Prima casa da impresa: IVA 4% e imposte fisse da 200 €
La domanda più frequente sulle agevolazioni prima casa riguarda l'acquisto da impresa o costruttore: in questo caso non si applica il registro proporzionale sul valore catastale, ma l'IVA agevolata al 4% sul prezzo. Le tre imposte d'atto restano fisse: registro 200 €, ipotecaria 200 € e catastale 200 €.
Quando invece il venditore è un privato, oppure un'impresa che vende in esenzione IVA, la voce principale torna a essere l'imposta di registro: con l'agevolazione prima casa scende dal 9% al 2% del valore catastale, con ipotecaria e catastale da 50 € ciascuna.
| Venditore | Imposta principale con agevolazione | Imposte fisse |
|---|---|---|
| Privato o impresa in esenzione IVA | Registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 €) | Ipotecaria 50 € + catastale 50 € |
| Costruttore o impresa soggetta a IVA | IVA 4% sul prezzo | Registro 200 € + ipotecaria 200 € + catastale 200 € |
Il beneficio si ottiene solo se l'immobile non è di categoria A/1, A/8 o A/9, l'acquirente ha la residenza nel comune (o la trasferisce entro 18 mesi) o vi lavora, non ha un'altra casa nello stesso comune in proprietà esclusiva o in comunione con il coniuge (salvo che sia una prima casa agevolata da vendere entro due anni) e non mantiene un'altra abitazione acquistata con il beneficio prima casa oltre il termine di due anni dal nuovo rogito.
Quanto valgano in euro dipende dalla rendita e dal tipo di venditore: l'esempio qui sotto lo mostra su un caso concreto.
Imposte con e senza agevolazioni a confronto
Acquisto da privato (o impresa in esenzione IVA)
| Imposta | Senza agevolazioni | Con agevolazioni prima casa |
|---|---|---|
| Imposta di registro | 9% del valore catastale | 2% del valore catastale (minimo 1.000 €) |
| Imposta ipotecaria | 50 € | 50 € |
| Imposta catastale | 50 € | 50 € |
Il valore catastale fa da base se l'acquirente, persona fisica, chiede in atto il prezzo-valore (L. 266/2005, art. 1, comma 497); altrimenti l'aliquota si applica al prezzo dichiarato.
Acquisto da costruttore (soggetto a IVA)
| Imposta | Senza agevolazioni | Con agevolazioni prima casa |
|---|---|---|
| IVA | 10% del prezzo (22% per le abitazioni di categoria A/1, A/8 e A/9, Circolare 31/E del 30 dicembre 2014) | 4% del prezzo |
| Imposta di registro | 200 € | 200 € |
| Imposta ipotecaria | 200 € | 200 € |
| Imposta catastale | 200 € | 200 € |
In percentuale il salto più ampio è sul registro (dal 9% al 2%); in euro dipende da rendita e prezzo: negli esempi di questa guida sono 7.224 € da privato e 12.000 € da costruttore.
Esempio pratico: per un immobile con rendita catastale di 800 €, acquistato da privato in regime di prezzo-valore, cambia anche la base. Con l'agevolazione il moltiplicatore è 115,5: valore catastale 92.400 €, registro al 2% di 1.848 €. Senza agevolazione il moltiplicatore è 126: valore catastale 100.800 €, registro al 9% di 9.072 €. Il risparmio sul solo registro è di 7.224 €.
Per calcolare il risparmio esatto nel tuo caso, utilizza il nostro calcolatore delle spese notarili: ti basta inserire la rendita catastale e confrontare il risultato tra prima e seconda casa.
Requisiti per ottenere le agevolazioni
Per beneficiare delle agevolazioni prima casa è necessario soddisfare contemporaneamente i seguenti requisiti:
1. Requisiti dell'immobile
L'immobile deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni o alloggi tipici dei luoghi)
Sono escluse le abitazioni di tipo signorile (A/1), le ville (A/8) e i castelli e palazzi di pregio (A/9).
2. Requisito di residenza
L'acquirente deve avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile, oppure deve trasferirla entro 18 mesi dalla data del rogito. Non è necessario risiedere nello stesso immobile acquistato: è sufficiente la residenza nel medesimo comune.
In alternativa alla residenza valgono queste regole:
- Comune in cui si lavora: basta che l'immobile si trovi nel comune in cui l'acquirente svolge la propria attività (nota II-bis, lett. a), anche non retribuita, come precisa l'Agenzia delle Entrate.
- Chi si è trasferito all'estero per lavoro: se ha risieduto o lavorato in Italia per almeno cinque anni, può comprare nel comune di nascita o in quello in cui risiedeva o lavorava prima di partire (nota II-bis, lett. a). Non esiste più la vecchia regola che consentiva al cittadino italiano emigrato all'estero di comprare la prima casa in qualunque comune italiano: l'ha sostituita l'art. 2 del D.L. 69/2023, in vigore dal 14 giugno 2023.
