L'APE è uno dei documenti più trascurati e più sanzionati della compravendita. Non perché sia difficile da ottenere, in genere bastano una o due settimane, ma perché ha una scadenza silenziosa: dieci anni dalla data di emissione, e quasi nessuno la segna sul calendario. Il venditore scopre spesso che il suo attestato è scaduto solo quando il notaio lo chiede, a poche settimane dalla stipula.
Vale la pena capire con precisione cosa prevede la legge, cosa rischia chi non provvede in tempo, e cosa si può fare quando il rogito è imminente.
Cosa prevede la legge, e cosa rischia chi non provvede
Il D.Lgs. 192/2005, art. 6 stabilisce che l'APE debba essere allegato al contratto di vendita e consegnato all'acquirente. Non è una formalità facoltativa: la norma qualifica il mancato adempimento come illecito amministrativo, con sanzioni a carico delle parti contraenti.
La mancata allegazione dell'APE non comporta la nullità dell'atto. L'art. 6, c. 3-bis, del D.Lgs. 192/2005 prevedeva in origine la nullità (relativa) del contratto, ma quella sanzione civilistica è stata abrogata dal D.L. 145/2013 ("Destinazione Italia"): oggi la mancanza o l'omessa allegazione dell'APE resta solo un illecito amministrativo (sanzione pecuniaria), mentre il rogito conserva piena validità. Resta comunque l'interesse del venditore a non esporsi alle sanzioni, che possono essere contestate anche mesi dopo la firma.
Le sanzioni amministrative previste dall'art. 15 del D.Lgs. 192/2005 vanno da 3.000 € a 18.000 €. La fascia alta si applica agli immobili di grande metratura; per un appartamento standard si scende verso il minimo, ma anche 3.000 € è una cifra che supera di gran lunga il costo di commissione di un nuovo APE. Le sanzioni colpiscono entrambe le parti contraenti nei casi di omissione volontaria: in pratica, chi subisce il peso maggiore è quasi sempre il venditore.
Obbligo di allegazione, validità decennale e sanzioni restano quelli in vigore nel 2026. Dal 3 giugno 2026 è operativo il nuovo decreto ministeriale sui requisiti minimi di prestazione energetica, che però aggiorna soltanto il metodo di calcolo della classe per gli attestati emessi da quella data: un APE rilasciato prima conserva piena validità secondo il quadro con cui è stato prodotto, fino alla naturale scadenza dei dieci anni. La direttiva europea sulle «case green» (EPBD IV, Direttiva UE 2024/1275) non è invece ancora stata recepita in Italia e per ora non aggiunge obblighi in sede di rogito.
Chi paga l'APE e quanto ci vuole
Il venditore è sempre il soggetto obbligato a fornire l'APE. Questo vale anche quando l'acquirente spinge per accelerare la trattativa: l'onere documentale non si sposta con la negoziazione commerciale.
Il tecnico abilitato, geometra, ingegnere, architetto o perito industriale con certificazione specifica, effettua un sopralluogo, raccoglie i dati sull'involucro edilizio e sugli impianti, e produce l'attestato. Di solito servono una o due settimane dalla data del sopralluogo, compresi i tempi di registrazione nella banca dati regionale. Il costo dipende dalla metratura e dalla complessità dell'immobile: per un appartamento di medie dimensioni si oscilla di solito tra 150 € e 400 €.
Se l'immobile ha subito lavori di ristrutturazione recenti (sostituzione della caldaia, cappotto termico, infissi nuovi), l'APE precedente potrebbe sottostimare la classe energetica attuale. In quel caso rinnovarlo è un vantaggio per entrambe le parti: valorizza l'immobile e rispecchia lo stato reale.
Rogito senza APE: quando è tecnicamente possibile
Le parti possono procedere alla stipula senza APE allegato, ma solo con una dichiarazione scritta nell'atto con cui attestano di aver ricevuto le informazioni sulla prestazione energetica e rinunciano esplicitamente all'allegato (D.Lgs. 192/2005, art. 6, c. 3). Il notaio deve in ogni caso informarle dei rischi: non può rifiutarsi di rogitare se entrambe le parti insistono, ma è tenuto a mettere a verbale l'avvertimento.
Questa opzione, tuttavia, non elimina le sanzioni amministrative: rinunciare all'allegato non equivale a essere in regola. Chi firma la rinuncia sa che potrà ricevere una contestazione dall'autorità competente, di solito la Regione o il Comune, con le relative conseguenze economiche. In genere conviene aspettare uno o due settimane e ottenere l'attestato, piuttosto che assumere un rischio patrimoniale evitabile.
Come evitare il problema dalla radice
La verifica della scadenza dell'APE dovrebbe entrare nella checklist del venditore al momento in cui decide di mettere in vendita l'immobile, non quando il notaio la richiede. Un APE con meno di sei mesi di vita residua alla data di firma del preliminare merita già attenzione: se la trattativa si prolunga, potrebbe scadere prima del rogito.
Il notaio di solito lo segnala durante i controlli pre-rogito, che vengono eseguiti alcune settimane prima della stipula. Tuttavia, a quel punto i margini si restringono: un tecnico impegnato in alta stagione può avere tempi di sopralluogo più lunghi del solito. Anticipare la verifica è quasi sempre la scelta più economica, in termini di tempo, di denaro e di serenità.
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