazione energetica e la classe (art. 6, c. 8).
Tre controlli bastano. La data di rilascio, perché un attestato con pochi mesi di vita residua alla firma del preliminare rischia di scadere prima del rogito se la trattativa si allunga. Il libretto d'impianto, con i controlli di efficienza fatti alle scadenze previste. E i lavori eseguiti dopo il rilascio (caldaia nuova, cappotto, infissi): se hanno cambiato la classe, l'APE va aggiornato comunque, e spesso conviene anche al venditore, perché una classe migliore si vede nell'annuncio.
Il notaio di solito controlla l'APE nelle settimane che precedono la stipula, ma a quel punto i margini si restringono. Gli obblighi del venditore fase per fase sono riassunti nella guida sugli obblighi del venditore sull'APE; per il quadro generale sull'attestato c'è la guida all'APE e alla certificazione energetica.
Approfondimenti correlati: Obblighi del venditore sull'APE · Documenti mancanti al rogito