In sintesi per il 2026
Nel 2026 il costo del notaio per la prima casa da privato senza mutuo poggia ancora sulle aliquote ordinarie confermate: imposta di registro al 2% del valore catastale (con un minimo di 1.000 €) e imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 € ciascuna. La novità che riguarda chi compra quest'anno è la fine dell'esenzione under 36, scaduta il 31 dicembre 2023: nel 2026 anche gli acquirenti più giovani pagano il 2% pieno come tutti gli altri. Per la guida evergreen completa ai costi del notaio vedi il nostro approfondimento sui costi notarili dell'acquisto.
Cosa è confermato e cosa cambia nel 2026
Questa pagina serve a fare il punto su un'unica domanda: per la prima casa da un privato, senza mutuo, cosa resta uguale e cosa è cambiato nel 2026. Non è la guida generale ai costi notarili (quella è l'approfondimento sui costi dell'acquisto): qui trovi i numeri aggiornati al 2026 e le novità che incidono su chi compra quest'anno.
Cosa è confermato per il 2026. Le aliquote prima casa per l'acquisto da privato non sono cambiate. Le imposte dovute sull'atto restano (dati in vigore al 2026, fonte: Agenzia delle Entrate):
- Imposta di registro: 2% del valore catastale, con un minimo di 1.000 € (art. 1, Tariffa, DPR 131/1986; art. 10, D.Lgs. 23/2011)
- Imposta ipotecaria: 50 € (fissa)
- Imposta catastale: 50 € (fissa)
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per il moltiplicatore 115,5, che risulta dall'applicazione del coefficiente 110 alla rendita rivalutata del 5% (formula: rendita × 1,05 × 110 = rendita × 115,5). Il moltiplicatore serve unicamente a determinare il valore catastale dell'immobile.
Distinto dal moltiplicatore è il regime del prezzo-valore: l'opzione, prevista dall'art. 1, comma 497, della L. 266/2005, di far calcolare le imposte proporzionali sul valore catastale così ottenuto anziché sul prezzo dichiarato in atto, a prescindere dal prezzo effettivo di vendita. È una facoltà riservata, in linea generale, agli acquisti di immobili abitativi tra privati: l'acquirente la richiede espressamente in atto e il moltiplicatore 115,5 fornisce la base imponibile su cui applicarla. Per il funzionamento di dettaglio del meccanismo vedi la guida al prezzo-valore catastale.
Cosa è cambiato (e quando). La differenza più rilevante per chi compra nel 2026 è la fine delle agevolazioni under 36: l'esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale è rimasta in vigore solo fino al 31 dicembre 2023 e non è stata rinnovata. Chi acquista nel 2026 paga quindi il registro al 2% ordinario, anche se under 36. Restano invece confermati i requisiti soggettivi per l'agevolazione prima casa (categoria catastale, residenza, non titolarità di altra prima casa): per il dettaglio dei requisiti vedi la guida alle agevolazioni prima casa.
L'onorario del notaio. Non è fissato per legge: le tariffe notarili obbligatorie sono state abrogate, quindi non esiste una percentuale di legge. Il calcolatore del sito lo stima con una scala regressiva sul valore dell'atto, ma per un'abitazione di valore catastale tipico il risultato è dominato da un minimo di mercato di circa 1.500 €; in regime di prezzo-valore questo minimo è ridotto del 30% per legge (art. 1, comma 497, L. 266/2005), per cui l'onorario stimato scende a circa 1.050 €, a cui si aggiunge l'IVA al 22% (circa 231 €). A queste voci si aggiungono i diritti di archivio/repertorio, una piccola voce non erariale pari indicativamente al 10% dell'onorario. Per la stima puntuale sul tuo caso usa il calcolatore per compravendita e mutuo.
Altri scenari. Questa guida copre l'acquisto da privato senza mutuo; per l'acquisto da costruttore con IVA vedi la guida completa ai costi notarili dell'acquisto e per il caso del mutuo la guida ai costi notarili con mutuo. Puoi stimare in anticipo la tua spesa complessiva con il calcolatore per compravendita e mutuo.
Cosa pesa di più sul totale
Ecco i numeri aggiornati al 2026 per un acquisto prima casa da privato, senza mutuo. Non è una tabella di fasce di prezzo, ma un singolo caso reale che mostra come si compongono le voci di spesa con le aliquote in vigore quest'anno.
I numeri aggiornati al 2026
Dati: rendita catastale 800 €, prezzo dichiarato 200.000 €
| Voce | Calcolo | Importo |
|---|---|---|
| Valore catastale | 800 × 115,5 | 92.400 € |
| Imposta di registro (2%) | 92.400 × 2% | 1.848 € |
| Imposta ipotecaria | fissa | 50 € |
| Imposta catastale | fissa | 50 € |
| Onorario notaio | minimo di mercato ridotto del 30% (prezzo-valore) | 1.050 € |
| IVA sull'onorario (22%) | 1.050 × 22% | 231 € |
| Archivio/repertorio (stima) | ~10% dell'onorario | ~38 € |
| Totale | ~3.267 € |
Nota: in regime di prezzo-valore le imposte proporzionali si applicano sul valore catastale (92.400 €) e non sul prezzo dichiarato (200.000 €). Per come funziona il meccanismo vedi la guida al prezzo-valore catastale.
In pratica
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Recupera la rendita catastale prima di trattare il prezzo: accedi al Portale dell'Agenzia delle Entrate con SPID o CIE, cerca l'immobile e annota la rendita catastale. È il dato che determina le imposte proporzionali se acquisti da privato.
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Verifica i requisiti prima casa: residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi, categoria catastale ammessa e non titolarità di un'altra prima casa agevolata. Il dettaglio dei requisiti è nella guida alle agevolazioni prima casa.
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Chiedi la parcella preventiva al notaio: il notaio è tenuto a fornire un preventivo dettagliato. Confronta le voci: imposte (fisse e proporzionali), onorario, IVA e spese vive. Un preventivo trasparente non deve contenere voci generiche.
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Richiedi espressamente il prezzo-valore in atto: l'opzione non è automatica, va segnalata al notaio.
Domande frequenti
Cosa è cambiato nel 2026 per il costo del notaio sulla prima casa?
Le aliquote sull'acquisto da privato sono confermate: registro al 2% del valore catastale (minimo 1.000 €), ipotecaria e catastale fisse a 50 €. La novità è la fine dell'esenzione under 36, scaduta il 31 dicembre 2023: nel 2026 anche chi ha meno di 36 anni paga il 2% pieno.
Qual è l'imposta di registro per la prima casa nel 2026?
È il 2% del valore catastale (rendita × 115,5), con un minimo di 1.000 €. Ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna.
Come si calcola il valore catastale per la prima casa?
Moltiplica la rendita catastale per 115,5 (formula: rendita × 1,05 × 110). Per una rendita di 800 €, il valore catastale è 92.400 €.
Che cos'è il prezzo-valore?
È l'opzione (art. 1, comma 497, L. 266/2005) di tassare l'acquisto sul valore catastale anziché sul prezzo: vedi la guida al prezzo-valore catastale.
E se acquisto con un mutuo o da un costruttore?
Se finanzi l'acquisto con un mutuo trovi tutti i dettagli nella guida ai costi notarili con mutuo; per l'acquisto da costruttore con IVA fai riferimento alla guida ai costi notarili per l'acquisto della casa.