Il momento più temuto da chi vende o compra casa è questo: sedersi al tavolo del notaio e sentirsi dire che manca qualcosa. Il notaio avvia i controlli prima della stipula, e ciò che potrebbe mancare viene fuori allora, quando c'è ancora tempo per rimediare.
Il punto è che venditori e acquirenti non sanno distinguere un documento davvero bloccante da uno che si integra in corsa. La distinzione cambia i tempi, il livello di preoccupazione e chi deve fare cosa.
Le mancanze che bloccano il rogito
Due mancanze rendono l'atto nullo, e il notaio non può stipularlo (art. 46 D.P.R. 380/2001 lo dice espressamente; per la conformità catastale vale il divieto di ricevere atti proibiti, art. 28 L. 89/1913).
La prima riguarda il titolo edilizio. Per un edificio la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l'atto deve riportare, per dichiarazione del venditore, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (art. 46 D.P.R. 380/2001); per gli edifici precedenti vale la regola equivalente dell'art. 40 della L. 47/1985. Serve che il titolo esista e sia indicato, non che il notaio ne abbia l'originale in mano: gli estremi si ricavano dalla pratica comunale. Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che lo attesti. Se invece un titolo non è mai stato rilasciato, prima si passa dalla sanatoria, quando l'opera la consente (art. 36 D.P.R. 380/2001), e solo poi si vende.
La seconda riguarda il catasto. Per le unità immobiliari urbane l'atto deve contenere il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto, oppure l'attestazione di un tecnico abilitato (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985). Se la planimetria non c'è, o non corrisponde allo stato di fatto per una variazione che conta ai fini catastali (quelle che richiedono un riesame di categoria, classe o consistenza), prima va aggiornata con una pratica Docfa. La guida sulla planimetria catastale non conforme spiega come.
In entrambi i casi, se la menzione è stata soltanto dimenticata ma il titolo o la conformità c'erano, l'atto si può confermare dopo, anche da una sola delle parti, con un atto successivo nella stessa forma (art. 46, comma 4, D.P.R. 380/2001; art. 29, comma 1-ter, L. 52/1985). Non vale se a mancare era la sostanza.
L'APE: non rende nullo l'atto, ma costa
L'attestato di prestazione energetica va consegnato all'acquirente, e nell'atto l'acquirente dichiara di averlo ricevuto; una copia va allegata (art. 6, comma 3, D.Lgs. 192/2005). La sua assenza non rende nullo il contratto, che resta valido. Le parti però pagano in solido e in parti uguali una sanzione amministrativa da 3.000 € a 18.000 €, e il pagamento non le libera dall'obbligo di presentare l'attestato alla Regione entro quarantacinque giorni. Per un edificio esistente in vendita è il proprietario a doverlo produrre (art. 6, comma 2), quindi la soluzione è commissionarlo per tempo, non rogitare senza.
Le mancanze che si integrano o si sostituiscono
L'atto di provenienza, cioè il titolo con cui il venditore ha acquistato, serve al notaio per ricostruire i passaggi di proprietà degli ultimi vent'anni, il termine dell'usucapione ordinaria (art. 1158 c.c.). Se il venditore non ne ha copia, la rilascia il notaio che l'ha ricevuto o l'Archivio notarile distrettuale. Il caso difficile è un altro, quando un titolo non c'è affatto, per esempio un possesso mai formalizzato: lì la strada è far accertare l'usucapione, e i tempi si misurano in mesi. La guida sull'atto di provenienza mancante entra nei dettagli.
Il documento d'identità va portato in corso di validità. Il notaio deve essere certo dell'identità delle parti e può formarsi quella certezza con ogni elemento utile, anche avvalendosi di due fidefacienti che lui conosce (art. 49 L. 89/1913); ma per l'adeguata verifica antiriciclaggio la legge chiede l'esibizione di un documento d'identità in corso di validità o equipollente (art. 19 D.Lgs. 231/2007). Se il tuo è scaduto, chiedi subito il rinnovo o usa un altro documento valido, come il passaporto.
Le visure catastali e ipotecarie aggiornate le fa il notaio prima dell'atto, quindi non sono un problema delle parti. E le dichiarazioni di conformità degli impianti non sono una condizione per stipulare: l'obbligo di allegarle all'atto di trasferimento, previsto dall'art. 13 del D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, è stato abrogato dall'art. 35, comma 2, del D.L. 112/2008. Se mancano, le parti possono regolare la questione nel contratto, per esempio con una garanzia del venditore o una riduzione del prezzo.
Cosa fa il notaio quando manca qualcosa
Dipende da cosa manca. Se il documento si recupera in pochi giorni e la mancanza emerge durante i controlli, c'è di norma il tempo di rimediare prima della data fissata; se emerge a ridosso della firma, la stipula può dover slittare. Se manca qualcosa che non si rimedia in fretta, come un titolo edilizio mai rilasciato, la vendita aspetta la sanatoria.
Per le mancanze che rendono nullo l'atto, cioè il titolo edilizio e la conformità catastale, nessuna clausola del contratto basta: il notaio non stipula.
La mossa più utile: la lista con anticipo
Conviene far circolare l'elenco dei documenti fra tutte le parti (venditore, acquirente e banca, se c'è un mutuo) con qualche settimana di anticipo. Il Consiglio Nazionale del Notariato ne pubblica una per la compravendita, divisa fra acquirente e venditore. Chi la riceve con anticipo ha tempo di recuperare il titolo di provenienza, commissionare un APE, aggiornare la planimetria. Chi la riceve il giorno prima no.
La differenza fra un rogito che si chiude nei tempi e uno che slitta è questa: non la gravità del problema, ma il momento in cui viene scoperto.
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