Definizione e inquadramento giuridico
La donazione indiretta — detta anche "liberalità non donativa" o "negotium mixtum cum donatione" — è un trasferimento di ricchezza che produce l'effetto economico di una donazione, ma si realizza attraverso un atto giuridico diverso dall'atto pubblico di donazione. L'art. 809 del Codice Civile ne sancisce l'esistenza, stabilendo che le liberalità risultanti da atti diversi dalla donazione formale sono soggette alle disposizioni in materia di riduzione e collazione.
Nel contesto immobiliare, la fattispecie più diffusa è quella del genitore che fornisce al figlio il denaro necessario per acquistare un immobile: il figlio stipula il rogito a proprio nome, ma il prezzo viene pagato integralmente o parzialmente dal genitore. L'immobile non transita mai nel patrimonio del genitore; il trasferimento di ricchezza avviene indirettamente, attraverso il pagamento del prezzo in luogo del figlio.
La Corte di Cassazione, con orientamento consolidato (Cass. SS.UU. n. 9282/1992, poi confermato da Cass. n. 18541/2014 e n. 1986/2020), ha chiarito che la donazione indiretta non richiede la forma dell'atto pubblico notarile prevista dall'art. 782 c.c. per le donazioni dirette. La forma richiesta è quella propria dell'atto attraverso cui la liberalità si realizza — nel caso dell'acquisto immobiliare, il rogito notarile di compravendita.
I casi tipici di donazione indiretta immobiliare
La casistica giurisprudenziale ha individuato diverse configurazioni di donazione indiretta nel settore immobiliare.
Il genitore paga il prezzo dell'immobile acquistato dal figlio
È il caso più frequente. Il figlio individua l'immobile, sottoscrive il contratto preliminare e stipula il rogito a proprio nome, ma il prezzo viene corrisposto dal genitore — tramite bonifico bancario diretto al venditore, assegno circolare intestato al venditore o accredito sul conto del figlio che poi provvede al pagamento.
In questa configurazione, l'immobile entra direttamente nel patrimonio del figlio senza mai transitare per quello del genitore. Non si tratta di una donazione dell'immobile, ma di una donazione del denaro che ha reso possibile l'acquisto. Tuttavia, per il diritto civile, l'effetto è analogo: il figlio si arricchisce di un bene immobile grazie alla liberalità del genitore.
Il genitore acquista l'immobile e lo intesta al figlio
In questa variante, il genitore stipula il rogito come acquirente, ma fa intestare l'immobile direttamente al figlio. Questa configurazione presenta profili di maggiore complessità, perché potrebbe essere qualificata come interposizione reale di persona — il genitore agisce in nome proprio ma per conto del figlio — piuttosto che come donazione indiretta.
La distinzione è rilevante: se si qualifica l'operazione come donazione diretta dell'immobile, è necessaria la forma dell'atto pubblico di donazione con due testimoni. Se invece si qualifica come donazione indiretta (del denaro), la forma della compravendita è sufficiente.
Il pagamento del mutuo del figlio
Il genitore che paga le rate del mutuo contratto dal figlio per l'acquisto di un immobile compie una serie di donazioni indirette, ciascuna corrispondente all'importo della rata versata. La Cassazione (Cass. n. 4682/2018) ha confermato che il pagamento sistematico delle rate del mutuo altrui integra una liberalità indiretta, soggetta alle norme sulla riduzione e sulla collazione.
La vendita a prezzo simbolico
La vendita di un immobile a un familiare a un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato — il cosiddetto negotium mixtum cum donatione — configura una donazione indiretta limitatamente alla differenza tra il valore reale del bene e il prezzo pagato. La Cassazione (Cass. n. 14822/2016) ha precisato che lo spirito di liberalità deve essere provato e non può essere presunto dalla sola sproporzione tra prezzo e valore.
Il trattamento fiscale
Il regime fiscale della donazione indiretta presenta significative differenze rispetto alla donazione diretta formalizzata con atto pubblico.
Il principio generale: tassabilità
L'art. 1 del D.Lgs. 346/1990 sottopone all'imposta sulle successioni e donazioni tutti i trasferimenti a titolo gratuito, incluse le liberalità indirette. Le aliquote e le franchigie sono le stesse delle donazioni dirette:
| Rapporto di parentela | Aliquota | Franchigia |
|---|---|---|
| Coniuge e parenti in linea retta | 4% | 1.000.000 euro per beneficiario |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro per beneficiario |
| Altri parenti fino al 4° grado | 6% | Nessuna |
| Tutti gli altri soggetti | 8% | Nessuna |
Quando scatta la tassazione
La questione cruciale è: quando e come l'Agenzia delle Entrate viene a conoscenza della donazione indiretta, e quindi può procedere alla tassazione?
L'art. 56-bis del D.Lgs. 346/1990 disciplina specificamente le liberalità indirette. Secondo questa norma, le liberalità diverse dalle donazioni formali sono soggette all'imposta di donazione solo se risultano da dichiarazioni rese dall'interessato nell'ambito di procedimenti di accertamento tributario, ovvero se sono registrate volontariamente.
