Il momento più temuto da chi vende o acquista casa è questo: sedersi al tavolo del notaio e sentirsi dire che manca qualcosa. Nella realtà dei fatti, quel momento raramente arriva. Il notaio avvia i controlli documentali settimane prima della stipula, e quasi tutto quello che potrebbe mancare viene intercettato allora — quando c'è ancora tempo per rimediare senza spostare la data.
Il punto è che venditori e acquirenti non sanno distinguere tra un documento davvero bloccante e uno che può essere integrato in corsa. Questa distinzione cambia i tempi, il livello di preoccupazione e chi deve fare cosa — con quale urgenza.
I documenti che bloccano il rogito in modo assoluto
Tre categorie non ammettono eccezioni. La prima è il titolo edilizio: il permesso di costruire, la concessione edilizia o il titolo abilitativo corrispondente all'epoca di costruzione. L'art. 46 del D.P.R. 380/2001 dispone che gli atti di trasferimento di immobili contengano i dati del titolo urbanistico; un atto privo di questo riferimento è nullo. Se il documento non esiste o non è reperibile, il rogito non si fa.
La seconda è l'attestato di prestazione energetica (APE). Dal D.Lgs. 192/2005 in avanti, l'APE deve essere allegato al contratto di vendita e consegnato all'acquirente. Le parti possono rinunciarvi con dichiarazione scritta, ma quella rinuncia non le esime dalle sanzioni previste. In pratica, nessun notaio prudente procede senza APE valido.
La terza è l'atto di provenienza: il documento che dimostra come il venditore ha acquisito la proprietà. Senza di esso il notaio non può verificare la regolarità della catena dei passaggi, che per legge deve risalire ad almeno vent'anni (art. 2652 c.c.). Se manca e non è recuperabile in tempi brevi, il rogito slitta.
I documenti che si possono integrare o sostituire
La situazione è diversa per una serie di documenti meno critici. Un documento d'identità scaduto da pochi mesi non blocca necessariamente la stipula: il notaio può procedere se la persona è identificabile tramite codice fiscale e altri elementi, oppure richiedere semplicemente il rinnovo prima dell'atto — fattibile in pochi giorni.
Una visura catastale non aggiornata è un altro esempio. Di solito il notaio aggiorna lui stesso le visure nelle settimane precedenti, quindi non è un problema che ricade sulle parti. Anche le certificazioni di conformità degli impianti (elettrico, idraulico) non sono obbligatorie per la stipula: la loro assenza non impedisce la vendita, e l'acquirente può chiedere garanzie contrattuali al venditore.
Cosa fa il notaio quando manca qualcosa
La risposta dipende da cosa manca. Se il documento è recuperabile in pochi giorni, il notaio di solito contatta le parti e propone di spostare la data di qualche settimana — una scocciatura, non una tragedia. Se il documento è strutturalmente assente (un titolo edilizio mai rilasciato, un atto di provenienza distrutto in archivio), si apre la strada dell'accertamento giudiziale o del procedimento di usucapione (art. 1158 c.c.): misure che richiedono mesi.
In certi casi il notaio può procedere con garanzie contrattuali a carico del venditore: questi si impegna per iscritto a consegnare il documento entro una certa data, con penali in caso di inadempimento. Questo strumento funziona solo per documenti la cui mancanza non configura una nullità dell'atto — non per quelli che l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 rende indispensabili.
La mossa più utile: la checklist 30 giorni prima
Inviare l'elenco completo dei documenti a tutte le parti — venditore, acquirente, banca se c'è mutuo — almeno trenta giorni prima è la misura che più di ogni altra riduce i rischi. Chi riceve la checklist con anticipo ha tempo di recuperare l'atto di provenienza dall'Archivio Notarile, commissionare un APE aggiornato, sanare una piccola difformità catastale. Chi la riceve il giorno prima no.
La differenza tra un rogito che si chiude nei tempi e uno che slitta di tre settimane è quasi sempre questa: non la gravità del problema, ma il momento in cui viene scoperto.
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