Da un privato: registro, ipotecaria e catastale
Quanto si paga dipende da due cose: chi vende, un privato o un'impresa, e se chi compra ha i requisiti prima casa. Quando vende un privato, o un'impresa la cui cessione è esente da IVA, il tributo principale è l'imposta di registro (D.P.R. 131/1986). La base è il valore catastale se l'acquirente è una persona fisica che compra un'abitazione (o una sua pertinenza) fuori da un'attività d'impresa o professionale e chiede il prezzo-valore; altrimenti è il valore dichiarato in atto, non inferiore al corrispettivo.
| Tipologia | Aliquota | Minimo |
|---|---|---|
| Prima casa | 2% | 1.000 € |
| Seconda casa e altri fabbricati | 9% | 1.000 € |
| Immobili di lusso (A/1, A/8, A/9) | 9% | 1.000 € |
L'aliquota del 9% si applica sia agli immobili seconda casa sia agli immobili delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cosiddetti "di lusso"), che sono esclusi dall'agevolazione prima casa indipendentemente dai requisiti dell'acquirente [Fonte: D.P.R. 131/1986, Tariffa, Parte Prima, art. 1]. Lo stesso articolo tassa al 15% i terreni agricoli acquistati da chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale iscritto alla previdenza agricola.
Su un'abitazione comprata da un privato, ipotecaria e catastale sono fisse a 50 € ciascuna. La prima (D.Lgs. 347/1990, art. 1) paga la trascrizione nei registri immobiliari, che rende l'acquisto opponibile ai terzi; la seconda (art. 10) accompagna la voltura, cioè l'aggiornamento dell'intestazione in Catasto. Bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali non si pagano, perché l'atto e le formalità conseguenti ne sono esenti (art. 10, comma 3, D.Lgs. 23/2011; Circolare 2/E del 21 febbraio 2014).
Il notaio riscuote l'importo alla stipula e lo versa in autoliquidazione con il modello unico informatico, trasmesso telematicamente per la registrazione entro 30 giorni dall'atto (art. 13 D.P.R. 131/1986; art. 3-bis D.Lgs. 463/1997).
Da un costruttore: IVA e imposte fisse
L'IVA (D.P.R. 633/1972) prende il posto del registro proporzionale quando la vendita rientra nel suo campo, cioè quando vende l'impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, o anche dopo se opta per l'imposta. Si calcola sul prezzo dichiarato nell'atto, non sul valore catastale: 4% prima casa, 10% seconda casa, 22% per le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9. L'acquirente la paga all'impresa, che la mette in fattura e la riversa all'Erario con le proprie liquidazioni periodiche; il notaio non la incassa.
Registro, ipotecaria e catastale restano dovute, ma fisse a 200 € ciascuna. In più arrivano tre voci che nella vendita da privato non ci sono: il bollo di 230 € (D.P.R. 642/1972), la tassa ipotecaria di 35 € (D.Lgs. 347/1990) e 55 € per la voltura catastale (D.Lgs. 347/1990, Tabella allegata, n. 1.2: è la tassa ipotecaria per la voltura eseguita dalla nota di trascrizione).
La tassa d'archivio
L'archivio notarile, gestito dal Ministero della Giustizia, incassa una tassa per ogni atto fra vivi soggetto a registrazione (D.M. 265/2012, art. 2). La compravendita da costruttore in regime IVA è registrata anch'essa, con l'imposta di registro fissa di 200 €, quindi la tassa è dovuta con qualunque venditore: dipende dalla registrazione, non dall'imposta che l'atto sconta.
L'importo è il 10% di un parametro che cresce per scaglioni di valore (Tabella A del decreto, colonna degli atti pubblici), e per la vendita si calcola sul valore dichiarato in atto, cioè sul prezzo (art. 7 c. 4). Su 150.000 € il parametro è 480 € e la tassa 48 €; su 200.000 € è 51,40 €; su 300.000 € è 59,40 €.
In regime prezzo-valore il comma 497 della L. 266/2005 prevede la riduzione del 30% degli onorari: sul parametro di repertorio opera, e l'art. 7 c. 1 del D.M. 265/2012 riduce nella stessa proporzione le tasse d'archivio: il parametro si abbassa del 30% e, arrotondato all'euro (art. 5 c. 1), se ne prende il 10%. Su 200.000 € la tassa scende così a 36 €, su 300.000 € a 41,60 €. La riduzione non riguarda l'acquisto da costruttore in IVA, dove il prezzo-valore non si applica.
