Chi vende casa stando all'estero, in ospedale o semplicemente lontano non firma il rogito da remoto: la legge ammette l'atto notarile in videoconferenza solo per costituire una SRL o una SRLS. Al tavolo del notaio siede un procuratore, e la vendita che conclude nei limiti dei poteri ricevuti produce effetto direttamente sul venditore (art. 1388 c.c.). Lo strumento è la procura speciale a vendere.
Una procura generale già esistente di solito non basta. Il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione se non sono indicati espressamente (art. 1708 c.c.), e vendere un immobile è uno di quelli: una procura generale funziona solo se quel potere lo nomina. Una procura speciale che indica la casa e le condizioni della vendita toglie il dubbio a monte.
Forma: perché serve il notaio
La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto da concludere (art. 1392 c.c.). La vendita di un immobile va fatta per iscritto (art. 1350 c.c.) e, per essere trascritta, deve essere fatta per atto pubblico o con scrittura a firma autenticata (art. 2657 c.c.); la procura resta annessa all'atto di vendita (art. 51 L. 89/1913) e deve avere la stessa tenuta. Quindi si fa dal notaio, per atto pubblico o con firma autenticata.
Chi è all'estero può firmarla davanti al consolato italiano, e allora non serve altro, perché le firme degli uffici consolari non vanno legalizzate (art. 33, comma 2, D.P.R. 445/2000), o davanti a un notaio locale; nel secondo caso servono di regola l'apostille o la legalizzazione (la Convenzione dell'Aja è stata ratificata con la L. 1253/1966) e, se il testo non è in italiano, una traduzione, salvo le esenzioni dall'una e dall'altra previste da leggi o accordi internazionali (art. 33, comma 5, D.P.R. 445/2000). Prima di usarla in Italia, poi, la procura fatta davanti al notaio straniero va depositata presso un notaio italiano, di regola quello del rogito, o presso l'archivio notarile (art. 106, n. 4, L. 89/1913). Il percorso completo è nella guida sulla procura dall'estero.
Il contenuto va curato su tre punti: i dati completi di venditore e procuratore; l'immobile, con i dati catastali (foglio, particella, subalterno); il prezzo minimo o il criterio per stabilirlo, con le altre condizioni che contano (tempi del rogito, caparra, eventuale mutuo dell'acquirente). Il prezzo è il punto delicato. Se il procuratore vende oltre i poteri ricevuti agisce senza potere, e la vendita non vincola il venditore finché questi non la ratifica (artt. 1398 e 1399 c.c.): più la procura è precisa, meno spazio c'è per discutere dopo. E se a comprare è lo stesso procuratore, il contratto con se stesso è annullabile, salvo che la procura lo autorizzi specificamente o fissi il contenuto in modo da escludere il conflitto di interessi (art. 1395 c.c.).
Quanto costa
Una procura per vendere casa costa 217,30-522,30 € in tutto: onorario fra 150 e 400 € secondo il nostro calcolatore, più IVA (33-88 €), 32 € di bolli dell'atto e 2,30 € di tassa d'archivio, cioè il 10% del parametro di 23 € che il D.M. 265/2012 (artt. 2 e 6) fissa per le procure che non si registrano in termine fisso. L'onorario è libero e va chiesto nel preventivo. Non c'è imposta di registro, perché le procure rilasciate per il compimento di un solo atto si registrano solo in caso d'uso (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte seconda, art. 6). Dal 1° gennaio 2027 le regole dell'imposta di registro passano nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025) e cambierà l'articolo da citare; fino ad allora vale questo riferimento. Se il notaio deve andare a domicilio, il calcolatore aggiunge 150 € più IVA; per la stima sul tuo caso c'è il calcolatore della procura, e il confronto con gli altri tipi di procura è nella guida sul costo della procura notarile.
Durata, revoca e documenti
La procura speciale si esaurisce con il rogito. Una scadenza di legge non c'è, salvo che la procura ne fissi una; il mandato che la accompagna si estingue anche per revoca, rinuncia, morte, interdizione o inabilitazione di una delle parti (art. 1722 c.c.), ma se è stato dato anche nell'interesse del procuratore o di terzi non si estingue per revoca del venditore, salvo che sia stabilito diversamente o ci sia una giusta causa, né per la sua morte o sopravvenuta incapacità (art. 1723 c.c.). Chi riceverà la procura, il notaio del rogito o la banca dell'acquirente, può chiederne una recente: meglio domandarlo prima di farla, e valutare un termine espresso.
La revoca si può fare, ma per contare verso l'acquirente deve essere portata a sua conoscenza con mezzi idonei: altrimenti non gli è opponibile, salvo prova che la conoscesse al momento del contratto (art. 1396 c.c.). Il codice non ne fissa la forma; per una procura notarile la via prudente è revocarla davanti a un notaio, comunicarlo per iscritto a chi stava trattando (acquirente, agenzia, notaio del rogito) e farsi restituire dal procuratore il documento con i poteri (art. 1397 c.c.). I passaggi sono nella guida sulla revoca della procura notarile.
Per rilasciare la procura di solito si portano i documenti d'identità e i codici fiscali di venditore e procuratore, i dati catastali dell'immobile e l'atto di provenienza, e, se c'è, il preliminare o la bozza di rogito, così che prezzo e condizioni combacino con ciò che si firmerà.