Cos'è il rogito notarile
Il rogito — tecnicamente atto pubblico di compravendita — è il documento con cui si perfeziona il trasferimento della proprietà di un immobile. Viene redatto dal notaio, letto alle parti alla presenza di eventuali testimoni, firmato e successivamente trascritto nei registri immobiliari. Con la trascrizione, l'acquisto diventa opponibile ai terzi.
Il termine "rogito" deriva dal latino rogare (chiedere), con riferimento alla formula con cui il notaio chiede alle parti di confermare la propria volontà contrattuale.
Le voci di costo del rogito
Il costo complessivo del rogito si compone di tre macro-categorie:
Imposte e tributi — calcolate per legge sulla base del regime fiscale applicabile (acquisto da privato o da costruttore, prima o seconda casa). Rappresentano la voce più rilevante e non sono negoziabili.
Onorario del notaio — il compenso professionale per l'attività svolta: verifiche preliminari, redazione dell'atto, stipula, adempimenti successivi. È l'unica voce su cui esiste un margine di trattativa.
Spese accessorie — visure ipotecarie e catastali, copie conformi dell'atto, bolli, contributo al Consiglio Notarile, eventuali spese per certificati. Generalmente ammontano a poche centinaia di euro.
Per un'analisi dettagliata delle imposte per ciascuna tipologia di acquisto, si rimanda alla guida completa al costo del notaio per comprare casa.
Tempistiche: dalla proposta d'acquisto al rogito
La stipula del rogito non avviene in modo istantaneo. Il percorso tipico di una compravendita immobiliare si articola in diverse fasi:
Proposta d'acquisto → accettata dal venditore, formalizza l'interesse dell'acquirente. Contiene generalmente un termine entro cui stipulare il preliminare o direttamente il rogito.
Contratto preliminare (compromesso) → non obbligatorio ma frequente, vincola le parti alla stipula del definitivo. Viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni e può essere trascritto nei registri immobiliari per maggiore tutela dell'acquirente (art. 2645-bis c.c.). L'imposta di registro versata in sede di preliminare (0,50% sulla caparra confirmatoria, fissa 200 euro sull'acconto prezzo) è imputata a scomputo dell'imposta dovuta al rogito definitivo.
Istruttoria notarile → una volta conferito l'incarico, il notaio avvia le verifiche ipotecarie, catastali e urbanistiche. I tempi variano da 7 a 20 giorni lavorativi, a seconda della complessità dell'immobile e della disponibilità della documentazione.
Stipula del rogito → l'atto viene letto dal notaio alle parti, che lo sottoscrivono. La durata della lettura varia da 30 a 90 minuti in funzione della complessità.
Adempimenti post-stipula → il notaio provvede alla registrazione dell'atto presso l'Agenzia delle Entrate (entro 30 giorni), alla trascrizione nei registri immobiliari e alla voltura catastale.
Il tempo complessivo dalla proposta al rogito è generalmente compreso tra 30 e 90 giorni. Se l'acquisto è finanziato con mutuo, i tempi possono allungarsi in funzione dell'istruttoria bancaria (perizia, delibera, stipula dell'atto di mutuo).
Il giorno della stipula: cosa aspettarsi
Il giorno del rogito, le parti si presentano presso lo studio del notaio munite di un documento d'identità valido e del codice fiscale. Il notaio ha già predisposto l'atto sulla base dei documenti raccolti e delle verifiche effettuate.
La procedura si svolge secondo una sequenza consolidata:
- Verifica dell'identità delle parti e degli eventuali rappresentanti (procuratori).
- Lettura integrale dell'atto da parte del notaio. La legge impone la lettura ad alta voce dell'intero atto in presenza delle parti (art. 51 della L. 89/1913). Il notaio si assicura che entrambe le parti comprendano il contenuto e le implicazioni dell'atto.
- Dichiarazioni delle parti: l'acquirente dichiara, se del caso, di voler fruire delle agevolazioni prima casa; il venditore dichiara la conformità catastale e urbanistica dell'immobile.
- Firma dell'atto da parte del venditore, dell'acquirente e del notaio.
- Pagamento del prezzo: contestualmente alla firma, l'acquirente corrisponde il saldo del prezzo al venditore, generalmente tramite assegni circolari o bonifico bancario. Per importi superiori a soglie prestabilite, la legge antiriciclaggio impone la tracciabilità del pagamento.
- Consegna delle chiavi: avviene al momento della firma, salvo diverso accordo tra le parti sulla data di consegna dell'immobile.
- Pagamento delle spese notarili: l'acquirente corrisponde al notaio l'importo delle imposte e dell'onorario, generalmente predeterminato nel preventivo.
Domande Frequenti
Quanto tempo dura il rogito?
La lettura dell'atto richiede generalmente tra 30 e 90 minuti. Per atti complessi (compravendita con mutuo contestuale, presenza di pertinenze, clausole particolari) la durata può raggiungere le due ore. Il notaio non può abbreviare la lettura: l'art. 51 della Legge Notarile impone la lettura integrale dell'atto.
Si può fare il rogito in un giorno diverso dall'atto di mutuo?
Nella prassi, rogito e atto di mutuo vengono stipulati contestualmente per ragioni di praticità: l'erogazione del finanziamento è contestuale al pagamento del prezzo. È tuttavia possibile stipulare i due atti in momenti diversi, ad esempio quando il mutuo viene erogato in via differita. In tal caso, si avranno due atti separati con i relativi costi.
È possibile delegare qualcuno al rogito?
Sì, attraverso una procura notarile speciale. La procura deve essere conferita con atto notarile e deve contenere i poteri necessari per la stipula dell'atto di compravendita, inclusa la descrizione dell'immobile e le condizioni essenziali della vendita. Il procuratore agisce in nome e per conto del delegante.
Cosa succede se una parte non si presenta al rogito?
Se una delle parti non si presenta al rogito senza giustificato motivo, l'altra parte può agire in giudizio per ottenere l'esecuzione forzata del contratto preliminare (art. 2932 c.c.) o il risarcimento del danno. Se è l'acquirente a non presentarsi, perde la caparra versata; se è il venditore, deve restituire il doppio della caparra confirmatoria.
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Fonti e riferimenti normativi:
- D.P.R. 131/1986 - Testo Unico dell'Imposta di Registro
- L. 89/1913 - Legge Notarile
- Consiglio Nazionale del Notariato - Acquistare un'abitazione
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere puramente informativo e non costituiscono consulenza legale o notarile. Per una consulenza personalizzata, si raccomanda di rivolgersi a un notaio. Ultimo aggiornamento: 2026-04-10.