In concreto, l'Agenzia delle Entrate può tassare la donazione indiretta quando:
- il contribuente dichiara la liberalità nell'ambito di un accertamento fiscale (ad esempio, quando l'Agenzia contesta la provenienza dei fondi utilizzati per l'acquisto di un immobile e il contribuente dichiara che il denaro è stato ricevuto dal genitore);
- la liberalità risulta da atti registrati, come il rogito di compravendita in cui si dichiara che il prezzo è stato pagato da un terzo;
- l'Agenzia ricostruisce la donazione indiretta nell'ambito di un accertamento patrimoniale (redditometro, accertamento sintetico ex art. 38 D.P.R. 600/1973).
La dichiarazione nel rogito
L'art. 35, comma 22, del D.L. 223/2006 (convertito dalla L. 248/2006) impone alle parti dell'atto di compravendita di dichiarare la provenienza delle somme utilizzate per il pagamento del prezzo. Se il compratore dichiara che il denaro proviene da un terzo (ad esempio, il genitore), questa circostanza risulta dal rogito e può essere utilizzata dall'Agenzia delle Entrate per accertare la donazione indiretta.
Nella prassi notarile, la dichiarazione sulla provenienza dei fondi è divenuta un elemento standard del rogito di compravendita. Il notaio è tenuto a richiedere alle parti questa informazione e a riportarla nell'atto.
L'esenzione di fatto
Nella maggior parte dei casi concreti, la donazione indiretta tra genitori e figli non comporta un onere fiscale aggiuntivo, per due ragioni:
-
La franchigia di 1.000.000 euro copre la grande maggioranza degli acquisti immobiliari. Se il valore dell'immobile acquistato dal figlio con denaro del genitore non supera la franchigia (e non sono state effettuate altre donazioni che l'abbiano erosa), l'imposta di donazione non è dovuta.
-
L'assenza di imposte ipotecaria e catastale aggiuntive. Nella donazione indiretta immobiliare, le imposte ipotecaria e catastale sono già state assolte nell'ambito del rogito di compravendita. Non vi è un secondo trasferimento immobiliare che generi ulteriori imposte.
I rischi civilistici
Sul piano civilistico, la donazione indiretta è soggetta alle stesse regole delle donazioni dirette in materia di riduzione e collazione. Questo aspetto è spesso sottovalutato.
Azione di riduzione
L'art. 809 c.c. estende alle liberalità indirette le norme sulla riduzione delle donazioni (artt. 553 e ss. c.c.). Se la donazione indiretta ha leso la quota di legittima spettante ad altri eredi necessari, questi possono agire in riduzione dopo la morte del donante.
La differenza rispetto alla donazione diretta risiede nell'oggetto della restituzione. Nella donazione diretta di un immobile, l'azione di riduzione colpisce l'immobile stesso: il legittimario può chiedere la restituzione del bene in natura. Nella donazione indiretta, la giurisprudenza è divisa:
- Un orientamento (Cass. n. 15131/2005) ritiene che l'azione di riduzione abbia ad oggetto l'immobile acquistato dal donatario, che deve essere restituito in natura ai legittimari.
- Un altro orientamento (Cass. n. 18541/2014) sostiene che, poiché la donazione indiretta ha ad oggetto il denaro e non l'immobile, la restituzione debba avvenire per equivalente monetario.
La questione non è stata ancora definitivamente risolta dalle Sezioni Unite della Cassazione, e la soluzione può variare in funzione delle circostanze concrete del caso.
Collazione
L'art. 737 c.c. impone ai discendenti e al coniuge che concorrono alla successione di conferire nell'asse ereditario il valore di tutte le donazioni ricevute dal defunto, incluse le donazioni indirette. Il donatario che ha ricevuto una donazione indiretta immobiliare è quindi tenuto alla collazione, salvo espressa dispensa del donante.
La dispensa dalla collazione, tuttavia, presenta un problema specifico per le donazioni indirette: essendo la donazione indiretta priva di un atto formale di donazione, la dispensa non può essere inserita nell'atto stesso. Il donante può disporre la dispensa nel testamento (art. 737, comma 2, c.c.) o, secondo parte della dottrina, in un atto separato.
Il problema della prova
Un aspetto delicato delle donazioni indirette è la prova della loro esistenza. In assenza di un atto formale di donazione, la prova può risultare da:
- la dichiarazione sulla provenienza dei fondi contenuta nel rogito di compravendita;
- la documentazione bancaria (bonifici dal conto del genitore al venditore o al figlio);
- presunzioni, come l'evidente sproporzione tra il reddito del figlio e il valore dell'immobile acquistato.
La prova è particolarmente rilevante ai fini dell'azione di riduzione e della collazione: gli altri legittimari che intendano far valere i propri diritti devono dimostrare l'esistenza della liberalità indiretta e il suo valore.
Come tutelarsi
Chi intende effettuare o ricevere una donazione indiretta immobiliare può adottare alcuni accorgimenti per ridurre i rischi civilistici e fiscali.