- Personale in servizio permanente delle Forze armate e delle Forze di polizia a ordinamento militare, e dipendenti delle Forze di polizia a ordinamento civile: non è richiesta la residenza nel comune dell'immobile (art. 66, comma 1, L. 342/2000).
3. Requisito di non titolarità
L'acquirente non deve essere titolare esclusivo, o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un'altra casa di abitazione nel medesimo comune (nota II-bis, lett. b). Una quota posseduta con altri, per esempio con un fratello per eredità, non impedisce l'agevolazione per questo requisito, ma resta il limite della lettera c qui sotto se quella quota l'aveva acquistata con le agevolazioni prima casa lui stesso o il coniuge.
Inoltre, non deve essere titolare, neppure per quote e anche in comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà su un'altra abitazione acquistata, da lui o dal coniuge, con le agevolazioni prima casa (nota II-bis, lett. c). Se la casa già posseduta è stata acquistata con le agevolazioni, ovunque si trovi e quindi anche nello stesso comune, l'agevolazione spetta comunque se quella casa viene venduta entro due anni dal nuovo acquisto (nota II-bis, comma 4-bis): il termine era di un anno ed è stato portato a due dall'art. 1, comma 116, della L. 207/2024, in vigore dal 1° gennaio 2025. Vale anche per gli acquisti precedenti il cui anno non era ancora scaduto al 31 dicembre 2024, come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate (Risposta AdE 127/2025, del 5 maggio 2025).
4. Dichiarazione nell'atto
Tutti i requisiti devono essere dichiarati dall'acquirente nell'atto di acquisto. Il notaio inserisce nell'atto le dichiarazioni previste dalla legge, sotto la responsabilità dell'acquirente.
Il credito d'imposta per il riacquisto
Chi vende un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e riacquista un'altra prima casa entro un anno dalla vendita ha diritto a un credito d'imposta (art. 7 L. 448/1998) pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto (nel limite dell'imposta dovuta per il nuovo acquisto). Secondo l'Agenzia delle Entrate il credito spetta anche se il nuovo acquisto precede la vendita, purché la casa già posseduta sia venduta entro due anni dal nuovo acquisto.
Il credito può essere utilizzato:
- In diminuzione dell'imposta di registro dovuta per il nuovo acquisto (non dell'IVA)
- In diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali e di successione e donazione sugli atti e le denunce successivi
- In diminuzione dell'IRPEF della prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
- In compensazione con modello F24
Cause di decadenza dalle agevolazioni
Le agevolazioni prima casa vengono revocate (con recupero della differenza di imposta, interessi e una sovrattassa del 30%, nota II-bis comma 4) nei seguenti casi:
- Dichiarazioni mendaci: se le dichiarazioni rese nell'atto risultano false
- Mancato trasferimento della residenza: se l'acquirente non trasferisce la residenza nel comune dell'immobile entro 18 mesi dal rogito
- Vendita infraquinquennale: se l'immobile viene venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, salvo che entro un anno si acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale (qui il termine è rimasto di un anno)
- Mancata vendita della vecchia prima casa: se chi ha comprato impegnandosi a vendere la precedente abitazione agevolata non la vende entro due anni
Sanzioni in caso di decadenza
In caso di decadenza, l'Agenzia delle Entrate richiede:
- La differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata effettivamente pagata
- Gli interessi, calcolati dalla data dell'acquisto
- Una sovrattassa (o sanzione, per gli acquisti con IVA) del 30% sulla differenza di imposta
Agevolazioni prima casa under 36 nel 2026
Le agevolazioni fiscali specifiche per gli under 36 (esenzione totale da imposta di registro, ipotecaria e catastale) valevano per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2023, con una coda fino al 31 dicembre 2024 per chi aveva registrato il preliminare entro il 2023, e non sono state rinnovate. Nel 2026 gli under 36 pagano le stesse imposte di qualsiasi altro acquirente prima casa: da privato registro al 2% più 50 € di ipotecaria e 50 € di catastale; da impresa in regime IVA, IVA al 4% più 200 € per ciascuna delle tre imposte fisse.
Il Fondo di Garanzia Consap: ancora attivo nel 2026
Resta operativo il Fondo di Garanzia per i Mutui Prima Casa, gestito da Consap, che oggi è lo strumento più utile per i giovani acquirenti. Dal 2025 è riservato esclusivamente alle categorie indicate dalla legge (art. 1, comma 48, lett. c, L. 147/2013, come modificato dai commi 113 e 115 dell'art. 1 della L. 207/2024): chi non vi rientra non può più accedervi con la garanzia ordinaria.
