Sistema prezzo-valore: come funziona e quando conviene

Cos'è il sistema prezzo-valore

Il sistema prezzo-valore è la regola per cui, in certe compravendite di case, registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale dell'immobile invece che sul prezzo pagato. L'ha introdotta la legge finanziaria 2006 (L. 266/2005, art. 1, comma 497), in deroga alla regola generale dell'art. 43 del D.P.R. 131/1986, per cui la base è il valore venale del bene (art. 51): quello dichiarato in atto o, se più alto, il corrispettivo, che l'ufficio può rettificare. Il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, e da qui viene il risparmio.

Dal 1° gennaio 2027 la regola resta la stessa ma cambia sede: diventa l'art. 299, comma 10, del nuovo testo unico su adempimenti e accertamento (D.Lgs. 141/2026). La tavola delle corrispondenze è più avanti.

La contropartita è la trasparenza. Il prezzo vero va scritto in atto comunque, e non c'è più ragione di dichiararne uno più basso: le imposte non lo seguono.

Come si calcola il valore catastale

Si moltiplica la rendita catastale (il reddito che il catasto attribuisce all'unità, come compare in visura) per un coefficiente che incorpora già la rivalutazione del 5% delle rendite (L. 662/1996): 110 × 1,05 = 115,5 e 120 × 1,05 = 126.

Uffici (A/10, moltiplicatore 63) e negozi (C/1, 42,84) hanno coefficienti propri, ma restano fuori dal prezzo-valore, che vale solo per le abitazioni e le loro pertinenze.

La rendita si legge nella visura catastale. Il proprietario la ottiene online dai servizi dell'Agenzia delle Entrate; chi compra, di solito, la trova nel preliminare o se la fa dare dal venditore.

Un esempio: rendita 750 €, acquisto come prima casa. Valore catastale = 750 × 115,5 = 86.625 €. Se il prezzo è 180.000 €, le imposte si calcolano su 86.625 €.

Chi può chiederlo, e come

Il comma 497 mette tre condizioni. L'acquirente è una persona fisica che non agisce nell'esercizio di un'attività commerciale, artistica o professionale. L'immobile è a uso abitativo (anche A/1, A/8 e A/9, che restano esclusi solo dalla prima casa) o una sua pertinenza. E la richiesta si fa al notaio, all'atto della cessione: non è automatica, anche se nella pratica il notaio la propone quasi sempre.

Serve inoltre che la vendita sconti l'imposta di registro proporzionale. Il venditore quindi non deve per forza essere un privato: secondo l'Agenzia delle Entrate il prezzo-valore vale anche quando vendono enti non soggetti IVA (associazioni, fondazioni) e imprese che cedono in esenzione IVA, per esempio un costruttore oltre cinque anni dalla fine dei lavori che non ha optato per l'IVA. Resta escluso l'acquisto soggetto a IVA: lì il registro è fisso e l'imposta è l'IVA sul prezzo.

Le pertinenze ci rientrano, anche se comprate con un atto separato. Non c'è limite di numero, a differenza della prima casa, purché ognuna abbia una propria rendita e il vincolo pertinenziale sia effettivo e risulti dall'atto (Risoluzione 149/E dell'11 aprile 2008). Non conta nemmeno la tipologia: la Risoluzione 149/E ammette anche un terreno, perfino agricolo, che sia davvero pertinenza dell'abitazione: la base è il suo valore catastale, calcolato con le regole dei terreni, e l'aliquota è quella della casa, non il 15% dei terreni agricoli (art. 23, comma 3, D.P.R. 131/1986). L'Agenzia ammette il prezzo-valore anche per il trasferimento della nuda proprietà o dell'usufrutto. E dopo la sentenza della Corte costituzionale 6/2014 lo può chiedere anche chi si aggiudica all'asta un'abitazione, nelle vendite in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto.

Prezzo dichiarato, controlli e sanzioni

Il comma 497 obbliga comunque le parti a indicare in atto il corrispettivo pattuito. Il D.L. 223/2006 (art. 35, comma 22, convertito dalla L. 248/2006) ha aggiunto l'obbligo di dichiarare le modalità di pagamento, con gli estremi di assegni e bonifici, e l'eventuale mediatore. L'atto contiene quindi due numeri, il valore catastale su cui si pagano le imposte e il prezzo vero.

Se il prezzo è occultato anche in parte, il beneficio salta: le imposte si pagano sull'intero corrispettivo e si aggiunge una sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differenza fra l'imposta dovuta e quella già applicata (comma 498, come integrato dal D.L. 223/2006). Se invece il prezzo è dichiarato correttamente, l'ufficio non può rettificare il valore ai fini di registro, ipotecaria e catastale, e nei confronti dell'acquirente che si avvale del prezzo-valore non si applica l'accertamento Irpef dell'art. 38, terzo comma, del D.P.R. 600/1973 (comma 498, primo periodo). La scelta dell'acquirente non copre il venditore: per lui restano possibili i controlli sulla plusvalenza, salvo che abbia chiesto a sua volta al notaio l'imposta sostitutiva sulla plusvalenza (comma 496), che dà la stessa esclusione.

Il comma 497 prevede anche la riduzione del 30% degli onorari notarili. Dal D.L. 1/2012 il compenso del notaio è libero e si pattuisce: la riduzione continua a operare sul parametro di repertorio, e quindi sulla tassa d'archivio, mentre sul compenso vale come prassi diffusa. Va chiesta e scritta nel preventivo.

Dove si legge la regola dal 1° gennaio 2027

Fino al 31 dicembre 2026 valgono gli articoli citati in questa guida. Dal 1° gennaio 2027 il comma 497 e gli artt. 51 e 52 del D.P.R. 131/1986 sono abrogati (D.Lgs. 141/2026, artt. 367 e 368), il comma 498 pure (testo unico delle imposte sui redditi, D.Lgs. 117/2026, artt. 376 e 377), e gli artt. 23 e 43 del D.P.R. 131/1986 passano nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, artt. 204 e 205). Ecco dove si ritrovano le regole di questa guida:

Il prezzo-valore passa nel nuovo testo con le stesse parole: stessi requisiti, stessa richiesta al notaio, stessa riduzione del 30% degli onorari. Non riscrive però l'estensione alle vendite all'asta, che viene dalla sentenza 6/2014 sul comma 497: chi partecipa a un'asta nel 2027 fa bene a farla verificare prima. Anche i moltiplicatori non cambiano. L'art. 299, comma 5, li scrive come 110 e 120 volte la rendita rivalutata del 5%, cioè 115,5 e 126; per uffici e categoria D indica 60 (63 con la rivalutazione), per i negozi 40,80 (42,84).

Cambia invece la misura della sanzione. Oggi il comma 498 la fissa fra il 50% e il 100% della maggiore imposta, meno del 120% previsto in generale per il corrispettivo occultato (art. 72 D.P.R. 131/1986). Nel testo unico delle sanzioni (D.Lgs. 173/2024, anch'esso in applicazione dal 1° gennaio 2027) la misura dal 50% al 100% resta scritta solo per l'imposta sostitutiva sulle plusvalenze di chi vende (art. 43, comma 1-bis). Per registro, ipotecaria e catastale si legge il comma 1, cioè il 120%. Resta la perdita del beneficio: le imposte si pagano sull'intero corrispettivo. Questa è la lettura letterale del nuovo testo, da far confermare al notaio per un atto del 2027.

Quanto si risparmia, e quando non conviene

Prendiamo un prezzo di 250.000 € e una rendita di 1.000 €, acquisto da privato. Ipotecaria e catastale (50 € ciascuna) sono uguali nei due regimi, quindi fra le imposte la differenza sta tutta nel registro:

Di solo registro, in prima casa si risparmiano 2.690 €, in seconda casa 11.160 €: l'aliquota del 9% moltiplica la differenza fra le due basi. A questo si aggiungono la tassa d'archivio, più bassa perché il parametro cala del 30% (39,20 € invece di 56 € su 250.000 €), e, se il notaio applica la riduzione, un onorario più basso. Il calcolatore delle spese notarili rifà il conto con la vostra rendita, il vostro prezzo e le altre voci dell'atto.

Il caso contrario è raro ma esiste: una casa con rendita alta rispetto a quanto vale oggi sul mercato, per esempio in una zona dove i prezzi sono crollati, può avere un valore catastale superiore al prezzo. Allora conviene non chiedere il prezzo-valore e pagare sul corrispettivo, che è una scelta dell'acquirente. Chi non chiede il prezzo-valore, però, rinuncia anche al limite alla rettifica, che è riservato alle cessioni del comma 497 (art. 52, comma 5-bis, D.P.R. 131/1986): l'ufficio può rettificare il prezzo dichiarato se lo ritiene inferiore al valore venale. La scelta va fatta con il notaio.