Cos'è la distinzione tra prima e seconda casa ai fini notarili?
«Prima casa» è una qualifica fiscale, non urbanistica: dipende dai requisiti dell'acquirente e dalla categoria catastale dell'immobile (A/1, A/8 e A/9 esclusi), e riduce le imposte dovute al rogito. Sullo stesso immobile la differenza arriva a migliaia di euro (7.224,00 € nell'esempio qui sotto).
Le imposte a confronto: acquisto da persona fisica
Quando l'acquirente è una persona fisica che compra un'abitazione da un privato o da un'impresa in esenzione IVA, e lo chiede al notaio nell'atto (prezzo-valore, art. 1, comma 497, L. 266/2005), le imposte si calcolano sul valore catastale (rendita catastale moltiplicata per il coefficiente previsto dalla legge); altrimenti sul prezzo dichiarato.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Moltiplicatore rendita catastale | 115,5 | 126 |
| Imposta di registro | 2% del valore catastale | 9% del valore catastale |
| Imposta di registro minima | 1.000 € | 1.000 € |
| Imposta catastale | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 50 € (fissa) | 50 € (fissa) |
| Tassa d'archivio | graduata sul prezzo, −30% in prezzo-valore | graduata sul prezzo, −30% in prezzo-valore |
| Onorario notaio (indicativo) | Scala regressiva 1,0%/0,8%/0,5% sul prezzo, riduzione del 30% applicata di prassi in prezzo-valore | Scala regressiva 1,0%/0,8%/0,5% sul prezzo, riduzione del 30% applicata di prassi in prezzo-valore |
| IVA sull'onorario | 22% | 22% |
La differenza principale risiede nell'aliquota dell'imposta di registro: 2% per la prima casa contro 9% per la seconda casa. Il moltiplicatore della rendita catastale è inoltre inferiore per la prima casa (115,5 anziché 126), il che riduce ulteriormente la base imponibile.
Le imposte a confronto: acquisto da costruttore
Nell'acquisto da impresa costruttrice con vendita soggetta ad IVA, la base imponibile è il prezzo dichiarato nell'atto.
| Voce | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| IVA sul prezzo | 4% | 10% |
| Imposta di registro | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta catastale | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Imposta ipotecaria | 200 € (fissa) | 200 € (fissa) |
| Bollo | 230 € | 230 € |
| Tassa ipotecaria | 35 € | 35 € |
| Voltura catastale | 55 € | 55 € |
| Tassa d'archivio | graduata sul prezzo | graduata sul prezzo |
| Onorario notaio (indicativo) | 0,5% del prezzo (floor mercato 1.500 €) | 0,5% del prezzo (floor mercato 1.500 €) |
Nell'acquisto da costruttore le imposte fisse sono identiche. La differenza sta tutta nell'aliquota IVA: 4% per la prima casa, 10% per la seconda.
Nemmeno la tassa d'archivio distingue fra prima e seconda casa. Il D.M. 265/2012 la calcola sul prezzo scritto nell'atto, per scaglioni, e la riduce del 30% quando l'acquisto da privato è in prezzo-valore, che vale per entrambe: su 200.000 € fa 36 € da privato e 51,40 € da costruttore.
Esempio pratico: stesso immobile, due scenari diversi
Dati di partenza: immobile con rendita catastale di 800 € e prezzo di 200.000 €, acquistato da persona fisica in prezzo-valore. Le imposte si calcolano sul valore catastale, l'onorario sul prezzo.
Scenario 1, Prima casa
Valore catastale: 800 × 115,5 = 92.400 €
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (2% di 92.400) | 1.848,00 € |
| Imposta catastale | 50,00 € |
| Imposta ipotecaria | 50,00 € |
| Tassa d'archivio (parametro 514 € −30% = 360 €, al 10%) | 36,00 € |
| Onorario stimato (0,8% di 200.000, con la riduzione del 30% che si applica di prassi in prezzo-valore) | 1.120,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 246,40 € |
| Totale | 3.350,40 € |
Scenario 2, Seconda casa
Valore catastale: 800 × 126 = 100.800 €
| Voce | Importo |
|---|---|
| Imposta di registro (9% di 100.800) | 9.072,00 € |
| Imposta catastale | 50,00 € |
| Imposta ipotecaria | 50,00 € |
| Tassa d'archivio (parametro 514 € −30% = 360 €, al 10%) | 36,00 € |
| Onorario stimato (0,8% di 200.000, con la riduzione del 30% che si applica di prassi in prezzo-valore) | 1.120,00 € |
| IVA 22% sull'onorario | 246,40 € |
| Totale | 10.574,40 € |
Differenza
Per lo stesso immobile con rendita catastale di 800 €, la differenza tra acquisto come prima casa e come seconda casa è di 7.224,00 €. L'imposta di registro da sola passa da 1.848 € a 9.072 €.
Requisiti per l'agevolazione prima casa
Le aliquote ridotte spettano solo se l'acquirente soddisfa tutti i requisiti previsti dalla Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986:
-
Categoria catastale ammessa: l'immobile non deve rientrare nelle categorie A/1 (signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico). Queste categorie sono considerate "di lusso" e non accedono all'agevolazione, indipendentemente dagli altri requisiti.