| Categoria ammessa | Garanzia base | Garanzia elevata (80%) |
|---|---|---|
| Giovani sotto i 36 anni | 50% della quota capitale | con ISEE fino a 40.000 € e mutuo oltre l'80% del prezzo |
| Giovani coppie (almeno uno sotto i 36 anni, nucleo da almeno due anni) | 50% | stesse condizioni |
| Nuclei monogenitoriali con figli minori | 50% | stesse condizioni |
| Conduttori di alloggi IACP | 50% | stesse condizioni |
Le famiglie con tre, quattro, cinque o più figli sotto i 21 anni hanno soglie ISEE proprie (40.000, 45.000 e 50.000 €), e dal 3 agosto 2026 sono ammesse anche alcune categorie di persone con disabilità grave e i loro familiari: i dettagli sono sul sito Consap. La garanzia elevata, prorogata al 31 dicembre 2027 (art. 1, comma 112, L. 207/2024), rende più facile ottenere un mutuo che copre oltre l'80% del prezzo; le banche aderenti si impegnano a non chiedere garanzie aggiuntive non assicurative oltre all'ipoteca e alla garanzia del Fondo. L'importo massimo finanziabile è di 250.000 €, e chi chiede la garanzia non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo alcune eccezioni per quelli ricevuti in eredità.
Come accedere: la domanda si presenta alla banca o all'intermediario aderente insieme alla domanda di mutuo, non a Consap. Consap comunica alla banca l'esito dell'istruttoria entro 20 giorni dal ricevimento.
Per tutti i dettagli sulla procedura e i requisiti aggiornati, consulta la guida al mutuo prima casa per gli under 36 e al Fondo Consap.
Per verificare l'impatto delle agevolazioni prima casa sul costo complessivo del tuo acquisto, utilizza il calcolatore notarile. Per una consulenza personalizzata, trova un notaio nella tua zona tramite la directory dei notai.
Domande frequenti
Quali sono i requisiti per le agevolazioni prima casa nel 2026?
I requisiti principali sono: l'immobile non deve essere di categoria catastale A/1, A/8 o A/9; l'acquirente deve risiedere (o trasferire la residenza entro 18 mesi) o lavorare nel comune dell'immobile; non deve avere, da solo o in comunione con il coniuge, un'altra casa di abitazione nello stesso comune, né altre prime case agevolate su tutto il territorio nazionale, salvo venderle entro due anni.
Quanto si risparmia con le agevolazioni prima casa?
L'imposta di registro passa dal 9% al 2% del valore catastale (acquisto da privato), oppure l'IVA passa dal 10% al 4% del prezzo (acquisto da costruttore). Con una rendita di 800 €, da privato, sono 7.224 € in meno di solo registro; da costruttore, su un prezzo di 200.000 €, sono 12.000 € di IVA in meno.
Posso avere le agevolazioni prima casa se ho già un altro immobile?
Dipende. Se l'altro immobile si trova in un comune diverso e non è stato acquistato con agevolazioni prima casa, è possibile beneficiare del bonus; lo stesso vale se nello stesso comune possiedi solo una quota insieme a persone diverse dal coniuge, purché quella quota non l'abbiate acquistata tu o il tuo coniuge con le agevolazioni prima casa: per una casa comprata così conta anche una quota, ovunque in Italia (nota II-bis, lett. c). Se l'altro immobile è stato acquistato con agevolazioni, occorre venderlo entro due anni dal nuovo acquisto per mantenere i benefici.
Cosa succede se non trasferisco la residenza entro 18 mesi?
Si decade dalle agevolazioni con recupero della differenza di imposta, interessi e sovrattassa del 30%. Se ti accorgi prima della scadenza dei 18 mesi che non potrai trasferirti, puoi revocare la dichiarazione con un'istanza all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate che ha registrato l'atto: paghi la differenza di imposta e gli interessi, ma non la sanzione del 30%.
Esistono agevolazioni per gli under 36 nel 2026?
Le esenzioni fiscali specifiche (registro, catastale, ipotecaria azzerati) sono scadute il 31 dicembre 2023 (con la sola coda al 31 dicembre 2024 per i preliminari registrati entro il 2023) e non sono state rinnovate. Gli under 36 nel 2026 pagano le stesse imposte degli altri acquirenti prima casa. Rimane però attivo il Fondo Garanzia Consap: per under 36 con ISEE non superiore a 40.000 € e un mutuo oltre l'80% del prezzo, la garanzia statale sale all'80% della quota capitale (invece del 50% di base), fino al 31 dicembre 2027.
Le agevolazioni prima casa valgono anche per il mutuo?
Le agevolazioni prima casa riducono le imposte sull'acquisto dell'immobile. Per il mutuo vale un'altra regola: l'imposta sostitutiva è lo 0,25% in via generale, e sale al 2% solo quando il mutuo serve a comprare, costruire o ristrutturare un'abitazione senza i requisiti prima casa (art. 18 D.P.R. 601/1973). Inoltre, gli interessi passivi del mutuo per l'abitazione principale sono detraibili al 19%, fino a 4.000 € l'anno (art. 15 D.P.R. 917/1986); per i mutui stipulati dal 2025, con un reddito complessivo oltre 75.000 €, entrano nel tetto complessivo delle detrazioni dell'art. 16-ter del TUIR: i dettagli sono nella guida sulle spese notarili detraibili nel 730.