Il quadro delle imposte nella compravendita immobiliare
L'acquisto di un immobile in Italia comporta il pagamento di diverse imposte, la cui natura e misura dipendono da due fattori: la qualifica del venditore (persona fisica o impresa) e la spettanza delle agevolazioni prima casa all'acquirente. Il notaio riscuote le imposte al momento della stipula e le versa all'Erario per conto delle parti.
Imposta di registro
L'imposta di registro (D.P.R. 131/1986) è il tributo principale nelle compravendite non soggette a IVA. Si applica quando il venditore è una persona fisica o un'impresa la cui vendita è esente da IVA.
Base imponibile: il valore catastale dell'immobile (se l'acquirente è persona fisica e si avvale del sistema prezzo-valore) oppure il corrispettivo dichiarato.
Aliquote:
| Tipologia | Aliquota | Minimo |
|---|---|---|
| Prima casa | 2% | 1.000 euro |
| Seconda casa e altri immobili | 9% | 1.000 euro |
| Immobili di lusso (A/1, A/8, A/9) | 9% | 1.000 euro |
L'aliquota del 9% si applica sia agli immobili seconda casa sia agli immobili delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cosiddetti "di lusso"), che sono esclusi dall'agevolazione prima casa indipendentemente dai requisiti dell'acquirente [Fonte: D.P.R. 131/1986, Tariffa, Parte Prima, art. 1].
Nelle vendite soggette a IVA (acquisto da costruttore), l'imposta di registro è dovuta in misura fissa di 200 euro.
Versamento: il notaio riscuote l'importo alla stipula e lo versa entro 30 giorni dall'atto mediante modello F24.
Imposta ipotecaria
L'imposta ipotecaria (D.Lgs. 347/1990, art. 1) è dovuta per la trascrizione dell'atto nei registri immobiliari, operazione che rende l'acquisto opponibile ai terzi.
Misura:
| Regime | Importo |
|---|---|
| Acquisto da privato (registro proporzionale) | 50 euro (fissa) |
| Acquisto da costruttore (IVA) | 200 euro (fissa) |
L'imposta è sempre in misura fissa nelle compravendite abitative. L'importo di 50 euro si applica quando l'imposta di registro è proporzionale; l'importo di 200 euro si applica nelle cessioni soggette a IVA.
Imposta catastale
L'imposta catastale (D.Lgs. 347/1990, art. 10) è collegata alla voltura catastale, ovvero all'aggiornamento dell'intestazione dell'immobile negli archivi del Catasto.
Misura:
| Regime | Importo |
|---|---|
| Acquisto da privato (registro proporzionale) | 50 euro (fissa) |
| Acquisto da costruttore (IVA) | 200 euro (fissa) |
La logica è la stessa dell'imposta ipotecaria: 50 euro con registro proporzionale, 200 euro con IVA.
IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)
L'IVA (D.P.R. 633/1972) si applica in alternativa all'imposta di registro proporzionale, quando la vendita rientra nel campo di applicazione dell'imposta.
Quando si applica: vendite da parte di imprese costruttrici entro cinque anni dalla fine dei lavori (o oltre i cinque anni con opzione per l'IVA), vendite di immobili di lusso da imprese costruttrici.
Aliquote:
| Tipologia | Aliquota |
|---|---|
| Prima casa | 4% |
| Seconda casa | 10% |
| Immobili di lusso (A/1, A/8, A/9) | 22% |
Base imponibile: il prezzo dichiarato nell'atto (non il valore catastale).
Versamento: l'IVA è versata direttamente all'impresa venditrice, che la include nella fattura e la riversa all'Erario con le proprie liquidazioni periodiche. Il notaio non è coinvolto nel versamento dell'IVA.
Bollo, tassa ipotecaria e voltura catastale
Queste voci si applicano esclusivamente nelle compravendite soggette a IVA (acquisto da costruttore):
| Voce | Importo | Riferimento |
|---|---|---|
| Bollo | 230 euro | D.P.R. 642/1972 |
| Tassa ipotecaria | 35 euro | D.Lgs. 347/1990 |
| Voltura catastale | 55 euro | D.P.R. 650/1972 |
Nelle compravendite soggette a imposta di registro proporzionale, il bollo è assorbito dall'imposta di registro per effetto del principio di alternatività (art. 39 D.P.R. 131/1986).
Diritti di archivio e repertorio
L'archivio notarile (gestito dal Ministero della Giustizia) percepisce un diritto fisso di 38 euro per ogni atto di compravendita iscritto nel repertorio. Questa voce è dovuta in tutti i casi, indipendentemente dal regime fiscale applicabile.
Schema riepilogativo
| Imposta | Da privato — prima casa | Da privato — seconda casa | Da costruttore — prima casa | Da costruttore — seconda casa |
|---|---|---|---|---|
| Registro | 2% vc (min 1.000€) | 9% vc (min 1.000€) | 200€ | 200€ |
| Catastale | 50€ | 50€ | 200€ | 200€ |
| Ipotecaria | 50€ | 50€ | 200€ | 200€ |
| IVA | — | — | 4% prezzo | 10% prezzo |
| Bollo | — | — | 230€ | 230€ |
| Tassa ipotecaria | — | — | 35€ | 35€ |
| Voltura | — | — | 55€ | 55€ |
| Archivio | 38€ | 38€ | 38€ | 38€ |
vc = valore catastale
Domande Frequenti
L'imposta di registro si paga anche se si paga l'IVA?
Sì, ma in misura fissa (200 euro). Il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro prevede che, quando la cessione è soggetta a IVA, l'imposta di registro sia dovuta in misura fissa anziché proporzionale.
Le imposte si pagano prima o dopo il rogito?
Le imposte vengono riscosse dal notaio al momento della stipula dell'atto. Il notaio provvede poi al versamento all'Erario entro i termini previsti (30 giorni per la registrazione). L'IVA, nell'acquisto da costruttore, viene invece versata direttamente al venditore come parte del prezzo.
Cosa succede se le imposte non vengono pagate?
Il notaio è responsabile in solido con le parti per il versamento dell'imposta di registro. Nella prassi, il professionista riscuote le somme necessarie prima della stipula, eliminando il rischio di inadempimento. In caso di mancato pagamento, l'Agenzia delle Entrate può agire sia nei confronti delle parti sia nei confronti del notaio.
Le imposte sulla compravendita sono detraibili?
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate per l'acquisto dell'abitazione principale rientrano tra gli oneri accessori al mutuo detraibili al 19%, entro il limite complessivo di 4.000 euro annui per gli interessi passivi e relativi oneri accessori (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR).
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Fonti e riferimenti normativi:
- D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
- D.Lgs. 347/1990 - Imposte Ipotecarie e Catastali
- D.P.R. 633/1972 - Disciplina dell'IVA
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.