-
Ubicazione dell'immobile: l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui l'acquirente ha o intende stabilire la residenza entro 18 mesi dal rogito, oppure nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa. Per il personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesto il requisito della residenza (art. 66 L. 342/2000). Regole particolari valgono per chi si è trasferito all'estero per lavoro: può comprare nel Comune di nascita o in quello in cui risiedeva o lavorava prima di partire, se ha risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni (art. 2 D.L. 69/2023).
-
Non titolarità di altre abitazioni: l'acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa di abitazione nel medesimo Comune. Non deve inoltre possedere in tutto il territorio nazionale un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, salvo che lo alieni entro 2 anni dal nuovo acquisto (termine esteso da 1 a 2 anni dalla L. 207/2024, Legge di Bilancio 2025).
Se anche uno solo di questi requisiti manca al momento del rogito (dichiarazione mendace), o se non si mantengono gli impegni presi nell'atto (trasferire la residenza entro 18 mesi, vendere entro due anni la casa agevolata già posseduta), o se si vende o si dona la casa entro cinque anni senza ricomprarne un'altra entro un anno, si decade dall'agevolazione: recupero della differenza d'imposta, sanzione del 30% e interessi.
Quando la seconda casa può costare meno del previsto
Il salto di aliquota non sempre si traduce in un salto di conto. Con una rendita catastale molto bassa entrambe le aliquote possono finire sotto il minimo di 1.000 €, e allora prima e seconda casa pagano lo stesso registro: perché accada il 9% del valore catastale deve restare sotto i 1.000 €, cioè una rendita inferiore a circa 88 €, che è quella di un rudere o di un piccolo magazzino più che di una casa.
Da costruttore la differenza è di 6 punti di IVA sul prezzo, quindi cresce con il prezzo: 6.000 € su 100.000, 12.000 su 200.000.
Riepilogo delle differenze
| Aspetto | Prima casa | Seconda casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro (da privato) | 2% | 9% |
| IVA (da costruttore) | 4% | 10% |
| Moltiplicatore catastale | 115,5 | 126 |
| Categorie ammesse | Escluse A/1, A/8, A/9 | Tutte |
| Legame con il Comune | Residenza (anche entro 18 mesi) o lavoro nel Comune | No |
| Limite di possesso | Sì | No |
La detrazione degli interessi del mutuo non dipende dal regime prima casa: l'art. 15, comma 1, lettera b), del TUIR la lega all'immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, con o senza agevolazione sulle imposte.
Dal 1° gennaio 2027 le regole sull'imposta di registro passano nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025), e la riforma fiscale riordina anche quelle sulla detrazione degli interessi nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026): cambieranno gli articoli da citare, fino ad allora valgono quelli indicati.
Domande frequenti
Posso avere l'agevolazione prima casa se possiedo già un immobile?
Sì, se l'immobile già posseduto non è una casa di abitazione nello stesso Comune e non è stato acquistato con le agevolazioni prima casa. Se invece la casa già posseduta è stata comprata con le agevolazioni, le si possono chiedere di nuovo a condizione di venderla entro 2 anni dal nuovo acquisto (termine portato da 1 a 2 anni dalla L. 207/2024). Una casa nello stesso Comune comprata senza agevolazioni le esclude anche se ci si impegna a venderla. Se la vendita non avviene nel termine si decade, con recupero delle imposte e sanzione.
La seconda casa paga sempre il 9% di registro?
L'aliquota del 9% si applica a ogni acquisto di abitazione soggetto a imposta di registro senza i requisiti prima casa, inclusi gli immobili di lusso (A/1, A/8, A/9); il 15% riguarda solo i terreni agricoli. Quando la vendita del costruttore è soggetta a IVA (entro cinque anni dalla fine dei lavori, o dopo se l'impresa opta per l'IVA nell'atto: art. 10, comma 1, n. 8-bis, D.P.R. 633/1972) si paga invece l'IVA al 10% (seconda casa) o al 22% (lusso); se la vendita è esente, anche dal costruttore si paga il registro al 9%.
Cosa succede se perdo i requisiti prima casa dopo il rogito?
L'Agenzia delle Entrate procede al recupero della differenza tra l'imposta versata in misura agevolata e quella dovuta in misura ordinaria, maggiorata di una sanzione del 30% e degli interessi. Le ipotesi sono: dichiarazioni false nell'atto, il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, la mancata vendita della precedente casa agevolata entro due anni, e la vendita o la donazione della casa entro cinque anni senza acquistarne un'altra da adibire ad abitazione principale entro un anno.
Posso acquistare come prima casa in un Comune diverso da quello di residenza?
Sì, purché l'acquirente trasferisca la residenza nel Comune dell'immobile entro 18 mesi dall'acquisto, oppure l'immobile si trovi nel Comune in cui svolge la propria attività lavorativa. L'impegno al trasferimento della residenza deve risultare nell'atto di compravendita.
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Fonti e riferimenti normativi: