Donazione indiretta per l'acquisto della casa: forma e tasse

Il caso più comune è anche il più semplice da descrivere: il figlio compra casa a proprio nome e il prezzo lo paga il genitore. Nessun atto di donazione, nessun testimone, eppure per la legge c'è una liberalità, e il genitore ha regalato al figlio la casa, non la somma. Da questa qualificazione dipendono la forma, le imposte e ciò che succederà quando si aprirà la successione del genitore.

Cos'è e quando c'è davvero

L'art. 809 c.c. riconosce le liberalità nate da atti diversi dalla donazione e le sottopone alle stesse norme sulla revocazione e sulla riduzione; l'art. 737 c.c. aggiunge che alla collazione va quanto il figlio o il coniuge hanno ricevuto «direttamente o indirettamente». Le Sezioni Unite hanno chiarito che quando un immobile è comprato con il denaro di chi vuole beneficiare l'intestatario, la compravendita è lo strumento formale del trasferimento e la donazione indiretta ha per oggetto l'immobile, non il denaro (Cass. SS.UU. 9282/1992). La forma è quella del rogito, senza l'atto pubblico con due testimoni della donazione, perché l'art. 809 c.c. estende alle liberalità indirette le norme sulla revocazione e sulla riduzione ma non l'art. 782 c.c. (Cass. SS.UU. 18725/2017).

La condizione è il collegamento fra la somma e l'acquisto. La Cassazione distingue la dazione del denaro fatta proprio per comprare quella casa, che è donazione indiretta dell'immobile, dalla donazione di denaro che il figlio poi decide da sé di spendere in un acquisto, in cui oggetto della liberalità resta il denaro (Cass. 18541/2014). Un trasferimento di valori per pura liberalità, eseguito dalla banca su ordine di chi dona, è invece per le Sezioni Unite una donazione tipica, eseguita per mezzo della banca, che vuole l'atto pubblico salvo il modico valore (Cass. SS.UU. 18725/2017). In pratica il collegamento è più chiaro quando il genitore paga direttamente il venditore; se la somma passa dal conto del figlio conviene che il collegamento risulti dal rogito. I dettagli sul bonifico sono nella guida sulla donazione di denaro fra genitori e figli.

Le Sezioni Unite del 2017 elencano altre forme di liberalità indiretta: il pagamento di un debito altrui fatto per spirito di liberalità (adempimento del terzo, art. 1180 c.c.), come le rate del mutuo del figlio pagate dal genitore; il contratto a favore di terzo; la vendita a un prezzo volutamente inferiore al valore, detta negotium mixtum cum donatione. Per quest'ultima non basta la sproporzione fra prezzo e valore: occorrono la consapevolezza del venditore e la volontà di arricchire il compratore della differenza, e le deve provare chi invoca la liberalità (Cass. 10614/2016).

Le imposte: quando non si paga nulla

La regola che conta sta nell'art. 1, comma 4-bis, del D.Lgs. 346/1990: l'imposta di donazione non si applica alle liberalità collegate ad atti di trasferimento di diritti immobiliari per i quali è dovuta l'imposta di registro in misura proporzionale o l'IVA. Il genitore che paga il prezzo di una casa comprata dal figlio, prima o seconda casa, da un privato o da un'impresa, rientra lì. Dal 1° gennaio 2027 queste norme confluiscono, con altra numerazione, nel testo unico dei tributi indiretti (D.Lgs. 123/2025, art. 205); fino ad allora valgono gli articoli del D.Lgs. 346/1990 citati qui. L'esclusione non dipende dall'importo: la franchigia non entra nemmeno in gioco. E non ci sono imposte ipotecaria e catastale in più, perché il trasferimento è uno solo, la compravendita, e paga le sue.