Dichiarare la provenienza dei fondi nel rogito
La dichiarazione trasparente della provenienza del denaro nel rogito di compravendita è un obbligo di legge (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006) e al contempo una tutela per il beneficiario: consente di documentare la liberalità e di provare la data certa dell'operazione, utile ai fini del calcolo del termine ventennale ex art. 563 c.c.
Valutare la donazione diretta in alternativa
In alcuni casi, la donazione diretta dell'immobile — con atto pubblico notarile — può essere preferibile alla donazione indiretta, nonostante i maggiori costi. La donazione diretta:
- viene trascritta nei registri immobiliari, facendo decorrere il termine ventennale dell'art. 563 c.c.;
- consente di inserire nell'atto la dispensa dalla collazione;
- rende inequivocabile la natura e l'oggetto della liberalità;
- può contenere la riserva di usufrutto a favore del donante.
La donazione indiretta, non essendo trascritta come tale, non fa decorrere il termine ventennale a tutela dei terzi acquirenti. Questo aspetto è particolarmente rilevante se il donatario intende rivendere l'immobile: l'acquirente di un immobile proveniente da donazione indiretta potrebbe non essere tutelato dal decorso del ventennio.
Coinvolgere tutti i legittimari
Una strategia efficace per neutralizzare il rischio dell'azione di riduzione è coinvolgere tutti i potenziali legittimari nell'operazione. Se il donante ha più figli e intende effettuare una donazione indiretta a favore di uno solo di essi, gli altri figli possono essere informati e, idealmente, possono manifestare il proprio consenso, pur con i limiti già evidenziati per la rinuncia preventiva all'azione di riduzione.
Disporre la dispensa dalla collazione per testamento
Il donante che effettua una donazione indiretta e vuole dispensare il donatario dalla collazione può farlo mediante testamento, specificando la donazione indiretta effettuata e disponendo la dispensa dalla collazione nei limiti della quota disponibile.
Donazione indiretta e mutuo
Il rapporto tra donazione indiretta e finanziamento bancario merita un approfondimento specifico. Se il figlio acquista un immobile con denaro del genitore e contemporaneamente accende un mutuo per la parte residua del prezzo, la banca concede il mutuo sull'immobile intestato al figlio, che non è tecnicamente un immobile "proveniente da donazione" — il titolo di acquisto è la compravendita, non la donazione.
Questo aspetto rappresenta un vantaggio significativo della donazione indiretta rispetto alla donazione diretta: l'immobile non risulta proveniente da donazione nei registri immobiliari e non è soggetto alle restrizioni bancarie tipiche degli immobili donati. La banca, in sede di istruttoria, verificherà la provenienza dei fondi per gli obblighi antiriciclaggio, ma non applicherà le restrizioni previste per gli immobili di provenienza donativa.
Va precisato, tuttavia, che il rischio civilistico persiste: se un legittimario pretermesso dovesse agire in riduzione e ottenere la restituzione dell'immobile, l'ipoteca iscritta dalla banca potrebbe essere compromessa. Il rischio è minore rispetto alla donazione diretta, ma non è eliminato del tutto.
Domande frequenti
Il genitore che paga la casa al figlio deve fare un atto di donazione?
No, non è obbligatorio. La donazione indiretta si perfeziona con il pagamento del prezzo da parte del genitore nell'ambito del rogito di compravendita. La legge richiede che nell'atto di compravendita sia dichiarata la provenienza dei fondi (art. 35, comma 22, D.L. 223/2006). Non è necessario un atto di donazione separato, anche se in alcuni casi può essere consigliabile per ragioni di tutela civilistica.
La donazione indiretta è soggetta a imposta di donazione?
In teoria sì, poiché l'art. 1 del D.Lgs. 346/1990 sottopone all'imposta tutte le liberalità. In pratica, per le donazioni tra genitori e figli, la franchigia di 1.000.000 euro per beneficiario copre la grande maggioranza dei casi. Inoltre, l'art. 56-bis del D.Lgs. 346/1990 limita la tassabilità delle liberalità indirette a specifiche circostanze (dichiarazioni in sede di accertamento, registrazione volontaria).
La donazione indiretta è soggetta ad azione di riduzione?
Sì. L'art. 809 c.c. estende espressamente alle liberalità indirette le norme sulla riduzione delle donazioni. Se la donazione indiretta ha leso la quota di legittima di altri eredi necessari, questi possono agire in riduzione dopo la morte del donante. La prova dell'esistenza e del valore della donazione indiretta grava sul legittimario che agisce.
È meglio la donazione diretta o la donazione indiretta?
La scelta dipende dalle circostanze. La donazione indiretta è più semplice e meno costosa (non richiede un atto di donazione separato), non crea problemi con le banche per il mutuo e comporta minori imposte. La donazione diretta offre maggiore certezza giuridica, consente di inserire clausole specifiche (riserva di usufrutto, dispensa dalla collazione) e fa decorrere il termine ventennale dell'art. 563 c.c. a tutela dei terzi acquirenti.
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Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere divulgativo e non costituiscono parere legale. Per una valutazione specifica della propria situazione è consigliabile rivolgersi a un notaio.