Rogito casa: 3.350 € da privato, 9.998 € dal costruttore con l'IVA

Quanto costa il rogito casa: cosa include la parcella

Per una prima casa comprata da un privato a 200.000 €, con rendita catastale di 800 €, il rogito costa in tutto 3.350 €. Una prima casa nuova comprata dal costruttore a 180.000 € costa 9.998 €, di cui 7.200 € sono l'IVA al 4% che va al costruttore al posto del registro. Dentro quell'importo, che si tende a chiamare "parcella del notaio per il rogito", convivono tre voci diverse: imposte riscosse dal notaio per conto dello Stato, onorario professionale e costi vivi dell'atto. Per confrontare due preventivi bisogna separarle: le imposte sono quasi sempre identiche a parità di regime fiscale, mentre l'onorario può variare tra studi.

Il rogito, tecnicamente atto pubblico di compravendita, è il documento con cui si perfeziona il trasferimento della proprietà di un immobile. Viene redatto dal notaio, letto alle parti alla presenza di eventuali testimoni, firmato e successivamente trascritto nei registri immobiliari. Con la trascrizione, l'acquisto diventa opponibile ai terzi.

Il termine "rogito" viene dal latino medievale rogitum, da rogare (chiedere): è l'atto che il notaio riceve su richiesta delle parti.

Le voci di costo del rogito

La voce più pesante sono le imposte, fissate per legge dal regime fiscale dell'acquisto (da privato o da costruttore, prima o seconda casa): non si negoziano. Poi c'è l'onorario del notaio, il compenso per verifiche preliminari, redazione dell'atto, stipula e adempimenti successivi, che è libero (D.L. 1/2012, art. 9) ed è l'unica voce su cui esiste un margine di trattativa. Restano le spese accessorie, cioè visure ipotecarie e catastali, copie conformi dell'atto con i relativi bolli ed eventuali certificati, che il preventivo scritto obbligatorio (L. 124/2017, art. 1, comma 150) tiene separate dall'onorario. Accanto sta la tassa d'archivio, un tributo che il D.M. 265/2012 gradua sul prezzo scritto nell'atto.

Un esempio svolto: prima casa da privato

Prima casa comprata da un privato a 200.000 €, rendita catastale 800 €. In regime prezzo-valore le imposte si calcolano sul valore catastale, 800 × 115,5 = 92.400 €, e il prezzo pattuito non le muove; l'onorario invece si commisura al prezzo:

Una prima casa nuova comprata dal costruttore

Se la casa è nuova e la vende il costruttore, per esempio a 180.000 €, cambia il regime: si paga l'IVA al 4% sul prezzo, le imposte di registro, catastale e ipotecaria scendono a 200 € fisse ciascuna e si aggiungono bollo, tassa ipotecaria e voltura. La tassa d'archivio sale perché in IVA non c'è la riduzione del prezzo-valore.

Dei 9.998 €, 7.200 € sono l'IVA al 4% che si paga al costruttore in aggiunta al prezzo di 180.000 €: le voci che passano davvero dal notaio sono 2.798 €. È la differenza di regime fiscale, non la parcella, a spostare il conto.

Per un'analisi dettagliata delle imposte per ciascuna tipologia di acquisto, si rimanda alla guida completa al costo del notaio per comprare casa.

Tempi e giorno della firma

Fra la proposta accettata e il rogito passano di solito 6-14 settimane: le fasi e le cause di ritardo sono nella guida su quanto tempo passa dalla proposta al rogito. Il giorno della stipula il notaio legge l'atto alle parti, che, se sanno leggere e scrivere, possono dispensarlo solo dalla lettura degli allegati (art. 51 della L. 89/1913); il venditore dichiara la conformità catastale e indica gli estremi dei titoli edilizi dell'immobile. Durata della firma e adempimenti successivi sono spiegati in quanto dura un atto notarile.

Domande frequenti

Si può fare il rogito in un giorno diverso dall'atto di mutuo?

Nella prassi rogito e mutuo si firmano nella stessa seduta, perché la banca eroga mentre si paga il prezzo; restano comunque due atti distinti, ognuno con il proprio onorario e le proprie imposte. Si possono firmare anche in giorni diversi (per esempio quando il mutuo arriva dopo l'acquisto), ma i costi non cambiano per questo.

Si può delegare qualcuno al rogito?

Sì, con una procura rilasciata davanti al notaio (atto pubblico o scrittura autenticata, perché l'atto va trascritto). Di solito è speciale; conviene che indichi l'immobile con i dati catastali e le condizioni (per chi vende, il prezzo minimo; per chi compra, il prezzo massimo e l'eventuale mutuo), perché ciò che il rappresentante firma oltre i poteri ricevuti non vincola chi lo ha delegato finché questi non lo ratifica (artt. 1398 e 1399 c.c.). Contenuto e costi sono nella guida sulla procura per vendere casa.

Cosa succede se una parte non si presenta al rogito?

Se una delle parti non si presenta al rogito senza giustificato motivo, l'altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), oltre al risarcimento del danno. Se nel preliminare c'è una caparra confirmatoria, la parte adempiente ha anche un'altra strada: recedere dal contratto e trattenere la caparra, se a mancare è l'acquirente, oppure esigerne il doppio, se a mancare è il venditore (art. 1385 c.c.).

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Fonti e riferimenti normativi:

• D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
• L. 89/1913 - Legge Notarile
• D.M. 265/2012 - Tassa d'archivio notarile
• Consiglio Nazionale del Notariato - Agevolazioni fiscali prima casa