Il rischio fra rogito e trascrizione
Chi compra casa firma il rogito, paga, e diventa proprietario. Ma verso i terzi l'acquisto conta dal momento in cui è trascritto nei registri immobiliari, e fra la firma e la trascrizione passa del tempo, di solito breve. Se in quella finestra un creditore del venditore trascrive un pignoramento o iscrive un'ipoteca giudiziale, l'acquirente ha già pagato e si trova il gravame sull'immobile. Il Consiglio Nazionale del Notariato riconosce che sono casi rari, perché i notai trascrivono in tempi molto brevi; il deposito del prezzo serve a togliere di mezzo anche quelli.
Lo strumento è nell'art. 1, comma 63, della L. 147/2013, riscritto dalla legge annuale sulla concorrenza (L. 124/2017, art. 1, comma 142) e operativo dal 29 agosto 2017. Il notaio deve versare sul suo conto corrente dedicato il prezzo o il saldo, più le somme destinate a estinguere gravami o spese non pagate (per esempio un'ipoteca da cancellare o spese condominiali arretrate del venditore) e gli altri oneri dovuti per l'atto, se lo chiede almeno una delle parti e secondo l'incarico che gli è stato conferito (lettera c). La richiesta di solito viene dall'acquirente, ma la legge la dà a entrambe: il venditore non può impedirla, e il notaio non può rifiutarla. Vale per la compravendita e per ogni atto che trasferisce, crea o estingue un diritto reale su immobili o aziende.
Come funziona
La legge non fissa un momento per la richiesta, ma correttezza vuole che la si faccia al notaio prima del rogito, meglio se già nel preliminare, così il venditore sa da subito che incasserà qualche giorno dopo la firma. Secondo il CNN la si può fare anche alla stipula, di fronte a motivi gravi sopravvenuti e imprevedibili.
Al rogito l'acquirente paga il saldo al notaio (assegno circolare intestato a lui o bonifico sul conto dedicato), non al venditore. Il notaio registra l'atto, lo trascrive e poi controlla nei registri che dopo la stipula non sia stato pubblicato niente contro il venditore. Solo allora dispone lo svincolo "senza indugio" a favore del venditore (comma 66). La legge non fissa un numero di giorni: dipende da quando la trascrizione compare nei registri dell'ufficio competente e dalla verifica successiva.
Le somme sul conto sono al sicuro da tutti tranne che dai loro destinatari. Formano un patrimonio separato, restano fuori dalla successione del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia, e sono impignorabili "a richiesta di chiunque" (comma 65), quindi anche dai creditori del venditore. Gli interessi maturati, al netto di spese e imposte del conto, non vanno né alle parti né al notaio ma al rifinanziamento dei fondi di credito agevolato per le piccole e medie imprese (comma 67).
Il deposito condizionato
Il comma 66 permette anche di legare il pagamento a un evento, se le parti lo prevedono nell'atto: il notaio svincola quando gli viene data la prova, per atto pubblico o scrittura privata autenticata oppure nel modo diverso che le parti hanno concordato, che l'evento si è verificato o che la prestazione è stata eseguita. Il CNN ne elenca gli usi tipici: il prezzo pagato solo dopo la cancellazione di un'ipoteca o di un pignoramento già esistenti, dopo che è scaduto il termine di una prelazione legale, dopo la consegna della casa libera da persone e cose, o trattenendo le somme per spese condominiali già deliberate a carico del venditore. È la versione italiana dell'escrow, con una differenza: il depositario è il pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto, e le regole sul conto le fissa la legge, non un contratto.
Se dalla verifica dopo la trascrizione emerge un gravame nuovo, il presupposto dello svincolo manca e il notaio non paga. Che cosa succede poi al denaro (restituzione all'acquirente, pagamento dopo la cancellazione della formalità) dipende da quanto scritto nell'incarico e nell'atto: è una clausola da far scrivere, non da dare per scontata.
Quanto costa, e quando conviene
La legge non prevede un compenso specifico per il deposito e non lo vieta. Il compenso del notaio è libero dal 2012 (D.L. 1/2012), e il notaio deve indicarlo in un preventivo scritto (L. 124/2017, art. 1, comma 150): chiedete che il preventivo dica se il deposito comporta un costo e quali spese bancarie resterebbero a carico delle parti. Le spese e le imposte del conto dedicato, per legge, si scalano dagli interessi. Il vero costo per il venditore è il tempo: incassa dopo la trascrizione e le verifiche, non alla firma, e se deve usare quei soldi per un acquisto contemporaneo va organizzato prima, per esempio stipulando i due atti in sequenza o prevedendo nell'incarico uno svincolo parziale.
Il deposito ha più senso quando il venditore ha debiti noti, cause in corso o una situazione patrimoniale incerta, quando è un'impresa (esposta a decreti ingiuntivi e a ipoteche dell'agente della riscossione), e quando sull'immobile c'è già un'ipoteca da cancellare con parte del prezzo. Su una vendita fra privati senza segnali di rischio, fatta da un notaio che trascrive subito, il margine che copre è stretto, ma resta una richiesta legittima che nessuno può negare. Se sull'immobile ci sono ipoteche o pignoramenti, il percorso completo è nella guida su comprare o vendere una casa con ipoteca o pignoramento; per le imposte dell'atto c'è il calcolatore delle spese notarili.