Schema riepilogativo
| Imposta | Da privato, prima casa | Da privato, seconda casa | Da costruttore, prima casa | Da costruttore, seconda casa |
|---|---|---|---|---|
| Registro | 2% vc (min 1.000 €) | 9% vc (min 1.000 €) | 200 € | 200 € |
| Catastale | 50 € | 50 € | 200 € | 200 € |
| Ipotecaria | 50 € | 50 € | 200 € | 200 € |
| IVA | non dovuta | non dovuta | 4% prezzo | 10% prezzo |
| Bollo | non dovuto | non dovuto | 230 € | 230 € |
| Tassa ipotecaria | non dovuta | non dovuta | 35 € | 35 € |
| Voltura | non dovuta | non dovuta | 55 € | 55 € |
| Tassa d'archivio | 10% del parametro sul prezzo, −30% | 10% del parametro sul prezzo, −30% | 10% del parametro sul prezzo | 10% del parametro sul prezzo |
| Tassa d'archivio su 200.000 € | 36 € | 36 € | 51,40 € | 51,40 € |
vc = valore catastale. La riduzione del 30% della tassa d'archivio vale in regime prezzo-valore, che è il caso delle colonne da privato.
Dal 1° gennaio 2027 le regole dell'imposta di registro, delle imposte ipotecaria e catastale e dell'imposta di bollo, compresa l'esenzione dell'art. 10 del D.Lgs. 23/2011, passano nel testo unico delle imposte indirette (D.Lgs. 123/2025, artt. 204 e 205), che ne cambia la numerazione, e dalla stessa data le regole IVA passano nel testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026); fino al 31 dicembre 2026 i riferimenti restano il D.P.R. 131/1986, il D.Lgs. 347/1990, il D.P.R. 642/1972, il D.Lgs. 23/2011 e il D.P.R. 633/1972.
Domande frequenti
L'imposta di registro si paga anche se si paga l'IVA?
Sì, ma in misura fissa (200 €). Il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro prevede che, quando la cessione è soggetta a IVA, l'imposta di registro sia dovuta in misura fissa anziché proporzionale.
Le imposte si pagano prima o dopo il rogito?
Le imposte vengono riscosse dal notaio al momento della stipula dell'atto. Il notaio provvede poi al versamento all'Erario entro i termini previsti (30 giorni per la registrazione). L'IVA, nell'acquisto da costruttore, si paga invece direttamente all'impresa venditrice, in aggiunta al prezzo, contro fattura.
Cosa succede se le imposte non vengono pagate?
Il notaio è obbligato in solido con le parti per l'imposta principale (art. 57 D.P.R. 131/1986). Nella prassi, il professionista riscuote le somme necessarie prima della stipula, eliminando il rischio di inadempimento. Per le imposte complementari e suppletive, come quelle dovute se l'agevolazione prima casa decade, la responsabilità del notaio non si estende (art. 57, comma 2): l'Agenzia si rivolge solo alle parti.
Le imposte sulla compravendita sono detraibili?
No. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute sulla compravendita non sono detraibili, neppure quando l'immobile è destinato ad abitazione principale. La detrazione del 19% prevista dall'art. 15, comma 1, lett. b) del TUIR riguarda gli interessi passivi e gli oneri accessori del contratto di mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale, entro un tetto complessivo di 4.000 € annui: vi rientrano l'onorario del notaio per l'atto di mutuo, l'imposta sostitutiva, le spese di istruttoria e di perizia, non i tributi versati per il rogito di acquisto. Per i mutui stipulati dal 2025, chi ha un reddito complessivo sopra 75.000 € trova questa detrazione anche dentro il limite complessivo degli oneri detraibili dell'art. 16-ter del TUIR. Dal 2026, inoltre, sopra 200.000 € di reddito complessivo le detrazioni al 19% (spese sanitarie escluse) calano di 440 € (art. 16-ter, comma 5-bis, TUIR). Il punto è approfondito nella guida sulle spese notarili detraibili nel 730.
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Fonti e riferimenti normativi:
- D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
- D.Lgs. 347/1990 - Imposte Ipotecarie e Catastali
- D.P.R. 633/1972 - Disciplina dell'IVA
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto di una casa: le imposte
- D.M. 265/2012 - Parametri per tasse e contributi degli archivi notarili
- Agenzia delle Entrate - Circolare 2/E del 21 febbraio 2014