Fuori da quel collegamento la liberalità indiretta è imponibile, con le aliquote e le franchigie delle donazioni (art. 56). Se risulta da un atto soggetto a registrazione, l'imposta si applica con quell'atto (art. 1, comma 4-bis):

Quando invece non risulta da nessun atto registrato, l'Ufficio può accertarla solo se la sua esistenza emerge da dichiarazioni rese dall'interessato in un procedimento di accertamento di tributi (art. 56-bis, comma 1), per esempio quando il figlio, chiamato a giustificare una spesa, dichiara che il denaro veniva dal genitore. In quel caso, dal 2025, si applica l'8% sulla parte che eccede la franchigia prevista, qualunque sia la parentela (comma 2). Chi preferisce può registrare volontariamente la liberalità e pagare con le aliquote e le franchigie ordinarie (comma 3): per un figlio la differenza è fra il 4% e l'8% sull'eccedenza oltre il milione. Restano escluse le spese dell'art. 742 c.c., le liberalità d'uso e quelle di modico valore (comma 1).

Nel rogito le parti dichiarano le modalità di pagamento del prezzo (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006): gli estremi di assegni e bonifici. La legge chiede come si è pagato, non da dove venisse il denaro. Si può però scrivere nell'atto che il prezzo è pagato con denaro del genitore e con quale scopo, e quella dichiarazione, data certa compresa, documenta il collegamento: non fa scattare l'imposta di donazione, perché il comma 4-bis esclude proprio questo caso.

Collazione e riduzione: cosa succede alla successione del genitore

La collazione. Se alla successione del genitore concorrono altri figli o il coniuge, il figlio che ha avuto la casa deve conferirla ai coeredi (art. 737 c.c.), salvo dispensa. E poiché la donazione indiretta ha per oggetto l'immobile, si conferisce la casa, non la somma: se il bene non si rende in natura, si imputa il suo valore al momento dell'apertura della successione (artt. 746 e 747 c.c.), che dopo vent'anni può essere molto diverso dal bonifico di allora. La dispensa vale solo nei limiti della quota disponibile (art. 737, secondo comma). Qui un atto di donazione in cui scriverla non c'è: il genitore può dichiararla intervenendo nel rogito di compravendita, oppure disporla nel testamento.

La riduzione. Se la liberalità ha leso la quota di legittima degli altri legittimari, questi possono agire in riduzione dopo la morte del genitore (art. 809 c.c.), e devono provare la liberalità e il suo valore. Per le donazioni indirette però la riduzione non rimette in discussione la proprietà: il legittimario ottiene il controvalore come diritto di credito, non la restituzione della casa, perché l'immobile non è mai stato del donante (Cass. 11496/2010). Per la stessa ragione non può rivolgersi a chi ha poi comprato la casa dal figlio (Cass. 35461/2022). La L. 182/2025 ha esteso una protezione simile alle donazioni dirette: per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 (e per quelle anteriori in cui nessuno ha notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione entro il 18 giugno 2026) il terzo che compra dal donatario non restituisce l'immobile, salvo una domanda di riduzione trascritta prima del suo acquisto (art. 2652 n. 1 c.c.), e il donatario compensa in denaro i legittimari (nuovo art. 563 c.c.).

Coinvolgere gli altri figli nell'acquisto aiuta la pace familiare, ma non li vincola: finché il genitore è vivo non possono rinunciare alla riduzione, nemmeno dando il proprio assenso (art. 557 c.c.).

Domande frequenti

Il genitore che paga la casa al figlio deve fare un atto di donazione?

No. La liberalità passa dal rogito di compravendita, che è l'atto con cui il figlio acquista (art. 809 c.c.). Serve che il pagamento sia collegato all'acquisto: un bonifico fatto al figlio senza quel collegamento è una donazione di denaro, con le sue regole di forma.

Conviene la donazione indiretta o comprare e poi donare?

Se l'obiettivo è che la casa sia del figlio, la donazione indiretta costa meno: un solo trasferimento, nessuna imposta di donazione se il rogito sconta registro proporzionale o IVA. Comprare a nome del genitore e poi donare significa pagare due volte le imposte sugli immobili, perché la donazione ha le proprie imposte ipotecaria e catastale, stimabili con il calcolatore della donazione. Nemmeno la riserva di usufrutto richiede la donazione diretta: nel rogito il genitore può acquistare l'usufrutto e il figlio la nuda proprietà, con il prezzo pagato interamente dal genitore (artt. 978 e 809 c.c.). Il confronto più ampio fra le strade è nella guida su donazione o successione.