Nel 2026 il costo del notaio per la prima casa comprata da un privato, senza mutuo, poggia ancora sulle aliquote agevolate di sempre: imposta di registro al 2% del valore catastale se chiedi in atto il prezzo-valore, altrimenti del prezzo dichiarato, con un minimo di 1.000 €, più imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna. Sulle imposte prima casa non c'è nessuna novità. L'esenzione under 36 è finita (atti entro il 31 dicembre 2023, o entro il 31 dicembre 2024 con preliminare registrato nel 2023) e non è stata rinnovata, quindi anche gli acquirenti più giovani pagano il 2% come tutti. Per gli altri tipi di acquisto c'è l'approfondimento sui costi notarili dell'acquisto.
Cosa resta uguale nel 2026 e cosa è finito prima
Le aliquote non sono cambiate. Il registro è al 2% (art. 1 della Tariffa, Parte Prima, DPR 131/1986) con il minimo di 1.000 € fissato dall'art. 10 del D.Lgs. 23/2011, che fissa anche i 50 € di ipotecaria e i 50 € di catastale. La base è il punto da capire: il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita per 115,5, un coefficiente che incorpora già la rivalutazione del 5% (110 × 1,05). La rendita va quindi presa come risulta dalla visura, senza rivalutarla una seconda volta.
Il moltiplicatore, però, conta solo se si usa il regime del prezzo-valore, cioè l'opzione prevista dall'art. 1, comma 497, della L. 266/2005 di far calcolare le imposte proporzionali sul valore catastale invece che sul prezzo dichiarato, qualunque sia il prezzo pagato. È una facoltà dell'acquirente persona fisica (che non agisce nell'esercizio di un'attività d'impresa o professionale) sugli acquisti di abitazioni soggetti a registro: la vendita fra privati, ma anche quella da un'impresa in esenzione IVA. Va chiesta espressamente in atto. Il meccanismo nel dettaglio è nella guida al prezzo-valore catastale.
Quello che non c'è più sono le agevolazioni fiscali under 36. L'esenzione totale da registro, ipotecaria e catastale è durata fino al 31 dicembre 2023, con una coda al 31 dicembre 2024 per chi aveva registrato il preliminare entro il 2023. Nel 2026 chi ha meno di 36 anni paga quindi il 2% come gli altri, mentre i requisiti dell'agevolazione prima casa restano quelli di sempre (li trovi nella guida alle agevolazioni prima casa). Per chi compra con un mutuo resta invece il Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap: gli under 36 sono fra le categorie prioritarie, per le quali la garanzia pubblica sale dal 50% all'80% della quota capitale se l'ISEE non supera 40.000 € e il mutuo supera l'80% del prezzo di acquisto comprensivo degli oneri accessori, per le domande presentate fino al 31 dicembre 2027.
L'onorario del notaio, invece, non è fissato per legge: le tariffe obbligatorie sono state abrogate e non esiste una percentuale di legge. Il calcolatore del sito lo stima con una scala regressiva sul prezzo (1% sotto i 150.000 €, 0,8% fino a 500.000 €, 0,5% oltre), con un minimo di mercato di 1.500 € fino a 187.500 € di prezzo. In regime di prezzo-valore il calcolatore riduce del 30% anche quel minimo (1.050 €). La riduzione dell'art. 1 c. 497 L. 266/2005 opera sull'onorario di repertorio; sulla parcella, libera dal D.L. 1/2012, vale come prassi diffusa, quindi va chiesta e scritta nel preventivo. Su un prezzo di 200.000 € lo 0,8% dà 1.600 €, e l'onorario stimato in prezzo-valore è di 1.120 €, più IVA al 22% (246,40 €).
Resta la tassa d'archivio notarile, il 10% di un parametro che il D.M. 265/2012 fissa per scaglioni del valore dichiarato in atto (art. 2 e Tabella A), ridotto nella stessa proporzione dell'onorario quando la legge lo riduce (art. 7). Su 200.000 € il parametro è 514 €, che in prezzo-valore scende a 360 €: la tassa è di 36 €. Se compri da un costruttore con IVA vale la guida completa ai costi notarili dell'acquisto, se compri con un mutuo la guida ai costi notarili con mutuo.
Cosa pesa di più sul totale
Un esempio: prima casa da privato, senza mutuo, rendita 800 € e prezzo 200.000 €, con e senza la richiesta del prezzo-valore.
I numeri aggiornati al 2026
Dati: rendita catastale 800 €, prezzo dichiarato 200.000 €
| Voce | In prezzo-valore | Senza la richiesta |
|---|---|---|
| Base delle imposte | valore catastale 800 × 115,5 = 92.400 € | prezzo 200.000 € |
| Imposta di registro (2%) | 1.848 € | 4.000 € |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
| Onorario notaio (0,8% di 200.000 €) | 1.600 € ridotto del 30% = 1.120 € | 1.600 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 246,40 € | 352 € |
| Tassa d'archivio notarile (10% del parametro D.M. 265/2012) | parametro 514 € ridotto del 30% = 360 €: 36 € | parametro 514 €: 51,40 € |
| Totale | 3.350,40 € | 6.103,40 € |
Nota: senza la richiesta in atto le imposte proporzionali si calcolano sul prezzo dichiarato (il registro passa da 1.848 € a 4.000 €) e l'onorario perde la riduzione: in tutto la stessa casa costa 2.753 € in più. Per come funziona il meccanismo vedi la guida al prezzo-valore catastale.
Per la stima sul tuo caso usa il calcolatore per compravendita e mutuo.
In pratica
Prima di trattare il prezzo conviene recuperare la rendita catastale, perché è il dato che decide le imposte proporzionali. Il servizio "Consultazione rendite catastali" dell'Agenzia delle Entrate, con SPID, CIE o CNS, la mostra per qualsiasi immobile se inserisci comune, foglio, particella e subalterno, che il venditore o l'agenzia ti possono dare.
Poi i requisiti prima casa: residenza (o attività lavorativa) nel Comune, anche trasferendola entro 18 mesi; nessun'altra abitazione nello stesso Comune; nessun'altra prima casa agevolata, salvo venderla entro due anni; immobile non di lusso (A/1, A/8, A/9). Il dettaglio è nella guida alle agevolazioni prima casa.
Dal 2017 il notaio, come ogni professionista, deve comunicare il preventivo in forma scritta o digitale con tutte le voci di costo (art. 9, comma 4, D.L. 1/2012, nel testo modificato dalla L. 124/2017). Confronta imposte fisse e proporzionali, onorario, IVA e spese vive: un preventivo trasparente non ha voci generiche. E segnala al notaio che vuoi il prezzo-valore, perché l'opzione non è automatica.
Domande frequenti
Qual è l'imposta di registro per la prima casa nel 2026?
È il 2% del valore catastale (rendita × 115,5) se chiedi in atto il prezzo-valore, altrimenti il 2% del prezzo dichiarato, con un minimo di 1.000 €. Ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna, e senza l'esenzione under 36, finita, vale per tutti.
Come si calcola il valore catastale per la prima casa?
Moltiplica la rendita catastale per 115,5 (formula: rendita × 1,05 × 110). Per una rendita di 800 €, il valore catastale è 92.400 €.
Che cos'è il prezzo-valore?
È l'opzione (art. 1, comma 497, L. 266/2005) di tassare l'acquisto sul valore catastale anziché sul prezzo: vedi la guida al prezzo-valore catastale.
E se acquisto con un mutuo o da un costruttore?
Se finanzi l'acquisto con un mutuo trovi tutti i dettagli nella guida ai costi notarili con mutuo; per l'acquisto da costruttore con IVA fai riferimento alla guida ai costi notarili per l'acquisto della casa.